Cour d'appel de Bastia, Chambre civile section 2, 25 novembre 2020, n° 18/00437

TGI Bastia 20 mars 2018

CA Bastia
Infirmation 25 novembre 2020

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Rejeté
Absence de lien entre les procédures
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de lien entre les procédures mentionnées et le litige en cours, justifiant ainsi le rejet de la demande de sursis à statuer.
Accepté
Prescription des demandes
La cour a infirmé le jugement sur ce point, précisant que la prescription quinquennale s'applique aux demandes fondées sur le manquement à l'obligation de délivrance.
Rejeté
Manquement à l'obligation de délivrance
La cour a jugé qu'aucun manquement du bailleur n'était caractérisé, car la déclaration d'activité incombait à la S.A.R.L. Mariana B et non au bailleur.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la cour d'appel de Bastia a examiné l'appel interjeté par Maître E X, mandataire judiciaire de la S.A.R.L. Mariana B, contre un jugement du tribunal de grande instance qui avait déclaré irrecevables les demandes de la SARL et constaté la résiliation de son bail commercial. La cour de première instance avait également condamné la SARL à payer des frais. La cour d'appel a infirmé le jugement sur la question de la prescription, déclarant les demandes de la SARL recevables, mais a rejeté la demande d'indemnisation pour manquement à l'obligation de délivrance, considérant qu'aucune faute du bailleur n'était caractérisée. En conséquence, la cour a confirmé le rejet des autres demandes et a condamné la SARL Mariana B aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Bastia, ch. civ. sect. 2, 25 nov. 2020, n° 18/00437
Juridiction :	Cour d'appel de Bastia
Numéro(s) :	18/00437
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bastia, 20 mars 2018, N° 16/485
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-Jacques GILLAND, président
Avocat(s) :	Christian LESTOURNELLEJocelyne COSTAFrancesca SEATELLI
Cabinet(s) :	SCP LESTOURNELLE
Parties :	S.C.I. MARANA BEACH

Texte intégral

Chambre civile

Section 2

ARRÊT. N°284

du 25 NOVEMBRE 2020

N° RG 18/00437

N° Portalis DBVE-V-B7C-BY56 SM – C

Décision déférée à la cour :

Jugement au fond, origine tribunal de grande instance de BASTIA, décision attaquée en date du 20 mars 2018, enregistrée sous le n° 16/485

S.C.I. A B

Grosses délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT-CINQ NOVEMBRE DEUX-MILLE-VINGT

APPELANT :

M^e E X

en qualité de «mandataire judiciaire» de la S.A.R.L. Mariana B dont le siège social est situé Résidence A B,

[…]

[…].

RCS BASTIA : 751 204 934

[…]

assisté de M^e Jocelyne COSTA, avocate au barreau de BASTIA, M^e Christian LESTOURNELLE de la SCP LESTOURNELLE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE :

S.C.I. A B

au capital de 1.500 €, immatriculée au RCS de BASTIA, sous le numéro 488 512 583, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège

Lieu dit Casone

Route de la A

[…]

assistée de M^e Francesca SEATELLI, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 septembre 2020, devant Stéphanie MOLIES, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

C D.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2020.

ARRÊT:

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean Jacques GILLAND, président de chambre, et par C D, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Suivant acte notarié reçu le 29 mai 2012 par Maître Antoine Paoletti, notaire à Y, la S.C.I. A B a donné en location à la S.A.R.L. Mariana B deux locaux à usage commercial sis route de la A à Biguglia (Haute-Corse) pour une durée de neuf années commençant à courir le 1^er juin 2012 pour se terminer le 31 mai 2021, moyennant le versement d’un loyer annuel de 16 800 euros hors taxes.

Par décision en date du 20 mars 2018, le tribunal de grande instance de Bastia a :

— donné acte à M^e X de son intervention volontaire,

— déclaré les demandes de la SARL Mariana B irrecevables,

— constaté la résiliation du bail commercial par le liquidateur le 12 avril 2016,

— déclaré irrecevables les demandes en paiement de la SCI A B tendant au versement :

— d’une somme de 998,42 euros,

— de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SARL Mariana B à payer à la SARL A B la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Mariana B aux dépens.

Suivant déclaration enregistrée le 16 juin 2018, Maître E X, en qualité de liquidateur de la S.A.R.L Mariana B a interjeté appel de la décision susvisée en ce qu’elle a :

— déclaré les demandes de la SARL Mariana B irrecevables,

— condamné la SARL Mariana B à payer à la SARL A B la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Mariana B aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2019, Maître E X, ès qualités, a demandé à la cour de :

'- ordonner le sursis à statuer,

à défaut,

— réformer le jugement entrepris,

— constater que la SARL Mariana B a été mise dans l’impossibilité d’exploiter sereinement et conformément à son activité son fonds de commerce,

— dire que la SCI A B a commis une faute, en déclarant à l’autorité administrative une activité différente de celle qu’elle a consenti à sa locataire dans le cadre du bail commercial,

— dire qu’il résulte de ces éléments que la SCI A B a manqué à l’obligation de délivrance qui lui incombait, aux termes de l’article 1719 du code civil,

— dire et juger que cette faute a entraîné des conséquences dommageables pour la SARL Mariana B notamment dans le cadre de son redressement judiciaire,

en conséquence,

— déclarer l’action de la SARL Mariana B comme recevable, et non entachée de

prescription,

— condamner la SCI A B à lui payer la somme de 117 200 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis par la SARL A B pour manquement de la SCI à son obligation de délivrance,

— condamner la SCI A B à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.'

Par dernières conclusions notifiées le 3 juin 2019, la S.C.I. A B a demandé à la juridiction d’appel de :

'- confirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

— débouter Maître X ès qualité de liquidateur et la SARL Mariana B de leur demande de sursis à statuer,

— débouter Maître X ès qualité et la SARL Mariana B de l’ensemble de leurs demandes,

y ajoutant,

— condamner Maître X ès qualité et la SARL Mariana B à la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Maître X ès qualité et la SARL Mariana B aux entiers dépens.'

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 décembre 2019 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 9 avril 2020.

En raison de l’état d’urgence sanitaire, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience de plaidoirie du 24 septembre 2020.

Le 24 septembre 2020, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2020.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de sursis à statuer :

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, Maître E X ès qualités, sollicite un sursis à statuer dans l’attente de l’issue des procédures suivantes :

— une procédure pénale suite à une plainte avec constitution de partie civile à l’encontre de M^me F G, locataire gérante,

— une procédure civile pendant devant la cour d’appel et l’opposant à M^me F G sur la difficulté liée à l’absence de conformité de la location gérance en raison de la destination du bail commercial,

— une requête au service des impôts.

En réponse, la S.C.I. A B a conclu au rejet de la demande, faute de lien entre ces procédures et la présente instance.

La plainte avec constitution de partie civile déposée le 16 octobre 2017 auprès du doyen des juges d’instruction de Bastia à l’encontre de M^me F G porte sur des faits de faux, usage de faux et escroquerie.

L’examen de la plainte met en évidence l’absence d’incidence de l’issue de cette procédure sur le présent litige dès lors qu’elle concerne des faits totalement distincts.

L’appelant verse également au débat le jeu de conclusions versés dans le cadre de la procédure civile pendante l’opposant à M^me F G : si la difficulté tenant à l’absence de déclaration en mairie est abordée, la S.A.R.L.Mariana B n’en tire aucune conséquence, alors que seule la résiliation du contrat de location-gérance -qui ne concerne pas la S.C.I. A B- est en cause. L’existence de cette procédure pendante ne saurait en conséquence motiver un sursis à statuer.

Enfin, la demande de pièces adressée au service des impôts de Bastia le 3 juin 2019 n’a pas été suivie d’effet à ce jour, alors que plus d’une année s’est écoulée.

Compte tenu de l’absence de réponse de la mairie de Biguglia saisie d’une demande identique et de la décision rendue par le tribunal administratif, aucun sursis à statuer ne sera ordonné de ce chef.

Au regard de ce qui précède, la demande de sursis à statuer présentée par Maître E X ès qualités, sera rejetée.

Sur la prescription de la demande :

L’article L145-60 du code de commerce prévoit que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

En l’espèce, au terme du jugement entrepris, les demandes de la S.A.R.L. Mariana B ont été déclarées irrecevables comme prescrites au motif que la société se devait d’agir dans les deux années de la conclusion du contrat en vertu des dispositions susvisées.

Maître E X, ès qualités, estime que la prescription a été retenue à tort, alors que les difficultés et leur découverte sont apparues au-delà du délai de deux années ; il affirme par ailleurs que la prescription biennale ne concerne pas l’action en résiliation du bail pour inexécution des obligations contractuelles.

En réponse, la S.C.I. A B sollicite la confirmation du jugement querellé.

Il convient de rappeler que la prescription biennale édictée par l’article L 145-60 ne s’applique pas à toutes les actions mettant en jeu un bail commercial, mais uniquement celles exercées au titre 'du présent chapitre', à savoir celles impliquant des dispositions propres au statut des baux commerciaux.

Tel n’est pas le cas de la demande fondée sur le manquement du bailleur à l’obligation de délivrance, régie par les dispositions du code civil et ainsi soumises à la prescription quinquennale de droit commun.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef : le moyen tenant à la prescription sera rejeté et les demandes de Maître E X, ès qualités, seront déclarées recevables.

Sur le manquement du bailleur :

Maître E X ès qualités, entend se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme sur le fondement de l’article 1719 du code civil.

L’appelant précise à ce propos que, si le contrat de bail prévoit une activité de 'point chaud glacier restauration', la déclaration en mairie porte sur une activité de grande surface sous l’enseigne «Spar».

Il déduit de ce manquement une impossibilité d’exploiter régulièrement le fonds de commerce ou de le céder, et sollicite l’allocation de la somme totale de 117 200 euros à titre de dommages et intérêts.

En réponse, la S.C.I. A B conclut au rejet de la demande dès lors que seule la destination commerciale des lieux devait être déclarée en mairie. Elle ajoute que la déclaration faisant suite à des travaux d’aménagement repose sur le preneur et non le bailleur.

Il convient de relever que, même si la déclaration litigieuse n’est pas versée aux débats, malgré les demandes réitérées de la S.A.R.L. Mariana B à différentes administrations, son contenu n’est pas contesté.

Au soutien de sa demande, Maître E X, ès qualités, verse, notamment, des échanges de courriels avec un dénommé M. H I, aux termes desquels ce dernier affirme qu’il appartient au propriétaire de demander le changement de destination de ses locaux.

La S.C.I. A B produit, pour sa part, un courrier de la commune de Biguglia du 20 janvier 2017 en réponse à un courrier envoyé le 2 janvier 2017.

En premier lieu, il sera observé que la qualité de M. H I n’est aucunement précisée ou justifiée.

En outre, la réponse envoyée le 16 octobre 2015 apparaît particulièrement succincte : 'Madame, Je vous confirme qu’effectivement il appartient au propriétaire de demander le changement de destination de ses locaux.'

Or, le courriel en demande de la S.A.R.L. Mariana B évoque une 'régularisation de conformité' des locaux sans donner davantage de précisions.

A l’opposé, les échanges de courriers entre la S.C.I. A B et la commune de Biguglia apparaissent circonstanciés et étayés.

La commune fait référence aux dispositions légales dont la S.C.I. A B entend se prévaloir dans le cadre de la présente instance.

Aux termes de l’article R 421-17-b du code de l’urbanisme, doivent être précédés d’une déclaration préalable en mairie les changements de destination d’un bâtiment existant entre

les différentes destinations définies à l’article R 151-27, à savoir :

1° exploitation agricole et forestière,

2° habitation,

3° commerce et activités de service,

4° équipements d’intérêt collectif et services publics,

5° autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.

En outre, il résulte de l’article R 123-45 du code de la construction et de l’habitation que l’exploitant doit informer le maire des travaux d’aménagement auxquels il a procédés, dans le cadre de la demande d’autorisation d’ouverture.

Dans ces conditions, il apparaît clairement qu’il n’incombait pas à la S.C.I. A B une obligation de procéder à une déclaration en mairie pour modifier l’activité du fonds de commerce dès lors que sa destination demeurait commerciale.

En outre, la déclaration faisant suite aux travaux d’aménagement incombait à la S.A.R.L. Mariana B qui exploitait le fonds et non au bailleur.

Par conséquent, aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’apparaît caractérisé en l’espèce.

En l’absence de faute du bailleur, la demande d’indemnisation présentée par Maître E X, ès qualités, sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Il apparaît équitable de laisser à la S.C.I. A B ses frais irrépétibles non compris dans les dépens eu égard à la situation économique de la S.A.R.L. Mariana B, société bénficiant d’une procédure collective ; il en va de même pour la demande présentée à ce titre par Maître E X, ès qualités, à l’encontre de l’intimée.

La SARL Mariana B représentée par Maître E X, ès qualité, sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris les dépens de première instance, ces derniers étant recouvrés en tant que frais privilégiés de la liquidation.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

REJETTE la demande de sursis à statuer formulée par la SARL Mariana B, représentée par Maître E X en qualité de mandataire liquidateur,

INFIRME le jugement entrepris sur les chefs de demande querellés,

STATUANT À NOUVEAU,

REJETTE le moyen tenant à la prescription des demandes de la S.A.R.L. Mariana B représentée par Maître E X, ès qualités,

DÉBOUTE la S.A.R.L. Mariana B, représentée par Maître E X, ès qualités, de sa demande d’indemnisation pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la S.A.R.L. Mariana B représentée par Maître E X, ès qualités, au paiement des dépens, en ce compris les dépens de première instance et en cause d’appel, qui seront recouvrés en frais privilégiés de liquidation.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,