RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/01707 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JGKQ

SD

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 9]

09 avril 2024

RG:23/00391

[M]

[S]

C/

[I]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

M^e Aubery

Selarl Delran Sergent

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] en date du 09 Avril 2024, N°23/00391

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

M^me L. MALLET, Conseillère,

M^me S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juillet 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 02 Octobre 2025 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [N] [M]

né le 28 Février 1973 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Laura AUBERY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

Mme [Z] [Y] [W] [S]

née le 11 Août 1986 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Laura AUBERY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-5358 du 18/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

INTIMÉE :

Mme [R] [I]

née le 04 Juin 1940 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Gaston ROMY, Plaidant, avocat au barreau de CAEN

Affaire fixée en application des dispositions de l’ancien article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 09 Octobre 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2019, Mme [R] [I] a consenti à M. [N] [M] et Mme [Z] [S] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel total de 895 €, hors charges, contrat conclu pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit du 7 septembre 2023, Mme [R] [I] a fait délivrer à M. [N] [M] et Mme [Z] [S] un commandement de payer au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 4.124 € hors frais et indemnités selon décompte arrêté au mois de septembre 2023.

Par exploit délivré le 14 décembre 2023, Mme [R] [I] a fait assigner M. [N] [M] et Mme [Z] [S] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire d’Avignon, statuant en référé, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail.

Par une ordonnance en date du 9 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, statuant en référé, a :

Déclaré recevable la demande de résiliation formé par Mme [I] concernant le contrat de bail du 10 octobre 2019 consenti à M. [M] et Mme [S], portant sur un local d’habitation et garage sis [Adresse 2] ;

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 octobre 2023 ;

Constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 20 octobre 2023 ;

Constaté que M. [M] et Mme [S] sont occupants sans droit ni titre des locaux depuis le 20 octobre 2023 ;

Condamné solidairement M. [M] et Mme [S] à payer à Mme [I] la somme de 6.213 € à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés arrêtés au 1 er novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus ;

Autorisé l’expulsion de M. [M] et Mme [S] ainsi que de tous occupants de leur chef du local et dit qu’à défaut de départ volontaire les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite d’u délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier d’avoir à quitter les lieux ;

Dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné solidairement M. [M] et Mme [S] à payer à Mme [I], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 937 €, charges comprises, à compter du 02 novembre 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

Condamné in solidum M. [M] et Mme [S] à payer à Mme [I] la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles;

Condamné in solidum M. [M] et Mme [S] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration en date du 17 mai 2024, M. [M] et Mme [S] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [N] [M] et Mme [Z] [S], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1217, 1345-3 et 1719 du Code civil, des articles 3-3 et 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret n° 2002-120, de :

Déclarer l’appel recevable et bien fondé

Infirmer l’ordonnance en ses dispositions susvisées

Statuant à nouveau :

A titre principal :

Débouter Mme [I] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire

Débouter Mme [I] de sa demande de paiement au titre d’un arriéré locatif A titre subsidiaire :

Accorder à Mme [S] et M. [M] un échéancier de 24 mois pour s’acquitter de leur dette, non productif d’intérêts

Y ajoutant :

Condamner Mme [I] à payer à M. [M] et Mme [S], solidairement entre eux, la somme de 765,90 €

Condamner Mme [I] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Aubery en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile

Condamner Mme [I] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de première instance et d’appel.

Au soutien de leur appel, les consorts [M]/[S] soulèvent, à titre principal, une exception d’inexécution en raison du caractère indécent du logement du fait de la défectuosité du système électrique, prétendant que l’importance des dysfonctionnements affectant le système électrique ne permet pas à l’habitation de servir à son usage sans danger pour la santé et la sécurité des personnes.

Ils indiquent qu’en l’espèce, le bailleur n’a fourni aucun diagnostic électrique, étant rappelé que le bailleur doit préalablement à la mise en location de son bien, s’assure de la conformité du système électrique au travers d’un diagnostic de l’état de l’installation intérieure électrique.

Ils ajoutent en outre avoir dû prendre seuls en charge la désinfection de l’habitation en raison de la présence de puces alors que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 vise spécifiquement l’obligation de délivrer un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

A titre subsidiaire, ils considèrent être de bonne foi et sollicitent donc des délais de paiement au cours desquels la dette ne sera pas productive d’intérêts au regard de leur situation financière respective.

Ils concluent enfin qu’il appartient au seul bailleur de supporter les frais d’établissement des diagnostics techniques et de désinfection du logement du fait de parasite.

Mme [R] [I], en sa qualité d’intimée, par conclusions en date du 28 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1217, 1219 et 1728 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Déclarer mal fondé l’appel de M. [N] [M] et Mme [Z] [S] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 9 avril 2024 par le Tribunal Judiciaire d’Avignon.

Par conséquent,

Confirmer ladite ordonnance de référé en date du 9 avril 2024, dans -l’ensemble de ses dispositions ;

Débouter M. [N] [M] et Mme [Z] [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner solidairement M. [M] et Mme [S] à verser à Mme [R] [I] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la présente procédure en appel.

Condamner solidairement M. [N] [M] et Mme [Z] [S] aux entiers dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les droits de plaidoirie.

A l’appui de ses écritures, Mme [I] fait grief aux appelants d’avoir attendu plus de 4 ans après leur entrée dans les lieux pour faire réaliser un diagnostic et invoquer des désordres, de ne pas l’avoir alerté, au cours du bail, de l’existence de désordres, et d’avoir continué à occuper les lieux pendant de nombreux mois, sans s’acquitter de leurs loyers et des charges afférentes.

Elle ajoute que les consorts [M]/[S] ne démontrent pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux et qu’ils ne sauraient donc invoquer une quelconque exception d’inexécution pour justifier le défaut de paiement de leurs loyers et charges afférentes, ni solliciter le remboursement des frais d’établissement des diagnostics techniques et de désinfection du logement, dans la mesure où ils ne l’ont pas alerté et sollicité avant d’engager ces frais.

Elle indique qu’elle ne saurait être tenue responsable d’une infestation de nuisibles à l’origine inconnue et survenue 4 ans après la prise à bail et considère ne pas avoir manqué à son obligation de délivrance d’un appartement en bon état d’usage qui permettait une jouissance paisible des lieux.

Elle conclut enfin au rejet de la demande de délais de paiement soutenant la mauvaise foi des locataires.

L’affaire a été fixée à l’audience du 17 mars 2025, pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe au 2025.

SUR CE LA COUR

Aux termes des dernières conclusions de l’appelant, la cour relève que les dispositions relatives à l’expulsion qui ont été appelées ne sont pas critiquées, en l’état du départ des locataires en cours de procédure. La décision déférée sera confirmée sur ce point.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

Au soutien de leur appel, les consorts [M]/[S] soulèvent, à titre principal, une exception d’inexécution en raison du caractère indécent du logement du fait de la défectuosité du système électrique, et prétendent que l’importance des dysfonctionnements affectant le système électrique ne permet pas à l’habitation de servir à son usage sans danger pour la santé et la sécurité des personnes. Ils indiquent en outre que le logement était infesté de puces ce qui a justifié de leur part la mise en 'uvre de l’intervention d’un professionnel pour rendre le local loué exempt de tout parasite ou nuisible.

Selon l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il se doit d’entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent expose en son article 2 que ' le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et la santé des locataires et notamment :

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

La loi du 6 juillet 1989 en son article 3- 3 4° prévoit qu’un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes doit être annexé au contrat de location lors de sa signature de son renouvellement.

Il n’est pas contesté que l’exception d’inexécution permettant la suspension du paiement des loyers s’entend de l’existence de désordres ayant une telle importance qu’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination à savoir être habitable.

Il ressort des pièces et des écritures que les locataires n’ont jamais avisé leur propriétaire de l’existence d’une difficulté durant l’exécution du contrat de bail.

Par ailleurs il est produit un diagnostic visant l’état de l’installation intérieure d’électricité qui au terme de son intervention le 3 janvier 2024 porte comme « conclusions relatives à l’évaluation des risques relevant du devoir de conseil de professionnels : néant ».

S’agissant de problèmes liés à l’existence de puces l’intervention est en date du 29 juin 2024 au terme de la seule pièce produite à savoir la facture de l’entreprise de désinsectisation. Il n’est nullement expliqué ni justifié de la nature et de l’étendue des désordres.

Si le propriétaire est tenu à l’obligation de délivrance d’un logement décent, il doit cependant être informé des désordres affectant le bien, à défaut de quoi, sa responsabilité ne peut être engagée.

Il y a lieu de constater que le propriétaire n’a jamais été informé de l’existence de difficultés et que l’existence de désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination durant l’exécution du bail n’est pas rapportée.

Les locataires ne peuvent donc pas se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers durant l’exécution du contrat de bail.

En conséquence de quoi les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai prévu la décision déférée sera confirmée s’agissant de la date et du prononcé de la résiliation du bail.

Sur le remboursement du diagnostic électrique et de la désinsectisation

Les consorts [M]/[S] sollicitent le remboursement des diligences faites à ce titre estimant les avoirs effectuées au lieu et place du bailleur.

Le bailleur s’y oppose en indiquant que la preuve n’est pas rapportée de ce qu’il est responsable de l’infestation des nuisibles, et du fait qu’il n’a jamais été alerté ni pour effectuer le contrôle des installations électriques ni même averti de ce qu’il existait des nuisibles.

Nonobstant le fait qu’il appartient au bailleur d’effectuer le contrôle de l’installation électrique, il n’est pas contesté qu’il n’en a jamais été avisé et qu’il n’a jamais été sollicité à ce titre.

Qu’il en est de même pour l’infestation de puces.

Par ailleurs les consorts [M]/[S] ne disposaient plus de la qualité de locataire au moment où ils ont fait effectuer tant le contrôle de l’installation électrique que la désinsectisation le bail se trouvant résilié à compter du 20 octobre 2023 soit bien avant l’intervention des différents spécialistes.

Les consorts [M]/[S] seront déboutés de la demande formulée à ce titre.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Les consorts [M]/[S] sollicitent des délais de paiement.

Ils arguent de leur bonne foi, ce que conteste le bailleur, motif pris qu’ils ont libéré le logement au 1er mars 2024.

Monsieur [M] justifie d’un salaire mensuel en septembre 2024 de 1606 € et indique supporter 600 € de charges, quant à Madame [S] les seules ressources justifiées pour les mois de juin, juillet et août 2024 sont des prestations familiales comprenant l’allocation de logement pour son nouvel appartement, les allocations familiales et le complément de libre choix du mode de garde ainsi que le revenu de solidarité active le tout pour un montant mensuel de 923,99 € et elle supporte un loyer de 980 € mensuels.

Il ressort des pièces du dossier que les locataires n’ont effectué aucun versement au titre des loyers et ce depuis le mois de juin 2023.

Tenant les revenus et les charges dont les consorts [M]/[S] font état, l’absence de versement durant plus d’une année du moindre loyer il n’y a pas lieu de faire droit à la demande visant à obtenir l’octroi de délais de paiement ni de dire que la somme ne sera pas productive d’intérêts.

Les consorts [M]/[S] seront déboutés des demandes formulées à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les circonstances de la cause et l’équité justifient de voir Monsieur [N] [M] et Madame [Z] [S] condamnés in solidum à verser à Madame [R] [I] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble de la procédure.

Monsieur [N] [M] et Madame [Z] [S] seront déboutés des demandes formulées à ce titre.

Monsieur [N] [M] et Madame [Z] [S] qui succombent supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions critiquées;

Y ajoutant

Déboute Monsieur [N] [M] et Madame [Z] [S] de leur demande visant à obtenir des délais de grâce ;

Déboute Monsieur [N] [M] et Madame [Z] [S] de leur demande de remboursement des frais exposés au titre du diagnostic électrique et de la désinsectisation ;

Condamne in solidum Monsieur [N] [M] et Madame [Z] [S] à payer à Madame [R] [I] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble de la procédure ;

Condamne Monsieur [N] [M] et Madame [Z] [S] à supporter les dépens de première instance et d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,