Le copies exécutoires et conformes délivrées à

ASW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01266 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EVJR

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 juillet 2023 – RG N°11-23-0013 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BESANCON

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre

M^me Anne-Sophie WILLM et M. Cédric SAUNIER, conseillers

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me Anne-Sophie WILLM, présidente de l’audience, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

DELIBERE :

M^me Anne-Sophie WILLM, conseiller, présidente de l’audience a rendu compte, conformément à l’article 786 du code de procédure civile aux autres magistrats :

M. Michel WACHTER, président de chambre et M. Cédric SAUNIER, conseiller.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A. NEOLIA SA d’HLM immatriculée au RCS de BELFORT sous le numéro 305 918 732, agissant par son représentant légal en exercice, domicilié de droit au dit siège

Sise [Adresse 3] – [Localité 2]

Représentée par M^e Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉ

Monsieur [B] [U]

né le 16 Juin 1993 à [Localité 5]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

Défaillant à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 21 septembre 2023.

ARRÊT :

— DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Par contrat signé le 23 juillet 2020, la SA d’HLM Néolia (Néolia) a donné en location à M. [B] [U] un logement de type T3 situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par courrier du 19 novembre 2020, Néolia a saisi la Caisse d’allocations familiales de Besançon pour l’informer de la situation d’impayé au titre des loyers et charges à hauteur de 176,13 euros.

Un plan d’apurement a été signé entre les parties le 20 mai 2021, la dette s’élevant alors à 258,09 euros.

Le 4 janvier 2022, Néolia a fait délivrer à M. [B] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail pour la somme en principal de 455,19 euros au titre des loyers et charges selon décompte du 3 janvier 2022 portant sur la période du 28 juillet 2020 au 31 décembre 2021.

Par courrier du 14 juin 2022, M. [B] [U] a été mis en demeure de régler la somme de 142,76 euros au titre des loyers différentiels de mars à mai 2022.

Le 6 octobre 2022, Néolia a été informée de la validation des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers du Doubs au bénéfice de M. [B] [U] pour une dette de loyers et charges de 616,83 euros.

Une mise en demeure a été adressée à M. [U] le 12 octobre 2022 pour un montant de 1 379,76 euros, puis le 17 janvier 2023 pour une somme de 1 238,84 euros.

Par acte du 20 février 2023, Néolia a fait assigner M. [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon en sollicitant le prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la somme de 1 924,03 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 31 janvier 2023, outre une indemnité d’occupation d’un montant de 350,50 euros par mois.

L’assignation a été notifiée à la préfecture du Doubs le 20 février 2023.

Par jugement rendu le 13 juillet 2023, le tribunal a :

— déclaré irrecevable la demande en résiliation du bail pour cause d’impayés,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamné M. [B] [U] à verser à la SA Néolia la somme de 2 078,16 euros (décompte arrêté au 15 mai 2023, loyer d’avril 2023 inclus), et ce avec les intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamné M. [B] [U] aux dépens, lesquels comprendront le coût du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— dit n’y avoir lieu à intégrer dans les dépens le coût du commandement de payer du 4 janvier 2022,

— rappelé qu’en vertu de l’article 478 du code de procédure civile, le jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel est non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

— rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit, frais et dépens compris.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

— que s’il est exact que l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 impose un délai butoir de deux mois avant la délivrance de l’assignation pour la saisine de la Caisse d’allocations familiales sans toutefois fixer de délai maximal, cette saisine doit être faite dans un délai raisonnable,

— que la situation d’impayés a été signalée plus de deux ans et demi avant la délivrance de l’assignation,

— qu’elle n’était pas la même et elle avait évolué compte tenu du dossier de surendettement,

— que l’action du bailleur en constat d’acquisition résolutoire était donc irrecevable, faute d’une saisine de la CCAPEX/CAF pour les besoins de l’instance,

Sur l’arriéré locatif

— que selon le décompte produit, M. [U] demeurait redevable de la somme de 2 078,16 euros correspondant aux loyers et charges dus au 15 mai 2023, loyer d’avril 2023 inclus.

— oOo-

Par déclaration formée le 17 août 2023, Néolia a relevé appel du jugement en ce qu’il :

— a déclaré irrecevable la demande en résiliation de bail pour cause d’impayés,

— a dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— a condamné M. [U] à lui verser la somme de 2 078,16 euros (décompte arrêté au 15 mai 2023, loyer d’avril inclus ) et ce avec les intérêts au taux légal à compter de la décision,

— a dit n’y avoir lieu à intégrer dans les dépens, le coût du commandement de payer du 4 janvier 2022.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [B] [U] par dépôt à étude selon acte du 21 septembre 2023.

Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 18 septembre 2023 et signifiées avec la déclaration d’appel le 21 septembre 2023, Néolia demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Besançon le 13 juillet 2023 en ce qu’il a :

. déclaré irrecevable sa demande en résiliation du bail pour cause d’impayés,

. dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

. condamné M. [B] [U] à lui verser la somme de 2 078,16 euros (décompte arrêté au 15 mai 2023, loyer d’avril 2023 inclus) et ce avec les intérêts au taux légal à compter de la décision,

. dit n’y avoir lieu à intégrer dans les dépens le coût du commandement de payer du 4 janvier 2022,

Statuant à nouveau,

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 23 juillet 2020 entre elle et M. [B] [U] portant sur un logement de type T3 sis [Adresse 1] à [Localité 4],

— d’ordonner l’expulsion de M. [B] [U] et de tous occupants de son chef dans la huitaine de la décision à intervenir et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— de condamner M. [B] [U] à lui payer la somme de 3 091,15 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 22 août 2023 sous réserve des loyers à échoir, qui seront actualisés le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

— de condamner M. [B] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 350,50 euros correspondant au montant actuel du loyer et des charges, qui aurait dû être versé en cas de continuation des baux à compter de la date de résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clefs, et ce, avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer,

— de condamner M. [B] [U] à lui payer les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 janvier 2022 visant la clause résolutoire et le coût de l’assignation et de sa notification aux services de monsieur le préfet, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Giacomoni SCP aux offres et affirmations de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

— oOo-

M. [B] [U] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 août 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024.

Elle a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé des moyens, aux conclusions visées ci-dessus.

SUR CE, LA COUR

I. Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Néolia indique avoir respecté l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en ayant écrit à la Caisse d’allocations familiales le 19 novembre 2020 pour lui signaler le non paiement des loyers par M. [B] [U]. Elle explique que la caisse a ensuite proposé l’établissement d’un plan d’apurement de la dette qui a été signé le 20 mai 2021, mais qui n’a pas été respecté. Elle fait valoir qu’il n’était pas possible de refaire un signalement auprès de la caisse puisque le dossier n’était pas clôturé, et qu’elle a donc pris la décision d’assigner le locataire en raison de l’augmentation significative de la dette de loyer et du non-respect du plan. Elle rappelle que les mesures prises par la commission de surendettement ne suspendaient pas le paiement du loyer et des charges, et relève que toutes les mises en demeure qui ont été adressées à M. [U] sont restées vaines. Elle ajoute que les droits du locataire ont été respectés puisque les deux années ont été mises à profit pour lui permettre de bénéficier d’un plan d’apurement.

Réponse de la cour :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Selon l’article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige :

'II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.'

En l’espèce, il est constaté que la Caisse d’allocations familiales de [Localité 4] a été saisie par Néolia le 19 novembre 2020 pour l’informer du montant de l’impayé résultant du contrat de location souscrit avec M. [B] [U] et qu’en suite de cette saisine :

— la Caisse d’allocations familiales a accusé réception de l’information par lettre du 14 décembre 2020 en demandant à Néolia de lui faire parvenir un plan d’apurement à négocier avec le locataire avant le 8 juin 2021,

— qu’un plan d’apurement a été signé par Néolia et M. [U] le 20 mai 2021,

— que le commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 455,19 euros a été délivré à M. [U] le 4 janvier 2022,

— que le 1er février 2022, Néolia a écrit à M. [U] pour l’informer du délai de deux mois qui s’ouvrait afin de procéder au règlement de sa dette et lui dire qu’à défaut elle serait contrainte de solliciter la résiliation du bail,

— que le 14 juin 2022, Néolia a indiqué à son locataire qu’elle avait reçu la notification de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers et lui rappelait qu’il lui incombait de reprendre le paiement de ses loyers et charges courantes,

— que le 6 octobre 2022, Néolia a été informée des mesures prises par la Commission de surendettement des particuliers s’imposant à elle et à M. [U],

— que la dette de loyers s’élevait alors à 613,83 euros,

— que le 12 octobre 2022, Néolia a fait part à M. [U] que seule la dette de 616,83 euros était gelée pour une période de 18 mois et l’a mis en demeure de procéder au règlement des loyers courants à hauteur de 1 379,76 euros,

— que le même constat a été fait par courrier du 17 janvier 2023 pour une dette de 1 238,84 euros,

— que l’assignation a été signifiée le 20 février 2023.

Il ressort de ces éléments que la situation d’impayés a été signalée par le bailleur à la Caisse d’allocations familiales le 14 décembre 2020 dans les conditions de l’article 24 précité, et elle a persisté jusqu’à l’assignation.

La formalité préalable à l’assignation en résiliation du bail, qui imposait seulement au bailleur d’attendre deux mois avant de poursuivre son locataire, a donc été accomplie dans le respect de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en résiliation du bail pour cause d’impayés.

Sur la résiliation

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il est constaté que le bail a été passé entre les parties le 23 juillet 2020 et qu’au mois de novembre 2020, M. [B] [U] accusait déjà un retard de règlement de ses loyers et charges.

Il est également observé que depuis cette date et jusqu’à la délivrance de son assignation, Néolia n’a cessé de rappeler à son locataire la nécessité pour lui de respecter ses obligations et les risques encourus dans le cas contraire.

Le commandement de payer n’a eu aucun effet sur M. [U] et les pièces versées au dossier témoignent de son incapacité à procéder au paiement des loyers et charges courants alors même qu’il bénéficie d’un plan de surendettement.

La carence répétée de M. [B] [U] dans le paiement des loyers est établie, et justifie le prononcé de la résiliation du bail conclu le 23 juillet 2020.

L’expulsion de M. [B] [U] et de tous occupants de son chef sera en outre ordonnée dans les conditions mentionnées au dispositif du présent arrêt.

Sur la dette locative

Il ressort du relevé de compte arrêté au 22 août 2023 que M. [B] [U] est redevable de la somme de 3 091,15 euros au titre des loyers et charges pour la période du 28 juillet 2020 au 6 août 2023, déduction faite des frais de justice apparaissant au décompte. L’intimé ne justifie pas s’être acquitté de cette somme, même partiellement.

Conformément à la demande, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [U] à la somme de 2 078,16 euros, et celui-ci sera donc condamné au paiement de la somme de la somme de 3 091,15 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 22 août 2023, sous réserve des loyers à échoir, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [B] [U] sera par ailleurs condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 350,50 euros correspondant au montant du loyer et des charges, et ce à compter du présent arrêt jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clés, avec indexation identique à celle stipulée pour les loyers.

II. Sur les dépens

Le jugement entrepris sera infirmé sur les dépens.

M. [B] [U] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ainsi que le coût du commandement de payer du 4 janvier 2022 visant la clause résolutoire, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Giacomoni SCP aux offres et affirmations de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt de défaut, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon le 13 juillet 2023 en ce qu’il a condamné M. [B] [U] aux dépens, lesquels comprendront le coût du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT

DECLARE recevable la demande en résiliation du bail pour cause d’impayés ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 23 juillet 2020 entre la SA d’HLM Néolia et M. [B] [U] portant sur un logement de type T3 sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

ORDONNE l’expulsion de M. [B] [U] et de tous occupants de son chef dans la huitaine de l’arrêt et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [B] [U] à payer à la SA d’HLM Néolia la somme de 3 091,15 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 22 août 2023, sous réserve des loyers à échoir, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt ;

CONDAMNE M. [B] [U] à payer à la SA d’HLM Néolia une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 350,50 euros, et ce à compter du présent arrêt jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clés, avec indexation identique à celle stipulée pour les loyers ;

CONDAMNE M. [B] [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ainsi que le coût du commandement de payer du 4 janvier 2022 visant la clause résolutoire, dont distraction au profit de Maître Giacomoni SCP aux offres et affirmations de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant particcipé au démibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,