COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 17 DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/00576 -

N° Portalis DBV7-V-B7I-DWFI

Décision attaquée : ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 03 mai 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 23/00452

APPELANTE :

SASU Beauty Max II

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas Desiree de la SELASU NICOLAS DESIREE, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

Madame [K] [R] [P]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Estelle Szwarcbart-Hubert de la SELARL SCP (SERVICES CONSEILS PLAIDOIRIES) MORTON & ASSOCIES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Annabelle Clédat et Madame Aurélia Bryl, conseillères, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl, conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 16 janvier 2025.

GREFFIER

Lors des débats et du prononcé :M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre, et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 5 février 2020, Mme [K] [R] [P] a donné à bail commercial à la SASU Beauty Max II un local situé [Adresse 1], à compter du 2 février 2020, moyennant un loyer mensuel de 1.500 euros.

Ce local était destiné à l’exploitation d’un institut de beauté.

Par acte du 31 août 2023, la société Beauty Max II a assigné Mme [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin de voir :

— juger que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance,

— ordonner la suspension du paiement des loyers par la locataire à compter de la délivrance de l’assignation, jusqu’à la réalisation intégrale des travaux d’isolation de la climatisation et des infiltrations,

— ordonner à la bailleresse d’avoir à réaliser les travaux de remise en état de la toiture pour remédier aux infiltrations, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, outre le raccordement au compteur d’eau.

En réponse, Mme [P] a demandé au juge des référés :

— de déclarer irrecevable la demande de la locataire, pour cause de prescription de son action,

— subsidiairement, de constater l’existence d’une contestation sérieuse et de rejeter les demandes formées par la société Beauty Max II,

— à titre reconventionnel, de juger que le comportement de la locataire lui avait causé un préjudice financier en la contraignant à faire valoir ses arguments en justice et de condamner la société Beauty Max II à lui payer la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité provisionnelle,

— de condamner la même à lui payer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 03 mai 2024, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseraient, mais a, par provision :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [P],

— déclaré la société Beauty Max II recevable à agir,

— débouté la société Beauty Max II de sa demande de suspension de l’obligation de payer les loyers,

— débouté la société Beauty Max II de sa demande de remise en état des lieux,

— condamné la société Beauty Max II à payer à Mme [P] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Beauty Max II a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 12 juin 2024, en indiquant que son appel portait expressément sur chacun des chefs de jugement.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à bref délai avec fixation de l’affaire à l’audience du 28 octobre 2024.

Le 8 juillet 2024, en réponse à l’avis du 4 juillet 2024 donné par le greffe, l’appelante a fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions remises au greffe le 20 juin 2024 à Mme [P], qui a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 15 juillet 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 octobre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La SASU Beauty Max II, appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 juin 2024 et signifiées le 8 juillet 2024, par lesquelles l’appelante demande à la cour :

— de la juger recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

— de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [P],

— de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau,

— de constater le manquement de Mme [P] à son obligation de délivrance du local objet du bail,

— de 'débouter de de toutes ses demandes',

— d’ordonner la suspension du paiement des loyers par la société Beauty Max II à Mme [P] à compter de la délivrance 'de la présente assignation’ et jusqu’à la 'réalisation intégrale des réparations d’isolation de la climatisation mais surtout des infiltrations',

— d’ordonner à Mme [P] d’avoir à réaliser les travaux de remise en état de la toiture pour remédier aux infiltrations, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision à intervenir, outre le raccordement au compteur d’eau,

— de condamner Mme [P] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

2/ Mme [K] [R] [P], intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 26 juillet 2024, par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— de confirmer l’ordonnance rendue le 3 mai 2024,

— y ajoutant,

— de compléter cette décision en condamnant 'la société Beauty Max II à la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour procédure abusive',

— de débouter la société Beauty Max II de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner la société Beauty Max II à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel :

Conformément aux dispositions de l’article 490 du code de procédure civile, les ordonnances de référés sont susceptibles d’appel dans le délai de quinze jours, qui court à compter de leur notification.

En l’espèce, la société Beauty Max II a interjeté appel le 12 juin 2024 de l’ordonnance de référé rendue le 3 mai 2024, sans qu’aucun élément ne permette de démontrer qu’elle lui aurait été préalablement signifiée.

Son appel doit en conséquence être déclaré recevable.

Sur le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par Mme [P] et la recevabilité de l’action de la société Beauty Max II :

Conformément aux dispositions de l’article 954 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er septembre 2024, applicable en l’espèce, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, alors même qu’elle a interjeté appel des chefs de jugement par lesquels le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [P] et l’a déclarée recevable à agir, la société Beauty Max II en sollicite expressément la confirmation dans le dispositif de ses dernières conclusions d’appel.

Dès lors, en l’absence de tout appel incident de ces chefs de la part de l’intimée, il convient de les confirmer.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance et ses conséquences :

Conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En vertu de l’article 1720, il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

S’agissant d’un bail commercial, il appartient donc au bailleur de mettre et de maintenir le locataire dans des conditions lui permettant d’exploiter les locaux mis à disposition conformément à leur destination contractuelle.

Par ailleurs, l’article 1219 du même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il se déduit de la combinaison de ces textes que, si, en raison d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le preneur se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à l’usage prévu par le bail, il peut être autorisé à suspendre le paiement du loyer.

Il peut également obtenir la condamnation du bailleur à procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres.

Ces mesures peuvent être ordonnées en référé, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, qui disposent que :

— dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend,

— et qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur les manquements à l’obligation de délivrance reprochés à Mme [P] :

La société Beauty Max II reproche à Mme [P] deux manquements distincts à son obligation de délivrance :

— l’absence de travaux de nature à remédier à des infiltrations au niveau des faux-plafonds,

— l’absence de raccordement du compteur au réseau d’eau.

En ce qui concerne le premier manquement, la société Beauty Max II produit quatre pièces :

— un document intitulé 'état des lieux aménagement d’un local [Adresse 1]', établi par une société Gedeon Immo services le 1er janvier 2020, faisant état de la nécessité de réaliser des travaux sur le plancher bas, l’ossature bois et l’électricité du local, mais en aucun cas sur la couverture ou les plafonds,

— quelques photographies, non datées, montrant des auréoles d’humidité sur des faux-plafonds,

— une facture de la société Teknipro Energies du 19 juin 2023, faisant état de la dépose et de la repose de faux-plafonds, ainsi que de la reprise d’isolation d’un climatiseur, étant précisé que les climatiseurs ont été installés par la société Beauty Max II postérieurement à son entrée dans les lieux,

— un constat de commissaire de justice daté du 9 février 2024 montrant une infiltration d’eau dans les toilettes de la salle de repos située dans le commerce exploité par la société Beauty Max II.

Si l’existence d’infiltrations au sein des lieux loués ne peut être sérieusement contestée au regard de ces pièces, l’origine de ces infiltrations demeure quant à elle indéterminée.

En effet, dans un courrier du 26 mai 2021, la gérante de cette société s’est plainte auprès de la bailleresse que des infiltrations d’eau avaient abîmé, en moins d’un an, tous les faux-plafonds qu’elle avait fait installer. Elle a indiqué à cette occasion que son assureur n’avait pas voulu prendre en charge ce sinistre car, après expertise, il s’avérait que les fuites d’eau étaient occasionnées par 'un problème de forte chaleur sous le toit, dû à un manque d’isolation'. Cependant, le rapport d’expertise en cause n’a jamais été produit et aucune pièce ne permet d’attester que les infiltrations pourraient avoir pour origine un problème d’isolation.

De son côté, Mme [P] produit des photographies et un constat de commissaire de justice dressé le 11 juillet 2024 dont il ressort que la société Beauty Max II a fait installer une impressionnante enseigne sur la devanture du local, tenue par des ferrures directement vissées sur le toit, à travers les tôles.

Par deux courriers adressés à la locataire le 10 août 2020 et le 26 mai 2021, Mme [P] a demandé à la société Beauty Max II de retirer cet aménagement qui pouvait générer des infiltrations, sans qu’aucune suite ne soit donnée à ses demandes.

En conséquence, en l’état des pièces produites, la société Beauty Max II échoue à démontrer que ces infiltrations pourraient être la conséquence d’un manquement de Mme [P] à son obligation de délivrance. La faute reprochée à cette dernière se heurte donc à l’existence d’une contestation sérieuse.

En ce qui concerne le second manquement, relatif à l’absence de raccordement du compteur d’eau, la société Beauty Max II indique qu’elle n’a pas été en mesure de se raccorder au réseau d’eau car la demande en ce sens aurait dû être adressée au service des eaux par la bailleresse.

Cependant, Mme [P] démontre que le local était bien équipé d’un compteur d’eau, changé par la régie des eaux le 11 octobre 2018, et qu’elle recevait régulièrement des factures d’eau en 2019, ce qui démontre que le compteur fonctionnait.

Le contrat de bail prévoyait en outre que ce compteur d’eau était situé sous la véranda, que le preneur prendrait à sa charge l’eau et qu’il se chargerait de mettre le contrat à son nom dès la signature du bail.

Pourtant, Mme [P] a continué de recevoir des factures à son nom jusqu’au début de l’année 2021, ce qui démontre que la société Beauty Max II n’a jamais repris à son compte le contrat de distribution, que Mme [P] a donc résilié en mars 2021.

Par ailleurs, la facture reçue par Mme [P] le 24 novembre 2020 mentionnait une consommation d’eau de 0 m3 depuis le 24 avril 2020, alors que la société Beauty Max II exploitait dans les lieux un salon de beauté, activité nécessitant la consommation d’eau.

Par courrier du 8 décembre 2020 adressé à la régie des eaux, Mme [P] a signalé que sa locataire s’était illégalement branchée sur le réseau d’eau de la commune [Localité 4], et qu’elle disposait donc de l’eau à titre gratuit.

En l’état, le constat de commissaire de justice dressé à la demande de la bailleresse le 11 juillet 2024 confirme que le compteur d’eau qui existait initialement est toujours présent, mais non raccordé.

Dans ces conditions, l’absence de raccordement à l’eau, par le biais du compteur prévu au contrat de bail, n’est manifestement pas imputable à la bailleresse et la faute qui lui est reprochée à ce titre par la société Beauty Max II se heurte à une contestation sérieuse.

Sur la demande de suspension du loyer :

Ainsi que cela vient d’être démontré, les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance, dont l’existence conditionne la possibilité pour la locataire de se prévaloir d’une exception d’inexécution, se heurtent en l’espèce à une contestation sérieuse.

Par ailleurs, alors que le premier juge a rejeté la demande de la société Beauty Max II tendant à voir suspendre le paiement du loyer en retenant qu’elle ne démontrait pas avoir été placée dans l’impossibilité de jouir des lieux suivant leur usage, l’appelante reprend sa demande de suspension du loyer en cause d’appel, sans la motiver davantage qu’en première instance, et sans rapporter cette preuve, pourtant indispensable au succès de sa prétention.

Au contraire, Mme [P] prouve, en cause d’appel, que la société Beauty Max II a bien continué d’exploiter son activité de salon de beauté au sein des lieux loués en produisant un constat dressé par un commissaire de justice, le jeudi 11 juillet 2024, montrant que, ce jour-là, les rideaux métalliques du commerce avaient été levés à 8h38 et que les lieux avaient été ouverts à la clientèle.

En conséquence, une contestation sérieuse s’oppose à ce qu’il soit fait droit, en référé, à la demande de suspension du loyer formée par la société Beauty Max II.

Par ailleurs, la faible ampleur des infiltrations constatées le 9 février 2024 ne saurait permettre à la société Beauty Max II de se prévaloir de la nécessité de prévenir un dommage imminent rendant nécessaire la mesure de suspension sollicitée, même en présence d’une contestation sérieuse, pas plus que de la nécessité de faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté sa demande de suspension du loyer.

Sur la réalisation des travaux de remise en état et le raccordement du compteur d’eau :

Au regard de ce qui précède, la demande de la société Beauty Max II tendant à voir condamner, sous astreinte, Mme [P] à réaliser des travaux de remise en état et à procéder au raccordement du compteur d’eau se heurte à une contestation sérieuse.

Par ailleurs, ces mesures ne s’imposent ni pour prévenir un dommage imminent, ni pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes formées à ce titre par la société Beauty Max II.

Sur la demande d’indemnité provisionnelle pour procédure abusive :

Conformément aux dispositions de l’article 463 du code de procédure civile, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

En cas d’appel, il est constant qu’il revient à la cour d’appel de réparer les éventuelles omissions de statuer commises en première instance.

En l’espèce, Mme [P] demande à la cour de statuer sur la demande d’indemnité provisionnelle qu’elle avait formée devant le juge des référés, fondée sur le caractère abusif de l’action engagée par la société Beauty Max II, sur laquelle le premier juge a omis de statuer.

Le rappel des prétentions formées par la bailleresse en première instance, précédemment reprises dans l’exposé du litige, permet de constater la réalité de l’omission de statuer invoquée.

Sur le fond, l’abus du droit d’ester en justice n’est caractérisé que si le demandeur a agi de mauvaise foi ou en faisant preuve d’une légèreté blâmable, ce qu’il appartient au défendeur de démontrer.

En l’espèce, il ressort des éléments précédemment rappelés que l’action de la société Beauty Max II était principalement fondée sur l’existence d’infiltrations, dont la réalité est établie.

Dès lors, la bailleresse échoue à démontrer que cette action aurait été exercée de mauvaise foi, dans le seul but de lui nuire.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La société Beauty Max II, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef.

Par ailleurs, l’équité commande de la confirmer également en ce qu’elle a condamné la société Beauty Max II à payer à Mme [P] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et, y ajoutant, de la condamner à lui payer une somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel interjeté par la SASU Beauty Max II,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [K] [R] [P] de sa demande d’indemnité pour procédure abusive,

Condamne la SASU Beauty Max II à payer à Mme [K] [R] [P] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

Déboute la SASU Beauty Max II de sa propre demande à ce titre,

Condamne la SASU Beauty Max II aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Et ont signé,

La greffière, Le président