ARRÊT N°

BUL/CM

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 22 JUIN 2021

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 18 mai 2021

N° de rôle : N° RG 19/02228 – N° Portalis DBVG-V-B7D-EF7T

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE VESOUL

en date du 08 octobre 2019 [RG N° 18/00906]

Code affaire : 50D

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

N L-M C/ D B, F G, H G épouse X, J K G épouse Y

PARTIES EN CAUSE :

Madame N L-M

née le […] à […]

de nationalité française, demeurant […]

Représentée par M^e Gilles LARTILLEY de la SCP LARTILLEY, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

APPELANTE

ET :

Madame D B

née le […] à NANCY

de nationalité française, demeurant […]

Représentée par M^e Jean Paul LORACH de la SCP LORACH AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

Madame F G

née le […] à NANCY

de nationalité française, demeurant […]

Représentée par M^e Jean Paul LORACH de la SCP LORACH AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

Madame H G épouse X

née le […] à LAXOU

de nationalité française, demeurant […]

Représentée par M^e Jean Paul LORACH de la SCP LORACH AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

Madame J K G épouse Y

née le […] à NANCY

de nationalité française, demeurant […]

Représentée par M^e Jean Paul LORACH de la SCP LORACH AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

INTIMÉES

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame B. UGUEN-LAITHIER et L. MARCEL, Conseillers.

GREFFIER : Madame F. ARNOUX, Greffier.

Lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Madame B. UGUEN-LAITHIER, magistrat rédacteur et L. MARCEL, conseiller.

L’affaire, plaidée à l’audience du 18 mai 2021 a été mise en délibéré au 22 juin 2021. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

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Faits et prétentions des parties

Suivant acte notarié en date du 26 mars 2016, M^me N L-M a acquis auprès de M^me D B, M^me F G, M^me H G épouse X et M^me J G épouse Y (les consorts B-G) une propriété bâtie située […], consistant en une maison de maître entouré d’un parc paysager de 15 300 m² et d’une piscine, moyennant un prix de 400 000 euros, réglé le jour de la vente à hauteur de 264 025 euros et le solde de 135 975 euros par mensualités selon tableau d’amortissement annexé à l’acte authentique.

Invoquant l’existence de désordres affectant le bien acquis, et devant l’échec de ses démarches amiables engagées auprès des vendeurs, M^me L-M a, par exploit d’huissier délivré le 13 juillet 2018, fait assigner les consorts B-G devant le tribunal de grande instance de Vesoul aux fins de les voir solidairement condamner au principal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, à assumer le coût des travaux de reprise des vices cachés affectant l’immeuble.

Par jugement rendu le 8 octobre 2019, ce tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— déclaré recevable l’action intentée par M^me L-M,

— constaté la validité de la clause de non garantie contenue à l’article 10 de l’acte de vente,

— débouté M^me L-M de l’ensemble de ses prétentions,

— condamné celle-ci à payer aux consorts B-G, ensemble, 4 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et 3 000 euros à titre d’indemnité e procédure ainsi qu’à supporter les dépens avec droit pour la SELARL Baumgartner de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant déclaration reçue au greffe le 7 novembre 2019, M^me L-M a relevé appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures transmises le 5 février 2020 elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a déclaré son action recevable,

— condamner solidairement les consorts B-G à lui payer la somme de 64 551,76 euros au titre des travaux résultant des vices cachés affectant l’immeuble,

— ordonner la compensation légale entre ladite somme et le solde dû en vertu du crédit vendeur,

— juger que le montant des intérêts devra être réévalué en fonction de la modification du montant du principal restant dû sur la dette,

— ordonner la modification de l’inscription hypothécaire, sur le quantum, et dire que cette modification sera mise à la charge des vendeurs,

— condamner solidairement les consorts B-G à lui verser 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en sus des dépens incluant le coût du constat de Maître C du 6 juillet 2018.

Par ultimes écrits déposés le 31 mars 2020, les consorts B-G concluent à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et à la condamnation de l’appelante à leur verser une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel en sus des dépens d’appel, avec droit

pour la SCP Lorach de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 avril 2021.

Motifs de la décision

* Sur la recevabilité de l’action en garantie des vices cachés,

Attendu que, conformément à l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties ;

Qu’en dépit des développements figurant dans leurs écrits portant sur la recevabilité de l’action en garantie des vices cachés intentée à leur encontre par l’appelante, les consorts B-G concluent dans le dispositif de ceux-ci à la confirmation pure et simple du jugement querellé ;

Que la cour ne peut donc que confirmer le jugement qui lui est soumis, en ce qu’il a dit recevable l’action de M^me L-M ;

* Sur les vices cachés allégués,

Attendu qu’en vertu de l’article 1641 du code civil invoqué par l’appelante, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ; que l’article 1643 à sa suite dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ;

Qu’en l’espèce, pour s’opposer aux prétentions adverses, les consorts B-G font tout d’abord valoir que la clause de non garantie des vices même cachés insérée à l’acte authentique et expressément acceptée par M^me L-M les décharge de toute responsabilité, dès lors que leur mauvaise foi n’est absolument pas établie par celle-ci ;

Que l’appelante prétend au contraire que cette clause est inopérante dès lors que les vendeurs ne sont pas de bonne foi pour avoir fait preuve de réticence dolosive, dans la mesure où ils avaient parfaitement connaissance des vices qu’elle indique avoir décelés postérieurement à la vente, qui se décomposent comme suit :

* les canalisations extérieures censées alimenter en eau le parc n’étaient plus reliées à aucune alimentation d’eau alors que le diagnostic de l’assainissement autonome ne portait nullement sur ces canalisations totalement indépendantes,

* l’ascenseur n’avait pas fait l’objet d’un contrat de maintenance ni d’un diagnostic lors de la vente et n’était pas conforme à la réglementation en vigueur,

* le diagnostic de l’installation électrique de la maison ne reflétait pas l’ampleur des travaux à entreprendre ni qu’une coupure de courant provoquerait l’explosion de douze radiateurs par l’effet du gel,

* le tableau électrique de la piscine n’avait fait l’objet d’aucun diagnostic alors qu’il n’est pas conforme et est susceptible de provoquer des électro ou hydrocutions,

* des panneaux de PVC avaient été posés sous la terrasse pour masquer le défaut d’étanchéité du shingle, lesquels n’ont pas suffi à éviter des infiltrations dans l’habitation ;

Qu’elle s’estime donc légitime à solliciter une restitution d’une partie du prix, sur le fondement de l’article 1643 précité, correspondant aux travaux entrepris pour reprendre les désordres affectant le bien ;

Que les consorts B-G rétorquent que l’intéressée a pu visiter l’immeuble en présence d’agents immobiliers et constater par elle-même l’état de vétusté apparente de certains éléments de l’immeuble, qu’elle critique aujourd’hui ;

Attendu en premier lieu que l’acte notarié de vente du 26 mars 2016 comporte une clause intitulée « Etat du bien » ainsi libellée : « L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol et du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte » ;

Qu’une telle clause de non garantie intervenant entre deux non professionnels de la vente immobilière est valide sauf pour M^me L-M de faire la démonstration que les venderesses avaient connaissance des vices allégués et qu’elle ne l’en ont pas sciemment informée ;

Qu’il convient dès lors d’examiner successivement les vices invoqués par l’appelante afin de déterminer s’ils constituent des vices non apparents et si les venderesses en ont sciemment tu l’existence à l’acquéreur ;

1/ Les canalisations extérieures alimentant le parc en eau :

Attendu que l’appelante expose que les canalisations extérieures censées alimenter en eau le parc pour l’arrosage n’étaient plus reliées à aucune alimentation d’eau, et qu’elle n’en a pas été informée dans la mesure où le diagnostic de l’assainissement autonome ne portait nullement sur ces canalisations totalement indépendantes ;

Que les intimées lui objectent qu’elle a pu prendre connaissance de la nécessité de mettre en conformité le réseau privatif d’assainissement incluant l’alimentation en eau extérieure de sorte qu’elle est mal fondée à soutenir l’existence d’un vice tenant à l’absence de système d’irrigation du jardin ;

Attendu que si l’acte notarié vise un rapport annexé à l’acte (non produit à la cause) dont le diagnostic est celui de la non-conformité de l’installation d’assainissement autonome de l’immeuble, il est difficile de retenir comme l’a fait le premier juge, que les canalisations extérieures destinées à l’arrosage du jardin seraient incluses dans les conclusions d’un rapport concernant le dispositif d’assainissement ;

Que pour autant, l’appelante s’abstient d’informer la cour sur la nature des canalisations évoquées et leur caractère visible lors de la visite des lieux ; qu’il résulte cependant du procès-verbal de constat dressé le 6 juillet 2018 en présence de l’une des venderesses que ces « canalisations extérieures » se limitent en réalité à deux robinets extérieurs d’ancienne facture dont il n’est pas même précisé la localisation par rapport à l’immeuble ;

Que s’il n’est avéré que M^me F G, présente lors du constat, a reconnu avoir connaissance lors de la vente que ces deux robinets n’étaient plus alimentés en eau depuis très longtemps, il n’est pas pour autant démontré que cette information aurait été celée de façon intentionnelle par les venderesses, alors même que d’une part, cet état de fait peut être considéré

comme apparent puisqu’il suffisait à l’acquéreur potentiel d’actionner la robinetterie, et que d’autre part, l’appelante n’avait émis aucun questionnement à ce sujet, en dépit de la vétusté apparente de l’installation ni fait savoir que l’arrosage du parc au moyen de ces deux arrivées d’eau constituait un élément déterminant ou à tout le moins important, étant souligné que la visite était organisée par un professionnel de la vente immobilière ;

Que dans ces conditions, à supposer qu’il s’agisse d’un défaut non apparent, la mauvaise foi des venderesses n’étant pas établie, la clause de non garantie a vocation à s’appliquer, de sorte que l’appelante ne saurait valablement solliciter l’indemnisation d’un préjudice à ce titre ;

2/ L’ascenseur :

Attendu que M^me L-M fait valoir que l’ascenseur n’avait pas fait l’objet d’un contrat de maintenance ni d’un diagnostic lors de la vente et n’était pas conforme à la réglementation en vigueur ; que les intimées lui objectent que l’ascenseur a été utilisé par l’intéressée lors de sa visite des lieux, sans qu’elle émette le moindre grief alors que sa vétusté était apparente, ni qu’elle sollicite le moindre certificat de conformité ou justificatif de sa maintenance, rappelant à cet égard qu’étant utilisé pour un usage privé il ne relevait pas de la réglementation applicable aux immeubles collectifs ;

Attendu que par des motifs pertinents que la cour fait siens le premier juge a retenu à bon droit, d’une part, que l’ascenseur présent dans l’immeuble ayant un usage exclusivement privatif, ne relevait pas de la réglementation applicable aux ascenseurs publics ou d’immeubles en copropriété et, d’autre part, que s’il est recommandé de procéder à son entretien et sa maintenance, il n’est pas fait obligation aux vendeurs d’immeuble disposant d’un tel équipement de remettre à l’acquéreur un rapport de contrôle technique ou de conformité ni le justificatif de la maintenance de l’appareil ; qu’il n’est pas allégué par l’appelante que l’ascenseur dysfonctionnait lors de la vente et il n’a pu lui échapper l’état dans lequel il se trouvait compte tenu de l’ancienneté du bâtiment ; qu’elle s’est d’ailleurs abstenue de solliciter la transmission des documents qu’elle invoque désormais en la cause ;

Que dans ces conditions, aucun vice caché ne saurait être retenu de ce chef et le jugement ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire afférente ;

3/ L’installation électrique de la maison et de la piscine :

Attendu que M^me L-M estime que le diagnostic de l’installation électrique de la maison ne reflétait pas l’ampleur des travaux à entreprendre ni n’alertait sur le fait qu’une coupure de courant provoquerait l’explosion de douze radiateurs par l’effet du gel, notamment par la mention de l’absence de disjoncteur différentiel ; qu’elle ajoute que le tableau électrique de la piscine n’a fait l’objet d’aucun diagnostic alors qu’il n’était pas conforme et était susceptible de provoquer des électro ou hydrocutions ;

Que les intimées répliquent à cet égard que l’acquéreur a pris connaissance du diagnostic de l’installation électrique de la maison et de la piscine et des anomalies qui y étaient relevées en déclarant dans l’acte de vente « faire son affaire personnelle des prescriptions qu’il contient » de sorte qu’aucun vice caché ne saurait être allégué à ce titre ;

Qu’elles considèrent que l’intéressée a été manifestement négligente dans l’entretien de son bien de sorte que l’explosion alléguée de douze radiateurs en fonte en raison du gel lors de l’hiver 2017/2018, soit le deuxième hiver après la vente, ne saurait leur être imputée alors qu’il incombe à tout propriétaire d’éviter un tel sinistre en entretenant le matériel et en chauffant en mode hors gel durant l’hiver ;

Attendu en premier lieu que si elle s’abstient d’en communiquer le contenu, il ressort de l’acte de

vente que l’appelante a eu connaissance du diagnostic de l’installation électrique réalisée par le cabinet Setimmo le 16 septembre 2013 lequel révélait de multiples anomalies ; que faute pour elle de le communiquer, l’appelante ne peut valablement prétendre qu’il n’aurait pas été suffisamment complet ni propre à prévenir le sinistre qui a conduit à l’explosion de douze radiateurs ; qu’au surplus, il n’est absolument pas établi que cette explosion due au gel aurait été générée par une coupure d’électricité imputable à la non-conformité de l’installation électrique, plutôt qu’à une carence dans l’entretien des circuits de chauffage pendant la période hivernale pour un immeuble alors inhabité, le témoignage de la personne désignée par M^me L-M pour veiller à cet entretien n’étant pas à lui seul suffisant pour établir la preuve contraire ; que par ailleurs, l’appelante échoue dans la charge de la preuve qui lui incombe lorsqu’elle prétend que le diagnostic n’inclurait pas le tableau électrique de la piscine, faute – encore une fois – pour elle de communiquer aux débats le diagnostic dont s’agit ;

Qu’au surplus certaines déclarations faites par l’appelante, reprises par l’huissier instrumentaire dans son procès-verbal précité du 6 juillet 2018, selon lesquelles plusieurs anomalies affectant l’installation électrique ont été découvertes après la vente sans être mentionnées dans le diagnostic obligatoire, dont l’absence de prise de terre, sont erronées dans la mesure où l’acte notarié vise notamment dans la liste des anomalies figurant au-dit diagnostic l’absence de prise de terre et d’installation de mise à la terre ;

Qu’en tout état de cause, dès lors que l’acquéreur a été informé de la non conformité aux normes en vigueur de l’installation électrique de l’immeuble, laquelle inclut nécessairement le tableau électrique de la piscine à défaut de preuve contraire par l’appelante, et qu’elle a déclaré faire son affaire personnelle des prescriptions qu’il contient, elle ne saurait exciper d’un vice caché à cet égard, a fortiori en raison de la clause de non garantie précitée ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ses demandes indemnitaires à ce titre, en ce compris celles relatives au coût de remplacement des radiateurs ;

4/ Le défaut d’étanchéité du shingle :

Attendu que M^me L-M explique que des panneaux de PVC ont été posés sous la terrasse pour masquer le défaut d’étanchéité du shingle, lesquels n’ont pas suffi à éviter des infiltrations dans l’habitation et que cela constitue un vice caché que ne pouvaient ignorer les venderesses ;

Que les consorts B-G soutiennent pour leur part à juste titre que l’acquéreur a nécessairement constaté l’existence de shingle sur les terrasses et de la nécessité de surveiller l’étanchéité d’un tel matériau visiblement vétuste et inadapté à une surface plane, a fortiori sans pose d’une bande en zinc pour éviter les infiltrations ;

Qu’en outre, il ressort du procès-verbal de constat précédemment cité, réalisé deux ans après la vente, que les « plaques PVC » évoquées par l’appelante pour, selon elle, masquer un problème d’étanchéité sont en réalité des lames de lambris en PVC blanc constituant le plafond de la salle à manger située sous l’une des deux terrasses ; qu’il n’est pas démontré que ce lambris aurait été posé dans le but de masquer un vice d’étanchéité de cette terrasse, dont l’état de vétusté du shingle, qui en recouvrait le sol n’a pu échapper à un observateur, même non professionnel, normalement vigilant ;

Qu’il en est de même de la terrasse carrelée située sur la cave, dont l’état vétuste du revêtement n’a pu davantage échapper à l’acquéreur et alors que l’appelante ne démontre aucune réticence dolosive imputable aux venderesses ;

Que c’est donc avec pertinence que le premier juge retient à cet effet que le caractère manifestement apparent de ces désordres, décelables par un simple contrôle visuel pour un acquéreur normalement vigilant, écarte tout vice caché et toute mauvaise foi de nature à rendre inopérante la clause d’exclusion de garantie, étant rappelé que la visite s’est déroulée en présence de professionnels de la

vente immobilière ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il rejette la demande indemnitaire formée à ce titre ;

* Sur la demande de dommages-intérêts,

Attendu que c’est à bon droit que le premier juge a débouté M^me L-M de sa demande indemnitaire puisqu’aucun vice caché imputable aux venderesses n’a été caractérisé par celle-ci et qu’il ne peut leur être fait grief d’avoir eu recours à des procédures d’exécution forcée, face à l’inertie de leur acquéreur dans le respect de ses obligations contractuelles relatives au paiement du solde du prix ;

Que c’est encore avec raison que le premier juge a fait droit à la demande des consorts B-G à hauteur d’une somme de 4 000 euros, en réparation des désagréments causés par la présente instance devant le premier juge puis la cour, les démarches et déplacements qu’elle a suscités, alors que leur contradicteur avait gravement manqué à ses obligations contractuelles de s’acquitter par mensualités du solde du prix d’acquisition de l’immeuble ;

Que de ces chefs également le jugement entrepris mérite confirmation ;

* Sur les demandes de compensation légale, de modification d’inscription hypothécaire et de réduction des intérêts,

Attendu que M^me L-M échouant en ses prétentions principales, ses demandes subséquentes tenant à l’application de la compensation légale, à la modification de l’inscription hypothécaire et à la réduction des intérêts se trouvent dépourvues d’objet ;

Que de ces chefs, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a rejetées ;

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Vesoul le 8 octobre 2019 en toutes ses dispositions.

Déboute M^me N L-M de sa demande d’indemnité de procédure.

La condamne à payer à M^me D B, M^me F G, M^me H G épouse X et M^me J G épouse Y, ensemble, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La condamne aux dépens d’appel et autorise la SCP Lorach et Associés à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, le président de chambre