COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 153 DU 28 MARS 2025

R.G : N° RG 23/00154 – N° Portalis DBV7-V-B7H-DRE6

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 15 décembre 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 21/00283.

APPELANTS :

M. [S] [I]

[Adresse 11]

[Localité 8]

M. [X] [F]

[Adresse 10]

[Localité 9]

M. [U] [R]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représenté par M^e Christophe CUARTERO, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 101), avocat plaidant M^e Sébastien MOUY, du barreau de Paris.

INTIMÉ :

M. [J] [K]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par M^e Suzanne PORIBAL-GATIBELZA de la SELARL Jurisdem, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 46),.

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 6 janvier 2025.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries. Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 13 mars 2025, délibéré prorogé au 28 mars 2025.

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffier.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 22 février 2016, M. [S] [I] a promis de vendre à M. [J] [K] une parcelle de terre sise [Adresse 11] à [Localité 8] d’une superficie de 4 435 m², à détacher d’une parcelle de terre plus importante cadastrée section AI n°[Cadastre 5] d’une superficie de 23 530 m², en vue de la réalisation d’un « resort » hôtelier, moyennant le prix d'1 100 000 euros payable comptant au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente, une indemnité d’immobilisation de 200 000 euros étant prévue au profit du promettant. Cette promesse de vente conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire était consentie pour une durée d’un an soit jusqu’au 22 février 2017 avec une prorogation de six mois jusqu’au 22 août 2017 en cas de non réalisation de cette condition dans le délai initial.

Selon acte sous seing privé du 22 février 2016, M. [X] [F] a promis de vendre à M. [J] [K] une parcelle de terre sise [Adresse 11] à [Localité 8] d’une superficie de 3 000 m², à détacher d’une parcelle de terre plus importante cadastrée section AI n°[Cadastre 4] d’une superficie de 23 530 m², moyennant le prix de 600 000 euros payable comptant au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente, une indemnité d’immobilisation de 100 000 euros étant prévue au profit du promettant. Cette promesse de vente conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire était également consentie pour une durée d’un an soit jusqu’au 22 février 2017 avec une prorogation de six mois jusqu’au 22 août 2017 en cas de non réalisation de cette condition dans le délai initial.

Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2016, M. [U] [R] a promis de vendre à M. [J] [K], une parcelle de terre sise [Adresse 11] à [Localité 8] d’une superficie de 5 843 m², à détacher d’une parcelle de terre plus importante cadastrée section AI n°[Cadastre 4] d’une superficie de 23 530 m² moyennant le prix de 800 000 euros payable comptant au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente, une indemnité d’immobilisation de 40 000 euros étant prévue au profit du promettant. Cette promesse de vente conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire était consentie pour une durée d’un an soit jusqu’au 1er mars 2017 avec une prorogation de six mois jusqu’au 1er septembre 2017 en cas de non réalisation de cette condition dans le délai initial.

Se prévalant de la nullité ou de la caducité de ces promesses, par acte d’huissier de justice du 26 février 2021, M. [K] a fait assigner M. [I], M. [F] et M. [R] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en restitution des indemnités d’immobilisa-tion payées et paiement des sommes de 67 381 euros et 150 000 euros en réparation des préjudices financier et moral subis outre l’allocation d’une indemnité de procédure.

Par jugement contradictoire rendu le 15 décembre 2022, le tribunal a :

— débouté M. [K] de ses demandes d’annulation des promesses synallagmatiques de vente conclues le 22 février 2016 et le 1er mars 2016 avec M. [I], M. [F] et M. [R],

— déclaré caduque la promesse synallagmatique de vente conclue le 22 février 2016 entre M. [I] et M. [K] portant sur une parcelle de terre sise en la commune de [Adresse 11] d’une superficie de 4 435 m² à détacher d’une parcelle de terre plus importante cadastrée section AI n°[Cadastre 5] d’une superficie de 23 530 m²,

— déclaré caduque la promesse synallagmatique de vente conclue le 22 février 2016 entre M. [F] et M. [K] portant sur une parcelle de terre sise en la commune de [Adresse 11] d’une superficie de 3000 m² à détacher d’une parcelle de terre plus importante cadastrée section AI n°[Cadastre 1] d’une superficie de 23 530 m²,

— déclaré caduque la promesse synallagmatique de vente conclue le 1er mars 2016 […] M. [R] et M. [K] [ont conclu une promesse synallagmatique de vente] portant sur une parcelle de terre sise en la commune de [Adresse 11] d’une superficie de 5 843 m² à détacher d’une parcelle de terre plus importante cadastrée section AI n°[Cadastre 4] d’une superficie de 23 530 m²,

— condamné M. [I] à payer à M. [K] la somme de totale de 219 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2020, date de la mise en demeure,

— condamné M. [F] à payer à M. [K] la somme de 100 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2020, date de la mise en demeure,

— condamné M. [R] à payer à M. [K] la somme de 40 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2020, date de la mise en demeure,

— débouté M. [K] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et du préjudice financier subi,

— débouté M. [I], M. [F] et M. [R] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné in solidum M. [I], M. [F] et M. [R] aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés par la Selarl Jurisdem conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [I], M. [F] et M. [R] à payer à M. [K] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [I], M. [F] et M. [R] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel du 10 février 2023. M. [K] a constitué avocat le 2 mars 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 6 janvier 2025 puis mise en délibéré au 13 mars 2025, délibéré prorogé pour des raisons de service au 28 mars 2025, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions du 3 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur leurs moyens et prétentions, M. [I], M. [F] et M. [R], demandent à la cour, de :

A titre principal,

— prononcer la nullité de la décision du 15 décembre 2022,

— débouter M. [K] de ses demandes de condamnation et d’annulation des promesses de vente,

A titre subsidiaire,

— infirmer la décision du tribunal en ce qu’elle a :

>déclaré caduque la promesse synallagmatique de vente conclue le 22 février 2016 entre M. [I] et M. [K] portant sur une parcelle de terre sise en la commune de [Adresse 11] d’une superficie de 4 435 m²à détacher d’une parcelle de terre plus importante cadastrée section AI n°[Cadastre 5] d’une superficie de 23 530 m²,

>déclaré caduque la promesse synallagmatique de vente conclue le 22 février 2016 entre M. [F] et M. [K] portant sur une parcelle de terre sise en la commune de [Adresse 11] d’une superficie de 3000 m² à détacher d’une parcelle de terre plus importante cadastrée section AI n°[Cadastre 1] d’une superficie de 23 530 m²,

> déclaré caduque la promesse synallagmatique de vente conclue le 1er mars 2016 […] M. [R] et M. [K] [ont conclu une promesse synallagmatique de vente] portant sur une parcelle de terre sise en la commune de [Adresse 11] d’une superficie de 5 843 m² à détacher d’une parcelle de terre plus importante cadastrée section AI n°[Cadastre 4] d’une superficie de 23 530 m²,

> condamné M. [I] à payer à M. [K] la somme de totale de 219 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2020, date de la mise en demeure,

> condamné M. [F] à payer à M. [K] la somme de 100 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2020, date de la mise en demeure,

> condamné M. [R] à payer à M. [K] la somme de 40 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2020, date de la mise en demeure,

> débouté M. [I], M. [F] et M. [R] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,

> condamné in solidum M. [I], M. [F] et M. [R] aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés par la Selarl Jurisdem conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

> condamné in solidum M. [I], M. [F] et M. [R] à payer à M. [K] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer la décision pour le surplus,

— débouter M. [K] de ses demandes de condamnation et d’annulation des promesses de vente,

En tout état de cause,

— débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— prononcer la résiliation des promesses conclues entre M. [I], M. [F] et M. [R] d’une part et M. [K] d’autre part les 22 février et 1er mars 2016 aux torts exclusifs de M.[K],

— ordonner que les indemnités d’immobilisation perçues par M. [I], M. [F] et M. [R] soient conservées par ces derniers,

— condamner M. [K] à payer à M. [I], M. [F] et M. [R] la somme de 20 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K] aux entiers dépens.

Ils soutiennent en substance la violation par le premier juge du principe de la contradiction au motif qu’il a retenu la caducité des promesses de vente litigieuses par l’effet de l’expiration du délai de ces dernières alors que ce moyen n’avait été ni invoqué ni débattu. Ils contestent toutes manoeuvres ayant pu vicier le consentement de M. [K] professionnel de l’immobilier qui les a démarchés, a réalisé de son propre chef une étude urbanistique et architecturale en vue de son projet hôtelier, bien qu’ayant connaissance de l’inconstructibilité des parcelles. Ils expliquent que l’expiration de la date de validité des promesses de vente n’est pas sanctionnée par la caducité, peu important que la révision du PLU n’ait pas eu lieu, M. [K] ayant d’ailleurs postérieurement au 22 août et au 1er septembre 2017, délais prévus par les contrats, poursuivi ses démarches pour rendre son projet compatible avec le classement des parcelles. Ils font valoir que la condition suspensive a défailli par la faute de M. [K] qui n’a pas déposé de demande de permis de construire comme prévu par les actes signés de sorte que la résiliation à ses torts peut être prononcée, un sursis à statuer de la commune étant envisageable dans l’attente de la révision finale du PLU qui a eu lieu en 2018. Ils estiment pouvoir conserver les indemnités versées en contrepartie de l’immobilisation des terrains et soulignent l’absence de fondement des demandes de dommages et intérêts soutenues de M. [K].

Dans ses dernières conclusions du 2 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, M. [K] sollicite de la cour:

— le recevoir en son appel incident du jugement rendu le 15 décembre 2022, limité en ce qu’il l’a débouté d’une part, de sa demande d’annulation des promesses synallagmatiques de vente conclues le 22 février 2016 et le 1er mars 2016 avec M M. [I], M. [F] et M. [R] d’autre part de sa demande à titre de dommages et intérêt,

A titre principal,

— débouter M. [I], M. [F] et M. [R] de leur demande d’annulation du jugement du 15 décembre 2022,

— annuler la promesse de vente signée le 22 février 2016 entre M. [I] et M. [K],

— annuler la promesse de vente signée le 22 février 2016 signée entre M. [F] et M. [K],

— annuler la promesse de vente signée le 1er mars 2016 signée entre M. [R] et M. [K],

En conséquence,

— condamner M. [I] à restituer à M. [K] la somme de 219 000 euros correspondant au montant total versé au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2020,

— condamner M. [F] à restituer à M.[K] la somme de 100 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation versée avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2020,

— condamner M.[R] à restituer à M. [K] la somme de 40 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation versée, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2020,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

> déclaré caduque la promesse synallagmatique de vente conclue le 22 février 2016 entre M. [I] et M. [K] portant sur une parcelle de terre sise en la commune de [Adresse 11] d’une superficie de 4 435 m²à détacher d’une parcelle de terre plus importante cadastrée section AI n°[Cadastre 5] d’une superficie de 23 530 m²,

>déclaré caduque la promesse synallagmatique de vente conclue le 22 février 2016 entre M. [F] et M. [K] portant sur une parcelle de terre sise en la commune de [Adresse 11] d’une superficie de 3000 m² à détacher d’une parcelle de terre plus importante cadastrée section AI n°[Cadastre 1] d’une superficie de 23 530 m²,

> déclaré caduque la promesse synallagmatique de vente conclue le 1er mars 2016 entre M. [R] et M. [K] portant sur une parcelle de terre sise en la commune de [Adresse 11] d’une superficie de 5 843 m² à détacher d’une parcelle de terre plus importante cadastrée section AI n°[Cadastre 4] d’une superficie de 23 530 m²,

> condamné M. [I] à payer à M. [K] la somme de totale de 219 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2020, date de la mise en demeure,

> condamné M. [F] à payer à M. [K] la somme de 100 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2020, date de la mise en demeure,

> condamné M. [R] à payer à M. [K] la somme de 40 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2020, date de la mise en demeure,

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter M. [I], M. [F] et M. [R] de leurs demandes de résiliation des promesses conclues avec M. [K] aux torts exclusifs de ce dernier,

— les débouter de leur demande de conservation des indemnités d’immobilisation,

— prononcer la résiliation de la promesse synallagmatique de vente conclues entre M. [K] et M. [I] aux torts exclusifs de ce dernier,

— prononcer la résiliation de la promesse synallagmatique de vente conclue entre M. [K] et M. [F] aux torts exclusifs de ce dernier,

— prononcer la résiliation de la promesse synallagmatique de vente conclue entre M. [K] et M. [R] aux torts exclusifs de ce dernier,

En conséquence,

— condamner M. [I] à restituer à M.[K] la somme de 219 000 euros correspondant au montant total versé au titre de l’indemnité d’immobilisation avec les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2020,

— condamner M. [F] à restituer à M. [K] la somme de 100 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation versée, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 août 2020,

— condamner M. [R] à restituer à M. [K] la somme de 40 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation versée, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2020,

En tout état de cause

— condamner in solidum M. [I], M. [F] et M. [R] à payer à M. [J] [K] la somme de 67 381 euros en réparation du préjudice financier subi,

— condamner in solidum M. [I], M. [F] et M. [R] à payer à M. [K] la somme de 150 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— les condamner à verser à M. [K] une somme de 359 000 euros en réparation du préjudice financier subi réparti comme suit : M. [I] : 219 000 euros, M. [F], 100 000 euros, M. [R] 40 000 euros,

— condamner solidairement M. [I], M. [F] et M. [R] à payer à M. [K] la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Jurisdem

Il fait valoir l’absence de violation du principe du contradictoire, le premier juge ayant fait une synthèse de son argumentaire en considérant qu’ il lui était impossible d’obtenir un permis de construire dans le délai contractuel fixé. Il soutient l’erreur sur la substance de la chose et le stratagème dolosif mis en place, exposant avoir été trompé par ses co-contractants qui ne pouvaient ignorer en raison de la classification de la parcelle que son projet ne pouvait y être construit. Il relève qu’ils ont fait préciser dans les promesses de vente dont ils ont été les rédacteurs, entourés de nombreux professionnels de leur entourage alors qu’il est profane en la matière, que les dispositions du PLU sont compatibles avec son projet, ce qu’ils maintenaient même après l’obtention de l’avis défavorable du Conservatoire du littoral et du certificat d’urbanisme négatif des 17 et 26 mai 2017. Il réplique que la condition suspensive d’obtention du permis de construire n’étant pas réalisée, les promesses de vente sont caduques, ne pouvant attendre éternellement la révision du PLU, laquelle n’est toujours pas effective, étant certain qu’aucun permis de construire ne pourra être obtenu en raison de la nature du terrain. Il rappelle les dépenses importantes réalisées entre 2016 et 2018 en vue de la réalisation de son projet et le préjudice moral subi du fait de l’ampleur de la déception née de l’échec de cette opération à laquelle il se consacrait à temps complet.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation du jugement querellé

A l’énoncé de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstanced faire observer et observer lui même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, aux termes des conclusions de première instance et du jugement querellé, il apparaît que c’est sans méconnaître le principe de la contradiction que le premier juge a interprété le contenu des pièces régulièrement communiquées et soumises à la discussion des parties sans introduire d’élément ou de moyen nouveau qui ne se trouverait déjà dans la cause, étant observé que l’effet dévolutif de l’appel remet en question la chose jugée, tant en fait qu’en droit devant la juridiction du second degré.

Dès lors, M. [I], M. [F] et M. [R] seront déboutés de leur demande en 'nullité’ de la décision entreprise.

Sur les demandes en nullité des promesses de vente

Aux termes des articles 1108 et 1109 du code civil ancien, le consentement de la partie qui s’oblige est une condition essentielle pour la validité d’une convention et il n’y a point de consentement valable, si celui-ci n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Il est constant que M. [I], M. [F] et M. [R], ont chacun signé avec M. [K] une promesse de vente portant sur des parcelles de terre sises à [Localité 8] d’une contenance de 4 435 m², 3 000 m² ou 5 843 m²moyennant les prix respectifs de 1 100 000 euros, 600 000 euros ou 800 000 euros et le paiement à la charge de ce dernier d’indemnités d’immobilisation à hauteur de 200 000 euros, 100 000 euros et 40 000 euros et ce sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire 'à caractère définitif'.

Contrairement à ce qui est soutenu par l’intimé, il ressort expressément des écritures et de chacune des promesses de vente en cause, que l’ensemble des parties avaient, au moment de la conclusion des actes litigieux parfaitement connaissance des règles d’urbanisme applicables aux terrains concernés par l’opération de construction touristique envisagée par M. [K] et des conséquences actuelles de celles-ci pour ce projet puisque l’adoption du plan local d’urbanisme (PLU) était préalablement indispensable pour le mener. Ce faisant, des pièces du dossier, il n’est démontré ni erreur excusable, ni dol au sens des dispositions des articles 1110 et 1116 du code civil, M. [K] échouant à démontrer que son consentement ait été vicié par une quelconque manoeuvre commise par chaque promettant.

Aussi, est-ce à bon droit, par des motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré que les contrats signés entre les parties les 22 février 2016 et 1er mars 201 étaient valides et a débouté M. [K] de ses demandes en nullité de ces promesses de vente.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la caducité des promesses de vente et les demandes en restitution des indemnités d’immobilisation

Aux termes de l’article 1168 du code civil ancien (repris par l’article 1304) l’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu’à ce que l’événement arrive, soit en la résiliant selon que l’événement arrivera ou n’arrivera pas.

Selon les dispositions de l’article 1176 du code civil ancien, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé, s’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

Sur ces fondements, la condition défaille lorsque l’événement érigé en condition ne se réalise pas dans le délai prévu ou lorsqu’il est devenu certain qu’il ne surviendra pas, la défaillance d’une condition suspensive entraînant la caducité de la promesse.

Les promesses de vente dont s’agit prévoient ainsi que rappelé supra, le paiement -non contesté- à la charge de M. [K], bénéficiaire, d’une indemnité d’immobilisation à hauteur de 200 000 euros outre des acomptes pour un total de 19 000 euros selon reçus des 10 janvier 2017 et 1er avril 2017 en faveur de M. [I], de 100 000 euros au profit de M. [F] et de 40 000 euros en faveur de M. [R] outre les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire 'à caractère définitif'.

Les contrats litigieux signés les 22 février 2016 et 1er mars 2016 comportent expressément, dans les mêmes termes, les précisions relatives à la 'situation d’urbanisme’ des terrains concernés : 'à ce jour, en fonction des règles d’urbanisme en vigueur les terrains objet de la promesse sont classés en zone III NA selon le POS. Il en ressort des contacts établis avec les services compétents de la marie (lire mairie) de [Localité 8] que l’élaboration d’un PLU est en cours. L’avancement administratif du dossier en est au stade de la consultation publique. Le planning des démarches restant à effectuer prévoit l’approbation et la signature du PLU pour la fin de l’année 2016. Les dispositions figurant dans ce PLU prévoient un classement des terrains objet de la promesse en zone II NA compatible avec le projet du bénéficiaire décrit dans l’article exposé ci dessus’ (page 3).

De plus, les parties ont entendu soumettre ces contrats à la condition suspensive figurant au sein du paragraphe 'conditions suspensives’ ainsi rédigée : ' Le bénéficiaire s’engage à déposer une demande de permis de construire tenant compte du PLU qui est en cours d’élaboration sur la parcelle, objet de la promesse de vente. Le dossier devrait pouvoir être déposé en fonction de ce qui est indiqué ci-dessus à l’article 'situation d’urbanisme'. Le permis obtenu devra permettre la réalisation de 500m² (600m² dans la convention signée avec M. [I]) de surface plancher minimum. L’arrêté valant autorisation de construire sera affiché sur le terrain par le bénéficiaire (…)'.

Il y est également précisé dans les paragraphes relatifs à l’indemnité d’immobilisation qu’en 'cas de caducité de la promesse suite à la non réalisation d’une des conditions suspensives, l’indemnité versée au promettant sera restituée au bénéficiaire’ – un délai de restitution de cinq ans étant prévu dans l’acte signé avec M. [I]-, les conventions ajoutant qu’en cas de défaillance du promettant, le montant de l’indemnité demeurera dû en retour au bénéficiaire après l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception restée sans effet.

Or, il est constant, aux termes du certificat d’urbanisme délivré le 26 mai 2017 par la mairie de [Localité 8] à la société Tilanga représentée par M. [K] pour les terrains cadastrés AI [Cadastre 4] et AI [Cadastre 5] à [Adresse 11], que ces derniers sont situés en 'zone II NA – coefficient d’occupation de sols : néant – en zone II NA, il n’y a pas de caractéristiques de terrains – Le terrain de la demande est situé dans un périmètre espace remarquable du littoral SAR SMVM (schéma d’aménagement régional schéma de mise en valeur de lamer) où seuls les aménagements légers peuvent être implantés lorsqu’ils sont nécessaires à la gestion et à la mise en valeur du site (art.R.121-24 du code de l’urbanisme)' et que l’opération de projet hôtelier 'n’est pas réalisable'.

Ce classement en zone 'd’espace remarquable du littoral’était confirmé par écrits du 17 mai 2017 du Conservatoire du littoral et du 29 mai 2017 de la Direction de l’environnement, de l’aménagement et du logement de Guadeloupe.

De la même manière, selon certificat d’urbanisme obtenu dès avril 2012 par M. [S] [I] s’agissant de la parcelle AI [Cadastre 5], le projet de lotissement proposé avait été considéré comme non réalisable pour les mêmes raisons (zone II NA 6 – coefficient d’occupation de sols néant), quand bien même il y était précisé que les utilisations du sol pouvaient aboutir en cas de création d’une zone d’aménagement concerté après modification ou révision du POS. Les appelants ne peuvent davantage valablement déduire du certificat d’urbanisme du 7 juillet 2017 obtenu par M. [P] [H] [E] – non partie à la présente procédure- rappelant la classification des parcelles AI [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 4] en 'zone II NA 6-coefficient d’occupation de sols néant', une quelconque possibilité d’obtenir un permis de construire du fait de la mention selon laquelle 'une décision de sursis à statuer peut être opposée à toute demande d’autorisation d’urbanisme lorsque la réalisation, en l’état, du projet présenté est de nature à contrarier l’élaboration du plan local d’urbanisme'.

Au cas présent, ainsi que souligné par le premier juge, les demandes de permis de construire étaient expressément liées à 'la situation d’urbanisme’ des parcelles, en l’occurrence le PLU de la commune, 'en cours d’élaboration', lequel n’était dans tous les cas pas finalisé aux termes de la durée de validité des promesses de vente fixées par les conventions au 22 août 2017 et au 1er septembre 2017.

En tout état de cause, au regard du classement définitif de la parcelle en zone protégée, il est constant que le permis de construire n’aurait jamais été obtenu même si la demande avait été déposée de sorte qu’aucune faute ne peut être reprochée à M. [K]. Il s’ensuit que M. [I], M. [F] et M. [R] ne peuvent valablement soutenir l’inexécution par celui-ci des stipulations contractuelles, étant observé qu’aucun d’entre eux n’a jugé utile le mettre en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire car ils avaient parfaitement connaissance qu’elle n’était pas envisageable au regard de la localisation géographique des parcelles et de leur classement administratif en zone protégée.

Il s’évince de l’ensemble des pièces du dossier, que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ne peut être imputée à la faute de M. [K], la preuve n’étant pas établie au surplus que ce dernier en ait empêché l’accomplissement ou aurait voulu volontairement faire échec à ces transactions. Ce faisant, la défaillance de la condition suspensive contenue dans chacune des promesses de vente dont s’agit, entraîne la caducité de celles-ci.

A toutes fins, et par suite, aucun manquement de M. [K] de nature à entraîner la résiliation des contrats conclus à ses torts exclusifs n’étant établi, M. [I], M. [F] et M. [R] doivent être déboutés de leurs demandes à ce titre.

Dès lors, au regard de cette caducité, c’est à bon droit que la juridiction de première instance a ordonné, en application des termes des contrats des 22 février 2016 et 1er mars 2016, la restitution à M. [K] les sommes versées à titre d’indemnités d’immobilisation et d’acomptes. Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter des mises en demeure dûment adressées à M. [F] et M. [R]. S’agissant de M. [I], en application de la mention figurant dans la promesse de vente signée le 22 février 2016 selon laquelle 'l’indemnité d’immobilisation versée sera restituée à l’acheteur sur une période de cinq ans (5 ans) sans intérêt dès le refus du financement ou du permis de construire’ et tenant compte du certificat d’urbanisme précité du 26 mai 2017 à compter duquel aucun permis n’aurait été délivré à M. [K] pour l’opération immobilière envisagée, le délai de cinq ans étant expiré, la somme de 219 000 euros à restituer portera intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance.

Ainsi, la décision entreprise sera réformée de ce seul chef.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 (1382 ancien) du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La mise en oeuvre de cette responsabilité implique la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct entre ces derniers.

Il n’est pas établi par les pièces du dossier un manquement de chaque promettant ayant conduit M. [K] à engager volontairement des dépenses pour son projet immobilier dont il n’ignorait pas qu’il nécessitait des autorisations administratives et autres permis de construire préalables. Aussi, il ne démontre pas les manoeuvres fautives alléguées, ni a fortiori un quelconque lien de causalité entre celles-ci et le préjudice financier invoqué.

Par ailleurs, concernant la demande formulée au titre du préjudice moral dont l’origine serait les causes et les conditions de cette rupture contractuelle, aucun document justificatif n’est produit au soutien de la demande de M. [K], de sorte qu’il échoue à en établir le bien fondé.

En conséquence, c’est à raison que le premier juge a débouté M. [K] de ses demandes de dommages et intérêts. Le jugement entrepris sera également confirmé de ces chefs.

Sur les mesures accessoires

Le jugement est confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I], M. [F] et M. [R] qui succombent sont condamnés in solidum au paiement des dépens de l’instance d’appel avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision au profit de la SELARL Jurisdem . En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ils seront déboutés de leurs demandes et condamnés in solidum à payer à M. [K], contraint d’exposer des frais irrépétibles devant la cour, la somme de 20 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [S] [I] à payer à M. [J] [K] la somme de totale de 219 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2020, date de la mise en demeure ;

Statuant à nouveau de ce seul chef infirmé,

— condamne M. [S] [I] à payer à M. [J] [K] la somme de totale de 219 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2022 ;

Y ajoutant,

— déboute M. [S] [I], M. [X] [F] et M. [U] [R] de l’ensemble de leurs prétentions contraires ;

— déboute M. [J] [K] de ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamne M. [S] [I], M. [X] [F] et M. [U] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance d’appel dont distraction au profit de la SELARL Jurisdem, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum M. [S] [I], M. [X] [F] et M. [U] [R] à payer à M. [J] [K] la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président