Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 4 DÉCEMBRE 2024

N° RG 23/475

N° Portalis DBVE-V-B7H-CG3S JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du

origine du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée

du 1er juin 2023,

enregistrée sous le n° 21/779

[I]

C/

[D]

E.U.R.L. [K] [T] [A] [J]

S.A. ALLIANZ IARD

S.A.R.L. NERI AGOSTA IMMOBILIER

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATRE DÉCEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTE :

Mme [U], [S] [I] épouse [G]

née le 16 mai 1942 à [Localité 9] (Algérie)

[Adresse 11]

[Localité 10]

[Localité 5]

Représentée par M^e Antoine Pierre CARLOTTI, avocat au barreau d’AJACCIO substitué par M^e Marguerite LIONS, avocate au barreau d’Aix-en-Provence plaidant en visioconférence

INTIMÉES :

Mme [W], [V], [O] [D]

née le 10 août 1958 à [Localité 12] (Finistère)

[Adresse 6]

[Localité 10]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique REMITI-LEANDRI, avocate au barreau d’AJACCIO plaidant en visioconférence

E.U.R.L. [K] [T] [A] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante

S.A. ALLIANZ IARD

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Laure Anne THIBAUDEAU, avocate au barreau de BASTIA

S.A.R.L. NERI AGOSTA IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

et par M^e Jocelyne COSTA, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 3 octobre 2024, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Thierry BRUNET, président de chambre

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Nolwenn CARDONA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024

ARRÊT :

Rendu par défaut,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par actes des 27 juillet, 29 juillet et 2 août 2021, Mme [W] [D] a assigné Mme [K] [A] [J], la S.A. Allianz iard, Mme [U] [I], épouse [G] et la S.A.R.L. Neri Agosta immobilier par-devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins de :

« -HOMOLOGUER partiellement le rapport d’expertise de Monsieur [E] [F] en date du 8 Avril 2021.

— CONDAMNER solidairement Madame [K] [A] [J] et sa Compagnie d’Assurances la S.A. ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur décennal, Madame [U] [S] [H] veuve [G] et de la S.A.R.L. NERI AGOSTA IMMOBILIER, à verser à la requérante la somme de 383 704,00 euros TTC en réparation des préjudices subis (sauf mémoire quitte à parfaire),

— CONDAMNER Madame [U] [S] [H] veuve [G] en sa qualité de vendeur à rembourser à la requérante une partie du prix de vente a hauteur de 100 000,00 euros en application des dispositions de I’article 1644 du code civil.

— CONDAMNER solidairement Madame [K] [A] [J] et sa Compagnie d’Assurances la S.A. ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur décennal, Madame [U] [S] [H] veuve [G] et de la S.A.R.L. NERI AGOSTA IMMOBILIER à verser à la requérante la somme de 10 000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’actes et d’expertise judiciaire,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Par jugement du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

MIS hors de cause la société anonyme ALLIANZ IARD ;

CONDAMNÉ Madame [U] [H] épouse [G] à verser à Madame [W] [D] les sommes suivantes :

—  44 130,10 euros au titre du préjudice matériel ;

—  24 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  3 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ Madame [U] [H] épouse [G] à verser à la S.A.R.L. NERI AGOSTA IMMOBILIER la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTÉ Madame [W] [D] de sa demande d’homologation partielle du rapport d’expertise judiciaire ;

DÉBOUTÉ toutes les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNÉ Madame [U] [H] épouse [G] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration du 11 juillet 2023, Mme [U] [I] a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

MIS hors de cause la société anonyme ALLIANZ IARD ;

CONDAMNÉ Madame [U] [H] épouse [G] à verser à Madame [W] [D] les sommes suivantes :

—  44 130,10 euros au titre du préjudice matériel ;

—  24 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  3 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ Madame [U] [H] épouse [G] à verser à la S.A.R.L. NERI AGOSTA IMMOBILIER la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTÉ Madame [W] [D] de sa demande d’homologation partielle du rapport

d’expertise judiciaire ;

DÉBOUTE toutes les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNÉ Madame [U] [I] épouse [G] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions déposées au greffe le 29 mars 2024, la S.A.R.L. Neri Agosta immobilier a demandé à la cour de :

« Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté Madame [D] de ses demandes

dirigées à l’endroit de la société NERI AGOSTA IMMOBILIER.

À titre principal :

DÉBOUTER Madame [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

dirigées à l’endroit de la société NERI AGOSTA IMMOBILIER.

À titre subsidiaire :

LIMITER le préjudice de Madame [D] une perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre.

CONDAMNER Madame [I] à relever et garantir de toute condamnation prononcée à son endroit.

Y ajoutant :

CONDAMNER tout succombant à payer à la société NERI AGOSTA IMMOBILIER la

somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers

dépens.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 2 avril 2024, Mme [W] [D] a demandé à la cour de :

« Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E] [F] en date du 8 avril 2021,

Vu l’article 1992 du code civil,

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

' CONFIRMER partiellement le jugement dont appel rendu par le tribunal judiciaire d’Ajaccio le 1er Juin 2023 en ce qu’il a :

' Condamné Madame [U] [S] [I] veuve [G], au titre de la réparation

des dommages liés aux vices cachés sauf en ce qui concerne les postes non alloués et le

quantum retenu au titre du préjudice correspondant ;

' CONFIRMER le premier jugement en ce qui concerne l’Article 700 du CPC et les dépens ;

Sur appel incident :

' INFIRMER le jugement dont appel rendu par le tribunal judiciaire d’Ajaccio le 1er juin 2023 en ce qu’il a : MIS hors de cause la société anonyme ALLIANZ IARD ;

DÉBOUTÉ partiellement Madame [W] [D] de ses demandes à l’encontre de Madame [U] [S] [I] veuve [G] ;

DÉBOUTÉ Madame [W] [D] de ses demandes à l’encontre de la S.A. ALLIANZ IARD, de Madame [K] [T] [A] [J], et de la S.A.R.L. NERI AGOSTA IMMOBILIER ;

DÉBOUTÉ Madame [D] de toutes ses autres demandes plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau :

' ENTÉRINER PARTIELLEMENT le rapport d’expertise judiciaire ;

' CONDAMNER solidairement Madame [U] [S] [I] veuve [G], MADAME [K] [T] [A] [J] et sa compagnie d’assurances la S.A. ALLIANZ IARD prise en la personne de son représentant légal, en sa qualité

d’assureur décennal, et la S.A.R.L. NERI AGOSTA IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal, à verser à Madame [W] [D] la somme de 422 204 euros TTC (quatre cent vingt-deux mille deux cent quatre euros) à titre de

dommages-intérêts en réparation des préjudices subis (sauf mémoire quitte à parfaire) ;

À titre subsidiaire seulement concernant le préjudice de jouissance :

' LES CONDAMNER solidairement à verser à Madame [W] [D] la somme de 46 000 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance arrêté provisoirement en décembre 2023 (sauf mémoire quitte à parfaire) ;

' CONDAMNER Madame [U] [S] [I] veuve [G] en sa qualité de vendeur à rembourser à Madame [W] [D] une partie du prix de vente à hauteur de 100 000 euros en application des dispositions de l’article 1644 du code civil ;

' DÉBOUTER les intimés de toutes leurs demandes fins et conclusions formulées à l’encontre de Madame [W] [D] ;

' CONDAMNER solidairement Madame [U] [S] [I] veuve [G], MADAME [K] [T] [A] [J] et sa Compagnie d’Assurances la S.A. ALLIANZ IARD prise en la personne de son représentant légal, en sa qualité d’assureur décennal, la S.A.R.L. NERI AGOSTA IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal à verser à Madame [W] [D] la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’actes et d’expertise judiciaire.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 2 avril 2024, la S.A. Allianz iard a demandé à la cour de :

« Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les pièces produites,

Au constat que la société ALLIANZ ne doit pas garantie ;

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause de la société ALLIANZ IARD ;

DÉBOUTER Madame [D] de ses demandes à l’encontre de la société ALLIANZ ;

DÉBOUTER Madame [I] [G] de ses demandes à l’encontre de la société

ALLIANZ ;

PRONONCER la mise hors de cause de la société ALLIANZ ;

CONDAMNER in solidum Madame [I] épouse [G] et Madame [D] à payer à la société ALLIANZ la somme 3 000,00 euros au titre

de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À TITRE SUBSIDIAIRE

INFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté toutes le parties de toutes leurs demandes

plus amples ou contraire ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il a retenu et fixé le préjudice de jouissance à la somme

de 24 000,00 euros ;

Sur les dommages affectant la toiture :

DÉBOUTER madame [D] de sa demande au titre du préjudice matériel ;

FIXER le montant de l’indemnisation telle que chiffrée par l’expert judiciaire aux termes de son rapport, et DÉBOUTER madame [D] de toute demande excédant cette

somme ;

Sur les dommages affectant les menuiseries :

DÉBOUTER madame [D] de sa demande à l’encontre de la société ALLIANZ IARD ;

Sur les autres dommages de nature non décennale :

DÉBOUTER madame [D] de ses demandes à l’encontre de la société ALLIANZ IARD ;

DÉBOUTER madame [D] de sa demande au titre du préjudice immatériel à l’encontre de la société ALLIANZ IARD ;

DÉBOUTER madame [D] de toutes autres demandes à l’encontre de la société ALLIANZ IARD ;

DÉBOUTER madame [D] de sa demande au titre du préjudice moral à l’encontre de la société ALLIANZ IARD ;

FAIRE application des franchises contractuelles ;

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Au constat que le préjudice de jouissance est extrêmement limité :

RÉDUIRE à de plus justes proportions la somme qui sera allouée au titre du préjudice de

jouissance.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 22 mai 2024, Mme [U] [I] a demandé à la cour

de :

« VU le jugement rendu le 1er juin 2023 par le tribunal judiciaire d"AJACCIO.

VU l’appel interjeté par Madame [U] [S] [I] épouse [G] à l’encontre

de cette décision.

RECEVOIR Madame [U] [S] [I] épouse [G] en son appel et y faire

droit.

INFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a :

Mis hors de cause la société anonyme ALLIANZ IARD et l’entreprise [A] [J] [K] [T],

Condamné Madame [I] veuve [G] à verser à Madame [W] [D] les sommes de :

—  44 130 euros au titre du préjudice matériel

—  24 000 euros au titre du préjudice de jouissance

—  3 000 euros au titre du préjudice moral

—  2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné Madame [I] veuve [G] à verser à la S.A.R.L. NERI AGOSTA IMMOBILIER la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné Madame [U] [I] veuve [G] aux entiers dépens de l’instance.

ET STATUANT À NOUVEAU

JUGER l’absence de production d’éléments circonstanciés concordants caractérisant la connaissance du vice par Madame [U] [S] [I] épouse [G] lors de la

vente du 06 avril 2018.

JUGER qu’il sera fait application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés

insérée dans l’acte authentique de vente établi le O6 avril 2018 par Maître [O] [L] [N].

JUGER que Madame [K] [T] [A] [J] es-qualité de représentante de l’entreprise du même nom sera tenue personnellement responsable des dommages et réparations affectant l’immeuble de Madame [W] [D] tels que mentionnées

dans le rapport d’expertise de Monsieur [F].

CONFIRMER le jugement déféré pour le surplus notamment en ce qu’il a débouté Madame [W] [D] de sa demande d’homologation partielle du rapport d’expertise judiciaire et de toutes ses autres demandes plus amples ou contraires.

DÉBOUTER la société ALLIANZ IARD de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [G],

DÉBOUTER Madame [W] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER in solidum Madame [W] [D] et Madame [K] [T] [A] [J] es qualité de représentante de l’entreprise du même nom à payer à Madame [U] [I] veuve [G] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. dont distraction an pro’t de Maître Antoine-[O] CARLOTTI

avocat aux offres de droit.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 5 juin 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 3 octobre 2024.

Le 3 octobre 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024.

Bien qu’ayant été valablement assignée après procès-verbal de recherches infructueuses, l’E.U.R.L. [K] [T] [A] [J] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ; en application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent arrêt est par défaut.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que le bien vendu était affecté de vices cachés en toiture et au niveau des huisseries aluminium non décelables par un acheteur profane, ceux-ci résultant de malfaçons ne pouvant qu’être antérieurs à la vente. Vices connus par la venderesse bien que non-professionnelle, connaissance démontrée par la présence d’une gouttière sous la toiture visant à remédier aux infiltrations, privant la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés de toute efficience et permettant l’indemnisation du préjudice matériel, hors désordres liés à la présence d’insectes ou de la défectuosité des climatisations, aucun lien de causalité n’étant démontré. Il a retenu pour le calcul de l’indemnisation une hausse des prix à hauteur de 15 % par rapport aux chiffrages de l’expertise judiciaire, avec prise en compte des préjudices de jouissance et moral et rejet des demandes présentées à l’encontre de l’E.U.R.L. [K] [T] [A] [J], en raison de sa liquidation judiciaire et à l’encontre de son assureur la S.A. Allianz iard, l’activité exécutée n’étant pas couverte par la contrat souscrit.

*Sur le rapport d’expertise

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 8 avril 2021, après une première visite sur les lieux le 14 septembre 2020, en présence des parties ou leurs représentant, notamment en ce qui concerne l’appelante, puis une seconde le 23 février 2021, avec les mêmes parties présentes ou représentées.

Il convient de relever que la cour a été fort surprise que les deux parties produisant ledit rapport ne l’ont pas fait in extenso ; pour l’une le rapport ne comportait que 73 pages sur

118 -pièce n°18 de l’acquéreure- et pour l’autre une absence des pages 11 à 31, correspondant aux divers dires et aux réponses de l’expert judiciaires, et toutes les pages de 112 à 118 -pièce n°8 de la venderesse.

La lecture concomitante et en parallèle des deux rapports incomplets a permis à la cour de pallier à cette particularité fort gênante du dossier.

L’expert judiciaire a, en page n° 6 du rapport, listé les différents désordres affectant la solidité de la bâtisse, dont la charpente avec des défectuosités au niveau de la tôle « plaque support de tuile », des noues de la charpente, relevant une détérioration des plafonds, dont celui de la terrasses extérieure, due au passage de l’eau résultant d’une toiture défectueuse, et la présence d’infiltrations par les menuiseries en aluminium en extérieur.

Pour expliquer ces infiltrations d’eau, il s’appuie sur le rapport remis par Mme [W] [D], page n°6 du rapport, établi à sa demande par M. [C] [Z], expert en bâtiment accompagnant cette intimée sur site le 14 septembre 2020, sans que cela n’entraîne la moindre remarque de la part des autres parties en présence,

M. [C] [Z] s’y lui-même étant déjà rendu sur les lieux le 11 juillet 2020, rédigeant un rapport contenant son analyse et divers photographies, document annexé à l’expertise judiciaire -pages 59 à 100 du rapport judiciaire.

L’expert judiciaire, les parties informées de la présence de M. [C] [Z] pendant les opérations d’expertise et de la remise de son rapport pendant ces opérations, a retenu les constats réalisés en juillet 2020 sur site par M. [Z], les a intégrés dans son rapport.

De tous ces éléments, dont ses constats personnels faits contradictoirement sur les lieux des désordres, l’expert judiciaire a retenu, comme origine des désordres, une malfaçon ponctuelle de pose des plaques de support tuile rendant défectueuse la toiture avec des infiltrations d’eaux pluviales en plafond et une malfaçon des appuis pour les infiltrations par les menuiseries en aluminium en extérieur, se fondant notamment sur le rapport et les constatations de M. [Z].

Mme [U] [I] fait valoir, pour s’opposer à la retenue des conclusions expertales, que l’expert judiciaire n’a pas lui-même constaté l’origine des désordres revendiqués, s’appuyant sur le contenu du rapport d’une personne choisie et rémunérée par Mme [W] [D].

Cependant, après le rappel des dispositions de l’article 246 du code de procédure civile qui disposent que « Le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien », il convient de relever que l’expert judiciaire, s’il s’est appuyé sur les constatations de M. [Z], communiquées dans le cadre des opérations d’expertise, ce dernier étant en personne présent lors de celles-ci, s’il a retenu la localisation arrêtée par ce dernier, a lui-même fait la description des désordres, en a analysé les causes -page n°6 du rapport- et s’est uniquement appuyé sur les photographies de M. [Z] pour conforter sa conclusion d’une origine des désordres dans un recouvrement de tôles plaques sous tuile insuffisant, insuffisance dont il ressort qu’elle a un lien direct de causalité avec les infiltrations identifiées.

Pour les huisseries en aluminium l’expert judiciaire a pratiqué des tests démontrant une étanchéité à l’air et à l’eau moyennement correcte à l’origine des infiltrations relevées.

Il est donc faux de prétendre que l’expertise judiciaire produite au débat ne repose que sur les constats réalisés par une personne payée par une des intimées, alors que cet élément n’a été utilisé par l’expert judiciaire que pour renforcer ses constatations sur site et conforter son analyse.

Ce moyen est écarté et le jugement entrepris confirmé.

*Sur l’existence de vices cachés

Mme [W] [D] a fondé son action sur l’existence de vices cachés relativement à la toiture de la maison achetée, de ses huisseries en aluminium fuyardes et de la présence d’insectes xylophages dans la charpente.

En ce qui concerne la toiture, Mme [U] [I] nie formellement avoir été informée de la réalité de tels vices, mettant en avant sa qualité de néophyte et son âge pour contester

une quelconque connaissance des désordres subis par son acheteuses très rapidement après

la formalisation de l’acte de vente et son entrée dans les lieux ; elle se fonde sur la clause du l’acte de vente l’exonérant de toute responsabilité en cas de vices cachés pour justifier son appel.

Si cette clause est parfaitement opposable à l’acheteuse, il y a tout de même une confusion entre la notion de vices cachées et de vices qui ont été cachés.

Or, en l’espèce, il n’est pas contesté, -même si l’appelante fait valoir que l’existence d’une gouttière en polychlorure de vinyle, sous entrée d’eau amenant l’eau pluviale dans une bassine, n’a pas été constatée par l’expert judiciaire, que ce dernier reprend l’écrit de M. [C] [Z], annexé à son rapport et contradictoirement débattu entre les parties-, que la présence de moyens destinés à prévenir les conséquences d’infiltrations d’eaux pluviales par la toiture ne peut justifier un vice caché mais démontre, bien au contraire, la connaissance par la venderesse de cette réalité antérieurement à la vente de son bien à Mme [W] [D].

D’ailleurs, pour renforcer le caractère connu par l’appelante du vice affectant la toiture, en sa pièce n°13, Mme [W] [D], l’acheteuse, produit une attestation de M. [P] [Y], du 16 août 2019 dans lequel ce dernier précise que, le 28 octobre 2018, aidant cette intimée dans sa recherche de l’origine des infiltrations d’eau dans sa chambre, il est allé dans les combles de la maison et a « constaté la présence d’une gouttière posée sur l’isolant pour recueillir l’eau de pluie et la guider vers l’extérieur ». Connaissance de ce vice rapportée aussi par le courriel de M. [B] [X], du 29 novembre 2018 à 11 heures 43, dans lequel, dans le cadre de l’élaboration d’un devis pour travaux, il écrit « Des infiltrations ont pu être visualisées sous les 3 noues par le fait de la dégradation du ciment, le déchirement du plombs qui étant pris dans la maçonnerie ne peut dilater convenablement. Des réparations telles que la mise en place de résine étanche ont pu être constatées, ainsi que la pose d’un récupérateur de pluvial type descente à l’intérieur des combles sous une noue renvoyant l’eau vers l’intérieur de la corniche, signe de fuites connues », démontrant aussi, en plus de la présence d’une gouttière d’écoulement, l’existence de travaux en extérieurs et à l’intérieur des combles destinés à remédier aux désordres, et ce, bien avant la vente de la maison.

Ce moyen inopérant est rejeté.

En ce qui concerne les huisseries en aluminium de la cuisine et du salon, l’origine du désordre telle que décrite et non contestée par l’appelante, à savoir une malfaçon sur les

appuis permettant une étanchéité à l’air et à l’eau moyennement correcte, provoquant des infiltrations au sol, et par capillarités dans la chape béton dans le séjour de l’habitation, réalité des infiltrations au sol constatée par l’expert lui-même au cours de sa mission -page n°9 du rapport- puis par son sapiteur -pages 50 à 58 du rapport-, démontre à elle seule que l’appelante ne pouvait ignorer le vice avec les fenêtres en aluminium de la bâtisse vendue, y résidant depuis sa construction en 2012 jusqu’à la vente en avril 2018, soit pendant six années, le désordre, comme l’a valablement retenu la première juge, étant structurel et non dû à une usure.

De même, la démonstration de sa réalité par l’usage de fumigène n’est en rien contradictoire avec la connaissance du désordre par la venderesse, résidante habituelle des lieux depuis sa construction, les infiltrations ayant pour origine, non des intempéries inhabituellement violentes comme le laisse entendre l’appelante sans le démontrer, mais les eaux de pluie, certes absentes lors de l’expertise, mais non objectivement pendant une période de six années, absence valablement compensée par les fumigènes employées par des professionnels du diagnostic.

Le fait que l’appelante produise différentes attestations d’amis et de connaissances -pièce n°9 de son bordereau- faisant état, lors de leur séjour, dans le bien vendu, qu’ils n’ont jamais constaté ou entendu parler de problèmes d’infiltrations et que, pour eux, la maison était bien entretenue, même après le décès en 2014 de l’époux de Mme [U] [I], ne

peut en soit amoindrir la réalité de vices cachés, tus lors de la vente du bien immobilier, leur origine étant structurelle, avec des tentatives démontrées de réparations, ce qui caractérise amplement les éléments circonstanciés justifiant la connaissance des vices par la venderesse résidant dans le lieux depuis leur construction, et ce, quand bien même elle n’est pas professionnelle du bâtiment.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ces points et de débouter Mme [U] [I] de ses demandes.

En ce qui concerne l’infestation de la charpente, mais aussi du vide sanitaire, par des insectes xylophages -termites et/ou capricornes-, il convient de rappeler que, lors de l’achat un diagnostic termites a été réalisé, attestation de sa réalisation annexée à l’acte de vente, mention en sa page n°20, que ce dernier, malgré une absence de visite des combles de l’habitation, a été négatif dans sa recherche d’insectes, absence de visite clairement mentionnée dans le diagnostic tel que repris en ses pages n°35 et 42 du rapport d’expertise judiciaire, partie réalisée par un sapiteur qui précise, de plus, que ce diagnostic n’est valable que six mois -page n°37 du rapport.

Or, la dénonciation de la présence d’insectes xylophages par Mme [W] [D] n’est pas contemporaine de son premier courrier du 12 novembre 2018, adressé à sa venderesse -pièce n°4- dans lequel elle liste les désordres subis principalement dus aux infiltrations d’eaux pluviales mais n’évoque pas la présence de termites ou/et de capricornes, qu’il en va de même dans le courrier du 25 février 2019 adressé à l’appelante par l’acheteuse dans lequel, tout en précisant que les désordres s’aggravent, elle ne mentionne aucunement la présence de termites ou/et de capricornes.

En conséquence, en l’absence de démonstration de l’existence du vice dénoncé antérieurement à la vente du bien immobilier, il convient de débouter Mme [W] [D] sur ce point et de confirmer le jugement entrepris sur ce chef de la demande.

*Sur l’indemnisation des désordres

Mme [W] [D] a dirigé son action contre la venderesse, contre l’agence immobilière les ayant mis en contact, mais aussi la société ayant réalisée les travaux et son assureur.

En ce qui concerne l’agente immobilière, soit la S.A.R.L. Neri Agosta immobilier, il ressort des pièces du dossier qu’elle a assuré les visites sur les lieux, pérennisé la transaction et fourni à l’acheteuse les différents diagnostics obligatoires dont celui relatif à l’infestation d’insectes.

Il est vrai qu’en sa qualité de professionnelle de la vente immobilière tenue d’un devoir de conseil et d’information, elle aurait dû mettre en avant le fait que ce diagnostic ne concernait pas les combles, inaccessibles et qu’il n’était donc que relatif.

Cependant, la survenance d’une infestation d’insecte n’ayant été dénoncée qu’en 2020 et la cour ne l’ayant pas qualifiée de vice caché, la responsabilité de l’agence immobilière, comme l’a écrit la première juge ne peut être retenue. Le jugement la mettant hors de cause doit être confirmé et Mme [W] [D] déboutée de ses demandes à son encontre.

Pour Mme [K] [T] [A] [J], l’expert judiciaire lui attribue la réalisation des travaux objets de la procédure.

Cependant, sans qu’il ne soit nécessaire d’être plus long, l’appelante produit, en pièce n°7 de son bordereau, le jugement du tribunal de commerce d’Ajaccio du 24 juin 2013 justifiant de la clôture pour insuffisance d’actif des opérations de liquidation judiciaire liquidation judiciaire prononcée par le même tribunal le 5 mars 2012.

Cependant, elle sollicite la condamnation de Mme [K] [A] [J], à titre personnel, sur ses propres biens, sans toutefois démontrer la moindre faute de cette dernière dans la gestion de son entreprise personnelle, l’existence de désordres n’étant pas forcément fautive et n’engageant pas la responsabilité automatique de la cheffe d’entreprise.

En conséquence, il convient de débouter les parties de leurs demandes présentées à l’encontre de Mme [K] [T] [A] [J] et de confirmer sur ce point le jugement entrepris.

En ce qui concerne l’assureur décennal de Mme [K] [T] [A] [J], la nature décennale des désordres mettant en jeu tant la solidité que la destination des ouvrages impactés n’est pas contestée et est admise par les parties.

Toutefois, la S.A. Allianz iard, en sa qualité d’assureur de la constructrice, fait valoir qu’elle n’assurait pas les travaux pour lesquels sa garantie est recherchée, ceux-ci n’entrant pas dans les activités déclarées par son assurée.

Pour justifier de son absence de prise en charge des désordres, l’assureur produit le contrat qui aurait été souscrit entre elle et son assurée pour la période du 1er mars 2008 au 31 décembre 2009, avec reconduction tacite, contrat du 3 avril 2008 mais non signé -pièce n°1 de l’assureur.

Il résulte de la lecture de ce contrat -page n°4- que l’assurée a déclaré une activité accessoire et nécessaire à la prestation principale de « pose d’huisserie,..pose de tuiles canal..pose d’éléments simple de charpente et de charpente préfabriquées ».

Pourtant, il ne ressort d’aucun document qu’une autre entreprise différente de celle de Mme [K] [T] [A] [J] est intervenue sur le chantier, hormis la S.A.S. [Localité 3] béton et la S.A.S. Nord Sud diagnostics dont la sphère d’activités démontrées dans le rapport d’expertise est toute autre.

Or, en ce qui concerne le désordre en provenance de la toiture, contrairement à ce que l’assureur laisse entendre, il n’est pas lié à un problème de charpente mais à une mauvaise pose des plaques sous tuile canal -page n°36 du rapport-, activité incluse dans celle de la pose des dites tuiles déclarée par l’assurée et qui doit, donc, être prise en charge par l’assureur contrairement à ce que la première juge a retenu, l’origine du désordre ne se

trouvant pas en charpente mais dans la pose des tuiles et de leurs accessoires.

Pour les huisseries, il convient de rappeler ce que recouvre ce terme qui définit les pièces maîtresses des ouvrants d’un bâtiment, tenant les portes et fenêtres, étant les parties fixes de la menuiserie dont elle reçoivent l’ouvrant (porte-fenêtre, vantail, fenêtre).

Ainsi, l’expert judiciaire en usant du terme menuiserie pour définir l’objet et l’origine du désordre n’exclut nullement les huisseries, contrairement à ce qu’écrit l’assureur, d’autant plus qu’en ce qui concerne la reprise des désordres, il conseille une « révision générale des châssis aluminium, traitement étanche des joints, jonction maçonnerie/profil alu », ce qui

correspond à l’activité déclarée au titre des huisseries par l’assurée.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de condamnation in solidum de la S.A. Allianz iard présentée par Mme [W] [D] et de réformer le jugement entrepris sur ce point, l’assureur s’agissant d’une assurance obligatoire ne pouvant opposer, comme il le sollicite ses franchises à la victime des désordres dont la responsabilité relève de l’action son assurée.

*Sur le chiffrage de la reprise désordres

L’expert judiciaire a chiffré au titre des désordres de nature décennale une somme globale toutes taxes comprises de 17 250 euros, de 14 524 euros au titre des dégradations qui en ont découlé, la première juge y ajoutant, le coût à hauteur de 6 600 euros de la reprise des sous faces extérieures de plafonds de la terrasse, le tout augmenté de 15 % pour tenir compte de l’inflation depuis le dépôt du rapport d’expertise, excluant tous les postes liés à l’usure et non aux vices cachés ou à la responsabilité décennale.

Mme [W] [D] produit deux devis de 2021, prévoyant une réfection complète de la toiture, les sociétés intervenants faisant valoir qu’elle ne pouvait assurer l’efficacité de leurs travaux et par-là engager leur garantie que pour une reprise complète de la toiture.

Ces devis ont été produits lors de l’expertise judiciaire et soumis à l’expert dans le cadre des dires. Il y a répondu en comprenant les réticences des sociétés contactées et, pour toute réponse, a indiqué que la surface concernée étaient de 40 m² de tuiles, – non de l’intégralité de la toiture de 415 m², page n°105 du rapport-, nécessitant une intervention pendant une semaine avec deux personnes sur place, sans pour autant modifier son chiffrage.

Cependant, l’expert judiciaire ne justifie aucunement son cantonnement de reprise de la toiture à 40 m², alors que dans son rapport, incluant celui de M. [C] [Z], sur lequel il s’est appuyé fortement, il est clairement mentionné, en page n°73, que dans les combles de la maison « on distingue des entrées de lumières qui proviennent de jours entre certaines tôles PST. Il est constaté le manque de recouvrement des tôles PST » et, en page n°84, « Détail des tôles PST défaut de jointage »

Or, il ressort du dossier -pièce n°20 de l’acheteuse- que des travaux de reprises partiels ont déjà été effectués sur la toiture avant la vente, sans aucune efficacité, que de plus, rien ne vient justifier la limitation de la reprise de la toiture à 40 m² alors que cette surface ne ressort d’aucun élément objectif de l’expertise elle-même ni des constats sur site de l’expert, qui n’explique pas cette limitation malgré la demande présentée par Mme [W] [D].

En conséquence, il convient, s’agissant de la reprise de la toiture de retenir, le chiffrage de 97 659,61 euros toutes taxes comprises, augmenté de 15 % pour tenir compte de 'inflation, soit une somme de 112 308,55 euros.

Pour la reprise des huisseries, l’expert judiciaire répondant aux dires de Mme [W] [D] n’a pas retenu la nécessité, contrairement à ce que celle-ci prétendait, produisant les diagnostics d’entreprises contactées pour établir des devis, qu’en l’absence d’infiltrations par capillarités il était inutile de reprendre le carrelage et la chape. La première juge a retenu une somme de 5 170 euros toutes taxes comprises augmentée de 15 % au titre de l’inflation, soit 5 945,50 euros à ce titre, somme que la cour reprend en confirmant le jugement entrepris sur ce point, à laquelle il convient d’ajouter celle de 6 600 euros au titre des désordres annexes résultant des infiltrations en toiture – -page n°8 du rapport-, soit une somme actualisée de 7 590 euros.

Le total dû ainsi au titre des désordres est de 125 844,05 euros toutes taxes comprises, somme mise à la charge de Mme [U] [D] et de la S.A. Allianz iard, ès qualités.

En ce qui concerne de la somme sollicitée au titre de l’aggravation des désordres notamment lié à la dégradation d’u système de climatisation, contrairement à ce que l’acheteuse prétend, sa demande a bien été analysée par l’expert judiciaire, celle-ci la lui ayant soumise dans le cadre d’un dire et ce poste d’indemnisation a été écarté -page n°18 du rapport.

Or, il n’est pas démontré, pas plus en première instance qu’en appel que les climatiseurs ont été affectés par l’humidité provenant des désordres en toiture, le devis de remplacement fourni indiquant « suite à un dégât des eaux » sans plus de précision quant à l’origine de ce dernier.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ce chef de la demande.

*Sur le préjudice de jouissance

La première juge a estimé que Mme [W] [D], compte tenu de la surface de son bien touchée par les désordres, avait un préjudice s’élevant à 8 000 euros mensuels, soit pour trois années à la somme de 24 000 euros, somme que conteste cette dernière réclamant, en raison de la valeur locative de son bien, surtout en période estivale, pouvant le louer 5 000 euros la semaine, et 3 000 euros mensuellement le reste de l’année, réclamant une somme de 192 500 euros pour un trouble affectant 55 % de son logement.

Il est constant que le préjudice de jouissance résulte d’une absence ou d’une diminution de la jouissance d’un bien.

En l’espèce, il n’est pas contestable que vivre dans une habituation à la toiture fuyarde et aux huisseries non étanches dans plusieurs pièces n’est pas confortable.

Cependant, cette maison étant destinée à être la résidence principale de l’acheteuse, il n’est pas possible de retenir une perte de jouissance due à une incapacité à louer une partie dudit bien pendant la période estivale, location qui n’est qu’une hypothèse et non l’activité principale de l’acheteuse, dont d’ailleurs il n’est démontré, cela n’est pas nié, qu’elle a pu tout de même louer une de ses chambres non concernées par les désordres

En conséquence, il convient de confirmer l’estimation d’une préjudice annuel de 8 000 euros retenue en première instance sur les bases du rapport d’expertise, le caractère inhabitable du logement n’étant pas rapporté, même si vivre dans un environnement humide à chaque période de pluie est tout sauf agréable.

De plus, si Mme [W] [D] a perçu depuis le prononcé du jugement de première instance les sommes qui lui ont été allouées, elle justifie ne pas avoir pu réaliser les travaux nécessaires, ce que la cour a d’ailleurs retenu en augmentant les montant alloués. Ce sont donc trois années de plus pendant lesquelles elle n’a pas pu jouir pleinement de son bien.

Ainsi, une somme de 46 000 euros doit être arrêtée à son profit sur de poste de préjudice.

*Sur le préjudice moral

Mme [W] [D] réclame à ce titre une somme de 5 000 euros, ayant obtenu en première instance la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral.

L’acheteuse fait valoir qu’elle réside dans un logement peu ou pas chauffé en raison des désordres subis justifiant ainsi son préjudice de jouissance mais pas un préjudice moral.

Toutefois, il est certain qu’ayant acheté une maison à plus de 840 000 euros, Mme [W] [D] était en droit de vivre dans un logement décent, étanche à l’eau, et que, depuis 2018, elle vit dans l’attente de la reconnaissance de son droit, faisant face à la résistance d’une venderesse qui, même face à l’évidence, refuse d’assumer ses devoirs.

En conséquence, il convient d’allouer à ce titre une somme de 5 000 euros, somme que seule Mme [U] [I] devra assumer, l’assureur décennal ne couvrant pas ce type de préjudice.

*Sur la demande de restitutions d’un partie du prix de vente

Mme [W] [D] sur le fondement de l’article 1644 du code civil sollicite une somme de 100 000 euros à lui restituer sur le prix de vente payé. Mme [U] [I] n’a pas répondu sur ce chef de la demande

L’action estimatoire est ouverte à l’acheteur qui entend conserver la chose en dépit du vice qui l’affecte. Son objet est de le replacer dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés.

Il peut ainsi réclamer le remboursement d’une partie d’un prix. Cependant il est constant que cette fraction du prix est à fixer, que cette valeur est arbitrée par la désignation d’un expert, à charge pour le juge de retenir soit les coûts de remise en état de la chose, soit la différence entre le prix et la valeur vénale de la chose atteinte d’un vice.

En conséquence, si comme en l’espèce, l’acquéreur choisit de garder la chose, la cour, pas plus que la première juge, ne peut se dispenser des conclusions d’une expertise judiciaire

déterminant la partie du prix devant être rendue par le vendeur, la juridiction saisie ne pouvant fonder le prix de la restitution sur les justificatifs produits par les parties ou sur sa propre estimation.

En l’absence de demande d’organisation d’une expertise judiciaire sur ce point, il convient de débouter Mme [W] [D] de sa demande et de confirme le jugement entrepris sur ce point.

*Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge de l’appelante et des intimées, hors Mme [W] [D], les frais irrépétibles qu’elles ont engagés, il n’en va pas de même pour l’acquéreur ; en conséquence, il convient de débouter Mme [U] [I], la S.A. Allianz iard et la S.A.R.L. Neri Agosta immobilier de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer à Mme [W] [D] la somme de 3 000 euros, à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris, en toutes ses dispositions, à l’exception de celle déboutant Mme [W] [D] de ses demandes portant sur les désordres affectant le système de climatisation de son logement, de restitution d’une partie du prix de vente, fondée sur

l’action estimatoire, de ses demandes présentées à l’encontre de la S.A.R.L. Neri Agosta immobilier, et de la condamnation de Mme [U] [I] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de sa condamnation au paiement,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum Mme [U] [I], au titre de la garantie des vices cachés, et la S.A. Allianz iard, en sa qualité d’assureur décennal, à payer la somme globale de 125 844,05 euros toutes taxes comprises Mme [W] [D],

Condamne in solidum Mme [U] [I] et la S.A. Allianz iard, ès qualités, à payer à Mme [W] [D] la somme de 46 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne Mme [U] [I] à payer à Mme [W] [D] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Déboute Mme [U] [I] et la S.A. Allianz iard de l’ensemble de leurs demandes, y compris celles fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute la S.A.R.L. Neri Agosta immobilier de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [U] [I] et la S.A. Allianz iard, ès qualités, au paiement des entiers dépens, tant ceux de première instance qu’en cause d’appel,

Condamne in solidum Mme [U] [I] et la S.A. Allianz iard, ès qualités, à payer à Mme [W] [D] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT