COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 470 DU 12 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/00160 -

N° Portalis DBV7-V-B7H-DRFI

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélémy du 25 juillet 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 21/00452.

APPELANT :

Syndicat de copropriété de [Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par son Syndic la SAS IDW MISSIMMO dont le siège social est

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nicolas FOUILLEUL de la SELARL NFL AVOCATS – FOUILLEUL GRISOLI ASSOCIÉS, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin /Saint-Barthélémy (Toque 22)

INTIMÉ :

M. [B] [J]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non représenté.

COMPOSITION DE LA COUR

M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

M^me Pascale BERTO, vice-présidente placée.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre.

GREFFIER

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile; signé par M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffière.

FAITS ET PROCÉDURE

Exposant que M. [B] [J], propriétaire des lots 12 et 13 de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 4]' à [Localité 6] a cessé depuis plusieurs années de payer régulièrement les charges de copropriété afférentes à ces lots, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SAS IDW Missimmo l’a fait assigner pour obtenir paiement de la somme de 6 669,09 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées outre la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de procédure.

Par jugement réputé contradictoire du 25 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Basse-Terre – Tribunal de proximité de Saint-Martin-Saint-Barthélémy, a :

— condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1 605,23 euros au titre des charges dues au 25 juin 2021 outre intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2021 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande en paiement au titre des charges ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné M. [J] à payer la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [J] aux dépens.

Le 14 février 2023, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SAS IDW (le syndicat des copropriétaires) a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle l’a débouté du surplus de sa demande en paiement au titre des charges et de sa demande de dommages et intérêts.

Suite à l’avis d’avoir à signifier délivré par le greffe le 13 avril 2023, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant ont été respectivement signifiées à M. [J] les 20 avril 2023 (en l’étude de l’huissier) et 30 mai 2023 ( à domicile).

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2024. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 6 mai 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 décembre 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur les moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [J] au paiement de la somme de 1 605,23 euros relative aux charges dues au 25 juin 2021 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et à la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] d’une part du surplus de sa demande en paiement au titre des charges, d’autre part de sa demande de dommages et intérêts,

En conséquence et statuant à nouveau,

— condamner M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 5 063,86 euros correspondant aux charges de copropriété demeurées impayées ;

— condamner M. [J] au paiement de la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [J] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient en substance que M. [J], propriétaire des lots 12 et 13 dans la résidence a cessé de régler les charges lui incombant malgré plusieurs relances. Il indique que la dette de M. [J] s’élève à la somme de 6 669,09 euros pour les charges restant dues au 25 juin 2021, les comptes de la copropriété ayant été approuvés par assemblées générales pour les années 2018 à 2020, les budgets prévisionnels votés pour les années 2021 à 2023. Il fait valoir l’existence d’un préjudice direct et certain résultant du défaut de paiement des charges puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat.

MOTIFS

L’arrêt est rendu par défaut en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur le bien fondé de l’appel

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967, Le syndic peut exiger le versement:

1°De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2°Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4°Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5°Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6°Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en 'uvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7°Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires (…).

Enfin, aux termes de l’article 19-2 de la loi, dans sa version applicable en la cause,à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (…).

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (…).

En l’espèce, pour fixer la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 1 605,23 euros au titre des charges de copropriété dues au 25 juin 2021 par M. [J] alors que la demande portait sur la somme de 6 669,09 euros, le premier juge a considéré que les pièces produites étaient insuffisantes à justifier le solde de 5 063,86 euros figurant sur le décompte produit.

En cause d’appel, sont principalement versées aux débats les pièces suivantes :

— les procès-verbaux d’assemblées générales de la copropriété des 27 mai 2016 approuvant les comptes de l’exercice 2014/2015 et donnant quitus au syndic, 29 avril 2017 approuvant les comptes de l’exercice 2016/2017 et donnant quitus au syndic, 11 juin 2018 approuvant les comptes de l’exercice 2017/2018 et donnant quitus au syndic;

— les procès-verbaux d’assemblées générales de la copropriété du 2 octobre 2020 approuvant les comptes des exercices 2018 et 2019, donnant quitus au syndic et approuvant le budget prévisionnel 2021, du 15 juin 2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020, donnant quitus au syndic et approuvant les budgets prévisionnels 2022 et 2023 outre les notifications de ces procès-verbaux par lettres recommandées avec avis de réception des 21 novembre 2020 et 25 juin 2021 ;

— les appels de fonds 2018, 2019, 2020, 2021 et les tableaux de répartition des charges correspondants au nom de M. [J] ;

— un relevé de compte au 6 octobre 2020 portant solde de 5 978,70 euros transmis par mail le même jour à M. [J] ;

— un extrait de compte en date du 25 juin 2021 au nom de M. [J] portant débit de la somme de 6 669,09 euros comprenant le 3ème appel de fonds 2021et mise en demeure de payer cette somme par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juin 2021.

Il est donc justifié de l’approbation des comptes de la copropriété pour les exercices 2014 à 2020 et des budgets prévisionnels pour les exercices 2021, 2022 et 2023, le solde au 31 décembre 2019 d’un montant de 5 063,86 euros étant explicité par le montant des charges calculées pour les années 2014 à 2019 au prorata des tantièmes appartenant à M. [J].

Aussi, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine de 6 669,09 euros selon le décompte du 29 juin 2021. Il est fondé à réclamer les échéances échues des charges de copropriété restées impayées et immédiatement exigibles car entérinées par les assemblées générales susvisées dont il n’est pas démontré qu’elles aient été judiciairement contestées par M. [J].

Dès lors, c’est à raison que le syndicat des copropriétaires réclame le paiement supplémentaire de la somme de 5 063,86 euros (6669,09€-1605,23€) au titre des charges de copropriété demeurées impayées par M. [J] au 25 juin 2021.

En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes en paiement et M. [J] sera condamné à lui payer la somme supplémentaire de 5 063,86 euros à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui agit en responsabilité extra-contractuelle, d’établir l’existence d’un fait dommageable et d’un lien de causalité direct entre le dommage et la faute ou le fait allégué, le préjudice devant présenter un caractère certain.

Au cas présent, vu les pièces du dossier notamment l’extrait de compte au nom de M. [J] en date du 24 avril 2023 laissant apparaître l’accroissement de sa dette envers la copropriété, il y a lieu de considérer que sont caractérisés les manquements répétés de l’intimé et le préjudice financier démontré par le syndicat des copropriétaires de ce fait, distinct du simple retard de paiement de charges.

Aussi, il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires et de condamner M. [J] au paiement de 500 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant, M. [J] sera condamné à supporter les dépens de cette instance d’appel.

S’agissant des frais irrépétibles, les circonstances de la cause commandent l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’appelant ayant été contraint d’exposer de tels frais devant la cour. M. [J] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

— confirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande en paiement au titre des charges et de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

— condamne M. [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS IDW Missimmo la somme de 5 063,86 euros au titre des charges de copropriété dues au 5 juin 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2021 ;

— condamne M. [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS IDW Missimmo la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

— condamne M. [B] [J] aux entiers dépens ;

— condamne M. [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS IDW Missimmo la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente