Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 6 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/519

N° Portalis DBVE-V-B7H-CG7H JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 13 juillet 2023, enregistrée sous le

n° 20/01175

S.A.R.L. D’EXPLOITATION DU VALINCO VILLAGE

C/

S.C.I. CAMPO ROSSO

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SIX NOVEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTE :

S.A.R.L. D’EXPLOITATION DU VALINCO VILLAGE

Prise en la personne de représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Louis BUJOLI, avocat au barreau d’AJACCIO

INTIMÉE :

S.C.I. CAMPO ROSSO

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Stéphanie LOMBARDO, avocate au barreau de BASTIA et par M^e Natacha LOREAU, avocate au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 5 septembre 2024, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Cécile BORCKHOLZ

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 29 avril 2014, la S.C.I. Campo Rosso a assigné la S.A.R.L. d’Exploitation de Valinco village devant le tribunal de grande instance d’Ajaccio aux fins de fixation définitive des indemnités d’éviction et d’occupation, et de compensation entre elles.

Par acte du 29 avril 2014, la S.A.R.L. d’Exploitation de Valinco village a assigné la S.C.I. Campo Rosso devant le même Tribunal aux fins de désignation d’un nouvel expert judiciaire pour évaluation du droit au bail, des frais de réinstallation qu’elle devait supporter

pour se réinstaller dans des conditions comparables au bail expiré, de la constructibilité résiduelle du terrain et des aménagements paysagers réalisés.

Les procédures ont été jointes.

Par jugement du 7 décembre 2015, avant dire droit le tribunal saisit a dit que :

— l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. Campo Rosso à la S.A.R.L. Valinco village était égale à la valeur du droit au bail, éventuellement augmentée des indemnités accessoires légalement autorisées par les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce ;

— le rapport d’expertise judiciaire rédigé M. [O] [D] ne permet pas de déterminer la valeur du droit au bail,

— le rapport d’expertise judiciaire rédigé M. [O] [D] ne permettait pas de déterminer les frais de remploi dus par la S.C.I. Campo Rosso à la S.A.R.L. Valinco village, frais par principe proportionnels au droit au bail précité ;

— le rapport d’expertise judiciaire ne permettait pas de fixer de manière définitive les frais de déménagement dus par la S.C.I. Campo Rosso à la S.A.R.L. Valinco village,

— le rapport d’expertise judiciaire ne permettait pas de déterminer si la S.C.I. Campo Rosso doit à la S.A.R.L. Valinco village une indemnité au titre des aménagements paysagers qu’elle a réalisés sur le terrain délaissé,

— l’indemnité accessoire d’éviction liée aux frais de réinstallation doit correspondre aux frais d’acquisition de la S.A.R.L. Valinco village de ses nouveaux droits locatifs équivalents à ceux abandonnés,

— le rapport d’expertise judiciaire ne permettait pas de déterminer le pas-de-porte que devra verser la S.A.R.L. Valinco village pour se réinstaller dans les lieux équivalents à ceux délaissés,

— la clause du bail signé le 5 septembre 1983 aux termes de laquelle le bailleur doit au preneur une indemnìté égale à la valeur des constructions qu’il a édifiées est applicable au litige,

— il ne disposait d’aucun élément permettant de remettre en cause l’évaluation faite par le sapiteur, des constructions réalisées parla S.A.R.L. Valinco village,

— des nouveaux travaux réalisés pendant la présente procédure pourraient être intégrés à l’évaluation précitée,

— le rapport d’expertise judiciaire ne permettait pas de déterminer l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco village à la S.C.I. Campo Rosso à compter du 16 août 2008,

— organisait une nouvelle expertise avec une nouvelle mission.

Puis, statuant sur le fond, condamnait, la S.C.I. Campo Rosso à verser à la S.A.R.L. Valinco village la somme de 32 351€ (trente-deux mille trois cent cinquante-et-un euros) au titre du trouble commercial subi par la seconde des suites du conge avec refus de renouvellement,

— la S.A.R.L. SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DU Valinco village ne pouvait prétendre à

aucune indemnisation au titre des droits à construire dont elle disposait sur le terrain objet du congé avec refus de renouvellement délivré par la S.C.I. Campo Rosso,

Jugement confirmé en toutes ses disposition par un arrêt de la cour d’appel de Bastia du 20 décembre 2017 et pourvoi en cassation rejeté par un arrêt de la cour de cassation 3ème chambre civile du 13 décembre 2018.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 décembre 2019 et l’instance a été reprise le 15 décembre 2020.

Par jugement du 13 juillet 2023, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

FIXÉ le montant total de l’indemnité d’éviction du par la S.C.I. Campo Rosso à la S.A.R.L. Valinco village à 998 378 €,

REJETÉ la demande accessoire d’indemnisation pour l’acquisition de nouveaux droits locatif à 7 000 000 €,

REJETÉ la demande accessoire relative aux frais de déménagement à hauteur de 281 146 €,

REJETÉ la demande accessoire relative aux aménagements paysagers à reproduire sur le

nouveau site à hauteur de 190 454 €,

REJETÉ la demande accessoire relative à la différence entre le site abandonné et le site de Buzzacarella à hauteur de 200 000 €,

REJETÉ la nouvelle demande d’indemnisation pour trouble commercial,

FIXÉ l’indemnité due par la S.C.I. Campo Rosso à la S.A.R.L. Valinco village au titre des

constructions indemnisables à 1 930 000 €,

FIXÉ l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco village à la S.C.I. Campo Rosso au 31 décembre 2019 à 900 682 €,

FIXÉ l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco village à la S.C.I. Campo Rosso pour 2020 à 90 828 €,

FIXÉ l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco village à la S.C.I. Campo Rosso pour 2021 à 92 163 €,

FIXÉ l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco village à la S.C.I. Campo Rosso pour 2022 à 96 836 €,

FIXÉ l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco village à la S.C.I. Campo Rosso pour l’ensemble de l’année 2023 à 105 359 €,

DIT que cette dernière indemnité sera due au prorata de la durée d’occupation des lieux,

DIT que les sommes dues par la S.A.R.L. Valinco Village à la S.C.I. Campo Rosso au titre de l’indemnité d’occupation pour 2023 s’élève au 30 juin 2023 à 52 679,50 €,

ORDONNÉ la compensation entre les sommes dues à cette date,

En conséquence,

CONDAMNÉ la S.C.I. Campo Rosso à payer à la S.A.R.L. Valinco village la somme de

1 695 189,50 € arrêtée au 30 juin 2023,

CONDAMNÉ la S.C.I. Campo Rosso à payer à la S.A.R.L. Valinco village 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNÉ la S.C.I. Campo Rosso aux dépens

ENJOINT aux gérants des deux sociétés de rencontrer, dans un délai de 6 mois des médiateurs dont les noms figurent sur la liste jointe et qui sera chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation.

Par déclaration du 25 juillet 2023, la S.A.R.L. d’Exploitation du Valinco village a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

Fixé l’indemnité due par la S.C.I SCI CAMPO ROSSO à la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE au titre des constructions indemnisables à 1 930 000 € ;

Fixé l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE à la S.C.I CAMPO ROSSO au 31 décembre 2019 à 900 682 € ;

Fixé l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE à la S.C.I CAMPO ROSSO pour 2020 à 90 828 € ;

Fixé l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE à la S.C.I CAMPO ROSSO pour 2021 à 92 163 € ;

Fixé l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE à la S.C.I CAMPO ROSSO pour 2022 à 96 836 € ;

Fixé l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE à la S.C.I CAMPO ROSSO pour 2023 à 105 359 € ;

Dit que cette dernière indemnité sera due au prorata de la durée d’occupation des lieux ;

Dit que les sommes dues par la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE à la S.C.I CAMPO ROSSO au titre de l’indemnité d’occupation pour 2023 s’élève au 30 juin 2023 à 52 679,50 € ;

Ordonné la compensation entre les sommes dues à cette date ;

Condamné la S.C.I CAMPO ROSSO à payer à la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE la somme de 1 695 189,50 € arrêtée au 30 juin 2023.

Par conclusions déposées au greffe le 21 janvier 2024, la S.C.I. Campo rosso a demandé à la cour de :

«Vu le rapport de Monsieur [S] du 24 décembre 2019,

Vu le rapport de monsieur [D],

Vu le jugement rendu le 7 décembre 2015 par le tribunal judiciaire d’Ajaccio,

Vu la décision de la cour d’appel de Bastia du 20 décembre 2017,

Vu le jugement rendu le 13 juillet 2023 par le tribunal judiciaire d’Ajaccio,

Vu l’appel formé par le Valinco village,

Rejeter l’intégralité des demandes du Valinco village.

Confirmer le jugement du 13 juillet 2023 en ce qu’il :

— Rejette la demande accessoire d’indemnisation pour l’acquisition de nouveaux droits

locatifs à 7 000 000 € ;

— Rejette la demande accessoire relative aux frais de déménagement ;

— Rejette la demande accessoire relative aux aménagements paysagers à reproduire sur le

nouveau site ;

— Rejette la demande accessoire relative à la différence entre le site abandonné et le site

de Buzzacarella;

— Rejette la nouvelle demande d’indemnisation pour trouble commercial ;

Infirmer le jugement du 13 juillet 2023, en ce qu’il :

— Fixe le montant total de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. Campo Rosso à la S.A.R.L. Valinco Village à 998 378 € ;

— Fixe l’indemnité due par la S.C.I. Campo Rosso à la S.A.R.L. Valinco Village au titre des constructions indemnisables à 1 930 000 € ;

— Fixe l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco Village à la S.C.I. Campo Rosso au 31 décembre 2019 à 900 682 € ;

— Fixe l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco Village à la S.C.I. Campo Rosso pour 2020 à 90 828 € ;

— Fixe l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco Village à la S.C.I. Campo Rosso pour 2021 à 92 163 € ;

— Fixe l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco Village à la S.C.I. Campo Rosso pour 2022 à 96 836 € ;

— Fixe l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco Village à la S.C.I. Campo Rosso pour 2023 à 105 359 € ;

— Dit que cette dernière indemnité sera due au prorata de la durée d’occupation des lieux ;

— Dit que les sommes dues par la S.A.R.L. Valinco Village à la SCI Campo Rosso au titre

de l’indemnité d’occupation pour 2023 s’élève, au 30 juin 2023, à 52 679,50 € ;

— Condamne la S.C.I. Campo Rosso à payer à la S.A.R.L. Valinco Village la somme de

1 695 189,50 € arrêtée au 30 juin 2023 ;

— Condamne la S.C.I. Campo Rosso à payer à la S.A.R.L. Valinco Village 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SCI Campo Rosso aux dépens.

Statuant à nouveau :

— Fixer la valeur du droit au bail à titre principal à la somme de 0 € ou, à titre subsidiaire,

si un différentiel entre le loyer de marché et le loyer déplafonné devait être retenu, à la

somme de 100 000 €, en application de la méthode de l’économie de loyer,

— Fixer le pas de porte à la somme de 390 105 €,

— Fixer les frais de remploi à la somme de 20 000 €,

— Fixer le coût des constructions à la somme de 800 360 €,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur au bailleur, outre les

charges et taxes dues, à compter du 15 août 2008 et jusqu’à remise effective des clés, à

la somme de 200 000 € HT par an en principal et condamner le preneur à la régler,

— Dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur l’indice du

coût de la construction publié par l’INSEE et pour la première fois le 15 août 2009, et

ceci jusqu’à complète libération des locaux par la société du Valinco Village,

— Condamner le Valinco Village au paiement des intérêts au taux légal sur l’indemnité

d’occupation conformément à l’article 1155 du code civil et ordonner la capitalisation

des intérêts à compter de chaque échéance conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— Ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction due par la société Campo Rosso

et l’indemnité d’occupation due par le Valinco village.

En tout état de cause

— Condamner le preneur à régler la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du NCPC,

— Condamner le preneur aux entiers dépens de procédure.

Par conclusions déposées au greffe le 5 avril 2024, la S.A.R.L. d’Exploitation de Valinco village a demandé à la cour de :

«Infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a :

Fixé le montant total de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. CAMPO ROSSO à la

S.A.R.L. VALINCO VILLAGE à 998 378 € ;

Rejeté la demande accessoire d’indemnisation pour l’acquisition de nouveaux droits locatifs à 7 000 000 € ;

Rejeté la demande accessoire relative aux frais de déménagement à hauteur de 281 146 € ;

Rejeté la demande accessoire relative aux aménagements paysagers à reproduire sur le nouveau site à hauteur de 190 454 € ;

Rejeté la demande accessoire relative à la différence entre le site abandonné et le site de Buzzacarella à hauteur de 200 000 € ;

Fixé l’indemnité due par la S.C.I. CAMPO ROSSO à la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE au titre des constructions indemnisables à 1 930 000 € ;

Fixé l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE à la S.C.I. CAMPO ROSSO au 31 décembre 2019 à 900 682 € ;

Fixé l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE à la S.C.I. CAMPO ROSSO pour 2020 à 90 828 € ;

Fixé l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE à la S.C.I. CAMPO ROSSO pour 2021 à 92 163 € ;

Fixé l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE à la S.C.I. CAMPO ROSSO pour 2022 à 96 836 € ;

Fixé l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE à la S.C.I. CAMPO ROSSO pour 2023 à 105 359 € ;

Dit que cette dernière indemnité sera due au prorata de la durée d’occupation des lieux ;

Dit que les sommes dues par la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE à la S.C.I. CAMPO ROSSO au titre de l’indemnité d’occupation pour 2023 s’élève au 30 juin 2023 à 52 679,50€ ;

Ordonné la compensation entre les sommes dues à cette date ;

Condamné la S.C.I. CAMPO ROSSO à payer à la S.A.R.L. VALINCO VILLAGE la somme de 1 695 189,50 € arrêtée au 30 juin 2023.

STATUANT À NOUVEAU :

Fixer l’indemnité d’éviction de la façon suivante :

— Indemnité principale : 998 378 € (neuf cent quatre-vingt-dix huit mille trois cent soixante-dix huit €)

— Indemnité de remploi : 45 328 € (quarante cinq mille trois cent vingt huit euros)

— Frais d’acquisition des droits locatifs du preneur évincé (pas-de-porte) : 7 000 000 € (sept millions euros)

— Indemnité compensatrice pour la différence entre le nouveau site et le site abandonné :

2 000 000 € (deux millions euros)

— Indemnité pour les constructions réalisées : 4 431 000 € (quatre millions quatre cent trente et un mille euros)

— Aménagements paysagers : 281 146 € (deux cent quatre-vingt un mille cent quarante six euros)

— Frais de déménagement : 190 454 € (cent quatre-vingt-dix mille quatre cent cinquante quatre euros)

Soit au total la somme de 14 947 206 € (quatorze millions neuf cent quarante sept mille deux cent six euros)

Rejeter la demande d’indemnité d’occupation sollicitée par l’intimée ou à tout le moins la réduire à la somme de 65 753 € (soixante cinq mille sept cent cinquante trois euros)

Confirmer le jugement pour le surplus ;

Condamner en outre l’intimée à payer à la concluante la somme de 10 000 € (dix mille euros) au titre ses frais irrépétibles d’appel

À titre subsidiaire :

Ordonner un complément d’expertise et désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec mission :

— d’évaluer le montant des frais d’acquisition des nouveaux droits locatifs que le locataire devra s’acquitter pour se réinstaller dans des lieux équivalents à ceux délaissés.

— déterminer l’indemnité d’occupation due par le locataire au bailleur.

Condamner d’ores et déjà la S.C.I. CAMPO ROSSO à verser à la Société d’exploitation du Valinco village :

— une indemnité principale de 998 378 € (neuf cent quatre-vingt-dix huit mille trois cent soixante dix euros)

— une indemnité de remploi de 45 328€ (quarante cinq mille trois cent vingt huit euros)

— une indemnité pour les constructions réalisées de 4 431 000€ (quatre millions quatre cent trente et un mille euros)

— une indemnité de 281 146 € pour les frais d’aménagements paysagers (deux cent quatre-vingt un mille cent quarante six euros)

— une indemnité de 190 454 € pour les frais de déménagement (cent quatre-vingt-dix mille quatre cent cinquante quatre euros)

Donner acte à la Société d’Exploitation du Valinco Village de ce qu’elle réclamera le montant de l’indemnité relative à l’acquisition des nouveaux droits locatifs et conclura sur l’indemnité d’occupation après dépôt du rapport de l’expert ainsi désigné.

Condamner la S.C.I. CAMPO ROSSO aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles

SOUS TOUTES RÉSERVES».

Par ordonnance du 5 juin 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 5 septembre 2024.

Le 5 septembre 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que l’indemnité d’éviction due devait se limiter à la somme de 998 378 euros, somme arrêtée par l’expert judiciaire, sans prise en compte du coût de l’acquisition de nouveaux droits locatifs, de frais de déménagement, des aménagements paysagers et de la différence entre les différents sites envisagés, a fixé une somme de 1 930 000 euros pour l’indemnisation des constructions réalisées, que le trouble commercial avait déjà été indemnisé et a retenu la réalité d’une indemnité d’occupation à compter de l’année 2019.

Il y a lieu de préciser, en début de motivation d’arrêt, que la cour, compte tenu du jugement du 7 décembre 2015, confirmé par arrêt du 20 décembre 2017, dont la demande de cassation a été rejetée par arrêt du 13 décembre 2018, ne peut analyser et examiner les demandes et arguments présentés par les deux parties que par le biais des dispositions actuellement définitives de ces décisions de justice et ne peut remettre en question les

points définitivement tranchés, comme pourtant certaines des écritures déposées l’y invitent.

*Sur l’indemnité d’éviction

L’arrêt confirmatif de la 2° section de la chambre civile de la cour d’appel de Bastia du 20 décembre 2017, pour lequel par arrêt du 13 décembre 2018, la 3ème chambre civile a rejeté le pourvoi en cassation introduit, a précisé que le fonds de commerce pouvant être déplacé, il ne pouvait être perdu et que l’indemnité due au terme des dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce ne pouvait être qu’équivalente au droit au bail inclut dans la valeur dudit fonds de commerce, le mission de l’expert judiciaire pour fixer cette indemnisation devant, ce que les parties ont accepté, appliquer la méthode de l’économie de loyer.

Pour ce faire l’expert judiciaire, dans son rapport du 24 décembre 2019 a chiffré la valeur du droit au bail à 270 000 euros, un premier expert judiciaire ayant de son côté, antérieurement, chiffré à 998 000 euros la valeur du fonds de commerce, montant incluant le droit au bail -pièce n°18 de l’appelant.

Il est constant qu’il appartient à la bailleresse, la S.C.I. Campo Rosso, de rapporter la preuve de la possibilité du transfert du fonds de commerce, et en l’espèce, sa locataire, l’appelante fait état de divers projets et possibilités de transfert, abandonnés les uns après les autres compte tenu de la longueur de la procédure actuelle et de la mésentente entre les parties.

Cependant, en l’espèce, par un arrêt confirmatif, aujourd’hui définitif, seule le valeur du droit au bail a été retenue, le tribunal, puis la cour, ayant estimé que le fonds était transférable même si les lieux loués se situent en bord de plage, dans un lieu touristique remarquable dans la région de Corse, environnement exceptionnel compte tenu de l’activité dans le secteur touristique de la locataire, le premier expert, sans être démenti, en page n°24 de son rapport écrivant «le site est néanmoins magnifique en bord de mer, au calme».

Il convient donc d’infirmer le jugement entrepris sur ce point fondé sur la valeur du fonds de commerce lui-même, en violation des décisions prononcées aujourd’hui définitive, en allouant à l’appelante la somme de 270 000 euros, somme non contestée en son montant, correspondant à la valeur du droit au bail, seul poste indemnisable à la lecture des précédentes décision de justice prononcées et définitives, page n°17 du rapport d’expertise judiciaire du 24 décembre 2019.

*Sur les frais de réinstallation

Pour les autres demandes, la cour, dans son arrêt confirmatif, non cassé par la cour de cassation, ayant retenu le caractère transférable du fonds de commerce, il n’est pas contestable que des frais de réinstallation doivent lui être accordés.

Il y a donc lieu d’examiner les demandes présentées à ce titre :

*Sur l’indemnité de remploi

Cette indemnité est destinée à compenser les droits d’enregistrement que la locataire doit supporter pour avoir un fonds de même valeur que celui qu’elle vient de perdre. Elle suppose une réinstallation possible comme cela a été retenue en l’espèce, est calculée sur le montant de l’indemnité évaluant la valeur du fonds de commerce, comme le sollicite la preneuse.

La bailleresse ne prétend pas que cette somme n’est pas due, remettant uniquement en question le calcul de la somme due, estimant qu’il devait se réaliser sur la base de la valeur du droit au bail et non du fonds de commerce, le dit fonds ayant été reconnu transférable.

L’indemnité de remploi se calcule sur la base du bien mobilier à remplacer -en l’espèce le seul droit au bail et non le fonds de commerce, celui-ci ayant été reconnu transférable.

En conséquence, l’expert judiciaire ayant bien calculé le montant dû sur la base du droit au bail et non sur la valeur vénale du fonds de commerce, comme l’intimée le soutient dans ses écritures, il y a lieu de lui allouer à ce titre la somme de 44 184,74 euros et d’infirmer le jugement entrepris sur ce point.

*Sur les frais de déménagement

Il est constant que le bailleur est tenu d’indemniser des frais de réinstallation du preneur évincé d’un fonds transférable, comme en l’espèce.

Toutefois, cette indemnité n’est pas due s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds. Il convient donc de rechercher, en l’espèce, si la bailleresse rapporte la preuve que la locataire ne se réinstallera pas ailleurs, la charge de la preuve reposant sur elle.

En effet, il est constant que le droit à indemnité pour frais de réinstallation, même en cas de perte de fonds -ce qui n’est pas le cas en l’espèce-, est un acquis, peu important que la locataire ne remplace pas le fonds de commerce évincé.

Le seul critère à prendre en compte est celui de la réinstallation de la locataire, même par la création d’un nouveau fonds, a fortiori pour la conclusion d’un nouveau contrat de bail commercial, réinstallation présumée que seule la bailleresse peu combattre en apportant la preuve que cette réinstallation n’aura pas de réalité.

En l’espèce, la S.C.I. Campo Rosso se contente, en page 25, de ses écritures, de faire valoir que les frais de déménagement ne sont pas dus à défaut de réalité démontrée d’une nouvelle installation inversant ainsi la charge de la preuve.

L’expert judiciaire, dans son rapport du 24 décembre 2019, sur la base de devis présentés par l’appelante a chiffré à 228 545,20 euros toutes taxes comprises lesdits frais -pièce n°29 de l’appelante – montant incluant les frais de garde-meubles et de transport sur un site accessible uniquement en véhicules légers, route de [Adresse 4], lieu-dit [Localité 2], commune de [Localité 5] (Corse-du-Sud) ; somme qu’il convient de retenir en infirmant le jugement entrepris sur ce point, soit 190 454,33 euros hos taxes arrondis à 190 455 hors taxes.

*Sur l’indemnisation du pas-de-porte

En ce qui concerne le pas de porte son évaluation résulte d’une négociation entre le preneur et le bailleur.

Il se matérialise par une somme d’argent que le bailleur demande au locataire au début du bail, tel un droit d’entrée exigé pour obtenir la mise à disposition des locaux.

Il peut être demandé à titre de supplément de loyer, pour se prémunir contre le risque de voir les valeurs locatives du secteur croître plus rapidement que le loyer, dont les hausses sont limitées, sur la période de location ou à titre d’indemnité, en contrepartie de certains avantages commerciaux accordés ou de la dépréciation de la valeur vénale des locaux.

En l’espèce, l’appelante produit un courrier échangé avec la S.A.R.L. immobilière promotion, propriétaire du fonds sur lequel la S.A.R.L. Valinco village pourrait s’installer -pièce n°40- qui illustre la fait que le pas-de-porte initialement réclamé à 7 000 000 d’euros et ramené à 5 000 000 d’euros moyennant la renonciation à l’indemnisation des immeubles construits ou à construire en fin de bail est bien réclamée à titre d’indemnité et non de supplément de loyer.

L’expert judiciaire dans son rapport chiffre ce pas-de-porte à la somme de 840 830 euros en l’analysant, comme l’intimée, en un complément de loyer, ce que la cour ne retient pas, n’examinant pas les chiffrages arrêtés sur cette base erronée.

Il y a lieu de rappeler d’ailleurs qu’en application de l’article 246 du code de procédure civile «Le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien», l’expertise n’étant qu’une aide à la décision.

En l’espèce, de 2013 à 2021, l’appelante démontre ses tentatives pour trouver une nouveau droit au bail et justifie -pièce 31, 36, 37, 38, 40, 41 et 42 de l’appelante- de ce que le pas-de- porte réclamé par le bailleur varie de 1 900 000 ou 2 000 000 d’euros, a minima, en mai et octobre 2013 à 12 000 000 d’euros en avril 2021, montant équivalant à peu de chose près au prix de vente pour le premier cité conforrant ainsi sans doute possible que le pas-de-porte réclamé est bien indemnitaire et non complémentaire du loyer réclamé.

La fixation du montant du pas-de-porte est le fruit d’une négociation entre le preneur et le bailleur et, en l’espèce, il est parfaitement démontré que ces derniers sont parvenus à un accord sur un montant à l’origine de 7 000 000 d’euros, somme validée par l’expertise unilatérale produite par l’appelante en sa pièce n°54, ce qui illustre l’application de la libre loi du marché pour un bien rare dans une zone protégée et d’un intérêt remarquable, fixé au final à 5 000 000 d’euros, selon les conditions de la future bailleresse, l’appelante bénéficiant ainsi d’une trésorerie supplémentaire pour s’installer, en laissant en fin de contrat de bail la propriété de ses installation à la bailleresse sans indemnisation prévue.

Il convient donc de réformer le jugement entrepris sur ce point en condamnant l’intimée à payer la somme de 5 000 000 d’euros au titre du pas-de-porte à l’appelante.

*Sur l’indemnité compensatrice entre l’ancien et le nouveau site

L’appelante sollicite dans le dispositif de ses dernières écritures une somme de 2 000 000 d’euros à ce titre, sans pourtant jamais argumenter ni démontrer la justification et le chiffrage de cette demande, à laquelle l’intimée n’a pas répondu et qui ne peut être que rejetée.

*Sur la demande portant sur les aménagements paysagers

L’appelante fait valoir que, lors de la conclusion du premier contrat de bail en 1957, le terrain était nu, que c’est elle qui l’a arboré, que le prix des plantations et de leur réalisation a été chiffré par un professionnel à la somme de 281 146 euros hors taxes, demande à laquelle s’oppose l’intimée pour défaut de rapport de preuve quant à la réalité des plantations revendiquées, elle-même faisant valoir que terrain nu, tel que mentionné dans le contrat de bail, ne signifie pas sans plantation.

L’expert judiciaire, dans son rapport, après examen des différentes pièces produites par les parties et actuellement au débat, a chiffré à la somme de 88 090 euros hors taxes l’indemnisation des plantations réalisées depuis la création du fonds de commerce et devant être remplacées.

L’expert a retenu un contrat de bail commercial de 1957 produit -annexe n°21 du rapport- en cours d’expertise faisant état d’un terrain non en début, puis arboré, selon l’exploitation qu’il a faite des photographies satellite de 1967 et 1985, aménagements qu’il ne peut, cependant, selon lui, qualifier de paysager contrairement à la demande de l’appelante.

Toutefois, dans le jugement du 7 décembre 2015, aujourd’hui définitif, il est clairement mentionné, en page 12, que seuls les aménagements sur la nouvelle implantation pourront être indemnisés au titre des frais de réinstallation, la cour étant tenue par cette limitation.

En conséquence, l’appelante dans ses écritures demande une somme qu’elle justifie par le coût des plantations réalisées dans le fonds qu’elle doit quitter, implantations que l’intimée conteste de son coté quant à leur réalité oubliant comme l’appelante d’ailleurs que l’expert judiciaire conformément à sa mission et au jugement du 7 décembre 2015 chiffre le coût de la nouvelle installation et non les aménagements passés.

Il convient donc de réformer le jugement entrepris et de retenir au titre de l’indemnisation sollicitée la somme de 88 090 euros hors taxes -page n°28 de l’expertise judiciaire.

*Sur la demande portant sur la valeur des constructions

L’arrêt confirmatif du 20 décembre 2017 dispose que le preneur a droit à une indemnité au titre des constructions édifiées sur le fonds délaissé et non au titre de frais de reconstruction.

Cet arrêt a confirmé le premier jugement en ce que la clause du contrat de bail commercial prévoyant une indemnisation n’était pas limitée dans le temps et que cette indemnisation était bien due.

La clause du contrat de bail, dont l’application ne peut plus être contestée, stipule notamment que l’appelante a droit à «une indemnité égale à la valeur des constructions édifiées sur la parcelle et du fonds de commerce y exploité, le tout estimé à l’amiable ou à défaut par un expert nommé par le TGI d’Ajaccio». Et dans l’arrêt confirmatif, non cassé par la cour de cassation, il est précisé que «l’avis de l’expert ne lie pas le juge, les parties seront à même de développer dans le cadre du débat sur le fond la pertinence des éléments de comparaison et le chiffrage final de l’expert».

Cependant, seule l’évaluation de M. [Y] [R] expert judiciaire a été retenue et c’est sur cette seule base que la cour doit statuer.

Pour contester l’évaluation de l’expert judiciaire, la bailleresse fait valoir que le chiffrage retenu en 2013, alors qu’obsolescence et vétusté se sont accentuées, selon l’expert judiciaire lui-même, a été revalorisé de plus de 316 261 euros, cette augmentation étant expliquée par une mise aux normes pour l’accessibilité des personnes à mobilité réduite pour des montants investis faibles. Elle sollicite une décote de 56 %, rappelant qu’en 2013 l’électricité n’était pas aux normes, qu’une partie des constructions étaient situées sur le domaine public et qu’un désamiantage va devoir être mis en 'uvre avec l’étanchéité des toitures à revoir, et ce, en 2013, proposant une indemnisation à hauteur de 800 360 euros, rappelant que l’appelant l’avait estimé à la somme de 53 000 euros en 2005, lors de l’achat du fonds de commerce.

L’appelante fait valoir au contraire que l’évaluation expertale de 2013 n’a pas tenu compte de l’ensoleillement des différentes construction alors qu’il s’agit d’un site remarquable avec une vue exceptionnelle et un ensoleillement extraordinaire pour solliciter une somme de 4 031 000 euros à ce titre.

S’il est certain que l’expertise judiciaire déposée n’est qu’une aide à la décision, elle n’en constitue pas moins la base de l’indemnisation dont le principe a été reconnu et est actuellement définitif.

A ce titre, pour l’absence de prise en compte de l’ensoleillement exceptionnel différent selon les constructions, l’expert judiciaire précise que la norme utilisée par l’intimée et l’expert à l’amiable sollicité -pièce n°48 de l’appelante- est applicable uniquement en période hivernale, du 15 janvier au 15 mars, sans être contredit, période pendant laquelle le village vacances est fermé, et que l’ensoleillement et la vue ne peuvent qu’être, pour un site exceptionnel tel que le qualifie l’appelante, situé hors zone urbaine, évalués globalement, l’évaluation par construction étant réservée aux espaces urbains, et sa retenue, en l’espèce, comme l’écrit l’expert judiciaire, artificielle.

Il en va de même pour la superficie retenue, contestée par l’appelante, au prétexte que les locaux professionnels auraient été sous-évalués, alors que la norme revendiquée doit être appliquée à des locaux commerciaux -ce qui est le cas en l’espèce- qui sont explicitement exclus du champ d’application du décret 48-1766 du 22 novembre 1948, l’appelante tentant de créer une confusion à son seul bénéfice, l’appelante et l’intimée étant signataires d’un contrat de bail commercial et non d’un contrat de bail professionnel.

La cour rejette donc cet argument développé pour valoriser l’indemnité due et retient l’argumentation expertale.

L’intimée, dans une démarche contraire, cherchant à minorer l’indemnité due faisant état d’une obsolescence et d’une vétusté des bâtiments accrues depuis l’expertise de 2013.

Bien au contraire, le nouvel expert judiciaire, en décembre 2019, a retenu la réalisation de nouveaux travaux pour une mise aux normes des bâtiments inclus dans le fonds de commerce pour les personnes à mobilité réduite -trois unités d’hébergement-, restaurant et ses sanitaires, rénovation des chambres bâtiment E, transformations des bâtiments et des chambres dédiées au personnel, transformation d’un local de rangement en logement de type F3, en plus de l’entretien courant que l’expert, à la vue des factures produites, chiffre à 93 228 euros (dont 68 696 euros d’investissement) -pages n°30 et 31 du rapport-, tout en ajoutant que la vétusté et l’obsolescence du site se sont accentuées depuis 2013 et la dernière expertise judiciaire.

L’expert judiciaire, malgré ces remarques et les dires à l’issue du dépôt de son pré-rapport, expose que des travaux ont été réalisés à hauteur de 61 901,20 euros hors taxes, pour des rénovations, la pose de pergolas et la création de terrasses ; l’expert de retenir une indemnisation à hauteur de 1 930 000 euros, après application d’un abattement de 15 %, qui est une des règles de base de l’expertise en matière de prise en compte de travaux en raison d’une incorporation immédiate à un bien immeuble, ce que ne contredit pas valablement l’appelante.

L’argument de la bailleresse, selon lequel, avec la vétusté et l’obsolescence relevées, la valeur des constructions, compte tenu de la modicité des travaux quant à leur coût, ne peut avoir entraîné une revalorisation de l’indemnisation retenue, n’est pas probant la valorisation d’un bien n’étant aucunement liée au coût des travaux réalisés sur lui.

En conséquence, l’expert judiciaire ayant constaté une mise aux normes des constructions, la réalisation de divers aménagements et la transformation de divers bâtiments, malgré une vétusté et une obsolescence dont il convient de rappeler qu’elles sont inhérentes à toute construction et commencent dès la fin de l’acte de construire, il convient de retenir son chiffrage.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce chef de la demande.

*Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte du jugement du 7 décembre 2015, aujourd’hui définitif, en sa page n°16, que «le nouvel expert devra déterminer l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco village depuis le 16 août 2008 selon la méthode qui lui conviendra».

En pages 35 et 36 du rapport expertal, il est clairement précisé que la méthode dite hôtelière n’est pas retenue pour un terrain loué nu, que selon l’article L 145-25 du code de commerce, cette indemnité est déterminée compte tenu de tous les éléments d’appréciation dont le premier est la valeur locative qui se calcule, sans plafonnement, à la date d’effet du congé soit le 16 août 2008, contrairement à ce que la bailleresse veut laisser croire en demandant la date la plus proche de l’éviction, le deuxième la précarité de l’occupation, qui cessera dès le versement de l’indemnité d’éviction et représente donc un aléa indépendant de la volonté de la locataire, qui sans ce versement ne peut se réinstaller, et, enfin, un troisième critère la clause d’échelle mobile.

L’expert judiciaire, la cour faisant sienne son argumentation, fixe à 20 % -alors que la norme est entre 10 et 15 %- l’abattement pour précarité à appliquer à ladite indemnité, et ce, compte tenu de la longueur de la procédure et de l’inconfort pour la locataire d’une situation précaire sur le long terme dont elle ne maîtrise pas la cessation liée au versement des indemnisations dues ; le préjudice lié à cet état, contrairement à ce que prétend la bailleresse, est bien réel et constitue une gêne dans le conduite d’une activité hôtelière saisonnière, avec un investissement nécessairement limité dans son montant, permettant à l’intimée de faire valoir, avec habilité et malice, une vétusté et une obsolescence des installations….

Avec une indemnité annuelle de base de 57 949 euros, tenant compte de l’abattement de 20 % et d’un m² à 7,60 euros, et indexation, la somme due à ce titre jusqu’au 31 décembre 2019 s’établit à 720 546 euros, somme due pour la suite sur la base de l’évaluation annuelle et jusqu’à la libération des lieux.

Il convient donc de réformer le jugement entrepris sur ce chef de la demande.

*Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il équitable de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les condamnations prononcées au titre des frais irrépétible.

En cause d’appel, s’il est équitable de laisser à la charge de l’intimée les frais irrépétibles qu’elle a engagées, il n’en va pas de même pour l’appelante ; en conséquence, s’il convient de débouter la S.C.I. Campo Rosso de sa demande présentée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il n’en va pas de même pour la S.A.R.L. d’exploitation de Valinco village à laquelle il convient, à ce titre, d’allouer la somme de 10 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu le jugement du 7 décembre 2015,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Bastia du 20 décembre 2017,

Vu l’arrêt de la cour de cassation du 13 décembre 2018,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant :

— FIXÉ le montant total de l’indemnité d’éviction du par la S.C.I. Campo Rosso à la S.A.R.L.Valinco Village à 998 378 €,

— FIXÉ l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco Village à la S.C.I. Campo Rosso au 31 décembre 2019 à 900 682 €,

— FIXÉ l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco Village à la S.C.I. Campo Rosso pour 2020 à 90 828 €,

— FIXÉ l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco Village à la S.C.I. Campo Rosso pour 2021 à 92 163 €,

— FIXÉ l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco Village à la S.C.I. Campo Rosso pour 2022 à 96 836 €,

— FIXÉ l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Valinco Village à la S.C.I. Campo Rosso pour l’ensemble de l’année 2023 à 105 359 €,

— DIT que cette dernière indemnité sera due au prorata de la durée d’occupation des lieux,

— DIT que les sommes dues par la S.A.R.L. Valinco Village à la S.C.I. Campo Rosso au titre de l’indemnité d’occupation pour 2023 s’élève au 30 juin 2023 à 52 679,50 €,

— CONDAMNÉ la S.C.I. Campo Rosso à payer à la S.A.R.L. Valinco Village la somme de 1 695 189,50 € arrêtée au 30 juin 2023,

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité d’éviction limitée au droit au bail à la somme de 270 000 euros,

Fixe l’indemnité de remploi à la somme de 44 184,74 euros,

Fixe l’indemnité de déménagement à la somme de 190 545 euros hors taxes,

Fixe à la somme de 5 000 000 d’euros le montant du pas-de-porte,

Fixe à la somme de 88 090 euros hors taxes le montant dû au titre des aménagements paysagers,

Fixe à la somme de 1 930 000 euros hors taxes le montant dû au titres des constructions,

Fixe à la somme de 720 546 euros le montant de l’indemnité d’occupation due au 31 décembre 2019, pour un montant annuel initial à indexer de 57 949 euros, due à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux concrétisée par la remise des clefs,

Condamne la S.C.I. Campo Rosso à payer à la S.A.R.L. d’exploitation du Valinco village la somme de 7 522 819,74 euros hors taxes au titre de l’indemnité d’éviction et de ses accessoires,

Condamne la S.A.R.L. d’Exploitation de Valinco village à payer à la S.C.I. Campo Rosso la somme de 720 546 euros arrêtée au 31 décembre 2019 au titre de l’indemnité d’occupation,

Condamne la S.A.R.L. d’Exploitation de Valinco village à payer une indemnité d’occupation annuelle de 57 949, à indexer, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

Déboute la S.C.I. Campo Rosso du surplus de ses demandes, y compris celles fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.R.L. d’Exploitation de Valinco village du surplus de sa demande,

Condamne la S.C.I. Campo Rosso au paiement des entiers dépens,

Condamne la S.C.I. Camp Rosso à payer à la S.A.R.L. d’Exploitation de Valinco village la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT