COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 322 DU 26 JUIN 2025

N° RG 23/00967 -

N° Portalis DBV7-V-B7H-DTUB

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 7 septembre 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 23/00556

APPELANTE :

Madame [G] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Michaël Sarda, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

S.C.I. Fedala

[Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christophe Cuartero, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Annabelle Clédat, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl,conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 26 juin 2025.

GREFFIER

Lors des débats : M^me Solange Loco, greffière placée,

Lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière,

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre, et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 4 octobre 2007, Mme [G] [L] a signé avec M. [T] un contrat de bail portant sur une maison dont il était propriétaire à [Localité 4], sur la commune de [Localité 8].

Par arrêt du 23 septembre 2013, la cour d’appel de Basse-Terre a dit que ce bail était un bail commercial et qu’il ne portait que sur le rez-de-chaussé du bâtiment.

Le 26 septembre 2018, la SCI Fedala a fait l’acquisition de la maison ayant précédemment appartenu à M. [T].

Le 6 mai 2019, la société Fedala a mis en demeure Mme [L] de lui remettre les clés du local à usage d’habitation situé à l’étage du bâtiment, de libérer l’accès à ces locaux en retirant notamment la chaîne cadenassée qui empêchait l’entrée, et de libérer cet étage, ainsi que le jardin, de tous mobiliers ou objets lui appartenant.

Le 29 juillet 2019, la SCI Fedala a signifié à Mme [L] un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, en raison de l’occupation non-autorisée de surfaces non comprises dans les locaux loués, prenant effet au 31 mars 2020.

Par acte du 22 octobre 2020, Mme [L] a assigné la SCI Fedala devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin d’obtenir sa condamnation à lui payer une indemnité d’éviction de 50.000 euros.

Il ressort des énonciations du jugement déféré à la cour que l’affaire a été radiée pour défaut de diligences le 19 janvier 2023, puis réinscrite à la demande de la SCI Fedala, qui souhaitait notamment voir ordonner l’expulsion de la locataire et obtenir sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation.

Par jugement du 7 septembre 2023, le tribunal a :

— débouté Mme [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement, et pendant un délai de trois mois,

— dit qu’il ne se réservait pas la liquidation de l’astreinte,

— condamné Mme [L] à payer à la SCI Fedala une somme de 700 euros par mois à compter du 1er avril 2020 à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés,

— débouté la SCI Fedala de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamné Mme [L] à une amende civile de 1.000 euros pour procédure abusive,

— dit que cette décision serait communiquée au Trésor public pour recouvrement de l’amende,

— retiré le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale octroyée à Mme [L],

— condamné Mme [L] à payer à la SCI Fedala la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [L] aux dépens de l’instance.

Mme [L] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 9 octobre 2023, en indiquant que son appel portait expressément sur chacun des chefs de jugement, à l’exception de celui rejetant la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la SCI Fedala.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à la mise en état.

Le 30 novembre 2023, en réponse à l’avis du 14 novembre 2023 donné par le greffe, Mme [L] a fait signifier la déclaration d’appel à la SCI Fedala, qui a régularisé sa constitution d’intimée le 9 janvier 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 mars 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ Mme [G] [L], appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, par lesquelles l’appelante demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 7 septembre 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Fedala de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— statuant à nouveau :

— à titre principal :

— de dire et juger que le congé pour refus de renouvellement et refus de versement d’indemnité d’éviction est dépourvu de tout motif grave et légitime,

— en conséquence :

— de débouter la SCI Fedala de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— de condamner la SCI Fedala à lui verser la somme de 50.000 euros à titre d’indemnité d’éviction

— à titre subsidiaire :

— de dire et juger que le congé pour refus de renouvellement et refus de versement d’une indemnité d’éviction est injustifié,

— en conséquence :

— de débouter la SCI Fedala de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— de condamner la SCI Fedala à lui verser la somme de 50.000 euros à titre d’indemnité d’éviction,

— en tout état de cause :

— de dire et juger que la demande formée à titre subsidiaire par la SCI Fedala aux fins de résiliation du bail à ses torts est irrecevable,

— de débouter la SCI Fedala de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— de condamner la SCI Fedala à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

2/ La SCI Fedala, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— de débouter Mme [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— de condamner Mme [L] à lui payer la somme de 35.000 euros à parfaire au titre des loyers dus,

— de fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 700 euros,

— d’ordonner l’expulsion immédiate de Mme [L] et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

— d’assortir l’obligation de quitter les lieux et de restituer les clés incombant à Mme [L] d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification 'du jugement à intervenir',

— de condamner Mme [L] à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice au titre de la procédure abusive,

— de condamner Mme [L] à une amende civile à raison de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [L] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ces conclusions, la SCI Fedala a renoncé à la demande subsidiaire qu’elle avait formée aux termes de ses conclusions précédentes, qui tendait à voir prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties à la date de l’arrêt à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel principal :

Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d’appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d’un mois en matière contentieuse.

En l’espèce, Mme [L] a interjeté appel le 9 octobre 2023 du jugement rendu le 7 septembre 2023, sans qu’aucun élément ne permette d’établir qu’il lui aurait été préalablement signifié.

En conséquence, son appel principal doit être déclaré recevable.

Sur la recevabilité de l’appel incident :

En vertu de l’article 909 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux appels interjetés avant le 1er septembre 2024, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En l’espèce, la SCI Fedala a formé appel incident du chef de jugement ayant rejeté sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive aux termes de ses conclusions remises au greffe le 26 mars 2024, soit dans les trois mois suivant la notification à son avocat, constitué le 9 janvier 2024, des conclusions de l’appelante remises au greffe le 26 décembre 2023, intervenue le 25 janvier 2024.

En conséquence, son appel incident doit être déclaré recevable.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’éviction :

Conformément aux dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce, 'le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état'.

Il est constant que ce texte n’exige pas que le motif de refus, qui n’est pas légalement défini et dont l’appréciation est ainsi laissée aux juges du fond, se rattache à l’exécution du bail.

En l’espèce, suivant acte extra-judiciaire du 29 juillet 2019, la SCI Fedala a signifié à Mme [L] son refus de renouvellement du bail commercial, sans versement d’une indemnité d’éviction, en se prévalant de l’occupation non autorisée de surfaces non-comprises dans les locaux loués, à savoir notamment l’étage de la maison située [Adresse 5] à Sainte-Anne.

Le premier juge a considéré que les agissements de Mme [L], qui avait persisté à cadenasser l’accès à l’étage du bâtiment alors que plusieurs décisions judiciaires lui avaient rappelé qu’elle n’était locataire que du rez-de-chaussée, caractérisaient un motif grave et légitime fondant le non-renouvellement du bail et le congé, mais également le rejet de sa demande d’indemnité d’éviction.

En cause d’appel, Mme [L] conteste cette analyse en indiquant, à titre principal, qu’il n’est pas démontré qu’elle occupait toujours les lieux à la date de délivrance du congé et, à titre subsidiaire, qu’elle n’a commis aucune faute constitutive d’un motif grave et légitime de nature à la priver du versement d’une indemnité d’éviction.

En réponse, la SCI Fedala rappelle que les manquements de Mme [L] ont persisté plus d’un mois après la mise en demeure qui lui a été adressée, et qu’ils constituaient une cause grave et légitime de non renouvellement.

***

Le 31 janvier 2019, la SCI Fedala a fait constater par un huissier de justice que la grille d’accès au premier étage du bâtiment qu’elle avait acquis en septembre 2018, dont seul le rez-de-chaussée avait été donné à bail à Mme [L], était fermée par une chaîne cadenassée, empêchant tout accès. A cette occasion, Mme [L] a confirmé à l’huissier de justice que c’était elle qui avait bloqué l’accès à l’étage car elle était locataire de l’étage et que 'la procédure n’était pas terminée'.

Pourtant, par arrêt du 23 septembre 2013, qui confirmait sur ce point un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre le 14 juin 2012, la cour d’appel de Basse-Terre avait définitivement jugé que seul le rez-de-chaussé du bâtiment avait été donné à bail à Mme [L].

Le 26 février 2019, Mme [L] a de nouveau affirmé, devant l’huissier et le gérant de la SCI Fedala, qu’elle était locataire de l’étage et qu’elle y habitait, s’opposant ainsi à la décision du bailleur de s’y installer.

Le 21 février 2019, Mme [L] avait également fait dresser un constat d’huissier décrivant l’état de la maison appartenant à la SCI Fedala, y compris du premier étage, ce qui démontrait qu’elle seule y avait accès.

Suivant mise en demeure du 6 mai 2019, signifiée à Mme [L] par acte d’huissier, la SCI Fedala l’a mise en demeure de lui remettre les clés du local à usage d’habitation situé à l’étage du bâtiment, de libérer l’accès à ces locaux en retirant notamment la chaîne cadenassée qui empêchait l’entrée, et de libérer cet étage, ainsi que le jardin, de tous mobiliers ou objets lui appartenant.

Le 18 juillet 2019, la SCI Fedala a fait procéder à un nouveau constat d’huissier démontrant que la chaîne n’avait pas été enlevée et que Mme [L] ne lui permettait toujours pas d’accéder à l’étage.

La mise en demeure était donc restée infructueuse durant plus d’un mois, et c’est dans ces circonstances que le congé a été délivré à Mme [L].

Parallèlement, par acte du 7 mai 2019, la SCI Fedala avait fait délivrer à Mme [L] une assignation devant le juge des référés afin d’obtenir son expulsion du premier étage du bâtiment et sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation.

Si, par ordonnance du 15 novembre 2019, le juge des référés a constaté que la SCI Fedala s’était désistée de sa demande d’expulsion en raison de la libération des lieux par Mme [L], force est de constater que ce désistement n’a été formalisé que lors de l’audience du 27 septembre 2019.

Or, la lecture de cette ordonnance, et de l’arrêt confirmatif rendu par la cour d’appel de Basse-Terre le 8 février 2021, permet de retenir que la libération des lieux n’a été constatée que le 12 août 2019, ce qui anéantit l’argumentation de Mme [L] consistant à soutenir que la SCI Fedala ne démontrerait pas que son occupation des lieux se poursuivait à la date de délivrance du congé.

Au contraire, il résulte de tout ce qui précède que Mme [L] a décidé d’occuper de manière privative une partie du bâtiment qui ne lui avait pas été louée, ce qu’elle n’ignorait pas depuis que l’arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre avait définitivement statué sur ce point en 2013, et cela sans motif légitime, contrairement à ce qu’elle indique.

Elle a par ailleurs maintenu cette occupation irrégulière malgré la mise en demeure qui lui a été adressée, malgré l’assignation en référé qui lui avait été délivrée, puis encore postérieurement à la délivrance du congé.

Ses agissements, qui étaient à l’évidence motivés par le conflit ancien qui l’opposait à M. [T] concernant le local commercial et qui traduisaient son refus d’admettre les décisions judiciaires précédemment rendues, ont porté atteinte aux droits du bailleur et ont persisté dans le temps. Ils constituaient donc bien une cause grave et légitime de non renouvellement du bail commercial, qui s’opposait au versement d’une indemnité d’éviction.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [L] de toutes ses prétentions.

Sur les conséquences de l’absence de renouvellement du bail :

Alors même qu’elle a interjeté appel du chef de jugement ayant ordonné son expulsion, Mme [L] ne développe aucun moyen tendant à son infirmation. Elle ne conteste pas non plus les modalités de l’astreinte prononcée à son encontre. Ce chef de jugement sera donc confirmé.

En ce qui concerne sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, elle demande à la cour de tenir compte, dans la fixation de cette indemnité, du fait qu’elle est âgée de 70 ans et qu’elle a été 'dépassée par ces procédures’ et par les tromperies dont elle a fait l’objet lors de la signature du bail.

Cependant, alors même qu’elle reconnaît expressément que le congé avec refus de renouvellement a mis fin au bail le 31 mars 2020, Mme [L] n’a toujours pas restitué les lieux loués.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le tribunal a mis à sa charge une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer contractuellement prévu.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

Enfin, il convient de constater que, si le dispositif des conclusions de l’intimée contient une demande tendant à voir condamner Mme [L] à lui payer la somme de 35.000 euros au titre des loyers dus, cette demande n’est fondée sur aucune argumentation et sera donc rejetée.

Sur la procédure abusive :

Conformément aux dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Par ailleurs, l’article 50 de la loi du 10 juillet 1991 dispose que le bénéfice de l’aide juridictionnelle ou de l’aide à l’intervention de l’avocat est retiré, en tout ou partie, même après l’instance ou l’accomplissement des actes pour lesquels il a été accordé, lorsque la procédure engagée par le demandeur bénéficiant de l’aide juridictionnelle ou de l’aide à l’intervention de l’avocat a été jugée dilatoire, abusive, ou manifestement irrecevable.

Sur le fondement de ces textes, le tribunal a considéré que la procédure engagée par Mme [L] était manifestement abusive puisque, malgré les nombreuses décisions de justice déjà rendues depuis 2013, elle avait persisté dans son comportement et engagé une action judiciaire, sans pour autant faire avancer son dossier, qui avait été radié.

Il ressort effectivement des énonciations non contestées du jugement déféré à la cour que l’avocate initialement désignée pour assister Mme [L] dans le cadre de cette procédure avait été déchargée du dossier en cours d’instance par cette dernière, qui n’avait pas fait de diligences pour constituer un avocat en remplacement.

En conséquence, l’affaire avait été radiée, avant d’être réinscrite au rôle à la seule demande de la SCI Fedala. Le tribunal avait par ailleurs statué sans disposer des pièces de la demanderesse.

En outre, alors que Mme [L] avait initialement saisi le tribunal afin de se voir allouer une indemnité d’éviction, elle n’a fait délivrer son assignation que le 22 octobre 2020, soit quinze mois après la délivrance du congé, et six mois après la fin du bail, alors qu’elle s’était maintenue dans les lieux.

Mais surtout, alors qu’elle ne pouvait sérieusement ignorer que son action allait nécessiter un examen des résultats financiers de son commerce, elle a attendu le 8 juillet 2024 pour produire, pour la première fois en cause d’appel, son unique pièce comptable, relative à l’exercice comptable 2019.

La lecture de ses conclusions notifiées en première instance, produites par l’intimée en pièce 17 de son dossier d’appel, démontre que Mme [L] se contentait, au soutien de son action, de remettre en cause l’attitude de l’ancien bailleur à son égard, sans tenir compte des décisions judiciaires précédemment rendues.

L’ensemble de ces éléments atteste de la légèreté blâmable et de la mauvaise foi avec lesquelles Mme [L] a engagé et conduit son action judiciaire, ce qui démontre son caractère parfaitement abusif.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il l’a condamnée à une amende civile et a ordonné le retrait de l’aide juridictionnelle dont elle bénéficiait.

En revanche, la SCI Fedala ne rapporte pas plus en cause d’appel qu’en première instance la preuve du préjudice dont elle demande l’indemnisation à hauteur de 10.000 euros. Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [L], qui succombe dans toutes ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel. Le jugement déféré sera par ailleurs confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens de première instance.

En outre, l’équité commande de confirmer également ce jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SCI Fedala la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et, y ajoutant, de la condamner à lui payer une somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel, tout en la déboutant de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel principal formé par Mme [G] [L],

Déclare recevable l’appel incident formé par la SCI Fedala,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande de la SCI Fedala tendant à voir condamner Mme [G] [L] à lui payer la somme de 35.000 euros à parfaire au titre des loyers dus,

Condamne Mme [G] [L] à payer à la SCI Fedala la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

Déboute Mme [G] [L] de sa propre demande à ce titre,

La condamne aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Et ont signé,

La greffière, Le président,