COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

LEL/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 20/01357 – N° Portalis DBVP-V-B7E-EWZ2

jugement du 30 Avril 2019

Tribunal d’Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 19/00102

ARRET DU 19 MARS 2024

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 5]

agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]'

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71200296 substitué par M^e Audrey PAPIN

INTIME :

Monsieur [E] [N]

né le 28 Juin 1995 à [Localité 7] (BRESIL)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Vanina LAURIEN, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 22 Janvier 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

M^me GANDAIS, conseillère

M^me ELYAHYIOUI, vice-présidente placée

Greffière lors des débats : M^me GNAKALE

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 19 mars 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Leila ELYAHYIOUI, vice-présidente placée pour la présidente empêchée et par Flora GNAKALE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Le 30 mai 2016, la SCI [Adresse 5] (la SCI) a donné à bail à M.'[K] [N] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer, payable d’avance le 5 de chaque mois, d’un montant de 447 euros charges incluses, et le versement d’un dépôt de garantie de 368 euros.

Par jugement du 27 juillet 2018, le tribunal d’instance du Mans a notamment :

— constaté la résiliation de ce bail,

— ordonné à M. [N] de libérer les lieux et à défaut a autorisé la SCI’à faire procéder à son expulsion,

— condamné M. [N] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 17 mars 2018 outre la somme de 4.660 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juin inclus.

Un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 30 août 2018.

Invoquant des frais de réparations locatives la SCI a, par exploit du 12 janvier 2019, fait assigner M. [N] devant le tribunal d’instance du Mans aux fins notamment d’obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 13.247,88 euros outre une somme de 1.300 euros à titre de dommages-intérêts.

Suivant jugement réputé contradictoire du 30 avril 2019, le tribunal d’instance du Mans a :

— rejeté l’intégralité des demandes de la SCI [Adresse 5], représentée par M. [I] [L],

— rejeté la demande formulée par la SCI [Adresse 5] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la SCI [Adresse 5] aux dépens d’instance incluant le coût de l’assignation et de la signification de la décision,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 8 octobre 2020, SCI a interjeté appel d’un jugement du tribunal d’instance du Mans du 30 avril 2020 en intimant M. [N] (RG 20/1347).

Suivant déclaration déposée au greffe de la cour le 9 octobre 2020, SCI a interjeté appel du jugement ci-avant mentionné en son entier dispositif, intimant dans ce cadre M. [N] (RG 20/1357).

Ces deux procédures ont été jointes aux termes d’une ordonnance du 15'novembre 2020, pour se poursuivre sous le seul numéro RG 20/1357.

Par ordonnance du 24 novembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de M. [N] effectuées le 31 août 2021 et a condamné ce dernier aux dépens exposés jusqu’à cette date.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 22 de ce même mois conformément aux prévisions d’un avis du 22 décembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 16 janvier 2024, la SCI [Adresse 5] demande à la présente juridiction de :

Vu les dispositions des articles 1730 et 1732 du Code civil,

— la recevoir en son appel, ainsi qu’en ses demandes, fins et conclusions, déclarés fondés,

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 13.615,88 euros au titre des travaux de remise en état du logement loué,

— condamner M. [N] à lui payer une somme de 1.500 euros à titre de dommages intérêts, en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil,

— condamner M. [N] à lui verser la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeter toutes prétentions contraires comme non recevables, en tout cas non fondées,

— condamner M. [N] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la SCI :

En droit les articles 1730 et 1732 du Code civil disposent que : 'S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure',

'Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute'.

En outre l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit notamment que : 'Le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement'.

Le premier juge observant que la SCI fondait ses prétentions sur un procès-verbal de reprise du 30 août 2018 mentionnant un état des lieux d’entrée du 3 mai 2016, alors même que :

— son assignation mentionne une libération des lieux courant octobre 2018,

— au cours de l’audience elle indiquait que cette libération était intervenue courant décembre 2018,

— l’acte introductif d’instance mentionnait expressément qu’aucun état des lieux d’entrée n’avait pu être dressé faute de diligence du locataire sortant,

— le jugement d’expulsion n’était pas communiqué aux débats,

a rejeté les demandes de la propriétaire, précisant également que la réalisation des travaux n’était pas justifiée, alors même que la facture produite en cours de délibéré émanait d’une société ayant le même gérant que la SCI ce qui s’analyse en une preuve constituée à soi-même.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCI rappelle que le contrat de bail conclu avec l’intimé mentionnait le fait que le bien loué avait été 'refait entièrement à neuf'. Elle souligne que si elle n’a pu dresser d’état des lieux de sortie avec son précédent locataire, il n’en demeurait pas moins qu’elle avait régularisé un état des lieux d’entrée avec M. [N] le 30 mai 2016, qui précise que l’ensemble est 'à neuf’ à l’exclusion de la chambre. Elle indique avoir fait dresser procès-verbal de reprise des lieux le 30 août 2018, cet acte établissant l’état de dégradation et 'de saleté repoussante’ du logement. Ainsi, elle observe notamment que certains murs ont été dégradés par les coups de poings qui y ont été portés par l’intimé qui a également pu endommager la baignoire en entreprenant d’y faire un barbecue. Elle souligne avoir fait établir des devis de plomberie et peinture pour respectivement 1.958 et 11.667,88 euros, les entreprises n’ayant pu intervenir dans un délai raisonnable de sorte qu’elle a mandaté une entreprise également gérée par son représentant qui a effectué les travaux pour 13.615,88 euros (soit le même tarif que les entreprises précédemment sollicitées qui au demeurant a été payé). La SCI précise qu’il ne peut lui être fait grief d’avoir recherché l’entreprise ayant le plus promptement possible réalisé les travaux, ce qui réduit son préjudice de perte de chance de relouer, alors même qu’en ayant recours aux services de la société Ass Social Habitat, les travaux ont été achevés le 9 octobre 2018, pour permettre une remise en location à cette même date, l’état des lieux d’entrée mentionnant un logement 'refait entièrement à neuf'. La SCI conclut donc à l’infirmation de la décision de première instance et à la condamnation de son contradicteur au paiement de la somme de 13.615,88 euros au titre de la reprise des dégradations outre 1.500 euros en réparation du préjudice découlant de l’impossibilité de remettre en location le logement avant le 9 octobre 2018.

Les conclusions de l’intimé ayant été déclarées irrecevables ce dernier est, par application des dispositions du dernier alinéa de l’article 954 du Code de procédure civile, réputé s’approprier les motifs du jugement.

Sur ce :

L’appelante communique aux débats :

— copie du contrat de bail du 30 mai 2016 mentionnant notamment 'appartement F2 ; comprenant séjour, cuisine, kitchenette SDB, 1 chambre, WC et une cave (refait entièrement à neuf)',

— l’état des lieux dressé le 30 mai 2016 avec l’intimé,

— le procès-verbal de reprise des lieux du 30 août 2018,

— un devis du 23 septembre 2018 d’une entreprise de plomberie pour 1.958 euros TTC,

— un devis du 5 septembre 2018, d’une entreprise de peinture en bâtiment pour 11.657,88 euros,

— un contrat de location portant sur le même logement et régularisé le 9'octobre 2018, ainsi que l’état des lieux réalisé à cette même date décrivant globalement un immeuble mis à disposition se trouvant dans un état neuf.

S’agissant de l’état des lieux d’entrée du 30 mai 2016 il précise que :

— la cuisine est à l’état neuf, sauf à retenir une plinthe décollée, des 'plaques électriques marron autour, joints de l’évier défait, ajout d’une baguette bois brut angle cloison cuisine séjour non peinte',

— la salle de bains avec toilettes est à l’état neuf à l’exception du lavabo présentant des 'éclats nombreux',

— le séjour est mentionné comme étant à l’état neuf à l’exclusion du parquet se trouvant en état d’usage et de l’interphone nécessitant des travaux,

— la chambre est en bon état, son parquet est neuf sauf à retenir une tâche, une latte décollée et quatre bords de lattes abîmés, la peinture murale laisse apparaître des traces de rouleau,

— la cave est propre sa porte ayant cependant été arrachée ainsi que la boîte aux lettres.

Or le procès-verbal du 30 août 2018, décrit ces mêmes lieux en indiquant en substance que :

— la cuisine est sale (murs, plinthes, sol, prises, interrupteurs, menuiseries extérieures, VMC…), le plafond présentant des tâches de corps gras, le meuble évier supporte du calcaire sur la robinetterie ainsi que des détritus, le meuble sous évier est en mauvais état, 'le réfrigérateur et la plaque sont dans un état de saleté repoussante',

— la salle de bains est sale (sol, murs, plafond, VMC…) son lavabo également qui au surplus supporte du calcaire sur sa robinetterie ainsi que des détritus, la 'baignoire est inutilisable ; celle-ci est fortement endommagée par de nombreuses marques de brûlures ; les parois sont noircies, et le fond est brûlé', la 'cuvette de WC [est] dans un état de saleté repoussante',

— le séjour est sale (plafond, plinthes, installation électrique, menuiseries extérieures, et présence de détritus et encombrants…), son parquet présente des lames endommagées ainsi qu’un trou, le papier peint mural est tâché voire déchiré, la porte d’entrée est endommagée avec présence d’impacts au niveau du système de fermeture,

— la chambre est sale (sol, murs, plinthes, installation électrique, menuiseries extérieures…) des lames de parquet se désolidarisent, la frise murale a été enlevée, six enfoncements sont présents au niveau de l’applique murale, les murs sont également crayonnés et tachés à l’image des menuiseries intérieures.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de reprise que non seulement les locaux loués n’ont pas été correctement entretenus par le locataire, dans des proportions correspondant à des dégradations, l’état de saleté imposant la reprise de certains revêtements muraux voire de sol mais au surplus, l’intimé a usé de ces locaux en adoptant un comportement dégradant activement ce même bien (brûlure d’une baignoire, traces d’impacts dans les murs, crayonnage…).

Il en résulte que l’intimé doit être condamné à réparer les dégradations commises au sein du logement qui avait été mis à sa disposition dans un état suffisamment correct pour être qualifié de 'refait à neuf', de sorte que la décision de première instance doit être infirmée en ce sens.

S’agissant du montant des réparations, l’appelante produit aux débats copie de devis émis par :

— une société de plomberie, portant 'dépose kitchenette et baignoire et WC et mise à la déchetterie'. Au regard de l’état de dégradation ou de 'saleté repoussante’ de ces éléments documenté par l’huissier, la nécessité de les remplacer est établie. Il doit donc être fait droit à la demande en paiement de la somme de 1.958 euros à ce titre,

— une entreprise de peinture en bâtiment, portant sur la remise en peinture des chambre, salle de bain et pièce de vie – cuisine outre remplacement des parquets des chambre et pièce de vie. A ce titre l’état d’endommagement du parquet du séjour et de la chambre (troué, lames endommagées ou se désolidarisant), justifie de procéder au remplacement de ces sols, de sorte qu’il doit également être fait droit aux demandes en paiement d’une somme de 11.657,88 euros.

Enfin, s’agissant du préjudice lié à la perte de chance de remettre en location le bien, il doit être souligné qu’alors même que les locaux ont été repris fin août, dans un état nécessitant des travaux de sols et peinture outre de plomberie, ils ont pu être reloués le 9 octobre suivant. Il s’en déduit que si la reprise des importantes dégradations n’avait pas empêché la remise en location du bien pendant cette même période, il aurait promptement pu être reloué de sorte que sa location effective aurait permis la perception de loyers. Ainsi au regard d’un loyer de 368 euros par mois, il convient de condamner l’intimé au paiement d’une somme de 470 euros en réparation de ce préjudice.

Sur les demandes accessoires :

Au regard de l’issue du présent litige l’intimé qui succombe doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement à l’appelante de la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement du tribunal d’instance du Mans du 30 avril 2019 ;

Statuant de nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE M. [K] [N] au paiement à la SCI [Adresse 5] de la somme de 13.247,88 euros (treize mille deux cent quarante sept euros et quatre vingt huit cents) à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives ;

CONDAMNE M. [K] [N] au paiement à la SCI [Adresse 5] de la somme de 470 euros (quatre cent soixante dix euros) à titre de dommages et intérêts en réparation des pertes locatives liées à la reprise des dégradations locatives ;

CONDAMNE M. [K] [N] au paiement à la SCI [Adresse 5] de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [N] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE empêchée

F. GNAKALE L. ELYAHYIOUI