ARRET N°

XXX

COUR D’APPEL DE P

— XXX

ARRET DU VINGT SEPT JUILLET 2011

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

contradictoire

Audience publique

du 31 mai 2011

N° de rôle : 10/00977

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL D’INSTANCE DE P

en date du 12 janvier 2010 [RG N° 11-09-817]

Code affaire : 51Z

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

X B, C F épouse B, Z Y, I J épouse Y C/ OFFICE PUBLIC MUNICIPAL D’HLM DENOMME O P A

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur X B, demeurant 3 A Rue des Aubépines – 25000 P

XXX N° 2010/002730 DU 22/10/2010

Madame C F épouse B, de nationalité française, demeurant 3 A Rue des Aubépines – 25000 P

XXX N° 2010/002731 DU 22/10/2010

Monsieur Z Y, de nationalité française, demeurant 3 A Rue des Aubépines – 25000 P

XXX N° 2010/002728 DU 22/10/2010

Madame I J épouse Y, de nationalité française, demeurant 3 A Rue des Aubépines – 25000 P

XXX N° 2010/002729 DU 22/10/2010

APPELANTS

Ayant M^e Benjamin LEVY pour avoué

et M^e Maud WINTREBERT, avocat au barreau de P

ET :

OFFICE PUBLIC MUNICIPAL D’HLM – O P A, ayant son siège, 6 rue André Boulloche – 25000 P, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice demeurant pour ce audit siège,

INTIME et APPELANT INCIDENT

Ayant la SCP DUMONT PAUTHIER pour avoué

et M^e Florence ROBERT, avocat au barreau de P

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats, sans opposition des parties :

MAGISTRATS RAPPORTEURS : M. SANVIDO, Président de Chambre et C. THEUREY-PARISOT, ConseillerConseiller,

GREFFIER : M. ANDRE, Greffier

Lors du délibéré :

M. SANVIDO, Président de Chambre,

C. THEUREY-PARISOT et XXX, Conseillers,

qui en ont délibéré sur rapport des Magistrats Rapporteurs.

L’affaire plaidée à l’audience du 31 mai 2011 a été mise en délibéré au 27 juillet 2011. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu le jugement du 12 janvier 2010 aux termes duquel le Tribunal d’Instance de Besançon a :

— prononcé, conformément à la demande présentée par le bailleur, la résiliation partielle des contrats de bail conclus entre l’R O P A et X et C B d’une part, I et Z Y d’autre part, en excluant les caves de l’assiette des dits contrats,

— constaté que les locataires défendeurs n’avaient pas formulé de demande de dédommagement au titre de leur préjudice résultant de la perte de jouissance de ces locaux,

— laissé les frais répétibles ou non à la charge du demandeur ;

Vu la déclaration d’appel déposée le 14 avril 2010 au greffe de la Cour par les consorts B et Y susnommés ;

Vu les dernières conclusions des parties, du 20 janvier 2011 (pour les appelants) et 7 octobre 2010 (pour l’R O P A, intimé et appelant incident), auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé de leurs prétentions respectives et de leurs moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 17 mars 2011 ;

Vu les pièces régulièrement produites ;

SUR CE

En l’absence d’indication de la date de signification du jugement, l’appel présenté dans les formes légales apparaît recevable.

Les locataires B et Y reprochent au bailleur d’avoir, en contravention à l’article 1719 du code civil qui l’oblige à leur assurer une jouissance paisible des lieux loués, décidé de leur retirer l’usage de la cave, partie privative de ceux-ci, sous couvert d’une prétendue mesure de sécurité, sans justifier que celle-ci soit la seule mesure propre à éviter la réalisation du risque invoqué.

L’R O P A soutient que pour éviter la réitération d’un incendie tel que celui qui est survenu dans les caves de l’immeuble voisin le 16 août 2005, la seule solution efficace réside dans la fermeture de toutes les caves de la rue, ce qui implique, à défaut d’accord des parties adverses, la résiliation partielle sollicitée.

Il est vrai que le retrait de la cave de l’assiette du bail constitue une modification du contrat conclu entre les parties, et que celle-ci est en principe prohibée par l’article 1134 du code civil sauf avenant apporté d’un commun accord : la qualité de bailleur institutionnel n’autorisait pas l’R O P A à présenter aux époux B et Y la fermeture des caves comme une mesure imposée sans discussion (cf courrier 2 septembre 2005), encore moins à annoncer une reprise unilatérale (note du 4 septembre 2008), tant qu’un accord n’était pas trouvé avec les locataires, ou qu’une résiliation partielle n’était pas intervenue judiciairement ' étant observé que le bailleur a engagé la procédure par acte du 29 juillet 2009 seulement .

En effet une modification du contrat peut être autorisée par le juge lorsque, par suite des circonstances, l’exécution de celui-ci tel que conclu initialement devient impossible ; or, les appelants ne sauraient sérieusement contester que, dans les immeubles et plus généralement le quartier concernés, les caves constituent des foyers de risque important, notamment d’incendie, exposant les occupants à un danger considérable ; que toutes les précautions prises pour sécuriser l’accès aux caves ne permettent pas de contenir ce risque compte tenu du caractère récurrent des actes d’indiscipline voire de vandalisme auxquels se livrent de nombreuses personnes, sur lesquelles le bailleur n’exerce pas une autorité suffisante (pour preuve, la note précitée, faisant état de dégradations multiples de la porte extérieure et du démontage de la nouvelle serrure posée sur cette porte, qu’il n’existe aucun motif de mettre en doute).

Il s’en déduit que, pour assurer aux locataires la jouissance paisible des locaux qui inclut la sûreté des personnes et des biens, il est justifié de réduire l’assiette du bail en supprimant l’usage de la cave privative .

Cette modification du contrat, pour autant, cause aux locataires un dommage qui n’est pas réparé par la simple réfaction du loyer à proportion de la surface de la cave (pm, 2,42 € par mois ') : l’intégration d’une dépendance dans une location apporte aux intéressés, notamment aux familles nombreuses, un confort de vie certain et constitue un critère de choix non négligeable ; les époux Y et B en sont en l’espèce privés, certes dans l’intérêt supérieur de leur sécurité et de celles de leurs voisins, mais sans qu’il soit établi, ni d’ailleurs même allégué, qu’ils sont eux-mêmes à l’origine des dangers constatés ; la diminution de l’agrément des locaux loués justifie une indemnité de 2 500 €, telle que réclamée par les consorts Y et B à titre subsidiaire en instance d’appel.

L’R O P A, qui succombe au moins partiellement, supporte les dépens et ses propres frais, tant d’appel que de première instance : son appel incident sur ce point est mal fondé .

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,

DECLARE l’appel recevable,

CONFIRME le jugement prononcé le 12 janvier 2010 par le Tribunal d’Instance de Besançon,

Y ajoutant,

CONDAMNE l’Office Public Municipal d’HLM O P A à payer à X et C B ensemble d’une part, à Z et I Y ensemble d’autre part, la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2500 €) à tire de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt,

DEBOUTE l’Office Public Municipal d’HLM O P

A de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’Office Public Municipal d’HLM O P Aaux dépens, avec possibilité de recouvrement direct au profit de Maître LEVY, avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LEDIT arrêt a été signé par M. SANVIDO, Président de Chambre, ayant participé au délibéré et M. ANDRE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT DE CHAMBRE,