Cour d'appel de Nîmes, 4ème chambre commerciale, 27 janvier 2021, n° 18/02406

TGI Avignon 22 mai 2018

CA Nîmes
Confirmation 27 janvier 2021

Arguments

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Rejeté
Absence d'obligation d'information des vendeurs
La cour a estimé que la réticence dolosive des vendeurs, qui avaient connaissance des difficultés de paiement du locataire, engageait leur responsabilité, indépendamment de leur statut de professionnels.
Rejeté
Connaissance des procédures collectives
La cour a jugé que le fait que l'acheteuse ne se soit pas renseignée ne les exonérait pas de leur responsabilité en cas de réticence dolosive.
Rejeté
Responsabilité de l'agence immobilière
La cour a confirmé que la réticence dolosive des vendeurs à l'égard de l'acheteuse justifiait le rejet de leur appel en garantie contre l'agence.
Rejeté
Absence de fondement des demandes de Madame D Y
La cour a jugé que Madame D Y avait obtenu satisfaction sur le principe de ses demandes, rendant la demande de dommages intérêts pour procédure abusive infondée.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a rejeté cette demande, considérant que les vendeurs avaient succombé dans leurs demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 4e ch. com., 27 janv. 2021, n° 18/02406
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	18/02406
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Avignon, 22 mai 2018, N° 15/03771
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Christine CODOL, président
Avocat(s) :	Anne CURATAudrey NICOLETVanessa CREMADESHervé POQUILLON
Cabinet(s) :	LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATSPVB AVOCATS
Parties :	Société AGENCE IMMOBILIERE CAPIFRANCE

Texte intégral

ARRÊT N°

N° RG 18/02406

N° Portalis DBVH-V-B7C-HAZ5

CC-NT

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

22 mai 2018

RG:15/03771

X-H

Société AGENCE IMMOBILIERE

CAPIFRANCE

Grosse délivrée

le 27/01/2021

à M^e NICOLET

à M^e CURAT

COUR D’APPEL DE NÎMES

4^e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 27 JANVIER 2021

APPELANTS :

Monsieur L X-H

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e HAWADIER de la SCP HAWADIER BONNEMAIN, Plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Représenté par M^e Audrey NICOLET, Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

Madame A B épouse X-H

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e HAWADIER de la SCP HAWADIER BONNEMAIN, Plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Représentée par M^e Audrey NICOLET, Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

INTIMÉES :

Madame D I Y

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Vanessa CREMADES de la SELARL CREMADES, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e Anne CURAT de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Société AGENCE IMMOBILIERE CAPIFRANCE,

[…]

Assignée par procès verbal de perquisition le 21/09/2018

SAS CAPIFRANCE, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Montpellier, sous le numéro B 441 338 985, Poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité en son siège social.

assignée à personne habilitée le 26/09/2018

[…]

Représentée par M^e Hervé POQUILLON de la SELARL PVB CONSULTANTS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e LONGERON substituant M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre

Monsieur Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

GREFFIÈRE :

M^me Nathalie TAUVERON, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 24 Février 2020 renvoyée au 11 Janvier 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 Janvier 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 27 Janvier 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSÉ :

Vu l’appel interjeté le 28 juin 2018 par Monsieur L X-H et Madame A B épouse X-H à l’encontre du jugement prononcé le 22 mai 2018 par le tribunal de grande instance d’Avignon dans l’instance n° 15/03771.

Vu la proposition de médiation du 18 janvier 2019 qui n’a pas reçu l’accord de toutes les parties.

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 18 octobre 2018 par les appelants et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 20 décembre 2018 par la s.a.s. Capifrance, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 11 mars 2019 par Madame D Y, appelante incidente et intimée, ainsi que le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu la signification de la déclaration d’appel délivrée le 26 septembre 2018 à la société agence immobilière Capifrance, par acte remis à personne se déclarant habilitée.

Vu l’ordonnance du 9 juillet 2019 de clôture de la procédure à effet différé au 20 février

2020.

Vu le renvoi de l’affaire initialement fixée au 24 février 2020 à l’audience du 11 janvier 2021 en raison de la grève des avocats.

* * *

Par acte authentique du 10 octobre 2014, Madame D Y a acheté à Madame et Monsieur X-H un local commercial au sein d’un ensemble immobilier sis […] à Avignon moyennant le prix de 80 000 euros. Le mandataire, l’agence immobilière Capifrance a perçu une commission/rémunération de 7 600 euros.

La s.a.r.l. FMK qui exploitait dans ce local, sous bail commercial, une activité de restauration, ne payait ses loyers que de manière irrégulière, ce qu’a pu constater Madame D Y lors de la réception du contrat de bail et de deux courriers le 29 octobre 2014.

Madame D Y a sollicité des informations complémentaires des vendeurs, non sur le contrat de bail dont elle avait eu connaissance, mais sur le paiement des loyers. Les documents qui lui ont été communiqués lui permettaient d’apprendre que le compte locataire de la société FMK accusait un solde débiteur de 5 053,98 euros.

Madame D Y apprenait incidemment que la société FMK avait fait l’objet de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire le 6 mars 2013, M^e Ripert étant désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Par exploit du 30 septembre 2015, Madame D Y a fait assigner Monsieur et Madame X-H en nullité de l’acte de vente devant le tribunal de grande instance d’Avignon qui, par jugement du 22 mai 2018, a, avec exécution provisoire :

— condamné in solidum Monsieur et Madame X-H et la s.a.s. Capifrance à payer à Madame D Y la somme de 10 000 euros au titre de la diminution du prix de vente versé par cette dernière dans le cadre de la vente intervenue le 10 octobre 2014,

— condamné in solidum Monsieur et Madame X-H et la s.a.s. Capifrance à payer à Madame D Y une somme de 5 000 euros à titre de réparation de l’ensemble des préjudices subis par cette dernière du fait du comportement dolosif dont elle a été victime,

— condamné Monsieur et Madame X-H à payer à Madame D Y une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la s.a.s. Capifrance à payer à Madame D Y une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Monsieur et Madame X-H de leurs demandes principales et subsidiaires,

— condamné in solidum Monsieur et Madame X-H et la s.a.s. Capifrance aux dépens.

Monsieur et Madame X-H ont relevé appel de ce jugement pour voir débouter Madame D Y de l’ensemble de ses demandes et à titre subsidiaire, condamner l’agence Capifrance à les relever de toute éventuelle condamnation. Ils sollicitent aussi l’indemnisation de leurs frais irrépétibles à hauteur de 10 000 euros, outre la condamnation de Madame Y à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La s.a.s. Capifrance demande à la cour de :

— déclarer irrecevable l’appel de Madame et Monsieur X-H à leur encontre, en tant que société immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°441 338 985, ayant son siège à l’aéroplane, bât C, […], […],

— déclarer irrecevable l’appel incident de Madame Y à leur encontre, en tant que société immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°441 338 985, ayant son siège à l’aéroplane, bât C, […], […],

— dire qu’elle est hors de cause, en tant que société immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°441 338 985, ayant son siège à l’aéroplane, bât C, […], […],

— débouter Madame Y, Madame et Monsieur X-H de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,

— condamner Madame Y, Madame et Monsieur X-H à lui payer chacun la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame Y demande à la cour, au visa des articles 1116 et suivants anciens du code civil, de l’ancien article 1382 du code civil, de :

— condamner in solidum Monsieur et Madame X-H et la s.a.s. Capifrance à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de la diminution du prix de vente versé par cette dernière dans le cadre de la vente intervenue le 10 octobre 2014,

— condamner in solidum Monsieur et Madame X-H et la s.a.s. Capifrance à lui payer à Madame D Y une somme de

15 000 euros à titre de réparation de l’ensemble des préjudices subis par cette dernière du fait du comportement dolosif dont elle a été victime,

— condamner in solidum Monsieur et Madame X-H et la s.a.s. Capifrance lui à payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur et Madame X-H et la s.a.s. Capifrance aux dépens distraits au profit de la SCP Anne Curat, avocat.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION :

Sur la fin de non recevoir :

La société Capifrance soutient ne jamais avoir été assignée ni être parties en première instance et ne pas avoir été intimée en appel, de sorte qu’elle doit être mise hors de cause par application des articles 547 et 548 du code de procédure civile.

Les autres parties au litige ne concluent pas sur ce point et le dossier de première instance n’a pas été communiqué malgré demande du greffe, en vertu de l’article 968 du code de

procédure civile.

Si le jugement déféré mentionne que Madame Y a fait assigner à comparaître la s.a.s. Capifrance, qui a d’ailleurs été condamnée aux termes de son dispositif, l’en-tête de ce jugement indique comme partie défenderesse défaillante, la « société agence immobilière Capifrance, […] ».

L’appel de Madame et Monsieur X-H a également été dirigé contre la « société agence immobilière Capifrance, […] ».

La déclaration d’appel et les conclusions des appelants n’ont pu être signifiées à cette partie, l’huissier indiquant dans l’acte du 21 septembre 2018 : « n’ayant pu trouver l’intéressé à l’adresse indiquée, j’ai effectué diverses recherches en vue de découvrir son domicile. A cet effet, j’ai contacté Monsieur E F après avoir effectué une enquête sur société.com . Ce dernier m’a déclaré avoir été agent commercial pour la s.a.s. Capifrance et avoir arrêté son activité il y a deux ans pour prendre sa retraite. L’adresse du […] correspondait à son adresse professionnelle durant son activité d’agent commercial. Il nous déclare enfin que toutes ses transactions ont été réalisées pour le compte et au nom de la s.a.s. Capifrance dont le siège est situé à l’Aéroplane, […], […], […] ».

La déclaration d’appel et les conclusions des appelants ont finalement été signifiées à la s.a.s. Capifrance le 26 septembre 2018 par remise à personne habilitée.

Il ressort de l’annonce diffusée par l’agence immobilière Capifrance (pièce 7 de Madame Y) que le local commercial était mise en vente par le « réseau immobilier Capifrance ' votre agent commercial F E 06 84 22 34 92 ' voir photos (réf. 294091) sur www.capifrance.fr ».

L’objet du litige, tel que déterminé par les prétentions de Madame Y en première instance, concerne bien la s.a.s. Capifrance qui est condamnée aux termes du dispositif du jugement déféré.

L’erreur manifeste sur la qualité de l’intimée, dans la déclaration d’appel de Madame et Monsieur X-H, au regard de l’objet du litige n’est donc pas de nature à entraîner l’irrecevabilité de l’appel, d’autant que la déclaration d’appel a été signifiée à la SAS Capifrance et qu’elle a pu conclure pour la défense de ses intérêts dans cette instance.

La fin de non-recevoir de la s.a.s. Capifrance sera donc rejetée, tout comme ' en équité – sa demande d’indemnisation des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Sur le fond :

Madame et Monsieur X-H font valoir que, n’étant pas vendeurs professionnels, ils n’avaient aucune obligation d’information et qu’ils n’ont jamais été sollicités pour remise du contrat de bail ou d’un état des paiements du locataire que ce soit avant la signature du compromis ou de l’acte de vente. De plus, les procédures collectives sont publiées au registre du commerce.

Cependant, Madame Z n’agit pas sur le fondement de la violation d’une obligation à leur égard mais sur celui distinct de la réticence dolosive qui suppose la démonstration d’un élément intentionnel.

Il n’est pas discuté que Madame et Monsieur X-H avaient connaissance des

difficultés économiques rencontrées par leur locataire et d’ailleurs les premiers juges ont relevé qu’ils avaient recouru à des mesures d’exécution forcée pour obtenir le règlement de leur créance.

Le fait que l’acheteur ne se soit pas enquis lui-même de la véracité des allégations des vendeurs n’est pas de nature à les exonérer de leur responsabilité.

La réticence dolosive des vendeurs a été déterminante du consentement de Madame Y qui recherchait un bien immobilier pour investir et non résider, ce qui correspondait à la présentation du bien, décrit dans l’annonce « comme un bon investissement ».

Cette annonce trompeuse a été publiée sur le réseau Capifrance et le professionnel – qui doit vérifier la véracité des descriptions contenues dans une annonce – a omis d’informer Madame Y sur les caractéristiques spécifiques de l’investissement proposé comportant un risque important de non paiement des loyers. Sa responsabilité est également engagée, en raison de la faute ainsi commise.

Les premiers juges ont exactement évalué à 10 000 euros le montant de la diminution du prix de vente ' correspondant à un manque à gagner au titre des loyers pendant une année, démontré par le commandement de payer du 4 avril 2016 portant sur un principal de 6 398,10 euros – et à 5 000 euros les autres demandes indemnitaires ( en raison de la multiplicité des démarches à accomplir, de l’immobilisation de valeurs financières, du préjudice moral subi).

Madame Y ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer que son préjudice est plus conséquent et elle sera déboutée de son appel incident.

Les appelants reprennent leur argumentation de première instance quant à leur demande en garantie de la société Capifrance mais les premiers juges ont exactement retenu que la réticence dolosive dont ils ont fait preuve à l’égard de l’acquéreur conduit au rejet de leur appel en garantie.

Sur les frais de l’instance :

Madame Y obtient satisfaction sur le principe de ses demandes, de sorte que la demande de dommages intérêts pour procédure abusive ne peut prospérer.

Monsieur et Madame X-H ainsi que la société Capifrance, qui succombent, devront supporter in solidum les dépens de l’instance et payer chacun à Madame Y une somme complémentaire équitablement arbitrée à 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Déclare l’appel recevable,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

Dit que Monsieur et Madame X-H ainsi que la société Capifrance supporteront in solidum les dépens d’appel et payeront chacun à Madame D Y une somme de 1 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que la s.c.p. « Curat », avocat, pourra recouvrer directement contre la partie ci-dessus condamnée, ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans en recevoir provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL, présidente et par Madame Nathalie TAUVERON, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,