COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 22 JUIN 2023

N° 2023/ 454

Rôle N° RG 22/06359 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJKLL

Syndic. de copro. L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « HAMEAU DE PUISSANT ON »

C/

[I] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Juliette HURLUS

M^e Pierre Julien DURAND

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 24 mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01099.

APPELANTE

Association Syndicale Libre « [Adresse 4] » sis [Adresse 2] – représenté par son Syndic en exercice, la SARL DAMONTE IMMOBILIÈR

ayant son siège social à [Adresse 1]

représenté par M^e Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Fiona STARZAK, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIME

Monsieur [I] [D]

né le 10 février 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Pierre Julien DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE

et assisté de M^e Marie Claire ROCA, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 mai 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me GINOUX, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOS'' DU LITIGE

M. [I] [D] est propriétaire au sein de la résidence [Adresse 3] d’un pavillon n° 12.

Cette résidence est instituée en association syndicale libre et le cabinet DAMONTE en est l’actuel syndic.

Se plaignant de ce que M. [I] [D] avait aménagé le toit terrasse de son pavillon et installé un escalier en bois afin d’y accèder, en violation du cahier des charges opposable à tous les membres de l’ASL, le syndicat de copropriétatires de l’ASL [Adresse 4], par acte en date du 23 juin 2021, l’ a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de le voir condamner à la dépose de l’ensemble de ces installations extérieures, sous astreinte, et à lui payer une somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant le coût du constat d’huissire et la somùmation du 31ars 2021.

Par ordonnance contradictoire du 24 mars 2022, ce magistrat a :

— dit n’y avoir lieu d’écarter les pièce et conclusions signifiées le 22 février 2022 par l’ASL,

— dit n’y avoir lieu à référé,

— condamné le syndicat de copropriétatires de l’ASL [Adresse 4] à payer à M. [I] [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , outre les dépens.

Le premier juge a estimé que bien que se qualifiant syndicat de copropriétatires de l’ASL [Adresse 4], il ne résultait ni de ses écritures, ni des pièces qu’il produisait que le demandeur serait un syndicat de copropriétaires soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Il a relevé qu’aux termes des articles 17-2, 11 des statuts de l’ ASL et 31 du cahier des charges, l’action en justice menée par ce dernier à l’encontre de M. [I] [D] afin qu’il respecte les dispositions du dit cahier des charges était soumise à une décision préalable, à la majorité absolue des voix appartenant à tous les associés, même absents et que cette décision n’est pas produite.

Egalement que la délibération autorisant le syndic à ester en justice n’a pas été adoptée lors de l’assemblée générale du 18 février 2022, qui s’est tenue quelques jours avant l’audience de référé ; enfin, qu’au jour de la mise en délibéré de l’ordonnance, la confirmation du mandat d’ester en justice donnée au syndic n’était pas définitive, le recours de deux mois n’étant pas expiré, décision que M. [I] [D]par des moyens non dépourvus de sérieux, à savoir, délibération non mise à l’ordre du jour, et majorité absolue des voix non atteinte.

Il a considéré en conséquence que le syndicat de copropriétatires de l’ASL [Adresse 4] était défaillant à démontrer la recevabilité de son action, de sorte qu’il n’y avait pas lieu à référé.

Par déclaration reçue le 29 avril 2022, le syndicat de copropriétatires de l’ASL [Adresse 4] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions transmises le 13 avril 2023 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, le syndicat de copropriétatires de l’ASL [Adresse 4] demande à la cour de :

— le déclarer recevable,

— réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— condamner M. [I] [D] à procéder à la dépose de l’ensemble des installations irrégulières et à la remise en état initial des lieux, sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai de quinze jours suivant la signification de l’arrêt qui sera rendu,

— condamner M. [I] [D] à lui payer la somme de 2 000 euros pour résistance abusive,

— le condamner à lui payer 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens outre le constat d’huissier du 19 mai 2021 et la sommation de faire du 31 mars 2021.

L’ASL soutient avoir une existence légale ce qui résulte de ses statuts, et que l’assignation délivrée par lui est parfaitement régulière.

Qu’en tout état de cause, même s’il y avait une erreur dans sa dénomination, cette dernière ne serait constitutive d’aucun grief.

Elle fait valoir qu’elle a parfaitement accompli les formalités de publicité imposées par l’ordonnance du 1er juillet 2004 et qu’elle a la capacité d’ester en justice.

S’agissant de l’autorisation d’ester en justice à l’encontre de M. [I] [D], cette irrégularité est susceptible de régularisation jusqu’à ce que le juge statue , ce qui a été fait par un vote en assemblée générale, le 18 février 2022, à la majorité absolue des voix ; que tant qu’une résolution votée en assemblée générale n’a pas été annulée, elle demeure applicable et qu’en conséquence, c’est à tort que le premier juge a estimé qu’une telle autorisation n’avait pas été donnée en l’absence d’une résolution définitive et ce, alors qu’aucune action en nullité n’avait été introduite par aucun des copropriétaires.

Sur le bien fondé de son action, elle maintient que M. [I] [D] a aménagé le toit de sa villa en toit terrasse, avec salon de jardin, parasol et jardinières alors que le cahier des charges en son article 9 interdit l’usage des toits-terrasse, et que cette installation nuit à l’harmonie du hameau.

Elle précise que M. [I] [D] a mis en vente sa villa et que le toit terrasse avec vue est un argument principal justifiant une hausse de prix.

Le fait que d’autres villas ait pu procéder à des aménagements extérieurs est sans incidence, l’aménagement des toits terrasse étant le seul prohibé ; que les autres arguments de M. [D] procèdent de la mauvaise foi.

Qu’enfin , cette installation n’offre aucune garantie de sécurité en cas de chute de jardinière ou autre.

Si ces installations n’apparaissent pas sur le constat d’huissier qu’elle produit c’est que M. [D] les a retirées pour les besoins de la cause puis les a installées à nouveau. Elles sont facilement visibles avec un zoom d’appareil photo sans devoir pénétrer sur sa propriété.

L’astreinte est nécessaire vu la résistance de M. [I] [D], comme les dommages-intérêts.

Par conclusions transmises le 29 juin 2022 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, M. [I] [D] demande à la cour qu’elle :

— statue ce que de droit s’agissant de la recevabilité de l’appel,

— déclare l’appel non fondé,

'Au principal,

— confirme l’ordonnance entreprise,

' subsidiairement,

— déclare non fondé l’ensemble des demandes de l’Association syndicale libre [Adresse 4],

— l’en débouter,

' en tout état de cause,

— déboute l’Association syndicale libre [Adresse 4] de toutes ses demandes,

— la condamne à lui payer la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens distraits au profit de son avocat.

Il soutient que l’ ASL est réglementée par les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et doit, avant toute action en justice obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale à la majorité absolue.

La délibération adoptée lors de l’assemblée générale du 18 février 2022, n’avait pas été prévue dans l’ordre du jour, ne l’a pas été à la majorité absolue, et le quorum n’était pas atteint.

Sur le fond, il ne conteste pas avoir fait installer sur son toit un caillebotis en bois et un escalier, également en bois, donnant sur son jardin et tous deux non visibles de l’extérieur.

Il estime cependant qu’aucun trouble manifestement illicite ne peut être démontré, que l’existence de cette terrasse n’a pu être établie que par suite de l’annonce de la vente de sa villa sur un site immobilier, sauf à positionner l’appareil photo à plus de 2 mèrres de hauteur ; qu’en conséquence, cette installation ne contrevient pas à l’harmonie du hameau, sachant que le parasol et le salon de jardin ont été définitivement retirés et que ne restent plus que le caillebotis en bois installé sur la terrasse et l’escalier menant à celle-ci ; que partant, il n’existe plus aucun risque d’insécurité pour les résidents du hameau. Il considère que les allégations de l’appelant faisant valoir qu’il réinstallera ces installations dès les beaux jours constitue un véritable procès d’intention alors que de nombreux voisins ont procédé à la construction de vérandas, cabanes et chalets en bois, escaliers de façade, appareils de climatisation.

Il estime que son installation ne peut être visé par les dispositions de l’article 9 du cahier des charges de l’ASL, lequel ne peut être lu qu’à l’aune du respect de l’harmonie de l’ensemble immobilier et de la préservation de la vue des voisins, et ne constitue ni un dommage imminent, ni un trouble manifestement illicite .

M. [I] [D] a transmis de nouvelles conclusions ainsi que produit 30 nouvelles pièces en date du 1er mai 2023.

La procédure a été clôturée le 2 mai 2023 .

L’appelant a transmis de nouvelles conclusions le 9 mai 2023, puis le 15 mai 2023, sollicitant la révocation de l’ordonnance de clôture ou subsidiairement, le rejet des dernières conclusions et pièces de l’intimé.

Par soit transmis en date du 25 mai 2023, il a été sollicité les observations des parties quant à la recevabilité de la demande de dommages-intérêts qui n’a pas été articulée par l’ASL à titre provisionnel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des pièces, conclusions :

A l’audience, la cour s’est retirée pour statuer sur le sort des conclusions notifiées et des pièces communiquées la veille de la clôture et celles prises postérieurement à l’ordonnance de clôture.

En application des articles 14 à 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances respecter et faire respecter le principe du contradictoire, les parties devant se faire connaître en temps utile les moyens de fait, les éléments de preuve et les moyens de droit qu’elles invoquent.

Les conclusions et pièces tardives transmises par l’intimé le lundi 1er mai, veille de l’ordonnance de clôture fixée le mardi 2 mai2023 selon ordonnance de fixation du 23 mai 2022, en application du principe du contradictoire et de la loyauté des débats, ont été écartées des débats.

Aux termes des articles 802 et 803 du code de procédure civile, aucune pièce, ni aucune conclusion ne peut être déposée et/ou produite après que l’ordonnance de clôture ait été rendue, sauf s’il se révèle une cause grave.

Les conclusions et pièces transmises par M. [I] [D] ayant été écartées des débats, aucune cause grave ne justifie les conclusions transmises par l’appelante postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Elles ont, en conséquence, été déclarées irrecevables.

La cour statuera sur les dernières conclusions transmises régulièrement par les parties, à savoir celles transmises le 13 avril 2023 pour l’appelante et celles du 29 juin 2022 pour l’intimée.

Sur la validité de l’autorisation d’ester en justice à l’encontre de M. [I] [D] :

Il résulte des statuts produits aux débats par l’appelante, que cette dernière est constituée en ASL réglementée par les dispositions de l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 modifiée par la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006, et de son décret d’application n° 2006-504 du 3 mai 2006, et régie par un cahier des charges.

Bien qu’elle ait introduit l’action en se qualifiant de 'syndicat des copropriétaires de l’Association syndicale libre [Adresse 4]', elle ne revendique en aucun façon être un syndicat de copropriétaires soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et cette simple erreur de dénomination, régularisée dans ses dernières conclusions, ne fait en aucun cas grief à M. [D].

En application des statuts et du cahier des charges de cette ASL, il résulte :

— article 17-2 des statuts : les attributions du syndic consistent notamment à représenter l’association en justice tant en demande qu’en défense, il transige, compromet, acquiesce et se désiste sur toutes actions ;

— article 11 des statuts : lorsque l’assemblée est amenée à délibérer sur… l’engagement d’une action en exécution des obligations des associés, autres que le recouvrement des charges, ses décisions sont prises à la majorité absolue des voix appartenant à tous les associés même absents ;

— article 31 du cahier des charges : les règles posées par le présent cahier des charges sont des règles d’intérêt privé ayant valeur contractuelle entre l’ASL et ses membres. Leur respect est assuré par le syndic. Celui-ci pourra ester en justice avec l’accord de l’assemblée générale.

Il s’ensuit que l’Association syndicale libre [Adresse 4] en poursuivant le respect par M. [I] [D] des dispositions du cahier des charges, recherche bien l’exécution par ce dernier de l’exécution de ses obligations. L’action engagée par l’ASL est donc soumise à une décision préalable de l’assemblée générale à la majorité absolue des voix appartenant à tous les associés, même absents.

La demanderesse-appelante ne disposait pas d’une telle autorisation obtenue préalablement à la délivrance de son assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 121 du code de procédure civile, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’audience des référés de première instance s’est tenue le 23 février 2022 et la décision querellée a été rendue le 24 mars 2022.

L’Association syndicale libre [Adresse 4] a convoqué une assemblée générale le 18 février 2022, laquelle a donné expressément autorisation au syndic d’agir en justice à l’encontre de M. [D] en ces termes :

' – annexe 13 :

…

L’Assemblée générale prend acte que deux dossiers sont actuellement en cours en référé auprès du Tribunal de Grande Instance de Grasse pour des constructions sans autorisation :

— dossier [D]( aménagement illicite de la toiture de la villa)

— dossier [C] ( construction d’une piscine sans autorisation)

Confirme le mandat d’ester en justice au syndic sur les deux dossiers précités:

votent pour : 116 propriétaires totalisant 117/117 voix

votent abstention : 19 propriétaires totalisant 19/136 voix.

Résolution adoptée à la majorité des présents et représentés. '

Il ressort de la feuille de présence de cette assemblée que l’ASL est composée de 212 associés pour 213 voix, l’un des associés bénéficiant de deux voix ; que 135 propriétaires étaient présents ou représentés, le 18 février 2022, totalisant 136 voix.

En conséquence, cette résolution ayant été adoptée à la majorité de 117 voix pour 213 associés au total, elle l’a bien été à la majorité absolue des associés même absents.

Quand bien même, M. [I] [D], absent lors de cette assemblée générale, aurait contesté cette résolution, ce qu’il ne démontre pas avoir fait, il est constant qu’une résolution d’assemblée générale est applicable et exécutoire tant qu’elle n’a pas été annulée.

C’est donc à tort que le premier juge a estimé que l’action de la demanderesse était irrecevable, la résolution en cause n’étant pas définitive faute de purge du délai de recours deux mois.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Sur le trouble manifestement illicite :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

L’article 9 du cahier des charges de l’ASL énonce que :

' afin que soit respectée dans l’avenir, l’harmonie de l’ensemble immobilier, il est formellement interdit à tout propriétaire :

b) d’édifier aucune construction complémentaire ou additionnelle, de caractère définitif ou provisoire, même s’il y était autorisé par l’administration compétente ou encore s’il était dispensé de solliciter aucune autorisation par la réglementation en vigueur (…)

d) l’usage des toits terrasses est interdit. Toutefois, pourront y être installés des panneaux solaires et/ou voltaïques mais sur autorisation expresse et préalable du Comité de Direction qui précisera les conditions techniques à respecter afin de préserver l’harmonie de l’ensemble immobilier et la vue des voisins.

En l’espèce, M. [I] [D] reconnaît avoir aménagé sur le toit terrasse de sa villa, un caillebotis en bois et installé chaises, parasol et jardinières sur celle-ci outre un escalier en bois permettant l’accès à cette terrasse , démuni de tout garde corps et fixé sur la façade de la maison.

Cette installation est corroborée par le procès verbal de constat d’huissier en date du 19 mai 2021 et une photographie issue d’un lien vers une annonce de mise en vente de cette villa, publiée le 10 avril 2021.

Le procès verbal de constat d’huissier établi le 9 août 2021, produit par M. [I] [D], illustre également l’installation de cette terrasse en bois sur le toit, la présence de trois fauteuils, et l’escalier en bois.

Celui du 12 janvier 2022 confirme également la présence de cette terrasse en bois et des aménagements de chaises et parasol.

Quand bien même, M. [I] [D] a retiré les chaises, jardinières et parasol ultérieurement, il n’en reste pas moins établi que ces installations légères peuvent y être remises à tout moment et que la terrasse en bois, comme l’escalier d’accès y sont maintenus ce qui contrevient aux dispositions de l’article 9 sus cité, interdisant l’usage des toits terrasses sans que le juge des référés ait à rechercher si cette installation nuit ou pas à l’harmonie de l’ ensemble immobilier.

De même, les éventuelles installations d’autre propriétaires sont indifférentes à cet égard, la preuve n’étant pas rapporté que les dits propriétaires n’aient pas bénéficié d’une autorisation d’une part et d’autre part, M. [D] faisant valoir des installations qui ne concernent en rien l’usage des toits-terrasses, qui seul est prohibé.

Les autres arguments élevés par M. [D], prétendue protection solaire de sa villa grâce à la pose de cette terrasse en bois, absence de danger due à cette installation, sont inopérants au regard de la prohibition formelle énoncée aux termes de l’article 9 et s’imposant à tous les propriétaires des villas de cet ensemble immobilier.

Il en résulte que cette installation, contraire au cahier des charges de l’ASL, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser.

M. [I] [D] sera donc condamné à retirer l’ensemble de ces installations permettant l’usage du toit terrasse, escalier y compris.

Les mises en demeure adressées par le syndic de l’ASL comme par l’avocat de cette dernière sont restées vaines.

Cette obligation de dépose sera donc assortie d’une astreinte selon modalités précisées au dispositif .

Sur la demande de dommages-intérêts :

La demande faite à ce titre par l’Association syndicale libre [Adresse 4] n’est pas articulée à titre provisionnel, elle doit donc être déclarée irrecevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens/et aux frais irrépétibles.

M. [I] [D] qui succombe doit être condamné aux dépens d’appel qui comprendront les droits de procédure, dits 'timbres', acquittés par l’ensemble de parties mais pas les frais des procès-verbaux de constat d’huissier ou de sommation de faire lesquels ne s’analysent pas comme des frais afférents aux instances, actes et procédures d’exécution tels que limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile.

l’Association syndicale libre [Adresse 4] a exposé des frais de défense qu’il serait inéquitable qu’elle conserve à sa charge; il convient de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à son profit à hauteur de 3 500 euros.

M. [I] [D] sera débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau et y ajoutant ,

Ecarte des débats les pièces et conclusions transmises par M. [I] [D] le 1er mai 2023,

Déclare irrecevables les conclusions transmises par l’Association syndicale libre [Adresse 4] postérieurement à l’ordonnance de clôture,

Déclare l’Association syndicale libre [Adresse 4] recevable en son action,

Condamne M. [I] [D] à procéder à la dépose de l’ensemble des installations irrégulières installées sur son toit et à celle permettant l’accès à ce toit, et à la remise en état initial des lieux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt,

Déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts articulée par l’appelante,

Condamne M. [I] [D] aux entiers dépens de la procédure de première instance comme d’appel, en ce, non compris les frais de constat d’huissier et de sommation de faire,

Condamne M. [I] [D] à payer à l’Association syndicale libre [Adresse 4] la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [I] [D] de sa demande de ce chef.

la greffière le président