COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 325 DU 26 JUIN 2025

N° RG 24/00684 -

N° Portalis DBV7-V-B7I-DWST

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 28 juin 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 24/00264

APPELANT :

Monsieur [E] [S], commerçant exploitant à l’enseigne Gem’Or

Centre commercial

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Nicolas Desiree de la SELASU Nicolas Desiree, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

SCI JR Investissmements

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marie-Michelle Hildebert de la SCP Naejus-Hildebert, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Annabelle Clédat, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl,conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 26 juin 2025.

GREFFIER

Lors des débats : M^me Solange Loco, greffière placée,

Lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière,

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre, et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 9 novembre 2009, la société civile immobilière JR Investissements, ci-après SCI JR Investissements, a donné à bail à M. [E] [S], commerçant exploitant à l’enseigne Gem’Or, un local commercial de 67 m² composant le lot n°10 de la galerie marchande du centre commercial du Moule, moyennant un loyer mensuel de 1.474 euros HT, qui devait être augmenté de 6,82 % après la cinquième année.

Ce bail commercial contenait en son article 28 une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers.

Le 7 août 2023, la SCI JR Investissements a fait délivrer à M. [S] un commandement de payer la somme de 92.047,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2023, qui visait la clause résolutoire.

Par acte du 12 décembre 2023, elle a assigné le locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 92.047,37 euros, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 1.962,77 euros TTC.

En réponse, M. [S] a conclu à l’irrecevabilité de l’action de la SCI JR Investissements, pour défaut d’intérêt à agir, ainsi qu’à la prescription de l’action en paiement des loyers antérieurs à 2022. Sur le fond, il a sollicité le rejet des prétentions du bailleur et, subsidiairement, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. A titre reconventionnel, il a en outre sollicité la condamnation de la SCI JR Investissements à lui payer la somme de 350.000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi par suite du déséquilibre causé par la clause de non-concurrence insérée dans le bail.

Par ordonnance du 28 juin 2024, le juge des référés a :

— débouté M. [S] de ses fins de non-recevoir,

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseraient mais, dès à présent, par provision :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à la date du 7 septembre 2023 du bail commercial conclu le 9 novembre 2009,

— dit que, dans le mois de la signification de l’ordonnance, M. [S] devrait rendre les locaux qu’il occupe,

— à défaut, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné M. [S] à payer à la SCI JR Investissements une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, majoré des charges, soit la somme de 1.962,77 euros, à compter du 2 avril 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés au propriétaire,

— condamné dès à présent M. [S] à payer à la SCI JR Investissements une provision de 5.141,01 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dû au 2 avril 2024,

— dit que M. [S] pourrait s’acquitter de sa dette en quatre échéances mensuelles d’égal montant,

— débouté M. [S] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 350.000 euros,

— condamné M. [E] [S] à payer à la SCI JR Investissements la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer les loyers du 7 août 2023.

M. [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 9 juillet 2024, en limitant expressément son appel aux chefs de jugement par lesquels le juge des référés a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à la date du 7 septembre 2023 du bail commercial conclu le 9 novembre 2009,

— dit que, dans le mois de la signification de l’ordonnance, M. [S] devrait rendre les locaux qu’il occupe,

— à défaut, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné M. [S] à payer à la SCI JR Investissements une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, majoré des charges, soit la somme de 1.962,77 euros, à compter du 2 avril 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés au propriétaire,

— débouté M. [S] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 350.000 euros,

— condamné M. [E] [S] à payer à la SCI JR Investissements la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à bref délai avec fixation de l’affaire à l’audience du 16 décembre 2024.

Le 18 septembre 2024, en réponse à l’avis du 12 septembre 2024 donné par le greffe, M. [S] a fait signifier la déclaration d’appel ainsi que ses conclusions remises au greffe le 16 juillet 2024 à la SCI JR Investissements, qui a régularisé sa constitution d’intimée le 30 septembre 2024.

L’affaire, fixée initialement à l’audience du 16 décembre 2024, a été renvoyée au 27 janvier 2025, puis au 24 mars 2025, date à laquelle elle a été retenue.

La décision a ensuite été mise en délibéré au 26 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ M. [E] [S], appelant :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, par lesquelles l’appelant demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions visées dans la déclaration d’appel,

— statuant à nouveau :

— de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail du 9 novembre 2009, mise en oeuvre de mauvaise foi,

— de condamner la SCI JR Investissements à lui payer à titre de provision la somme de 350.000 euros au titre de la clause de non-concurrence disproportionnée,

— de condamner la SCI JR Investissements à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

2/ La SCI JR Investissements, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 14 février 2025, par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— de confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant des sommes dues au titre des impayés de loyer,

— en conséquence, d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a fixé à la somme de 5.141,01 euros le montant de la créance de la SCI JR Investissements,

— statuant à nouveau :

— de condamner M. [S], exerçant sous l’enseigne Gem’Or, à lui payer la somme provisionnelle de 92.047,37 euros au titre des loyers impayés à la date du 1er juillet 2023, sans préjudice de ceux à échoir jusqu’à la résiliation dudit bail et, à compter de celle-ci, une indemnité d’occupation mensuelle de 1.962,77 euros TTC, jusqu’à remise effective des lieux,

— d’assortir les dites sommes des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 7 août 2023,

— de condamner M. [S] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement, soit la somme de 485,48 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel principal :

Conformément aux dispositions de l’article 490 du code de procédure civile, les ordonnances de référé sont susceptibles d’appel dans le délai de quinze jours, qui court à compter de leur notification.

En l’espèce, M. [S] a interjeté appel dès le 9 juillet 2024 de l’ordonnance de référé rendue le 28 juin 2024.

En conséquence, son appel principal doit être déclaré recevable.

Sur la recevabilité de l’appel incident :

En vertu des dispositions de l’article 905-2 du code de procédure civile, applicable aux appels interjetés avant le 1er septembre 2024, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En l’espèce, la SCI JR Investissements a interjeté appel aux termes de ses conclusions remises au greffe le 16 octobre 2024, soit moins d’un mois après la signification des conclusions de l’appelant, intervenue le 18 septembre 2024.

Son appel incident doit donc être déclaré recevable.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’alinéa 2 de ce texte précise néanmoins que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En vertu de ces textes, il est parfaitement constant, ainsi que le rappelle l’appelant, que tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délai peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement visant la clause résolutoire, et ce même s’il constate que le preneur s’est intégralement libéré de sa dette au jour où il statue (3e Civ., 18 mai 2010, pourvoi n° 09-13.785).

En l’espèce, M. [S] relève à juste titre que, si le juge des référés a statué sur sa demande de délais de paiement, et y a fait droit, il a en revanche omis de statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, qu’il avait pourtant bien formulée en première instance, ainsi que cela ressort des énonciations de l’ordonnance attaquée. Il appartient donc à la cour de statuer sur cette demande.

A son soutien, M. [S] indique qu’il a rencontré des difficultés économiques au moment de la crise du Covid et qu’il est de bonne foi, puisqu’il 'n’a eu de cesse de s’acquitter régulièrement de son loyer, malgré la concurrence déloyale réalisée par la SCI JR Investissements'. Il soutient également que la SCI JR Investissements a mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire, puisque la procédure a été initiée pour un montant de 92.861,22 euros, alors que l’essentiel de cette somme était prescrit, ainsi que l’a relevé le juge des référés.

En ce qui concerne l’éventuelle mauvaise foi du bailleur dans la délivrance d’un commandement, elle ne constitue pas un motif de suspension des effets de la clause résolutoire, mais empêche le commandement de produire le moindre effet.

En l’espèce, la SCI JR Investissements a fait délivrer à M. [S] un commandement de payer la somme de 92.047,37 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2023.

Ainsi que l’a relevé le juge des référés, sans que cette analyse ne soit contestée par l’intimée, malgré l’appel incident qu’elle a formé, l’action en paiement des loyers était prescrite pour les loyers impayés échus antérieurement au 12 décembre 2018, soit plus de cinq ans avant la délivrance de l’assignation.

Cependant, cette prescription n’empêche pas que, sur un plan comptable, M. [S] ait bien omis de régler une somme totale de 92.047,37 euros à la SCI JR Investissements depuis le début du bail, ce qu’il n’a jamais contesté.

En conséquence, en réclamant l’intégralité de la somme qui lui était effectivement due, même sans appliquer les règles afférentes à la prescription, qui ne sont pas d’ordre public, la SCI JR Investissements n’a pas fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement, dont les effets ne peuvent être remis en cause.

Par ailleurs, force est de constater que, suite à la délivrance du commandement de payer, M. [S] ne s’est pas acquitté chaque mois du paiement du loyer courant de 1.962,77 euros et n’a pas non plus soldé l’arriéré dont il était débiteur, même s’il a procédé à plusieurs versements qui, bien qu’importants, étaient irréguliers.

Il ne démontre pas non plus avoir totalement repris le paiement du loyer courant depuis l’ordonnance de référé, ni avoir commencé à s’acquitter de la provision de 5.104,01 euros mise à sa charge dans ce cadre, malgré les délais de paiement dont il avait bénéficié, alors que cette ordonnance était exécutoire par provision. En effet, le décompte produit par la bailleresse en pièce 15 de son dossier démontre qu’au 2 octobre 2024, il restait redevable d’un loyer échu depuis le 1er juillet 2024 et n’avait procédé à aucun versement au titre de l’arriéré. Postérieurement, il ne démontre pas avoir réglé les loyers de novembre et décembre 2024, et la seule copie d’un chèque de 3.000 euros daté du 16 décembre 2024 ne prouve ni le paiement de cette somme, ni le respect des délais de paiement accordés par le premier juge.

Dans ces conditions, il convient de débouter M. [S] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté l’acquisition de cette clause, ordonné l’expulsion du locataire et mis à sa charge une indemnité provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer payé jusqu’à la résiliation.

Par ailleurs, si M. [S] a développé dans la discussion de ses conclusions une argumentation tendant à se voir accorder, à titre subsidiaire, un délai pour quitter les lieux sur le fondement des articles L.412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, force est de constater qu’il n’a pas repris cette prétention dans le dispositif de ses écritures.

En conséquence, l’article 954 du code de procédure civile rappelant expressément que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande dont la cour n’est pas saisie.

Sur la provision au titre de l’arriéré locatif :

Si la SCI JR Investissements sollicite la réformation de l’ordonnance de ce chef et la condamnation de M. [S] à lui payer la somme provisionnelle de 92.047,37 euros au titre de l’arriéré arrêté au 1er juillet 2023, force est de constater que cette demande ne tient pas compte de la prescription quinquennale, soulevée par la débitrice et retenue à juste titre par le premier juge, dont l’intimée a pourtant reconnu l’application en page 7 de ses conclusions.

En conséquence, c’est à bon droit que, pour fixer le montant de l’arriéré arrêté au 2 avril 2024, le premier juge :

— a déduit du montant de l’arriéré dû au 12 décembre 2023, date de l’assignation, soit 92.861,22 euros, le montant de cet arriéré arrêté au 12 décembre 2018, soit 76.571,29 euros, le recouvrement de cette somme étant prescrit,

— a ensuite déduit de la somme de 16.289,93 euros, correspondant à l’arriéré non prescrit au 12 décembre 2023, la différence entre les sommes payées par M. [S] du 12 décembre 2023 au 2 avril 2024 et le montant des loyers échus au cours de cette période.

Ce chef de jugement, dont M. [S] n’a pas demandé la réformation, sera donc confirmé en ce qu’il l’a condamné à payer une provision de 5.141,01 euros, la cour ne pouvant le condamner à une somme inférieure, quand bien même le premier juge n’a pas tenu compte du paiement de la somme de 1.962,77 euros intervenu le 21 mars 2024.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la clause de non-concurrence :

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Par ailleurs, il est constant que lorsqu’une clause de non-concurrence est annulée, celui qui l’a respectée peut prétendre au paiement d’une indemnité pour s’être vu imposer une clause nulle portant atteinte à sa liberté d’entreprendre.

En l’espèce, après avoir rappelé les règles afférentes à la nullité des clauses de non-concurrence, M. [S] sollicite une indemnisation provisionnelle de 350.000 euros en réparation du préjudice subi 'du fait du déséquilibre créé par la clause de non-concurrence stipulée à l’article 19 du bail commercial'.

Sa demande indemnitaire est donc fondée sur la nullité de cette clause, qui était libellée dans les termes suivants : 'Le preneur s’interdit, sauf l’accord préalable du bailleur, et pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements éventuels, de susciter ou d’exploiter, directement ou indirectement, toute activité commerciale de même nature dans un rayon de 5 km à partir d’une limite extérieure quelconque du centre commercial. Cette interdiction ne vise pas les exploitations existantes à la date des présentes'.

L’obligation de non-concurrence en cause ne s’est donc imposée à M. [S] que pendant la durée du bail, qui a pris fin le 7 septembre 2023.

Elle était par ailleurs très limitée sur le plan géographique.

Dès lors, la remise en cause de la validité de cette clause, qui ne relève pas de l’évidence, nécessite un débat sur le fond qui excède les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, il existe une contestation sérieuse concernant la responsabilité de la SCI JR Investissement, qui justifie de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de provision formée à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M. [S], qui succombe dans toutes ses prétentions, sera condamné aux entiers dépens de l’instance d’appel. L’ordonnance déférée sera par ailleurs confirmée en ce qu’elle l’a condamné aux entiers dépens de première instance, incluant le coût du commandement de payer.

L’équité commande également de confirmer cette ordonnance en ce qu’elle l’a condamné à payer à la SCI JR Investissements la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, y ajoutant, de le condamner à lui payer une somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel, tout en le déboutant de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel principal formé par M. [E] [S], commerçant exploitant à l’enseigne Gem’Or,

Déclare recevable l’appel incident formé par la SCI JR Investissements,

Déboute M. [E] [S], commerçant exploitant à l’enseigne Gem’Or, de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 28 juin 2024 en toutes ses dispositions déférées à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [E] [S], commerçant exploitant à l’enseigne Gem’Or, à payer à la SCI JR Investissement la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

Déboute M. [E] [S], commerçant exploitant à l’enseigne Gem’Or, de sa propre demande à ce titre,

Condamne M. [E] [S], commerçant exploitant à l’enseigne Gem’Or, aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Et ont signé,

La greffière, Le président,