Chambre civile

Section 2

ARRET N°

du 2 SEPTEMBRE 2020

N° RG 19/00619

N° Portalis DBVE-V-B7D-B4HG JJG – C

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance Référé, origine Tribunal de Grande Instance d’Ajaccio, décision attaquée en date du 18 Juin 2019, enregistrée sous le n° 19/00064

Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES MARINES D’AGOSTA

C/

Y

Grosses délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT

APPELANTE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ «LES MARINES D’AGOSTA»

représenté par son syndic non professionnel en exercice, Monsieur X C demeurant

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Sigrid FENEIS, avocat au barreau d’AJACCIO

INTIMEE :

M^me D Y

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Jean Philippe BATTINI de la SELARL BOZZI TIBERI BATTINI, avocat au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

La cour composée de :

Jean Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Gérard EGRON REVERSEAU, conseiller

qui en ont délibéré, a examiné l’affaire le 2 juillet 2020, conformément aux dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, les avocats des parties préalablement informés.

GREFFIER :

E F.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées.

Signé par Jean Jacques GILLAND, président de chambre, et par E F, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte d’huissier du 19 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les

Marines d’Agosta située à Molini (Corse-du-Sud), représenté par son syndic, M. X

C, a fait appeler M^me D Z par-devant le président de tribunal de grande instance d’Ajaccio aux fins qu’elle soit condamnée à cesser tous travaux de construction de son appartement, à remettre les lieux dans leur état d’origine, sous astreinte, et à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 juin 2019, le président du tribunal de grande instance d’Ajaccio a :

'DIT que X C a bien qualité à agir pour représenter le syndicat des copropriétaires des Marines d’Agosta

DIT n’y avoir lieu à référé

REJETÉ toutes autres prétentions en référé

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires des Marines d’Agosta aux dépens.'

Par déclaration au greffe du 2 juillet 2019 le syndicat des copropriétaires de la Résidence […], située à Molini (Corse-du-Sud), représenté par son syndic, a interjeté appel partiel de l’ordonnance querellée en ce qu’elle a :

'- dit qu’il n’y avait pas lieu à référé,

— rejeté toutes autres prétentions en référé qui étaient les suivantes :

* ordonner à madame Z-Y, par provision, de cesser tous travaux de construction de l’extension de son appartement constituant le lot n°82 de la résidence les marines d’Agosta ;

* ordonner à madame Z-Y de remettre les lieux dans leur état d’origine et ce sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard à compter du prononcé de la présente ordonnance (article L131-1 CPCE)

* de condamner Madame Z-Y aux entiers dépens de l’instance et à 5.000,00 € au titre de l’article 700 CPC ;

— condamné le syndicat des copropriétaires des marines d’Agosta aux dépens.'

Par conclusions déposées au greffe le 27 août 2019, M^me D Z a demandé à la

cour de :

'Vu les articles 808 et 809 du Code de Procédure Civile ;

DIRE ET JUGER que les demandes formées par l’association syndicale LES MARINES D’AGOSTA sont irrecevables en tous leurs fondements ;

CONDAMNER l’association syndicale LES MARINES D’AGOSTA à verser à Madame Y la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER l’association syndicale LES MARINES D’AGOSTA aux dépens.

SOUS TOUTES RÉSERVES'

Par conclusions déposées au greffe le 21 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de la Résidence […], située à Molini (Corse-du-Sud), représenté par son syndic, M. X C, a demandé à la cour de :

'- infirmer l’ordonnance rendue le 18 juin 2019 par madame le président du tribunal de

grande instance d’Ajaccio statuant en référé ;

— ordonner à madame Z-Y, par provision, de cesser tous travaux de construction de l’extension de son appartement constituant le lot n°82 de la Résidence 'les marines d’Agosta ;

— ordonner à madame Z-Y de remettre les lieux dans leur état d’origine et ce sous astreinte de l.000,00 € par jour de retard à compter du prononce de la présente décision ;

— condamner Madame Z-Y aux entiers dépens de la première instance et de

l’instance d’appel ;

— condamner Madame Z-Y a 5000,00 € au titre de l’article 700 CPC.'

Par ordonnance du 14 janvier 2020, le conseiller de la mise en état a :

'- débouté M^me Z de ses demandes,

— ordonne la clôture de l’instruction et le renvoi de l’affaire pour être plaidée à l’audience du 5mars 2020 à 8h30,

— condamné M^me D Z au paiement des dépens de l’incident, .

— condamné M^me D Z à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété […] la sommes de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.'

En raison d’un mouvement catégoriel des avocats le 5 mars 2020, à la demande des conseils des parties la présente procédure a été renvoyée à l’audience du 2 juillet 2020.

Le 2 juillet 2020, compte tenu de l’état d’urgence sanitaire, en application de l’article 8 de l’ordonnance du 25 mars 2020, la présente procédure a été traitée dans le cadre d’une audience sans plaidoiries, avec dépôt de dossiers, s’agissant d’une procédure écrite ressortissant de l’article 905 du code de procédure civile, sans possibilité d’opposition offerte aux parties quant à ce choix, pour mise en délibéré et un prononcé d’arrêt par mise à disposition au greffe le 2 septembre 2020.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Il convient de relever que l’intimée dans ses écritures ne sollicitent pas l’infirmation ou la confirmation de l’ordonnance querellée, mais soulève l’irrecevabilité des demandes déposées en ce que le preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.

L’appelant, de son côté, conclut à l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions faisant valoir que les travaux effectués par l’intimée sont manifestement illicites.

M^me D Z, propriétaire du rez-de-chaussée d’une maison d’un étage a, à la suite de son acquisition, fait réaliser divers travaux, fermant la terrasse ouverte constituant l’entrée de son habitation, supprimant les claustras situés sur le côté pour les remplacer par un mur en parpaings, posant une baie vitrée coulissante faisant office de porte d’entrée, et déplaçant le tuyau d’évacuation des eaux pluviales longeant l’intérieur du mur séparatif de sa propriété pour le positionner sur la face extérieure de celui-ci.

Elle considère être dans son bon droit, faisant valoir que l’appelant lui oppose le règlement de copropriété des marines d’Agosta IV, alors que son lot est situé aux marine d’Agosta III et que rien ne vient démontrer qu’elle ait empiété sur les parties communes de la copropriété.

Pour résoudre ce litige, sachant que le juge des référés saisi en première instance, s’il est le juge de l’urgence est aussi celui de l’évidence, et est compétent en cas de trouble manifestement illicite, il convient de reprendre les dispositions de l’acte de propriété de Mme

D Z et les dispositions du règlement de copropriété y afférentes.

Sur l’avis de mutation établi le 17 septembre 2015 par M^e H I, notaire associé à Sens (Yonne), en ce qui concerne l’identification du bien acheté par M^me D Z, il est mentionné : 'Un ensemble immobilier situé à ALBITRECCIA (CORSE-DU-SUD) 20128 Marine d’Agosta dénommé 'MARINA IV', lieudit Stagno Tondo… et un peu plus loin sous la rubrique identification des biens 'Lot numéro quatre-vingt-deux (82) :

Un appartement de deux pièces principales au rez-de-chaussée, portant le numéro 82 du plan.

La jouissance exclusive particulière et perpétuelle d’une parcelle de 35 m² environ. Et les quatre-vingt-onze / dix millièmes (91 / 10000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales .

Cet avis reprend intégralement les mentions de l’acte de vente établi le 15 septembre 2015 par le même notaire

L’appelant, en pièce n°1 de son bordereau, produit un plan des marines d’Agosta, mentionnant les trois sous-ensembles, et sur lequel le fonds de l’intimée, numéroté 82 est clairement situé dans le sous-ensemble Marine d’Agosta IV. D’ailleurs, l’examen de cette pièce permet de constater qu’il ne peut y avoir de confusion sur la situation du lot de l’intimée, le sous-ensemble Marine d’Agosta III, dont elle revendique l’appartenance, ne comportant que 71 lots et n’inclut aucun lot numéroté 82.

Une fois cette évidence actée, l’acte de propriété faisant foi, il convient d’examiner le règlement de copropriété afférent à ce sous-ensemble et produit par chacune des parties aux fins de déterminer la composition des parties privatives et communes du lot de M^me D Z.

Ce règlement a été annexé à la minute de l’acte de propriété de M^me D Z comme le démontre le tampon apposé en première page, et en page n°3, il est précisé qu’il s’applique à un ensemble de maions (sic !) individuelles dénommé 'MARINA IV’ , ce qui est parfaitement clair en ne peut porter à discussion.

Ce règlement définit en première partie les parties privatives qui sont énumérées dans son article 4 comme étant 'Les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de

division ci-après établis sont compris dans la composition d’un lot, sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré, et comme tels constituent des 'parties privatives'. Il en est de même pour les accessoires desdits locaux tels que, notamment :

- les carrelages, dalles et ne général, tous revêtements ;

- les plafonds et les parquets (à l’exception des gros oeuvres qui sont 'parties communes') ;

- les cloisons intérieures avec leurs portes ;

- les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et volets, les appuis des fenêtres, les balcons particuliers ;

- les enduits des gros murs et cloisons séparatives ;

- les installations de la cuisine, évier, etc. ;

- les placards et penderies ;

- et, en résumé, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux ; la présence énumération n’étant qu’énonciative et non limitative ;

- et certains escaliers.

Ainsi les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Les séparations entre les appartements, quand elles ne font pas partie du gros oeuvre, sont mitoyennes entre les copropriétaires voisins .

En deuxième partie sont définies les parties communes, dans l’article n°5 du dit règlement de copropriété qui dispose que : 'Les 'parties communes’ sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires.

Les 'parties communes’ comprennent notamment :

A – SOL

La totalité du sol sur lequel est édifié l’immeuble.

B – BATIMENT

Les éléments ci-après indiqués du bâtiment en question, savoir :

- les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons ;

- le gros oeuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement sol;

- les couvertures de chaque corps de bâtiment, observation faite que, s’agissant de constructions jumelées, les toitures ne seront communes qu’aux lots qu’elles couvrent ;

- les souches de cheminées et les coffres, gaines, et têtes de cheminées, les tuyaux d’aération des waters-closets, et ceux des ventilations des salles de bains, qu’en ce qui concerne les lots qu’elles desservent ;

- les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout-à-l’égout, les conduits, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, d’électricité (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l’usage exclusif de ceux-ci) ;

- les escaliers desservant plusieurs lots.

C – ELEMENTS d’équipement de l’immeuble

- les antennes collectives ou l’antenne collective. Ces énumérations sont purement énonciatives et non limitatives. .

Dans son article n° 6, le règlement de copropriété précise sous la rubrique '-Accessoires au 'Parties Communes’ sont accessoires aux 'Parties Communes’ :

- les droits de surélever et d’affouiller le sol. .

Le règlement de copropriété après avoir défini les parties privatives et communes, décrit un à un les différents lots de la copropriété. Cependant, tant dans l’exemplaire de l’appelant que dans celui de l’intimé, il manque la page décrivant le lot n° 82 appartenant à M^me D Z, ce qui est fort dommage.

Toutefois, cette description figure dans l’acte de propriété joint aux débats.

Toujours dans le règlement de copropriété, qui fait loi entre les copropriétaires et donc les parties à la présente instance, il est indiqué dans le chapitre III intitulé AMELIORATION – ADDITION – SURELEVATION du titre V et dans son article n° 135 que 'Les améliorations, additions de locaux privatifs, ainsi que l’exercice du droit de surélévation seront effectués, le cas échéant; dans les conditions prévues aux articles 30 à 37 de la loi du 10 juillet 1965 .

Un fois ce cadre défini, il y a lieu d’examiner son respect par l’intimée.

M^me D Z, consciente de la difficulté entraîné par ses projets de travaux, a écrit à au président du syndicat des copropriétaires le 8 octobre 2015 ; courrier dans lequel elle l’informe de sa volonté de procéder à la réhabilitation de l’avancée 'auvent , compte tenu de sa dangerosité, tout en précisant qu’elle fait partie de son habitation, mentionnant que les travaux prévus consisteront en la reconstruction des murs latéraux, piliers et toiture, la surface demeurant inchangée et, par un second courrier, toujours du 8 octobre 2015, elle sollicite l’autorisation de procéder à la mise en place d’une baie coulissante 4 ventaux et mentionne avoir pris note de la convocation de l’assemblée générale de la copropriété en juillet 2016 pour confirmer cette autorisation.

L’assemblée générale pour l’année 2016 s’est tenue le 6 août , M^me D Z était présente, selon le procès verbal joint au dossier, et en page n°6 de celui-ci, il est indiqué au sujet de la demande de l’intimée 'M^me K-Y Marina 4- n°82, a rénové l’avancée située devant sa porte d’entrée. Rénovation de la toiture, remplacement des claustras par des murs de parpaing. Ces travaux ont été entrepris sans autorisation de l’assemblée générale de 2015. Monsieur A a demandé l’arrêt des travaux qui prévoyaient la pose d’une baie vitrée ! Madame K-Y souhaite continuer ses travaux et fermer cette avancée. Tous les voisins sont opposés à la continuation des travaux. Monsieur B, Président de séance, précise que tous travaux entrepris

sans autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers. L’assemblée ne peut donc pas statuer sur cette demande. L’accord des voisins est prépondérant.

Continuité des travaux est refusée. Si cette décision n’était pas respectée le tribunal de grande instance d’Ajaccio serait saisi, par requête avec astreinte .

M^me Z invoque le fait de ne pas avoir été destinataire de dit procès-verbal d’assemblée générale, mais étant présente lors de celle-ci elle ne peut pas valablement contester avoir eu connaissance de la décision votée par les copropriétaires allant à l’encontre de sa demande de travaux.

D’ailleurs, l’article n°135 du règlement de copropriété est clair, et toute demande d’amélioration, que cela concerne l’auvent, la baie vitrée, les murs, la toiture ou la canalisation d’évacuation des eaux pluviales, nécessite un vote en assemblée générale selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

M^me D Z ne peut s’abriter derrière une méconnaissance du règlement de

copropriété alors que, consciente de ce qu’elle devait obtenir l’autorisation de la copropriété elle a, par courrier du 8 octobre 2015, sollicité l’accord de celle-ci pour la pose d’une baie vitrée tout en mettant son voisinage devant le fait accompli par rapport à la construction d’une avancée sur son terrain, présentée comme une réhabilitation d’un auvent, alors qu’il y a eu pose d’une toiture et remplacement de claustras par des murs en parpaings, soit une modification substantielle de l’emprise sur les parties communes; constituant un trouble manifestement illicite !

Le fait qu’elle ait obtenu de la mairie l’autorisation d’exécuter des travaux ne peut remédier à leur illicéité par rapport aux dispositions du règlement de copropriété qui est la loi des parties, l’autorisation obtenue étant purement administrative.

Par conséquent, en l’absence de contestation sérieuse et en présence d’un trouble manifestement illicite, au visa tant que règlement de copropriété que des disposition de la loi du 10 juillet 1965 dans ses articles 30 à 37, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions contestées.

Il y a lieu ainsi de faire droit à la demande de cessation des travaux telle que présenté par l’appelant et d’ordonner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard , la remise des lieux dans leur état d’origine, et ce selon les modalités définies dans le dispositif de la présente décision.

S’il est équitable de laisser à la charge de M^me D Z les frais irrépétibles qu’elle a engagés, il n’en va pas de même pour l’appelant auquel il y a lieu d’allouer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions contestées,

Statuant à nouveau,

Vu l’absence de contestation sérieuse et en présence d’un trouble manifestement illicite

Ordonne à M^me D Z de cesser tous travaux de construction de l’extension de son appartement constituant le lot […],

Ordonne à M^me D Z de remettre les lieux dans leur état d’origine, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du troisième mois suivant la signification du présent arrêt, et pendant une période de six mois,

Condamne M^me D Z à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les marines d’Agosta, située à Molini (Corse-du-Sud), représenté par son syndic non professionnel M. X C, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du ode de procédure civile,

Condamne M^me D Z au paiement des entiers dépens tant de première instance qu’en cause d’appel.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,