Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du

17 DÉCEMBRE 2025

N° RG 22/699

N° Portalis DBVE-V-B7G-CFD5 JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée en date du 7 juin 2022, enregistrée sous le n° 21/209

[L]

[B]

C/

CONSORTS

[Z]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DIX-SEPT DÉCEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTS :

M. [X], [S], [I] [L]

né le 9 octobre 1966 à [Localité 11] (Bouches-du-Rhône)

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean Benoit FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA

Mme [R] [B] épouse [L]

née le 3 février 1977 à [Localité 9] (Algérie)

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean Benoit FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉS :

Mme [H], [H], [JJ] [Z] épouse [T]

née le 3 avril 1947 à [Localité 10] (Corse)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thomas VALERY, avocat au barreau de BASTIA

Mme [ZH], [P], [C] [Z] épouse [D]

née le 2 juillet 1948 à [Localité 10] (Corse)

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thomas VALERY, avocat au barreau de BASTIA

M. [K], [JG] [Z]

né le 31 juillet 1950 à [Localité 10] (Corse)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Thomas VALERY, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 2 octobre 2025, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

qui en ont délibéré.

En présence de [Y] [G], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par arrêt du 26 février 2025, auquel il convient de se reporter pour l’exposé des faits et des prétentions des parties, la section 2 de la chambre civile de la cour d’appel de Bastia a :

' Vu l’arrêt avant dire droit du 6 novembre 2024,

Constaté la nullité du jugement rendu le 6 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bastia,

Évoqué la procédure intentée par M. [K] [Z], Mme [ZH] [Z] et Mme [H] [Z] à l’encontre de M. [X] [L] et Mme [R] [B] en l’examinant au fond,

Renvoyé, aux fins de respect du principe du contradictoire, la présente procédure à l’audience de la mise en état du 5 mars 2025,

Sursis à statuer sur l’ensemble des demandes présentées,

Réservé le paiement des dépens '.

Par conclusions déposées au greffe le 26 février 2025, Mme [H] [Z], Mme [ZH] [Z], M. [K] [Z] ont demandé à la cour de :

« Vu, les dispositions des articles 2258 et suivants du code civil

Vu, les dispositions de l’article 2227 du code civil

Vu, les dispositions de l’article 815-3 du Code civil,

Vu, les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile

Vu, la jurisprudence visée aux motifs

CONCERNANT LE DROIT DE PROPRIÉTÉ DES CONSORTS [Z]

DÉCLARER :

o Madame [H] [JJ] [Z] épouse [T], née le 3 avril 1947 à [Localité 10],

o Madame [ZH] [P] [C] [Z] épouse [D], née le 2 juillet 1948 à [Localité 10],

o Monsieur [K] [Z], né le 31 juillet 1950 à [Localité 10], propriétaires indivis du tiers en pleine propriété d’une partie de la parcelle cadastrée AC [Cadastre 1], de forme triangulaire, dont les limites sont les suivantes :

— La base « SUD » du triangle s’étire depuis la route départementale de [Localité 4] parallèlement à la façade Nord de la bâtisse cadastrée AC [Cadastre 1], à une distance de 40 centimètres de celle-ci, et ce jusqu’à la parcelle AC [Cadastre 8]

— Les cotés « EST » (qui longe le domaine public : route de [Localité 4]) et le côté « OUEST » du triangle (accolé à la parcelle AC [Cadastre 8]) s’étirant jusqu’au sommet du triangle au « NORD » se superposent aux limites de la parcelle cadastrée AC [Cadastre 1]

ORDONNER la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière par la partie la plus diligente.

CONCERNANT LA DÉMOLITION DE l’OUVRAGE BÂTI PAR MONSIEUR [L]

CONDAMNER Monsieur et Madame [L] à remettre les lieux en état :

— d’une part, en détruisant l’ensemble de l’ouvrage situé le long de la façade « Nord »

de sa maison,

— d’autre part, en reconstituant le triangle de terre qu’ils ont évidé, c’est-à-dire en remettant le terrain au niveau de la parcelle AC [Cadastre 8] et en reconstruisant le morceau de mur de soutènement qui a été détruit, et ce sous astreinte de 100.00 € par jour de retard, commençant à courir à compter de l’expiration d’un délai de deux mois commençant à courir au jour du prononcé de la présente décision à intervenir.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

CONDAMNER Monsieur et Madame [L] à payer à Madame [H] [JJ] [Z] épouse [T], Madame [ZH] [P] [C] [Z] épouse [D] et Monsieur [K] [Z] une somme de 4 500.00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER Monsieur et Madame [L] aux entiers dépens d’appel et de première instance ».

Par conclusions déposées au greffe le 24 avril 2025, M. [X] [L] et Mme [R] [B] ont demandé à la cour de :

« Vu les articles 1359 et 1360 du code civil,

Dire l’Appel recevable et bien fondé,

En conséquence,

Vu les Arrêts de la Cour des 6 novembre 2024 et 26 février 2025,

Vu les moyens développés dans les présentes écritures,

DÉBOUTER les Consorts [Z]-[T]-[D] de leur demande de revendication immobilière par prescription acquisitive trentenaire de la partie non bâti à l’origine de la parcelle AC [Cadastre 2] au nord qui est la propriété par titre de Monsieur [X] [L].

Juger que les conditions de la prescription acquisitive trentenaire ne sont pas rapportées, et que les intimés ont de plus reconnu de manière non équivoque le droit de propriété de Monsieur [L] avant même les travaux.

Les débouter en conséquence de leur demande de démolition de la terrasse construite par Monsieur [X] [L] sur cette partie de sa propriété.

Subsidiairement, les débouter également de toute demande de démolition partielle bien que non formulée pour l’empiétement reconnu en limite ouest à la suite de l’implantation de l’ouvrage litigieux à l’angle de la maison [L], en raison d’un accord préalable qui a existé entre les parties et qui est rapporté par témoins.

Juger en l’espèce que la preuve par témoins est rapportable en application de l’article 1360 du code civil, Monsieur [X] [L] justifiant d’une impossibilité matérielle ou morale de se procurer un écrit.

Plus subsidiairement encore débouter les intimés de toute demande de démolition partielle, les intimés étant responsables de la survenue de l’empiétement par un comportement fautif, plus subsidiairement encore les débouter de toute démolition partielle comme étant une sanction disproportionnée en l’absence de préjudice pour les intimés, et qu’une indemnisation est suffisante à la réparation d’un léger dommage à la propriété, pour que soit protégé également le domicile des appelants.

Condamner les intimés à la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêt pour leur action malveillante.

Les Condamner également aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

À titre Plus infiniment subsidiairement encore si par impossible la Cour devait prononcer une démolition partielle de l’ouvrage voir désigner avant dire droit tel géomètre Expert qu’il plaira avec pour mission de déterminer l’étendue de l’empiétement pour prévenir toute difficulté d’exécution, ou même si la Cour l’envisage une réparation par dommages et intérêts.

METTRE HORS DE CAUSE Madame [R] [B] épouse [L] qui n’est pas propriétaire des lieux, ni maître de l’ouvrage et est étrangère au litige.

Dans ce cas voir réserver les dépens '.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 7 mai 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 2 octobre 2025.

Le 2 octobre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

* Sur la mise hors de cause de Mme [R] [B]

Mme [R] [B] indique qu’elle n’est en rien concernée par la présente procédure n’étant pas propriétaire des parcelles litigieuses, le fonds revendiqué l’étant par son époux, seul mentionné dans l’acte de propriété, s’agissant d’un bien immobilier acquis avant leur mariage et issu de la liquidation de sa première communauté maritale.

Les appelants n’ont pas conclu sur cette demande et la cour, après analyse des titre de propriété produit, met hors de cause Mme [R] [B], seul son époux étant propriétaire du fonds objet de la présente procédure.

* Sur la revendication de propriété des consorts [Z]

Pour justifier de leur propriété, les demandeurs font valoir qu’ils peuvent démontrer

celle-ci depuis plus de cinquante ans par une prescription acquisitive, celle-ci pouvant se substituer au titre, que le cadastre relatif à leurs deux parcelles contient deux erreurs relativement aux limites de leurs parcelles, et ce, à leur détriment, leurs adversaires refusant toute solution à l’amiable.

M. [L], de son côté fait valoir qu’il n’y a aucune prescription acquisitive de la parcelle revendiquée par ses voisins, que celle-ci est indiquée dans son titre de propriété corroboré par le plan cadastral de leur parcelle et par les diverses attestations qu’il produit permettant de justifier d’une interruption de la prescription revendiquée.

Les consorts [Z] se prévalent d’une prescription déjà acquise du temps de leurs auteurs et remontant à 1950 au moins. La charge de la réalité de cette prescription leur incombe.

L’article 2258 du code civile dispose que « La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi » et l’article 2261 du même code de préciser « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Pour cela, ils produisent le plan cadastral de leur parcelle et de celle de leurs voisins, plan qui leur attribue en pleine propriété la parcelle contestée.

Ils font valoir que le terrain litigieux est positionné à un niveau différent de celui de l’intimé et sans accès de l’un à l’autre, mais cela est totalement insuffisant pour retenir leur propriété sur la dite parcelle.

Ils versent au soutien de leur demande diverses attestations desquelles il ressort que le terrain litigieux, situé à quatre-vingts centimètres environ de la maison de l’intimé et bordé d’un mur, a été cultivé jusqu’en 1979 par leur famille et leur autrice, [H] [E], épouse [Z], qu’en 1979, à la suite de la construction de la maison familiale une haie de lauriers roses a été planté et qu’ils l’entretenaient.

Toutefois, si les conditions cumulatives de l’usucapion sont réunies, il résulte des pièces de l’intimé que ledit terrain est entretenu, au moins depuis 1998 par lui seul et leurs voisins précisent dans les attestations produites, dont celle de Mme [J] [U], que depuis 1987 au moins « le terrain qui jouxte la façade Nord du n° 63, propriété de Mr. [L] n’a jamais été cultivé et a toujours été en friche constituée par des lauriers et autres végétaux inextricables. J’ai pu voir Mr. [L] tailler ces végétaux envahissants à plusieurs reprises de même que le précédent propriétaire par le passé » -pièce n°3 du bordereau des intimés.

En conséquence, contrairement à ce que le premier juge a retenu il n’y a pas discontinuité de la possession mais apparemment un renoncement depuis 1987 au moins de celle-ci et de l’usucapion pourtant démontrée.

En effet, il est constant qu’une partie peut renoncer à une usucapion soit tacitement, soit expressément.

Si la renonciation expresse découle d’une déclaration de volonté du possesseur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la renonciation tacite correspond à l’abandon par le possesseur de sa faculté à invoquer la prescription acquisitive.

Et, en l’espèce, la cour, à l’analyse de la chronologie de l’action des différentes parties, ne peut que constater que, depuis 1987 à tout le moins, les appelants ou leur auteur ne justifient d’aucun acte de possession, laissant le libre champ à leur voisin sur la parcelle revendiquée et que ce dernier entretient, selon les attestations qu’il produit -pièces n°10 établie par M. [V] [F], n°11 rédigée par M. [N] [BX], n°12 émanant de M. [O] [M]

De plus, en juin 2018, lors de la construction d’une terrasse sur la parcelle revendiquée, il ressort de l’attestation de M. [W] [ZG], établie le 3 août 2020 que, quand il a préparé lesdits travaux, puis quand il les a exécutés, il a contacté les consorts [Z] qu’il connaissait « pour voir s’il n’y avait pas de difficultés sur les limites. Mr. [L] voulait éviter tout litige et faire les choses amablement pour ne froisser personne. J’ai eu une discussion avec [K] [Z] ainsi qu’avec sa s’ur [ZH] et son mari, un sieur [A] [T]….il a été finalement convenu de manière normale, sans qu’il y ait de tension que la construction n’irait pas au bout de la limite cadastrale cote NORD est et qu’en échange de ce retrait la terrasse serait alignée au NORD sur l’angle au NORD sur l’angle de la maison [L] ce qui aurait en plus l’avantage de soutenir la route et le terrain qui leur appartient », ajoutant à la ligne suivante, précisant que M. [X] [L] était absent « J’atteste sur l’honneur que toutes les personnes présentent de la famille [Z] ont donné leur accord sur cette proposition ».

Il indique que les travaux ont duré deux mois sans qu’il n’y ait le moindre problème et qu’il n’a appris que deux ans plus tard que les appelants se plaignaient, concluant son attestation par cette phrase « J’ai même stocké tout le matériel sur un terrain de la famille [Z] avec leur accord pour construite la terrasse et mur qui fait office de mur de soutènement ».

M. [A] [T], époux de Mme [H] [Z], dans une attestation du 23 septembre 2020, sans contester la teneur et la véracité de l’attestation de M. [W] [ZG], l’a nuancée précisant que, lors d’une autre réunion, en présence d’un géomètre, événement non daté, « le geomètre à fait remarquer au Sieur [L] que sur les deux parcelles de terrain faisant l’objet de litige, il n’était pas proprietaire et qu’il aurait dû lors de son acquisition faire metrer le terrain par un geomètre en présence des parties concernées »..

Or, il n’est rapporté aucun acte positif de revendication des intimés avant le courrier du 10 octobre 2018 pièce n°4 des intimés- et ceux envoyés par leur conseil à partir du 27 juillet 2020, -pièce n°7 des intimés.

Ainsi, il est clair que, jusqu’en octobre 2018, les intimés n’ont jamais revendiqué leur qualité de propriétaires alors qu’il est attesté que leur voisin, M. [X] [L], occupait la parcelle revendiquée en la débroussaillant, faisant ainsi des actes à titre de propriétaire publiquement et paisiblement, et que, quand il a été décidé par ce dernier de réaliser une terrasse sur la dite parcelle, les revendiquants actuels n’ont jamais fait valoir que ce terrain leur appartenait.

Bien au contraire, alors que les travaux ont duré deux mois, ils ont facilité leur réalisation en permettant l’entreposage des matériels et des engins nécessaires à sa réalisation sur leur terrain, ce qui démontre parfaitement la réalité d’une renonciation tacite correspond à l’abandon par le possesseur de sa faculté à invoquer la prescription acquisitive.

En conséquence, compte tenu de cette renonciation tacite, l’usucapion revendiquée ne peut pas prospérer et il convient de débouter les appelants de leur demande à ce titre.

* Sur la demande relative à l’empiétement

En. application des dispositions de l’article 1383-3 du code civil 1'aveu judiciaire ne peut résulter que de la reconnaissance d’un fait par une partie dans ses conclusions écrites.

L’intimé indique, en pages numéros 4 et 8 de ses conclusions déposées en première instance et dans ses dernières conclusions déposées en appel, en leurs pages numéros 4 et 14, notamment, que la terrasse édifiée empiète de manière minime sur la parcelle cadastrée Section AC n° [Cadastre 8] appartenant aux appelants, faisant valoir que ce dépassement a été accepté par ces derniers lors de la réunion tenue en présence de M. [W] [ZG] avec, en contrepartie, un recul des limites de ladite construction au Nord, côté route départementale pour faciliter l’accès à leur propriété.

M. [X] [L] soutient qu’il est dans l’impossibilité matérielle de se procurer un écrit et que la preuve de cet accord, aux bénéfices réciproques, peut être apportée par tout moyen.

Or, la cour rappelle que la revendication d’un tel accord, portant atteinte au droit de propriété, doit être précise, circonstanciée et établie par écrit, ce qui n’est pas le cas en l’espèce alors qu’il était possible pour l’intimé de régulariser cet accord par la suite, le chantier ayant duré environ deux mois ; l’appelant ne justifiant pas d’une impossibilité matérielle.

De plus, seuls deux sur trois des coïndivisaires [Z] étaient présents et, à ce titre, ils ne pouvaient accepter un accord au nom de toute l’indivision, l’unanimité étant requise pour la renonciation à un droit et valider un acte de disposition.

De ce fait, l’appelant reconnaissant l’empiétement, la réalité de ce dernier n’est pas un enjeu dans le cadre de la procédure.

Toutefois, l’appelant insiste sur le caractère minime de l’empiétement relevé et reconnu.

Et si la sanction d’un empiétement, même minime, est la démolition de la partie de la construction empiétant sur le fonds voisin, il fait valoir qu’une telle action serait disproportionnée par rapport à l’empiétement et au but recherché à savoir la préservation de la propriété de ses voisins.

Il précise que la partie empiétée est un espace inutilisable pour ses voisins, que la construction soutient le fonds supérieur à la route d’accès privée à leur fonds et que le coût de la démolition sera sans commune mesure avec un préjudice qui pour lui n’existe pas -page n°19 de ses dernières écritures.

L’appelant ne produit aucun argument relatif à la proportionnalité fondant son argumentation uniquement sur les désavantages que la démolition aurait pour ses voisin, ce qui est audacieux, alors que ce sont ces derniers qui sollicitent ladite démolition et qui savent certainement mieux que leur voisin où se trouve leur intérêt.

La disproportion revendiquée de la démolition devant résulter de la démolition de la partie de la terrasse de M. [X] [L] empiétant, même de manière minime, sur le fonds de ses voisins, n’étant pas démontrée, il convient de faire droit à cette demande

I1 y a lieu, en conséquence, de condamner, sous astreinte, M. [X] [L] à démolir la partie de la terrasse empiétant sur la parcelle cadastrée Section AC’ N° [Cadastre 8] de la commune de [Localité 4] (Haute-Corse), propriété de l’indivision [Z] et uniquement cet empiétement à défaut de justification de la propriété des intimés sur l’entièreté de la surface aménagée, et ce, sans la moindre nécessité de désigner un géomètre expert pour délimiter cette surface qui est clairement représentée en page 3 du courrier envoyé le 27 juillet 2020 par les consorts [Z] à M. [X] [L] -pièce n°7 des intimés- et sur la base de laquelle la démolition doit être réalisée et uniquement sur cette portion cadastrée incluse dans la parcelle A [Cadastre 8], selon les modalités définies dans le dispositif du présent arrêt, avec une astreinte journalière de 100 euros par jour de retard.

* sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [X] [L]

S’il est vrai que les intimés n’ont pas réussi à démonter leur propriété sur la fonds revendiqué en possession de M. [X] [L], ce dernier n’a pas plus réussi à démontrer son droit à édifier la terrasse litigieuse sur une partie du fonds de ses voisins sur laquelle il a reconnu l’empiétement.

En conséquence, la demande fondée sur le caractère malveillant de l’action intentée par les consorts [Z] ne peut prospérer et M. [X] [Z] doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont engagés ; il convient en conséquence de les débouter de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de leur laisser à chacune aussi la charge de leur propre dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu les arrêts avant dire droit des 6 novembre 2024 et 26 février 2025,

Met hors de cause Mme [R] [B],

Rejette la demande présentée par M. [K] [Z], Mme [ZH] [Z] et Mme [H] [Z] tendant à voir reconnaître leur propriété par usucapion sur la partie litigieuse incluse cadastralement dans la parcelle AC [Cadastre 2],

Condamne M. [X] [L] à remettre les lieux en état soit le bout de parcelle sur lequel il empiète cadastré AC [Cadastre 8], en reconstituant le triangle de terre qu’il a évidé, c’est-à-dire en remettant ce bout de terrain au niveau de la parcelle AC [Cadastre 8] et en reconstruisant le morceau de mur de soutènement qu’il a détruit, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, commençant à courir à compter de l’expiration d’un délai de six mois à compter du jour de la notification du présent arrêt et pendant six mois,

Précise que la partie de la terrasse à démolir est celle mentionnée en page n°3 du courrier du 27 juillet 2020 adressé à M. [X] [L] par le conseil des consorts [Z], partie incluse dans la parcelle cadastrée A [Cadastre 8],

Déboute M. [X] [L], Mme [R] [B], M. [K] [Z], Mme [ZH] [Z] et Mme [H] [Z] du surplus de leurs demandes, en ce compris celles fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT