Cour d'appel de Montpellier, Chbre de l'expropriation, 16 avril 2021, n° 20/00003

TGI Hérault 22 janvier 2020

CA Montpellier
Infirmation partielle 16 avril 2021

Arguments

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Rejeté
Évaluation de la parcelle à la date de référence
La cour a estimé que la parcelle bénéficie d'une situation privilégiée, tenant compte de sa localisation et des projets d'urbanisation en cours.
Accepté
Évaluation de la valeur de la parcelle
La cour a reconnu que la parcelle a une valeur supérieure à celle initialement fixée, en tenant compte de sa situation géographique et des projets d'urbanisation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la Société d'Aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole (SA3M) a interjeté appel d'un jugement fixant l'indemnité de dépossession à 152 470 € pour l'expropriation d'une parcelle appartenant à M. Z X. La cour d'appel a examiné la date de référence pour l'évaluation de l'indemnité, confirmant que celle-ci devait être fixée au 2 mars 2006. Elle a conclu que la parcelle, bien que non constructible, bénéficiait d'une situation privilégiée, justifiant une indemnité de 114 602,50 €. La cour a infirmé le jugement de première instance sur le montant de l'indemnité, mais a confirmé le reste de la décision, notamment sur les dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, chbre de l'expropriation, 16 avr. 2021, n° 20/00003
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	20/00003
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Hérault, EXPRO, 22 janvier 2020
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Florence FERRANET, président
Avocat(s) :	Guénaël BEQUAIN DE CONINCK
Cabinet(s) :	SVAVPNG
Parties :	Société SOCIETE D'AMENAGEMENT DE MONTPELLIER MEDITERRANEE METROPOLE

Texte intégral

N° RG 20/00003 – N° Portalis DBVK-V-B7E-ORLZ

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 16 AVRIL 2021

Débats du 19 Février 2021

APPELANTE :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 22 Janvier 2020

SOCIETE D’AMENAGEMENT DE MONTPELLIER MEDITERRANEE METROPOLE (SA3M)

[…]

Représenté par M^e BEQUAIN DE CONINCK de la SCP VINSONNEAU PALIES,NOY, GAUER ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME

Monsieur Z X

[…]

Représenté par M^e LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

EN PRESENCE DE :

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE L’HERAULT

[…]

Représenté par Madame Corinne SOUBEYRAN, inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Madame BOURDON, conseiller,

Madame ROCHETTE, conseiller,

GREFFIER :

Madame Maryline THOMAS, greffier lors des débats et Madame Marion CIVALE, greffier du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 19 Février 2021 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 16 Avril 2021.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Marion CIVALE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

EXPOSE DU LITIGE :

Par arrêté du 25 octobre 2017, le Préfet de l’Hérault a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Montpellier concernant le projet d’aménagement de la zone d’aménagement concertée (ZAC) Port-Marianne-République sur la commune de Montpellier au profit de la ville de Montpellier ou de son concessionnaire la Société d’Aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole (SA3M).

Parmi les parcelles à exproprier figure celle appartenant à M. Z X cadastrée section SE […], d’une superficie de 2 295 m², et qui fait l’objet d’une emprise totale.

Le transport sur les lieux a été fixé au 05 décembre 2018 par ordonnance du 24 octobre 2018.

Par jugement rendu le 22 janvier 2020, le juge de l’expropriation du département de l’Hérault a :

— Fixé au 02 mars 2006 la date de référence ;

— Alloué à M. Z X pour l’expropriation de la parcelle cadastrée SE […], une indemnité globale de dépossession de 152 470 € ;

— Condamné la Société d’Aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole (SA3M) à payer à Z X la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que les dépens sont à la charge de l’expropriante ;

— Rejeté toutes autres demandes.

La société SA3M a interjeté appel de ce jugement le 5 mars 2020.

L’appelante a déposé son mémoire le 5 juin 2020, mémoire qui a été notifié au commissaire du gouvernement et à M. Z X le 11 juin 2020.

Le commissaire du gouvernement a déposé son mémoire en réponse le 6 juillet 2020, mémoire qui a été notifié à M. X et à la société SA3M le 9 juillet 2020.

M. Z X a déposé son mémoire le 4 septembre 2020, mémoire qui a été notifié à la société SA3M et au commissaire du gouvernement le 7 septembre 2020.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 19 février 2021 par courrier recommandé du 8 septembre 2020.

La société SA3M a déposé des pièces le 18 décembre 2020, pièces notifiées à M. Z X le 26 décembre 2020.

La société SA3M demande à la cour :

— D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité globale de dépossession à la somme de 152 470 € ;

— De fixer le montant de l’indemnité à la somme de 76 735 € ;

— De rejeter toutes les autres demandes ;

— De condamner M. Z X à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— A la date de référence les réseaux programmés dans le cadre des secteurs d’aménagement Parc Marianne et Hippocrate et Zac République étaient à l’état de projets et éloignés de la parcelle ;

— À la date de référence l’emprise n’est pas dans un emplacement très favorable ;

— Le juge a raisonné à la date du transport sur les lieux et non à la date de référence ;

— Il a écarté les servitudes et contraintes qui pèsent sur cette parcelle ;

— La parcelle située en zone AUO bloquée à l’urbanisation doit être indemnisée sur une base 30 €/m², tenant compte des éléments de comparaison qu’elle produit, et des jurisprudences constantes ;

— Le commissaire du gouvernement soutenait en première instance des offres à 30 €/m² ;

— Les éléments de comparaison produits par l’exproprié concernent des emprises dans des zones

ouvertes à l’urbanisation ;

— Dans ces zones le prix est souvent compris entre 30 et 53 €/m² mais exceptionnellement à 100 €/m² ;

— A la date de référence la parcelle n’est pas immédiatement constructible.

M. Z X demande à la cour :

— D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité globale de dépossession à la somme de 152 470 € ;

— De fixer le montant de l’indemnité à la somme de 253 450 € ;

— De condamner la société SA3M à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— La présence des réseaux le long de la rue du mas rouge ne fait aucun doute ;

— La parcelle cadastrée en secteur AUO-2 du PLU ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, mais est toutefois en situation hautement privilégiée ;

— La parcelle n’est pas concernée par le classement en zone inondable ;

— La proximité d’un axe majeur régional est un élément de valorisation ;

— L’autorité expropriante ne peut arguer de sa propre station de chauffage pour justifier une dépréciation ;

— Il n’y a aucune nuisance accoustique ;

— Les gens du voyage qui se trouvaient sur le terrain des consorts Y sont sous le coup d’une expulsion ;

— Le commissaire du gouvernement évalue la parcelle à 45 €/m² ;

— Les termes de référence qu’il produit et l’indemnitée perçue par les consorts Y (jugement TGI 15 décembre 2010) justifient une évaluation à 100 €/m².

Le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l’indemnité de dépossession à 103 275 €, avec une indemnité de remploi de 11 327,50 €.

Il fait valoir que :

— La parcelle ne peut revêtir la qualification de terrain à bâtir mais bénéficie d’une situation privilégiée ;

— Il convient de retenir le prix unitaire de l’emprise classée en zone AU à 45 €/m² ;

MOTIFS :

Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation (L 321-1 du code de l’expropriation).

Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (L 322-1 du code de l’expropriation). En l’espèce cette ordonnance est en attente, la consistance matérielle et juridique du bien sera donc appréciée à la date du 22 janvier 2020, date du jugement dont appel.

Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance (L322-2 du code de l’expropriation), soit en l’espèce le 22 janvier 2020.

C’est à la date de référence, qu’est appréhendé soit l’usage effectif du bien, s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective, s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

En l’espèce la date de référence fixée par le premier juge au 2 mars 2006 n’est pas contestée par les parties.

A cette date la parcelle était classée en zone AUO-2, c’est-à-dire dans une zone non équipée, caractérisée par une faible urbanisation et destinée à permettre la réalisation à moyen ou long terme des projets d’urbanisation nouvelle dans le cadre d’une opération d’ensemble.

Sur la qualification de la parcelle :

Il n’est pas contesté par les parties que cette parcelle ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L 322-3 du code de l’expropriation.

Il n’est pas contesté par les parties que compte tenu de la proximité des équipements et des réseaux, de l’emplacement très favorable au sein de l’agglomération montpelliéraine et de la continuité de la zone urbanisée concernée, la parcelle peut, au sens de la jurisprudence de la Cour de cassation, bénéficier d’une situation privilégiée, celles-ci s’opposent uniquement sur la nature « hautement privilégiée » ou simplement « privilégiée » de la parcelle.

La parcelle est située à l’Est de Montpellier, dans le quartier de Port Marianne-République en cours d’expansion, à proximité de lieux stratégiques situés en entrée de ville, à proximité au sud de l’autoroute A9, à proximité à l’ouest de l’avenue B C, axe majeur d’accès à l’agglomération, à proximité au nord de l’extension urbanistique de la métropole de Montpellier caractérisée par une haute valorisation foncière du quartier, et à proximité à l’est de la zone commerciale en devenir d’Odysseum.

La société d’aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole fait valoir que la parcelle ne bénéficie pas d’un emplacement très favorable car elle est concernée par les nuisances de l’autoroute et de la station de chauffage, par un risque d’inondation, eu égard à l’existence d’un vaste bassin de rétention, et de la présence d’un camp de gens du voyage.

La proximité de l’autoroute A9, si elle peut être considérée comme un élément négatif, notamment eu égard à d’éventuelles nuisances sonores, peut aussi être considérée comme un élément positif dès lors que la proximité d’une grande voie de circulation dans une zone urbanisée est aussi considérée comme un élément favorable.

En ce qui concerne la station de chauffage de la SERM, celle-ci ne peut valablement arguer de sa propre station pour justifier de nuisances qui ne sont pas en l’état démontrées.

La parcelle n’est pas comprises dans une zone de précaution ou de danger du plan de prévention de risques d’inondation, elle n’est donc pas concernée par un aléa d’inondation.

En ce qui concerne la présence de deux camps de gens du voyage, le premier camp se situe de l’autre côté du cours d’eau de la Lironde et n’impacte donc pas la valeur du terrain, et les propriétaires du terrain sur lequel était installé le second camp ont fait toute diligence pour obtenir une expulsion ; en tout état de cause ces occupations temporaires n’ont pas d’impact sur la valorisation du terrain.

Il est donc démontré que la parcelle bénéficie d’une situation très privilégiée.

Dans le cadre de la création d’une Zac les parcelles acquises à titre de réserves foncières initialement classées en zone AUO fermé, ont vocation par le biais de la modification du règlement à voir leur zonage modifié afin de tenir compte du projet d’urbanisation et a ainsi passer en zone AU ouvert. En l’espèce la mise en compatibilité du PLU relative à la Zac république approuvée par arrêté préfectoral du 22 mai 2018, a modifié le plan de zonage de la Zac qui affiche un classement en zone 15 Auw.

S’il peut être tenu compte de cet élément dans la valorisation des parcelles les cessions et procédures concernant des parcelles en zone d’urbanisation future (AU ouvert) ne peuvent être retenues comme éléments de comparaison en l’état du zonage existant à la date de référence.

Sur l’évaluation :

Éléments de comparaison produits par M. X:

Il ne sera donc pas tenu compte des termes de référence proposés par M. X (jugements du 15/12/2010-Y, jugement du 28/05/2008-Nougarede, arrêt du 21/2/2012-Durand, arrêt du 20/3/2012-Taxy, arrêt du 17/6/2014-Taxi-SarlSiap, jugement du 25/1/2017-Durand) , qui concernent des parcelles situées dans des zones AU ouvertes.

M. X fait état d’une évaluation établie en août 2018 par les services des domaines pour la vente de plusieurs parcelles dans la ZAC Cambaceres à Montpellier, en zone 14AU-1W, à 100 €/m², toutefois ces parcelles sont elles aussi situées en secteur ouvert à l’urbanisation, cet avis ne sera pas retenu comme élément de comparaison.

Éléments de comparaison produits par la société d’aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole :

Les évaluations des arrêts « Planes » (10/7/2007) et « Gountchev » (20/5/2008) et du jugement « Combette » (23/9/2009) ne seront pas retenues comme éléments de comparaison, eu égard à leur ancienneté.

Les jugements « Cantero » (19/10/2011) et le jugement « Commune du Cres » (16/7/2012), concernent des parcelles situées dans une zone éloignée et moins attractive que les parcelles objet de la présente procédure.

L’arrêt « Brunero » (15/2/2011) et l’arrêt « Gallet » (16/4/2013), ont retenu pour les parcelles situées en zone AUO et situées à proximité des parcelles objet du litige un prix au mètre carré de 30 €. Il est toutefois exact que concernant le second arrêt, les emprises n’étaient que de 91 m² et de 542 m².

L’arrêt « Bénigni » du 19/4/2011, concerne une parcelle cadastrée SM 18, route de Vauguière, en zone AUO qui a été indemnisée sur la base de 25,30 €/m², valeur à la date du jugement de première instance soit le 10/4/2008. Il sera fait observer que cette parcelle se situe de l’autre côté de l’autoroute A9 et que l’expropriation avait pour objet la réalisation des voiries de desserte du lycée Pierre

Mendès-France.

Éléments de comparaison produits par le commissaire du gouvernement :

Le jugement « Amchi Dit Yacoubat » (25/11/2009) ne sera pas retenu eu égard à la situation de la parcelle sur la commune de Lattes et à l’ancienneté de l’évaluation.

Tout comme l’arrêt « Brunero », cité par l’autorité expropriante, il sera retenu le jugement « indivision Pare » (24/9/2014), qui a fixé pour les parcelles cadastrées SK 43,44 et 27 situées lieu-dit Nègue Cats, sur la commune de Montpellier en zone AUO dans un secteur jouxtant Odysseum, un prix au mètre carré de 30 €.

Il sera de même retenu les ventes amiables, réalisées le le 27 novembre 2012 (parcelle TN 162), le 28 novembre 2012 (parcelle TN 24 et parcelles TR 13 et 14) et les 24 et 26 décembre 2012 (parcelle […], lieudit le Cotteau et D E, au prix de 55 €/m², car si les ventes sont effectivement intervenues lorsque les parcelles étaient classées en zone 1AU du PLU, l’évaluation par les domaines faite 7 juillet 2011, le 27 février et 13 juillet 2012, qui retenait la même valeur de 55 €/m², avait été réalisée à une période où les parcelles étaient en zone AUO-6.

Par contre les éléments de référence produits par le commissaire du gouvernement correspondant à des parcelles situées en zone 6AU ne seront pas retenus.

Compte tenu de tous ces éléments, il convient de fixer la valeur au mètre carré de la parcelle objet du litige à la somme 45 €.

L’indemnité principale due par la société d’aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole à M. X sera donc égale à la somme suivante :

2 295 m² x 45 €/m² = 103 275 €.

L’indemnité de remploi sera calculée sur la somme totale de 103 275 € selon les modalités habituelles :

5 000 € x 20 % = 1 000 €

10000 € x 15 % = 1 500 €

88 275 € x 10 % = 8 827,50 €

soit un total de 11 327,50 €.

L’indemnité globale de dépossession sera donc égale à la somme de 114 602,50 €.

Sur les autres demandes :

La société SA3M qui succombe sera tenue aux dépens d’appel.

Il ne paraît pas équitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation de l’Hérault le 22 janvier 2020 sauf en ce qu’il a fixé l’indemnité globale de dépossession due à M. X à la somme de 152 470 € ;

Statuant à nouveau ;

Fixe le montant de l’indemnité globale de dépossession due à M. X par la société SA3M pour 'expropriation de la parcelle cadastrées SE 79 sise […], à la somme de 114 602,50 € ;

Y ajoutant ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse les dépens d’appel à la charge de l’autorité expropriante.

Le greffier, Le président,