ARRÊT N°

JFL/LZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 04 MAI 2021

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 23 mars 2021

N° de rôle : N° RG 20/00459 – N° Portalis DBVG-V-B7E-EHSC

S/appel d’une décision

du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, […]

en date du 28 janvier 2020 [RG N° 17/00782]

Code affaire : 50D

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Z X C/ B Y

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur Z X

né le […] à BARI, demeurant […]

Représenté par M^e Thierry CHARDONNENS, avocat au barreau de BESANCON

APPELANT

ET :

Madame B Y

née le […] à […]

de nationalité française, demeurant […]

Représentée par M^e Germain PERREY de la SELARL GERMAIN PERREY, avocat au barreau de BESANCON

Représentée par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame B. UGUEN LAITHIER et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseillers.

GREFFIER : Madame F. ARNOUX, Greffier

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Madame B. UGUEN LAITHIER, conseiller et Monsieur Jean-François LEVEQUE, magistrat rédacteur.

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 mars 2021 a été mise en délibéré au 04 mai 2021. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

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Exposé du litige

Sur assignation délivrée le 11 avril 2017 par M^me B Y à M. Z X en diminution du prix de vente et indemnisation au titre de vices cachés affectant, selon elle, la maison qu’il avait rénovée et qu’elle lui avait achetée le 3 mai 2012, le tribunal de grande instance de Besançon, par jugement rendu le 28 janvier 2020, au vu du rapport de l’expert judiciaire et de son sapiteur géotechnicien, retenant que les lourdes modifications apportées par M. X au niveau de la structure porteuse du bâtiment, sans étude de sol préalable, avaient modifié les qualités hydriques de l’assise et entraîné, particulièrement durant la période de sécheresse de 2015, une perte de portance du sol constitutive d’un vice présent au moment de la vente, et que ce vice, caché et rédhibitoire, mettait en jeu la garantie du vendeur sans que celui-ci, professionnel de la construction en sa qualité de maçon, puisse opposer à une acquéreuse profane la clause exonératoire de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente, a :

— dit l’immeuble affecté de vices cachés que le vendeur devait garantir,

— débouté M. X du bénéfice de la clause exonératoire de garantie,

— condamné celui-ci à payer à M^me Y 176 000 euros au titre de la restitution de la part de prix correspondant aux travaux de reprise, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ainsi que 5 000 euros en réparation de son trouble de jouissance,

—  4 000 euros pour ses frais irrépétibles, et aux dépens comprenant les frais d’expertise,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. X a interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 6 mars 2020. L’appel porte sur le constat de vices cachés, le rejet de la clause exonératoire de garantie, ses condamnations à restitution partielle du prix, à dommages et intérêts, pour frais irrépétibles et aux dépens, et sur l’exécution provisoire.

Par conclusions transmises le 29 mai 2020, il demande à la cour d’infirmer les chefs de jugement critiqués, de débouter madame Y de toutes ses demandes et de la condamner à lui payer 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il soutient que les désordres, imprévisibles, ne proviennent pas d’un défaut de construction mais d’un vice du sol couplé avec l’aléa climatique, et que la clause exonératoire de garantie doit produire ses effets dès lors que lui-même ignorait le vice invoqué et qu’il ne peut être présumé avoir connu, en sa qualité de professionnel de la maçonnerie, un vice présent dans le sol invisible que seul pouvait découvrir un géotechnicien.

L’intimée, par conclusions enregistrées le 28 juillet 2020, portant appel incident sur la réparation du préjudice moral et de jouissance, le montant de la condamnation aux frais irrépétibles, le point de départ des intérêts qui assortissent les condamnations et le rejet de sa demande de publication de la décision à la « Conservation des hypothèques » et de sa demande d’hypothèque judiciaire définitive, demande à la cour de :

— confirmer la condamnation à indemniser la perte de valeur de l’immeuble,

— condamner M. X à lui payer 20 000 euros en réparation de son préjudice moral et de jouissance et 9 201,97 euros pour ses frais irrépétibles,

— dire que les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner M. X aux dépens de première instance et d’appel,

— dire que la décision sera publiée à la « Conservation des hypothèques » et vaudra hypothèque judiciaire définitive dont les effets rétroagiront à la date de publication de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire publiée en vertu d’une ordonnance du juge de l’exécution du 7 février 2019.

L’intimée soutient que les désordres résultent des vices cachés tenant à l’absence, dans les parties de la maison reconstruites par le vendeur, de raidisseurs verticaux, de chaînage en tête, et de l’altération du sol d’assise de l’ouvrage ; qu’il est indifférent que les vices puissent n’affecter que le sol, ainsi que le soutient M. X, dès lors que la vente portait autant sur la construction que sur son terrain d’assise ; que la profession d’entrepreneur en maçonnerie de M. X le prive du bénéfice de la clause exonératoire de garantie ; et que ses préjudices moral et de jouissance ont été sous-évalués par le premier juge.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 5 novembre 2020.

Motifs de la décision

M. X, qui avait lui-même acheté le bien litigieux en 1990, y a effectué jusqu’en 1994 des travaux de rénovation lourde pour transformer l’ancienne ferme en maison d’habitation, lesquels comprenaient certes la conservation des pignons de pierre, mais la reconstruction des murs de façade, la construction d’un mur de refend et la transformation des sols du rez-de-chaussée.

L’expert amiable D E, commis par M^me Y, a examiné l’immeuble en présence de M. X, pour conclure, dans son rapport du 13 octobre 2015, qu’il lui semblait que la cause la plus probable des fissures était un tassement différentiel entre d’une part le pignon de pierre, reposant sur les fondations originelles, et d’autre part le mur de façade arrière et le mur de refend, tous deux reconstruits et reposant sur de nouvelles fondations, le sous-sol en partie constitué d’argile gonflante

s’étant affaissé en raison du manque d’eau depuis le printemps 2015, davantage sous le pignon de pierre très pesant, ce qui avait provoqué des fissures de la structure aux points de liaison entre les parties anciennes et les parties reconstruites.

L’expert judiciaire F G, dans son rapport en date du 25 janvier 2019, précise que les très nombreuses fissures proviennent d’un affaissement du quart sud-est de la maison et conclut, après avoir dû recourir à un sapiteur géotechnicien et à un sapiteur ingénieur en structures, que les désordres sont consécutifs aux travaux de terrassement et de gros oeuvre. Il incrimine, au niveau des fondations, la mauvaise gestion des circulations d’eau, compte tenu de l’ancienneté du bâtiment et des probables variations volumétriques des terrains d’assises, et, au niveau des maçonneries, le fait qu’elles ne comportent pas de raidisseurs verticaux et que les murs en pierres ne comportent pas de chaînages en tête. Il reproche à M. X de ne pas avoir, avant de reprendre l’ossature du bâtiment, fait effectuer une étude des sols, qui lui aurait révélé le risque de désordres potentiels sur un sol argileux très sensible aux changements de la circulation d’eau dans le sol, laquelle a été perturbée par l’altération du sol d’assise consécutive aux travaux de terrassement effectués pour réaliser les fondations des murs porteurs.

Ces éléments montrent qu’en raison de la composition particulière du sol, qui le rendait par endroits très sensible aux variations hydriques, l’immeuble vendu, constitué autant de la maison que du sol, était exposé à un risque de tassement différentiel qui s’est réalisé en écartelant un coin de la maison à l’été 2015, plus de trois ans après la vente et plus de vingt ans après les travaux.

Ce vice du sol, expressément admis par l’appelant et existant indépendamment du débat sur les fautes de construction qui lui sont reprochées par l’expert judiciaire, préexistant à la vente et invisible aux yeux de l’acheteuse, diminuait tellement l’usage de la maison, par les risques de délabrement qui en résultaient, que l’acheteuse ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix si elle l’avait connu, ce qui caractérise un vice caché de nature à engager la responsabilité du vendeur par application de l’article 1641 du code civil.

Les parties à la vente ont toutefois stipulé une clause exonératoire de responsabilité du vendeur pour vices cachés, l’acquéreur s’étant expressément engagé à prendre le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie des vices de l’immeuble, même cachés. Une telle clause n’est cependant efficace que lorsque le vendeur ignorait l’existence du vice, ainsi que le prévoit l’article 1643 du même code, la connaissance du vice étant présumée chez le vendeur professionnel.

Tel n’apparaît pas avoir été le cas de M. X, dont la profession d’entrepreneur en maçonnerie n’impliquait pas qu’il possède les connaissances techniques permettant d’anticiper, quand il a fait les travaux de 1990 à 1994, que la nature par endroit argileuse du sous-sol pourrait provoquer vingt ans plus tard un tassement différentiel du bâtiment, alors que l’expert judiciaire lui-même, pourtant ingénieur en bâtiment plus qualifié qu’un maçon, a dû recourir à deux sapiteurs dont un géotechnicien pour parvenir à des certitudes sur le phénomène qui a entraîné les désordres.

En conséquence, retenant contrairement au premier juge que la clause exonératoire doit produire ses effets, la cour, infirmera le jugement déféré et déboutera M^me Y de ses demandes en restitution d’un part du prix et en réparation d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral.

Bien que M^me Y perde le procès, sa bonne foi et l’importance du préjudice qu’elle subi justifient qu’elle ne supporte pas seule les dépens, qui seront partagés par moitié, et qu’elle ne soit pas condamnée aux frais irrépétibles engagés par M. X.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision rendue entre les parties le 28 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Besançon.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute madame B Y de ses demandes en restitution d’une part du prix de vente et en réparation d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral.

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne les parties à payer chacune la moitié des dépens de première instance et d’appel.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, le président de chambre