Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du

11 DÉCEMBRE 2024

N° RG 23/576

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHEA EZ-C

Décision déférée à la cour :

Jugement,

origine du TJ de BASTIA,

décision attaquée

du 4 Juillet 2023,

enregistrée sous le n° 21/129

[F]

Société SCCV U RIGIRU

C/

[A]

[Z]

S.E.L.A.R.L.

[U] [Y] ELISE BRION SANDIE BOUGON NOTAIRES ASSOCIÉS

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

ONZE DÉCEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTS :

M. [R] [F]

né le 7 novembre 1942

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jean Sébastien DE CASALTA, avocat au barreau de BASTIA

Société SCCV U RIGIRU

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean Sébastien DE CASALTA, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉS :

Mme [V] [D] [A] veuve [D]

née le 21 mars 1926

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Aurélie MONTANE-MARIJON de la S.E.L.A.R.L. VERBATEAM, avocate au barreau de LYON et par M^e Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA

Me [L] [X] [M] [Z]

né le 14 novembre 1981 à [Localité 12] (Alpes-Maritimes)

Office Notarial de [Localité 13]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté par M^e Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA

S.E.L.A.R.L. [U] [Y] ELISE BRION SANDIE BOUGON NOTAIRES ASSOCIÉS

prise en la personne de ses représentants légaux en exercice

domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 octobre 2024, devant Emmanuelle ZAMO, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant compromis de vente sous seings privés des 2 et 19 novembre 2016, Madame [V] [A] veuve [D], s’est engagée, sous réserve de l’accomplissement de conditions suspensives, à vendre à Monsieur [R] [F], auquel s’est substituée ultérieurement la société civile de construction vente SCCV U RIGIRU, deux parcelles de terre situées sur la commune de [Localité 8] cadastrées Section C N° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] d’une contenance totale de 1 ha 33 a 08 ca pour un prix de 300 337,00 euros en vue de la construction de 17 logements d’une surface minimum de plancher de 1352 m2.

La date de réitération de la vente en la forme authentique par le ministère de Maître [L] [Z], notaire à [Localité 4], avec le concours de Maître [U] [Y], notaire à [Localité 7], a été fixée au plus tard le 31 décembre 2018.

Par acte du 22 janvier 2021, Madame [V] [A] veuve [D] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bastia Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU afin de voir prononcer la nullité ou la caducité du compromis de vente et les voir condamnés au paiement de diverses sommes au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente et de dommages et intérêts.

Suivant actes des 18 octobre 2021 et 24 mai 2022 et Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU ont attrait dans la cause Maître [L] [Z] et la S.E.L.A.R.L. [U] [Y]-Elise BRION-Sandie BOUGON notaires associés.

Les instances ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Bastia a :

— prononcé la nullité du compromis de vente sous seings privés en date des 2 et 19 novembre 2016 liant Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU à Madame [D]

— condamné, in solidum, Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU à payer à Madame [V] [A] veuve [D] la somme de 45 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— débouté Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU de leur demande tendant à être relevés et garantis de la condamnation prononcée à leur encontre par Maître [L] [Z] et la S.E.L.A.R.L. [U] [Y]-Elise BRION-Sandie BOUGON notaires associés-

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

— condamné, in solidum, Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU à payer à Madame [V] [A] veuve [D] la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Maître [L] [Z] et de la S.E.L.A.R.L. [U] [Y]-Elise BRION-Sandie BOUGON notaires associés

— condamné, in solidum, Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 25 août 2023 enregistrée le 28 août 2023, Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU ont interjeté appel du jugement contradictoire rendu le 4 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Bastia en ses dispositions expressément critiquées à savoir :

1er chef du jugement critiqué : condamne, in solidum, Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU à payer à Madame [V] [A] veuve [D] la somme de 45 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

2ème chef du jugement critiqué : déboute Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU de leur demande tendant à être relevés et garantis de la condamnation prononcée à leur encontre par Maître [L] [Z] et la S.E.L.A.R.L. [U] [Y]-Elise BRION-Sandie BOUGON notaires associés ;

3ème chef du jugement critiqué : rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

4ème chef du jugement critiqué : condamne, in solidum, Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU à payer à Madame [V] [A] veuve [D] la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

5ème chef du jugement critiqué : condamne, in solidum, Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes des dernières écritures de leur conseil notifiées le 24 novembre 2023, Monsieur [R] [F] et la SCCV U RUGIRU demandent à la cour d’appel de Bastia d’infirmer ce jugement en tant que celui-ci a « (') condamne, in solidum, Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU à payer à Madame [V] [A] veuve [D] la somme de 45 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; (') déboute Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU de leur demande tendant à être relevés et garantis de la condamnation prononcée à leur encontre par Maître [L] [Z] et la S.E.L.A.R.L. [U] [Y]-Elise BRION-Sandie BOUGON notaires associés; rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ; condamne, in solidum, Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU à payer à Madame [V] [A] veuve [D] la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; (') condamne, in solidum, Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile (') », et en conséquence de :

' mettre hors de cause Monsieur [R] [F] ;

' à titre principal,

o de rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Madame [D] ;

o de condamner Madame [D] à leur payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance (article 696 de ce code) ;

' à titre subsidiaire,

o de condamner in solidum Maître [L] [Z] et la S.E.L.A.R.L. [U] [Y]-Elise BRION-Sandie BOUGON notaires associés à les garantir des condamnations prononcées contre eux et pour le cas où Monsieur [F] était mis hors de cause, des condamnations prononcées à l’encontre de la SCV U RIGIRU ;

o de condamner in solidum Maître [L] [Z] et la S.E.L.A.R.L. [U] [Y]-Elise BRION-Sandie BOUGON notaires associés à leur payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance et pour le cas où Monsieur [F] était mis hors de cause, le montant de ces condamnations seraient à payer à la SCV U RIGIRU.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 16 février 2024, la SELARL [U] [Y]-Elise BRION-Sandie BOUGON notaires associés demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement querellé en ce que Monsieur [F] et la SCCV U RIGIRU ont été déboutés de leur demande tendant à être relevés et garantis

de la condamnation prononcée à leur encontre par la S.E.L.A.R.L. [U] [Y]-Elise BRION-Sandie BOUGON notaires associés,

— débouter Monsieur [F] et la SCCV U RIGIRU de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— les condamner solidairement au règlement d’une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 19 février 2024, Maître [Z] [L] [X] [M], demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur [F] et la SCCV U RIGIRU de leur demande tendant à être relevés et garantis de la condamnation prononcée à leur encontre par Me [Z]

Y ajoutant,

— rejeter l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de la concluante

— condamner solidairement Monsieur [F] et la SCCV U RIGIRU au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 21 février 2024, Madame [V] [A] veuve [D] demande à la cour d’appel de :

— déclarer l’appel interjeté par Monsieur [F] et la SCCV U RIGIRU comme irrecevable et en tout état de cause infondé,

— débouter Monsieur [F] de sa demande de mise hors de cause comme irrecevable pour être une demande nouvelle en appel,

— confirmer le jugement dans l’ensemble de ses dispositions en ce qu’il a :

— Prononcé la nullité du compromis de vente liant Monsieur [F] et SCCV U RIGIRU et Madame [D]

— Condamné in solidum Monsieur [F] et la SCCV U RIGIRU à payer à Madame [V] [D] la somme de 45 000 € (quarante-cinq mille euros) au titre de dommages et intérêts,

— Rejeté Monsieur [F] et SCCV U RIGIRU de leurs demandes tendant à être relevés et garantis

— Condamné in solidum Monsieur [F] et la SCCV U RIGIRU à payer à Madame [V] [D] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum Monsieur [F] et la SCCV U RIGIRU aux entiers dépens au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture du 3 juillet 2024 a renvoyé l’affaire à plaider à l’audience du 14 octobre 2024.

Après délibéré, le présent arrêt a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel

L’appel interjeté selon déclaration au greffe 25 août 2023 contre un jugement contradictoire rendu le 5 juillet 2023 est déclaré recevable en la forme.

Sur la recevabilité de la demande de mise hors de cause en cause d’appel

Aux termes de l’article 564, 565 et 566 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En cause d’appel, Monsieur [R] [F] soutient sa mise hors de cause.

L’analyse exhaustive de ses demandes devant le premier juge permet à la cour de relever que cette demande est nouvelle devant la cour pour n’avoir pas été sollicitée devant les premiers juges et est fondée sur les stipulations contractuelles du compromis de vente autorisant une faculté de substitution de l’acquéreur par toute personne morale ou physique jusqu’au 2 avril 2018.

De sorte que la cour comme le soutient valablement Madame [V] [A], intimée, déclare cette demande nouvelle irrecevable, la cour relevant de façon surabondante que la clause contractuelle du compromis de vente autorisant substitution du vendeur jusqu’au 2 avril 2018 par toute personne morale ou physique stipule que l’acquéreur, nonobstant l’exercice de cette faculté, restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente.

Sur la responsabilité des notaires

Aux termes de l’article L290-1 du code de la construction, toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique.

Selon l’article L290-2 du code de la construction, la promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire.

Pour débouter Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU de leur appel en garantie formé à l’encontre de Maître [L] [Z] et de la S.E.L.A.R.L. [U] [Y]-Elise BRION-Sandie BOUGON, la décision des premiers juges a relevé que seules la mauvaise foi, l’inertie de la négligence des acquéreurs est causale d’un préjudice subi par la venderesse du fait de la non réitération en la forme authentique du compromis de vente sous-seing privé nonobstant la nullité de forme de ce dernier.

L’appelant soutient que seule l’absence d’établissement par le notaire du document sollicité pour obtenir la garantie financière d’achèvement a empêché la réitération de l’acte authentique contestant ainsi l’imputabilité du préjudice subi par la venderesse mais aussi son montant fixé par les premiers juges à la somme de 45 000 € non justifiée à son sens.

Il est admis par toutes parties que le compromis de vente signé en la forme sous-seing privé les 2 et 19 novembre 2016 alors qu’il prévoit une date de réitération en la forme authentique au plus tard le 31 décembre 2018 soit 25 mois plus tard et ne stipule aucunement la clause pénale légale d’immobilisation de 5 % est nul de nullité absolue comme non conforme aux exigences d’acte authentique initial telles que prévues par les dispositions légales précitées.

La cour ne peut donc que constater comme les premiers juges un manquement des notaires de ce chef pour ne pas avoir assuré l’efficacité de l’acte qu’ils étaient en charge de rédiger qu’ils y aient concouru comme rédacteur pour la venderesse ainsi que l’admet Maître [Y] selon courrier du 15 mai 2020 ou comme notaire participant et assistant l’acquéreur ainsi qu’il résulte du rôle démontré de Maître [L] [Z] lors de la signature du compromis.

Or, si les manquements des notaires préexistent, il revient à la cour de relever que :

— le permis de construire a été quant à lui obtenu le 20 avril 2017, la commune ayant délivré le 10 octobre 2017 l’attestation selon laquelle ledit permis a été purgé de tout recours ;

— selon lettres recommandées avec accusé de réception adressées à Monsieur [R] [F] et à la SCCV U RIGIRU, Maître [L] [Z] a rappelé à ses deux clients la date butoir du 31 décembre 2018 pour réitération de l’acte, leur demandant de justifier des démarches entreprises pour l’obtention d’une garantie financière d’achèvement ou dans le cas contraire la possibilité d’une signature de l’acte en renonçant au bénéfice de la condition suspensive d’obtention de ladite garantie financière d’achèvement ;

— après délai accordé par la venderesse jusqu’au 31 janvier 2019 pour réitérer la vente, Maître [L] [Z] a écrit le 7 février 2019 aux deux acquéreurs pour leur rappeler leurs obligations ;

— après nouveau délai accordé par la venderesse accordé jusqu’au 30 mars 2019 pour réitérer la vente, Maître [L] [Z] a écrit le 28 février 2019 aux deux acquéreurs pour leur rappeler leurs obligations ;

— le 13 mars 2019, Monsieur [F] a adressé un courriel à la fille de la venderesse afin de solliciter un nouveau délai fondant sa demande sur l’attente d’une réponse des services fiscaux sur l’éligibilité du projet au dispositif relatif au crédit d’impôt pour investissement en Corse ;

— le 14 mars 2019, Maître [L] [Z] informe Maître [Y], notaire de la venderesse, se dessaisir du dossier ' n’ayant pas l’habitude de travailler sous les menaces mais dans le respect des règles juridiques ';

— le 27 juin 2019, Maître [N], notaire à [Localité 10], nouveau notaire des acquéreurs, précise à son confrère que son client lui a confirmé avoir un accord pour la garantie financière d’achèvement ce que monsieur [F] a confirmé selon courriel adressé à la venderesse le 27 septembre 2019 en précisant que le dossier est désormais complet outre que nous pensons clore la vente courant octobre 2019,

— le 15 mai 2020, Maître [N] indique à son confrère ne plus assister son client dans cette opération. Lorsque le client ne joue pas franc jeu avec son notaire, ce dernier doit savoir en tirer les conséquences.

Alors que les appelants soutiennent en cause d’appel que l’absence d’établissement par le notaire du document sollicité pour obtenir la garantie financière d’achèvement est seule cause de la non réitération de la vente, il résulte néanmoins de ces éléments de fait susvisés et des mises en demeure adressées par la venderesse par lettre recommandée des 11 septembre 2019, des 11 décembre 2019 puis du 10 mars 2020 aux acquéreurs d’avoir à réitérer la vente restées vaines de ce que seule l’inertie et l’absence de diligences des vendeurs est à l’origine de la non réitération de la vente et non pas un quelconque comportement fautif des deux notaires successifs assistant les vendeurs qui se sont dessaisis du dossier mettant en exergue le comportement et la mauvaise foi des désormais appelants qui ne justifient pas plus en cause d’appel avoir obtenu la garantie financière d’achèvement leur faisant défaut pour n’avoir pas été régularisée par leurs soins à la date du 19 février 2020.

Par suite la cour confirme la décision des premiers juges qui a retenu la seule responsabilité des acquéreurs dans la non réitération de l’acte authentique d’un compromis nul par inertie, défaut de diligences et mauvaise foi et a écarté l’appel en garantie formé par les vendeurs à l’encontre des notaires.

Sur la réparation du préjudice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En matière délictuelle, la preuve d’un dommage peut être rapportée par tout moyen par celui qui l’invoque.

La cour estime que cette preuve incombant à l’intimée est rapportée et établit un dommage comme les premiers juges l’ont aussi retenu consistant non seulement en ce que le bien immeuble objet de la vente a été immobilisé juridiquement à compter du compromis en date des 2 et 19 novembre 2016 jusqu’à la décision dont appel privant la venderesse de la possibilité de le vendre mais également en ce que son caractère constructible n’est plus acquis après nullité prononcée du compromis initial ce que ne conteste d’ailleurs pas l’appelant.

La cour relève aussi, au regard du montant de la vente initialement consentie pour la somme conséquente de 300 337 euros dont a été privée la venderesse, de la durée d’immobilisation du bien objet de la vente à compter de l’acte des 2 et 19 novembre 2016 s’étant poursuivie et prolongée jusqu’à la décision des premiers juges du 4 juillet 2023 dont appel et du comportement des acquéreurs à l’endroit de la venderesse qui a consenti de multiples délais alors qu’elle est âgée de 98 ans pour être née le 21 mars 1926 lequel comportement a conduit non seulement deux notaires à se dessaisir du dossier mais aussi à la venue des pompiers au domicile de la venderesse après une communication téléphonique du 13 mars 2019 avec son acquéreur sollicitant de nouveaux délais, que la somme de 45 000 € a été raisonnablement et justement évaluée par les premiers juges dont la décision sera confirmée également de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En équité, et au regard de leur succombance, Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU sont solidairement condamnés à payer

— à madame [V] [A] veuve [D] la somme de 3500 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel

— à la S.E.L.A.R.L. [U] [Y]-Elise BRION-Sandie BOUGON notaires associés la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel

— à Maître [L] [Z] la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Monsieur [R] [F] et la SCCV U SCCV U RIGIRU sont aussi solidairement condamnés aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, publiquement, contradictoirement et par arrêt mis à disposition au greffe,

— déclare l’appel recevable

— confirme la décision telle que déférée en toutes ses dispositions

Y ajoutant

— condamne solidairement Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU à payer

— à madame [V] [A] veuve [D] la somme de 3 500 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel

— à la S.E.L.A.R.L. [U] [Y]-Elise BRION-Sandie BOUGON notaires associés la somme de 2000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel

— à Maître [L] [Z] la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel

— condamne solidairement Monsieur [R] [F] et la SCCV U RIGIRU aux dépens de l’instance d’appel.

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE