Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 6 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/072

N° Portalis DBVE-V-B7I-CH74 JJG-C

Décision déférée à la cour : ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 10 novembre 2023, enregistrée sous le n° 22/730

S.A. AJACCIENNE DES GRANDS MAGASINS (SAGM)

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE PRINCE IMPÉRIAL

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SIX NOVEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTE :

S.A. AJACCIENNE DES GRANDS MAGASINS (SAGM)

Représentée par M. [F] [Z],

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Valérie NICOD de la S.E.L.A.R.L. IDES, avocate au barreau de LYON et par M^e Jean Benoît FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE PRINCE IMPÉRIAL

représenté par son syndic la S.A.S. de Gestion immobilière

immatriculée au RCS d’AJACCIO sous le n°321 760 407

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Joseph SAVELLI, avocat au barreau d’AJACCIO

et par M^e David RICCARDI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 5 septembre 2024, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Cécile BORCKHOLZ

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par conclusions non produites au débat en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 1] (Corse-du-Sud), représenté par son syndic la S.A.S. de gestion immobilière a, dans le cadre de l’instance l’opposant à la S.A. Ajaccienne des grands magasins, soulevé une fin de non-recevoir à l’encontre de l’action, qu’il estime prescrite, contestant la prise en charge de charges de copropriété par elle, estimant que ces clauses doivent être réputées non écrites, étant contraires aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété.

Par ordonnance du 10 novembre 2023, le juge de la mise en état de la chambre civile du tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

Vu l’article 789 et 795 du code de procédure civile,

Déclaré la demande de diligentée par la S.A. SOCIÉTÉ AJACCIENNE DES GRANDS MAGASINS (SAGM) irrecevable comme atteinte par la prescription quinquennale ;

Condamné S.A. SOCIÉTÉ AJACCIENNE DES GRANDS MAGASINS (SAGM) à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de deux mille cinq cent euros (2 500) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laissé les dépens à la charge du demandeur.

Par déclaration du 31 janvier 2024, la S.A. Ajaccienne des grands magasins a interjeté appel de l’ordonnance prononcée par le juge de la mise en état de la chambre civile du tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’elle a :

Déclaré la demande diligentée par la S.A. SOCIÉTÉ AJACCIENNE DES GRANDS MAGASINS (SAGM) irrecevable comme atteinte par la prescription quinquennale ;

Condamné la S.A. SOCIÉTÉ AJACCIENNE DES GRANDS MAGASINS (SAGM) à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissé les dépens à la charge du demandeur.

Par conclusions déposées au greffe le 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic la S.A.S. de gestion immobilière a demandé à la cour de :

«- REJETER1'ensemble des demandes de la SAGM ;

— CONFIRMER l’ordonnance du juge de la mise en état d’Ajaccio en date du 10 novembre 2023 ;

— CONDAMNER la SAGM aux entiers dépens ;

— CONDAMNER la SAGM au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile».

Par conclusions déposées au greffe le 24 avril 2024, la S.A. Ajaccienne des grands magasins a demandé à la cour de :

«Vu les articles 6-3, 10, 10-1, 12 et 43 de la loi du 6 juillet 1965,

Vu les articles 1302 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

INFIRMER l’ordonnance rendue le 10 novembre 2023 par le juge de la mise en état du

tribunal judiciaire d’Ajaccio, en ce qu’il a :

— déclaré la demande diligentée par la SAGM irrecevable comme atteinte par la prescription quinquennale.

— condamné la SAGM à payer au syndicat des copropriétaires de I’immeuble RÉSIDENCE PRINCE IMPÉRIAL sis [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure pénale.

Et, statuant à nouveau,

DIRE ET JUGER que I’action de la SAGM tend à voir déclarer une clause du règlement de copropriété inopposable comme non écrite,

DIRE ET JUGER que cette action est imprescriptible,

Par conséquent,

DIRE ET JUGER recevable I’action de la SAGM,

RENVOYER I’affaire devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio pour qu’il soit statué sur le fond.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE PRINCE

IMPÉRIAL sis [Adresse 5] à [Localité 1] à payer à la SAGM la somme 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le CONDAMNER enfin aux entiers dépens de I’instance,

SOUS TOUTES RÉSERVES».

Par ordonnance du 22 mai 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 5 septembre 2024.

Le 5 septembre 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a considéré que l’action intentée par l’appelante consistant en une transaction commerciale et non en une contestation de règlement de copropriété, en ce qu’elle comporte des concessions réciproques accordant un usage exclusif d’une partie commune, avec transfert de la charge de l’entretien, à l’appelante en contrepartie d’une exemption de charges afférentes à cette partie concédée, la prescription encourue était de cinq années et donc acquise.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 a’ 37, 41-1 a’ 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites».

Chaque copropriétaire, tenu de respecter les stipulations du règlement de copropriété, est donc recevable à contester la validité d’une clause non conforme aux dispositions réglementaires ou légales d’ordre public. Il est constant que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable aux actions tendant à faire déclarer réputées non écrites toutes clauses de règlement de copropriété contraires aux dispositions d’ordre public de la loi et à son décret d’application.

En conséquence, cette action n’est pas enfermée dans le délai de cinq ans et il est constant qu’elle est imprescriptible, tout copropriétaire pouvant à tout moment faire constater l’absence de conformité.

En l’espèce l’appelante fait valoir que, son action portant sur une modification du règlement de copropriété contraire à la loi, elle ne peut être prescrite, ce que rejette, comme le premier juge, son adversaire intimé qui fait valoir que le protocole transactionnel conclu entre les parties n’a jamais entraîné de modification du règlement de copropriété, qu’il est donc resté de nature contractuelle, avec une prescription quinquennale de son action en contestation acquise largement.

Il résulte de l’analyse des pièces de la présente procédure que, s’il est vrai que le règlement de copropriété n’a jamais été réécrit pour inclure les différentes modifications qui lui ont été apportées, validées par des assemblées générales et publiées comme, en l’espèce, au service de la publicité foncière, il n’en reste pas moins que ces modifications, notamment, le protocole d’accord signé entre les parties, approuvé dans la résolution unique de l’assemblée générale de la copropriété du 18 décembre 2000 -pièce n° 4 de l’appelante-, modification publiée le 4 février 2002 par Me [B] [E], notaire associé à [Localité 1] -pièce n°5 de l’appelante- avec l’indication claire portée en ces termes «MODIFICATION RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ», auquel elle est annexée jusqu’à ce jour, ont pour objet la modification du règlement de la copropriété intimée.

En conséquence, même si le règlement de copropriété originel n’a pas été modifié dans son corpus, il l’a été par l’annexe dudit protocole publié au service de la publicité foncière.

En conséquence, le premier juge ne pouvait retenir l’acquisition d’une prescription quinquennale et l’ordonnance entreprise doit être infirmée en sa totalité.

*Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge de l’intimé les frais irrépétibles qu’il a engagés, il n’en va pas de même pour l’appelante ; en conséquence s’il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Prince impérial de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu d’allouer, à ce titre, la somme de 2 500 euros à la S.A.. Ajaccienne des grands magasins.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Rejette la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l’action engagée par la S.A. Ajaccienne des grands magasins,

Renvoie l’examen de la procédure devant le juge de la mise en état de la chambre civile du tribunal judiciaire d’Ajaccio,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Prince impérial, représenté par son syndic la S.A.S. de gestion immobilière, au paiement des entiers dépens, tant ceux d’appel que de première instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Prince impérial, représenté par son syndic la S.A.S. de gestion immobilière, à payer à la S.A. Ajaccienne des grands magasins la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT