Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 7 MAI 2025

N° RG 24/063

N° Portalis DBVE-V-B7I-CH7A TB-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection de BASTIA,décision attaquée du 8 janvier 2024, enregistrée sous le n° 23/625

[R]

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE

CORSE

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SEPT MAI DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTE :

Mme [E] [R]

née le 13 octobre 1974 à [Localité 3] (Isère)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Florence ALFONSI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉ :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Gilles ANTOMARCHI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 février 2025, devant Thierry BRUNET, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Thierry BRUNET, président de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Graziella TEDESCO.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Thierry BRUNET, président de chambre, et par Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LES TERMES DU LITIGE :

Madame [R] est locataire d’un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 4], dont le bailleur est l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse (OPH2C).

Ayant dénoncé au bailleur des désordres sans obtenir de réparation, l’expertise amiable contradictoire obtenue auprès de son assureur a donné lieu aux observations suivantes :

'- des traces, certes peu visibles mais existantes, dans la chambre, avec une irrégularité de la surface du revêtement au droit de la porte. Les photographies de votre expert montrent ces défauts au plafond

— la VMC dans la salle d’eau hors service'.

Et en a conclu, au regard de la période à laquelle s’est effectuée l’expertise, en l’absence d’humidité et de précipitations significatives, que les désordres résultent d’un phénomène de condensation.

En dépit de plusieurs mises en demeure, aucune réparation n’a été faite, sauf s’agissant de la trappe de visite mal refaite.

Le bailleur n’ayant pas procédé à la remise en état de la VMC, pas plus qu’à la réfection des peintures endommagées lors de la précédente intervention, et estimant les désordres allant en s’aggravant, Madame [R] a fait intervenir un huissier de justice, afin que soient actés les désordres de l’appartement mis à sa disposition.

Avant de porterle différend en justice dans les termes suivants de l’assignation délivrée le 12 avril 2023 :

'Vus les articles 1719, 1721, 1231 c civ, L 131-1 cpc, Loi du 6 juillet 1989, Décret 30 janvier 2002, arrêté du 24 mars 1982, art 696 et 700 cpc, les pièces du dossier

Condamner l’ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à procéder, sous astreinte de 200 ' par jour de retard à compter de la signification du jugement, à la réparation des vmc de l’appartement loué à Madame [R], la suppression des entrées d’eau et insectes nuisibles au niveau de la porte fenêtre donnant sur le jardin,

la réfection des peintures du logement, endommagées par la moisissure ou par les travaux,

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à payer à Madame [R] la somme de 1500 ' en réparation du préjudice subi,

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à payer à Madame [R] la somme de 1500 ' au titre des frais irrépétibles, en application de l’artice700 cpc, ainsi que les entiers dépens, en application de l’article 696 Code de procédure civile '.

Madame [E] [R] fait valoir que dans le courant de la procédure de première instance, les désordres à son appartement se sont aggravés : la peinture cloque et la climatisation réversible en plus de la VMC ne fonctionne plus.

Aussi demandait-elle, par conclusions récapitulatives, en plus des demandes énumérées ci-dessus, d’Ordonner la consignation sur un compte CARPA ouvert au nom de Madame [R] de sa part de loyer, ainsi que du versement des allocations logement versées par la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES, jusqu’à complète réparation des désordres sis dans l’appartement loué.

En raison d’un problème de communications des pièces de l’OPH2C, et d’une précision à apporter concernant la VMC, Madame [R] indique avoir déposé une note en délibéré.

Par jugement en date du 8 janvier 2024, Madame [R] était déboutée de l’intégralité de ses demandes, de même que l’OPH2C, et Madame [R] était condamnée aux dépens de l’instance.

Les problèmes rencontrés dans son logement n’étant toujours pas résolus, Madame [R] a fait appel par déclaration en date du 29 janvier 2024 enregistrée au greffe le même jour.

L’Objet de l’appel est le suivant :

Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, 'aux fins d’infirmation :

en ce que le juge a débouté Madame [R] de l’intégralité de ses demandes, tendant à :

Condamner l’ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à procéder, sous astreinte de 200 ' par jour de retard à compter de la signification du jugement, à :

— la réparation des vmc de l’appartement loué à Madame [R]

— la suppression des entrées d’eau et insectes nuisibles au niveau de la porte fenêtre donnant sur le jardin

— la réfection des peintures du logement, endommagées par la moisissure ou par les travaux,

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à payer à Madame [R] la somme de 1 687,20 ' en réparation du préjudice subi ;

Ordonner la consignation sur un compte CARPA ouvert au nom de Madame [R] de sa part de loyer, ainsi que du versement des allocations logement versées par la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES, jusqu’à complète réparation des désordres sis dans l’appartement loué.

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à payer à Madame [R] la somme de 1500 ' au titre des frais irrépétibles, en application de l’artice700 cpc, ainsi que les entiers dépens, en application de l’article 696 cpc en ce que le juge a condamné Madame [R] aux dépens'.

Madame [R] soutient que pour la débouter de ses demandes, le Tribunal a retenu :

Concernant les VMC, que Madame [R] ne rapportait pas suffisamment la preuve qui lui incombe de la responsabilité de l’OPH2C dans un éventuel dysfonctionnement de la VMC, notamment aux motifs que le logement a été livré neuf, avec, figurant au pré-état des lieux, un état OK de la VMC, qu’un entretien régulier des bouches de VMC a été effectué, dont le dernier, le 20 juillet 2022 et que Madame [R] ne conteste pas avoir fait remplacer, à ses frais, la VMC possédant une bouche d’extraction dans le volume cuisine séjour.

En statuant comme suit, le premier juge a méconnu les pièces du dossier, et dénaturé les propos de Madame [R], précisés lors de l’audience de plaidoirie et confirmés par le dépôt d’une note en délibéré.

Concernant la demande relative à la suppression des entrées d’eau et insectes nuisibles, et concernant la demande relative à la réfection des peintures endommagées par la moisissure ou les travaux, le premier juge a estimé que l’étude des pièces du dossier ne met pas en évidence une humidité récurrente dans le logement et des moisissures qui en résulteraient, mais qu’au contraire, les rapports d’expertise confirment que les travaux de peinture ne concernent pas des dommages mais la remise en service dans le faux plafond maladroitement rebouchée par l’entreprise intervenue pour réparer la VMC, et que le constat du commissaire de justice ne met en évidence que des traces d’humidité et de moisissures visibles dans le faux plafond au niveau de la trappe de la VMC

Sur la demande relative à l’indemnisation du préjudice, le premier juge déboute madame [R] au motif qu’elle n’apporte pas la preuve des désordres allégués.

Cette motivation se fonde sur le rejet des autres demandes présentées par madame [R], rejet rendu sur la base de contradictions de motifs et de dénaturation des pièces et conclusions du dossier.

Sur la demande de consignation des loyers, le premier juge a également débouté Madame [R], au motif qu’elle n’apporte pas la preuve que le logement loué est impropre à sa destination.

C’est pourtant en méconnaissant les pièces du dossier et en dénaturant les explications de Madame [R] que l’absence de désordres a été retenue.

En outre cette demande était également liée à la réparation du système de climatisation réversible servant de chauffage, en panne.

Ainsi le premier juge a estimé à tort le logement décent et correspondant aux normes d’habitabilité.

Et Madame [R] de pointer une contradiction de motifs avec le point suivant examiné par le premier juge, à savoir la demande de remboursement des frais de réparation de la pompe à chaleur, dont l’OPH2C a été débouté, le premier juge ayant estimé à raison que l’OPH2C ne rapportait pas la preuve de l’action de Mme [R] dans la panne de la pompe à chaleur.

Avant de formuler son argumentation à hauteur d’appel en maintenant ses demandes relatives :

— au dysfonctionnement des VMC, en faisant valoir :

Qu’il résulte de l’expertise du Cabinet [V] et d’EUREXO et du constat d’huissier du 20 janvier 2023 la présence de moisissure dans la salle d’eau, du fait d’un défaut de fonctionnement de la VMC.

Devant la motivation du jugement, Madame [R] a fait diligenter une nouvelle expertise contradictoire, à laquelle étaient présents l’OPH2C et un expert de son assureur, ainsi qu’un huissier.

Le commissaire de justice a adressé son constat le 2 avril 2024, et il en résulte bien que la bouche de VMC de la salle de bains ne fonctionne toujours pas.

L’expert [V], ayant adressé un pré-rapport pour observations à l’OPH2C et à son assureur, n’a pour sa part pas reçu d’observations en réponse quant à ce dysfonctionnement des VMC.

Dans l’entrée, ce qui avait déjà été constaté avant le jugement contesté, la VMC défectueuse génère un bruit insupportable en continu, qui s’entend dans tout ce petit appartement.

Ce en méconnaissance de l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué, prévue par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du code civil, tandis que des tâches au-dessus de celle-ci montrent qu’elle ne fonctionne pas correctement.

Concernant la preuve du dysfonctionnement, le premier juge évoque les pièces communiquées par les parties :

Un rapport de la MAIF qui précise que ' la VMC dans le volume salle d’eau est hors service. La sociétaire nous informe avoir fait remplacer à ses frais la VMC possédant une bouche d’extraction dans le volume séjour cuisine '.

Un rapport de POLYEXPERT qui évoque une réparation de la VMC opérée à l’initiative de l’OPH2C.

Un procès-verbal de constat en date du 20 janvier 2023 confirmant que la VMC de la salle d’eau ne fonctionne pas.

Un rapport préliminaire et d’expertise du 1er mars 2022 qui conclut ainsi : « le tirage de la VMC se fait normalement au droit des deux bouches d’extraction présentes dans le logement ».

De ces pièces et du pré-état des lieux, le Juge a conclu que madame [R] ne contestait pas avoir fait remplacer à ses frais la VMC possédant une bouche d’extraction dans le volume cuisine séjour, et qu’en l’état, la preuve de la responsabilité de l’OPH2C dans un éventuel dysfonctionnement de la VMC n’est pas suffisamment rapportée.

Il a été précisé, à l’audience et par note en délibéré, que la mention figurant dans le rapport de la MAIF relevait d’une erreur d’interprétation des dires de Madame [R] par l’expert, qui n’avait pas été relevée, et que ce n’est en aucun cas le moteur de la VMC qui a été changé, mais simplement le cache de la bouche d’extraction, la tirette ayant été cassée, et l’OPH2C lui ayant indiqué que c’était à sa charge.

Dans l’exposé des motifs, le premier juge a rappelé l’exposé oral de cette précision faite par Madame [R] :

' À cette audience, Mme [R], par l’intermédiaire de son conseil, M^e ALFONSI, a maintenu ses demandes, se référant à son acte introductif d’instance et à ses conclusions reprises oralement.

Y ajoutant, elle a indiqué n’avoir reçu aucun justifictif d’entretien des différents équipements alors qu’elle règle ses charges, notamment les justificatifs d’entretien de la société CECC, n’avoir fait que changer la grille d’extracteur extérieure de la VMC qui tombait et qui coûte 0,95 ' et n’avoir pas touché au corps de la VMC.'

Le premier juge n’a tenu aucun compte de cette précision, et c’est donc à tort et au prix d’une dénaturation des faits exposés par Madame [R], qu’il a été retenu qu’elle ne contestait pas avoir fait remplacer à ses frais la VMC.

Or, cette dénaturation des conclusions de Madame [R] qui a conduit le premier juge à retenir que le corps de la VMC avait été changé par madame [R], a entrainé une erreur dans l’appréciation des faits, et a conduit le premier juge a estimer que la faute de l’OPH2C dans un éventuel dysfonctionnement de la VMC n’était pas établi.

Au demeurant, dès lors que l’OPH2C communiquera les numéros de série de la VMC posée dans l’appartement loué à madame [R], il sera aisé de vérifier qu’il s’agit toujours du même bloc.

Et il ne saurait être contesté, au regard des documents produits, que ce bloc moteur dysfonctionne, puisqu’il a été constaté par huissier, le 20 janvier 2023 :

— Dans la salle de bains, qu’il n’y avait aucune aspiration au droit de la bouche d’extraction;

Dans l’entrée, mais c’est audible dans tout l’appartement le moteur de cette VMC génère du bruit.

Et que, le 28 avril 2022, l’expert du Cabinet [V] constatait également que la VMC était hors service dans la salle d’eau.

Et que les constatations effectuées dans le rapport préliminaire et d’expertise du 1er mars 2022 retenu par le premier juge étaient donc obsolètes.

Devant l’huissier le 2 avril 2024, il a été admis que la VMC n’avait pas été changée. Dans ce nouveau constat le 2 avril 2024, en présence d’un représentant de l’OPH2C et de l’expert de leur assureur, et il a pu être noté la persistance des désordres dénoncés par madame [R], à savoir un bruit insupportable, et l’absence de fonctionnement de la VMC côté salle de bains.

S’il appartient ainsi à l’OPH2C, cette VMC étant sous garantie, de faire procéder à sa réparation ou son remplacement, il n’appartient par contre pas à madame [R] d’avoir à chercher la cause de ce dysfonctionnement.

Alors qu’il appartient au bailleur de délivrer un appartement décent, c’est-à-dire dans lequel les appareils permettant la circulation d’air sont en état de fonctionnement, en application des dispositions de l’article 2 al 6 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent :

' 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements'.

Une ventilation générale et permanente est obligatoire dans toutes les pièces d’un logement (arrêté du 24 mars 1982), et satisfaire aux débits fixés par l’article 3 de cet arrêté.

Et d’ajouter que s’il n’y a pas d’humidité actuellement, c’est parce que, au-delà d’ouvrir les fenêtres, y compris en hiver pour justement arriver à faire circuler l’air devant la défaillance de la VMC, madame [R] a investi dans un déhumidificateur. Ce qu’elle n’aurait pas du avoir en charge.

Car en tout état de cause, le bailleur fait payer au locataire, dans les charges locatives, l’entretien courant de la VMC. Et il lui appartient également d’assurer le changement des éléments défectueux, ce qui n’est pas non plus le cas dans la situation en litige, avec une entrée d’eau au niveau du seuil de la porte fenêtre.

Et d’ajouter que si, dans le cours de la procédure, l’entreprise CECC a été dépêchée par le bailleur pour la climatisation, et a procédé à l’entretien de la bouche de la VMC en la nettoyant, seule la bouche a été entretenue, c’est-à-dire nettoyée des poussières, à l’exclusion de l’ensemble du circuit de VMC et du moteur, qui persiste à dysfonctionner malgré le signalement.

Toujours selon l’appelante, le bailleur a ainsi largement méconnu les dispositions de l’article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

' 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Non seulement une des bouches d’extraction de la vmc ne fonctionne pas, mais le bruit généré par le moteur est insupportable, interdisant de jouir paisiblement de l’appartement '.

Et ce d’autant plus que Madame [R] est gravement malade, ainsi que le démontre le dossier médical qu’elle verse au débat judiciaire.

De sorte que les multiples demandes qu’elle est obligée d’effectuer, les multiples expertises qui ont eu lieu dans cet appartement, en peu de temps, sans effet utile, perturbent encore plus cette jouissance.

Le jugement sera donc infirmé en ce que le premier juge a estimé que la preuve de la responsabilité de l’OPH2C dans le dysfonctionnement de la VMC n’était pas suffisamment rapportée.

Et l’OPH2C sera condamné à procéder à la réparation du système de VMC de l’appartement loué à Madame [R].

— Concernant la demande relative à la suppression des entrées d’eau et les insectes nuisibles, l’appelante souligne qu’il est malheureusement impossible de faire venir quelqu’un sur le moment pour constater ce point.

— Concernant la demande relative à la réfection des peintures endommagées par la moisissure ou les travaux, le premier juge a, après examen des pièces présentées, estimé qu’elles ne permettaient pas de rapporter la preuve des désordres du logement nécessitant la réfection des peintures.

Et ce après avoir relevé que le rapport POLYEXPERT indiquait que le rapport de l’expert de la MAIF chiffrait une remise en peinture du plafond de la salle de bains concernant la remise en service d’une trappe dans le faux plafond, maladroitement rebouchée par l’entreprise intervenue pour l’OPHLM afin de réparer la VMC.

Mais que, par ailleurs, ce rapport d’expertise réalisé pour le bailleur précise bien :

S’il ne s’agit pas de dommages au sens où l’entend l’assureur au titre de la garantie dégâts des eaux, cette intervention mal faite a bien entrainé une dégradation de la peinture dans l’appartement de Madame [R], qui relève de l’obligation du bailleur. Et que cela va même actuellement en s’aggravant, ainsi que démontré par le procès-verbal de constat du 2 avril 2024.

Il appartient à l’OPH2C, en application de son obligation de délivrance et d’entretien du logement, de rechercher la cause de ces désordres, quand bien même le dommage n’est pas significatif, et quand bien même elles ne proviendraient pas d’infiltrations.

Ainsi Madame [R] rappelle que l’OPH2C doit identifier et traiter les causes de ces infiltrations ou ponts thermiques, l’immeuble étant toujours sous garantie décennale. Avant de soutenir que le premier juge a ainsi méconnu l’article 2 du Décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques des logements décents.

Tout comme il lui est demandé de ne pas dégrader les peintures, Madame [R] est fondée à demander un appartement exempt de tâches noires ou jaunes.

C’est donc à tort et en dénaturant les pièces du dossier que le premier juge a écarté l’obligation pour l’OPH2C de refaire les peintures.

La réfection s’élève à la somme de 984,53 ', selon le devis communiqué.

Le jugement sera infirmé sur ce point également, et l’OPH2C sera condamné à procéder la réfection des peintures du logement, endommagées par la moisissure ou toute autre cause ou par les travaux,

— Sur la demande de consignation des loyers

Madame [R] avait demandé, sur le fondement des dispositions de l’article 1220 du code civil selon lequel :

' Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais ', l’autorisation de voir consigner sur un compte CARPA ouvert au nom de Madame [R] sa part de loyer, ainsi que le versement des allocations logement versées par la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES, et ce jusqu’à complète réparation des désordres apparus dans l’appartement loué.

Dont la VMC, mais aussi le système de climatisation qui est tombé en panne pendant le cours de l’instance. Cette climatisation sert au chauffage.

L’OPH2C avait expliqué que le système était bridé en chauffage, et que c’est l’utilisation faite par madame [R] en climatisation qui aurait induit la panne ;

C’est ici avec raison que le premier juge a estimé qu’il n’y avait pas de preuve de l’action de Madame [R] dans la panne de la pompe à chaleur.

Néanmoins, c’est au prix d’une contradiction de motifs qu’elle a ensuite estimé n’y avoir pas lieu à consignation des loyers, dès lors que Madame [R] ne rapportait pas la preuve que le logement est impropre à sa destination.

En effet, le premier juge ne pouvait sans se contredire constater que la pompe à chaleur servant au chauffage de ce logement était en panne, et retenir que le logement était habitable et non impropre à sa destination.

Un système de chauffage est une des conditions d’habitabilité d’un logement définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

De sorte que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs, en contradiction avec l’article 455 cpc, qui impose au juge de motiver sa décision.

L’installation de chauffage est donc obligatoire pour un logement décent, et il appartient au bailleur de veiller à son bon fonctionnement.

Dès lors qu’il est en panne, et que le bailleur refuse de le réparer, le logement n’est plus habitable.

C’est donc en méconnaissant ces dispositions que le premier juge a rejeté la demande de consignation des loyers jusqu’à complète réparation des désordres.

Il est à noter également que le dysfonctionnement de la VMC et les désordres qu’elle induit, à savoir le défaut de circulation de l’air et le bruit insupportable, participent également à méconnaitre le critère de logement décent et l’obligation de délivrance et de jouissance paisible du logement.

A cet égard le commissaire de justice, a pu constater le 2 avril 2024 que l’appareil de climatisation servant au chauffage était toujours en panne, et que les filtres avaient fondu, l’installation étant dangereuse, comme l’avait indiqué CECC à madame [R] lors de son passage au mois de juillet 2023.

Il n’a pas non plus été adressé d’observations par l’OPH2C et son assureur sur ce point, lors de l’expertise contradictoire Le rejet de cette demande par le premier juge seraainsi infirmé, et il conviendra d’ordonner la consignation sur un compte CARPA ouvert au nom de Madame [R] de sa part de loyer, ainsi que du versement des allocations logement versées par la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES, jusqu’à complète réparation des désordres sis dans l’appartement loué.

— Sur la demande relative à l’indemnisation du préjudice

Le premier juge déboute madame [R] au motif qu’elle n’apporte pas la preuve des désordres allégués.

Il se fonde en cela sur le rejet de l’ensemble de ses demandes relatives au fonctionnement des VMC, du système de pompe à chaleur, des peintures ;

L’infirmation du jugement sur les points exposés plus haut entraine l’infirmation du rejet de cette demande de Madame [R] ;

Il résulte de l’article 1721 du code civil que :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

Ainsi que de l’article 1231 du code civil que :

' Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure '.

Malgré les demandes nombreuses, les réparations n’ont pas été effectuées, et ce, y compris après le jugement, alors même que le premier juge a estimé que Madame [R] n’était pas responsable de la panne de la pompe à chaleur.

Pourtant, il s’agit de réparations qui ne prennent pas de temps, car limitées au changement des éléments défectueux, et que l’OPH2C est en contrat avec la société CECC pour les interventions sur les VMC et la climatisation réversible, et certainement avec des sociétés de bâtiment pour les autres interventions.

Il est à noter que l’OPH2C a donc laissé tout l’hiver Madame [R], qu’il sait atteinte d’une grave maladie, sans réparer le système de chauffage !

Elle a dû acquérir un chauffage à bain d’huile, qu’elle a promené dans chacune des pièces dans lesquelles elle se rendait, et il s’agit d’un appareil fortement consommateur d’électricité.

Le préjudice subi par Madame [R] ne saurait donc être nié.

Ainsi, en application de l’ensemble de ces dispositions, Madame [R] est fondée à demander la condamnation de l’OPH2C à procéder, sous astreinte de 200 ' par jour de retard à compter de la signification du jugement en application de l’article L131-1 c proc civ exec à:

— la réparation des VMC de l’appartement loué, et de la climatisation réversible ;

— la suppression des entrées d’eau et insectes nuisibles au niveau de la porte fenêtre donnant sur le jardin ;

— la réfection des peintures du logement, endommagées par la moisissure ou par les travaux,

Elle est également fondée à demander, à titre d’indemnisation du trouble de jouissance, et sachant que le bruit, le froid et les moisissures sont néfastes à la santé, et des tracasseries diverses subies par cette situation la condamnation de l’OPH2C à lui payer la somme de 1 500 '.

— sur les frais de procédure :

Au regard de ce qui précède, c’est donc à tort que le premier juge a rejeté les demandes de condamnations formulées par Madame [R] au titre des frais irrépétibles et des dépens, et qu’il l’a condamnée à supporter les dépens.

Madame [R] n’aurait en effet pas dû être la partie perdante.

En conséquence le jugement doit aussi être infirmé sur ces points en application des articles 696 et 700 cpc.

Les demandes de Madame [R] seront accueillies, et pour ce qui concerne la première instance, l’OPH2C sera donc condamné à lui payer la somme de 1500 ' au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du cpc, ainsi que les entiers dépens, en application de l’article 696 du cpc.

Il serait également inéquitable que Madame [R] conserve la charge des frais de la procédure d’appel.

L’OPH2C sera donc condamné à lui payer la somme de 3 000' au titre des frais irrépétibles d’appel, en application de l’article 700 du cpc, ainsi que les entiers dépens d’appel, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au terme de ses écritures d’appelante, Madame [E] [R] formule ses demandes à hauteur d’appel dans les termes suivants :

' PAR CES MOTIFS

Vus les articles 455 du cpc, 1719, 1721, 1231 et 1220 du c civ, L 131-1 du cpc, la loi du 6 juillet 1989, le Décret 30 janvier 2002, l’arrêté du 24 mars 1982, et les articles 696 et 700 du cpc, la jurisprudence de la cour de cassation les pièces du dossier,

Infirmer le jugement du Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Bastia du 8 janvier 2024 :

— en ce que le juge a débouté Madame [R] de l’intégralité de ses demandes, tendant à :

Condamner l’ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à procéder, sous astreinte de 200 ' par jour de retard à compter de la signification du jugement, à :

— la réparation des VMC de l’appartement loué à Madame [R],

— la suppression des entrées d’eau et insectes nuisibles au niveau de la porte fenêtre donnant sur le jardin,

— la réfection des peintures du logement, endommagées par la moisissure ou par les travaux ;

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à payer à Madame [R] la somme de 1 687,20 ' en réparation du préjudice subi ;

Ordonner la consignation sur un compte CARPA ouvert au nom de Madame [R] de sa part de loyer, ainsi que du versement des allocations logement versées par la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES, jusqu’à complète réparation des désordres sis dans l’appartement loué ;

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à payer à Madame [R] la somme de 1 500 ' au titre des frais irrépétibles, en pplication de l’article 700 du cpc, ainsi que les entiers dépens, en application de l’article 696 code de procédure civile ;

— en ce que le juge a condamné Madame [R] aux dépens ;

Puis, statuant à nouveau

Condamner l’ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à procéder, sous astreinte de 200 ' par jour de retard à compter de la signification du jugement, à :

— la réparation des VMC et du système de climatisation-chauffage-pompe à chaleur de l’appartement loué à Madame [R] ;

— la suppression des entrées d’eau et insectes nuisibles au niveau de la porte fenêtre donnant sur le jardin ;

— la réfection des peintures du logement, endommagées par la moisissure ou par les travaux ;

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à payer à Madame [R] la somme de 1 687,20 ' en réparation du préjudice subi ;

Ordonner la consignation sur un compte CARPA ouvert au nom de Madame [R] de sa part de loyer, ainsi que du versement des allocations logement versées par la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES, jusqu’à complète réparation des désordres sis dans l’appartement loué ;

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à payer à Madame [R] pour la procédure de première instance la somme de 1 500 ' au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du cpc, ainsi que les entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à payer à Madame [R] pour la procédure d’appel la somme de 3 000 ' au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 cpc, ainsi que les entiers dépens, en application de l’article 696 code de procédure civile.'

Dans ses dernières écritures d’intimé régulièrement circularisées le 23 mai 2024, l’Office public de l’habitat de la collectivite de corse dit OPH2C entend démontrer que les demandes de Madame [E] [R] ne sauraient davantage aboutir qu’en première instance.

Et entreprend à cet effet d’analyser une à une les doléances de l’appelante :

— sur la présence de taches jaunâtres qui affecteraient le plafond de la chambre et de moisissure dans la salle d’eau, et le disfonctionnement avancé de la VMC, l’OPH2C relève qu’après avoir déclaré à son assureur un sinistre dégât des eaux survenu le 10 février 2022, Madame [R] a déclaré avoir constaté des dommages sur le plafond d’une chambre, mais sans faire état de présence de moisissure dans la salle d’eau, à présent invoquée.

Et souligne qu’alors que l’expert [V] n’a pu déterminer avec certitude l’origine des désordres qui seraient toutefois selon lui raisonnablement imputables à un ' phénomène de condensation consécutif à la défaillance de VMC équipant la salle d’eau ', il n’a noté aucune tache de moisissure dans la salle d’eau ou aux abords de la VMC. Et pas davantage M. [M] intervenu le 1er mars 2022 pour le cabinet SARTEC.

De sorte que la VMC de la salle d’eau serait tombée en panne entre le 1er mars et le 28 avril 2022, sans aucune doléance émise par la locataire, qui a indiqué à l’expert avoir réparé à ses frais la bouche d’extraction dans le volume cuisine séjour, mais sans autorisation du bailleur.

L’OPH2C fait à ce stade valoir que l’appartement occupé par Madame [R] est un logement neuf au sein d’une résidence livrée en début d’année 2019, dont la VMC, élément d’équipement, était couvert par la garantie décennale, pouvant être remise en cause par ces travaux, même si le contrôle de la société CECC co-contracatante de l’Office en maintenance des équipements thermiques présents dans les logements de son parc locatif, n’a révélé aucun défaut particulier lors de son intervention du 20 juillet 2022.

En outre s’agissant d’une VMC à double flux, avec un moteur situé dans le faux plafond appelé échangeur, s’il tombe en panne plus aucune bouche ne joue son rôle, et de nombreuses taches de moisissure seraient apparues avant celles constatées par la SCP d’huissiers FILIPPI.

Ainsi la position de l’Office intimé, qui a proposé une intervention à Madame [R] courant septembre 2022 pour s’entendre renvoyée devant la juridiction civile en juin 2023, correspond à celle d’un bailleur ne pouvant être tenu responsable de désordres inexistants.

— sur les entrées d’eau au niveau de la porte fenêtre et les insectes nuisibles, l’OPH2C estime que ce désordre résulte des seules affirmations de la locataire, sans être corroborées par le moindre constat ou document. Non sans préciser que le calfeutrage par fixation d’un ruban adhésif en partie basse de la porte fenêtre, ne peut que nuire à la bonne ventilation du logement.

— sur la réfection des peintures du logement déclarées endommagées par la moisissure, là encore l’Office demande à la cour de relever qu’aucun des experts n’a fait état de moisissure, seul l’huissier ayant pu noter une petite tache de moisissure à l’intérieur du faux plafond au niveau de la trappe de la VMC ;

Tandis que l’expert [V] de Polyexpert a pris soin de préciser que la somme de 385 ' concerne non pas des dommages mais le remise en service d’une trappe dans le faux plafond maladroitement rebouchée par l’entreprise non pas intervenue pour L’OPHLM afin de réparer la VMC, ainsi qu’indiqué par l’expert, mais mandatée par la locataire selon ses propres dires.

— sur le climatiseur/chauffage, L’OPH2C souligne que le logement occupé par Madame [R] a été, à l’instar de tous les autres, dotée d’une pompe à chaleur livrée en mode production de chaleur uniquement pour répondre à l’objectif de consommation d’énergie primaire.

De sorte que seule une intervention de la locataire sur la pompe à chaleur a pu permettre de produire de la fraîcheur, en la faisant fonctionner comme un climatiseur en inversant le mode de fonctionnement.

De sorte que Madame [R], entièrement responsable de la panne de cet équipement dont la réparation est chiffrée à 836,80 ' voire davantage en cas de nécessité de remplacement de la pompe à chaleur.

— sur le trouble de jouissance et la consignation du loyer, l’Office fait valoir que ce préjudice ne ressort pas des éléments de l’instance, de sorte qu’il conclut au rejet de la demande d’autorisation de consignation du loyer.

Avant de demander à la cour de confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions en déboutant Madame [R] de l’intégralité de ses demandes, dans les termes suivants :

' PAR CES MOTIFS

Statuer ce que de droit sur la recevabilité en la forme de l’appel interjeté par Madame [E] [R]

Au fond l’en débouter et en conséquence

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamner Madame [E] [R] au paiement de la somme de 1 800 euros par applications des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens'.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE,

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge, après avoir estimé les éléments contradictoirement débattus insuffisamment probants des désordres invoqués par Madame [E] [R] au jour du prononcé de sa décision, soit le 8 janvier 2024, a débouté la locataire de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

L’instance ayant suivi son cours par l’effet de l’appel interjeté par la partie à l’initiative de la première instance, la cour dispose à présent de constatations effectuées le 2 avril 2024 par un commissaire de justice, objectivant:

— d’une part au niveau de l’entrée, de la cuisine et du salon de l’appartement loué à Madame [R], l’état de fonctionnement de la VMC à l’origine de litige, mais générant ' beaucoup de bruit '.

Ainsi que ' quelques taches visibles sur le plafond dans l’angle au-dessus de la VMC ainsi qu’en bordure des murs ';

— d’autre part dans la chambre, ' que de nombreuses taches son visibles au plafond en bordure des murs ', étant évoquée l’hypothèse d’un pont thermique provoquant des infiltrations d’eau.

Si l’intervention à ses frais de la locataire aux fins de tenter de remédier au dysfonctionnement de la VMC au sein de son habitation est avérée, la responsabilité de Madame [R] quant à la défectuosité de ce matériel d’aération à double flux installé par l’OPH2C dans les logements de la [Adresse 5] à [Localité 4], dont celui attribué à l’appelante, ne peut être retenue en phase décisive.

Ainsi la cour saisie, prenant en considération la réalité des désordres liés au fonctionnement de la VMC dans un contexte ne remettant toutefois pas en cause la qualité de logement décent de l’appartement donné à bail à l’appelante, dispose des éléments actualisés suffisants pour infirmer partiellement le jugement entrepris, en recourant à une condamnation de l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse (OPH2C) à procéder à toute vérification et réparation utile visant à réparer le désordre lié au système de ventilation objet principal du litige.

Ainsi qu’à la la réfection des peintures du logement, endommagées par la moisissure ou par les travaux consécutifs aux diligences déjà entreprises sans avoir apporté effet utile à la sitution.

S’agissant de la demande de suppression des entrées d’eau et insectes nuisibles au niveau de la porte fenêtre donnant sur le jardin, l’OPH2C procédera, dans son intérêt de bailleur, à tout diagnostic utile à la prévention de ce type de désordre susceptible d’engendrer plus importants dommages, ainsi qu’à toute intervention technique de nature à y remédier.

En revanche la cour, soucieuse de la meilleure volonté des parties dans un litige qui aurait sans doute pu échapper à l’autorité judiciaire, décide de ne recourir ni à l’astreinte, ni à la consignation sur un compte CARPA du montant des loyers et des allocations logement versées à Madame [E] [R].

Tandis que le préjudice de la locataire ne souffre en l’état d’avancement du litige d’aucune valorisation monétaire.

L’OPH2C dont l’argumentation n’est pas retenue en phase d’appel doit supporter la charge des dépens. Ainsi que du paiement à Madame [E] [R] des frais irrépétibles engagés pour faire prévaloir ses intérêts au cours de deux instances successives, à hauteur globale de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour confirme le jugement du Juge des contentieux de la protection du rtribunal judiciaire de Bastia du 8 janvier 2024 en ce qu’il a débouté Madame [R] de ses demandes,

sauf à statuer à nouveau en :

Condamnant l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à procéder, à compter de la signification du jugement, à :

— la réparation des VMC de l’appartement loué à Madame [R],

— la suppression des entrées d’eau et insectes nuisibles au niveau de la porte fenêtre donnant sur le jardin,

— la réfection des peintures du logement, endommagées par la moisissure ou par les travaux ;

Déboutant les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

Condamnant l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITE DE CORSE à payer à Madame [R] pour les deux instances successives la somme de 3 000 ' au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT