COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

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ARRÊT DU 21 FEVRIER 2013

(Rédacteur : Monsieur Louis-Marie Cheminade, président)

N° de rôle : 12/03528

LA S.C.I. LE CHEVALIER DU LAC

c/

Monsieur X Y

Nature de la décision : AU FOND

JONCTION DU DOSSIER R.G. 12/5406 AU DOSSIER R.G. 12/3528

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 mai 2012 (R.G. 11/01530 – 7^e chambre civile -) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 19 juin 2012 et assignation à jour fixe en date du 3 octobre 2012,

APPELANTE :

LA S.C.I. LE CHEVALIER DU LAC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par Maître Eric VISSERON, membre de la S.E.L.A.R.L. Jean-Claude SEMIRAMOTH – Eric VISSERON, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉ :

Monsieur X Y, né le XXX à XXX, XXX,

Représenté par la S.C.P. Annie TAILLARD et Valérie JANOUEIX, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître Jean-Daniel ROLLAND, Avocat au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 novembre 2012 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président,

Monsieur Patrick BOINOT, Conseiller,

Madame Caroline FAURE, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Vu le jugement rendu le 22 mai 2012 par le tribunal de grande instance de Bordeaux, qui a déclaré X Y recevable en ses demandes, qui a constaté la vente par la société civile immobilière Le Chevalier du lac à X Y, moyennant un prix de 400 000,00 €, d’un immeuble situé XXX, XXX, sans numéro, et XXX, d’une contenance totale de 17 a 43 ca, cadastré section XXX

— n° 78, pour 07 a 83 ca

— n° 81, pour 05 a 61 ca

— n° 83, pour 03 a 99 ca,

Qui a fixé la date de transfert de propriété au 19 janvier 2011, qui a dit que la décision vaudrait acte de vente et qu’elle serait publiée comme telle à la conservation des hypothèques compétente aux frais de X Y, qui a dit que le dépôt de garantie versé par celui-ci à la société Le Chevalier du lac devrait être déduit du solde du prix de vente, qui a condamné la société Le Chevalier du lac à payer à X Y les sommes de 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens, en ce compris le coût de la publication de l’assignation, et qui a rejeté le surplus des demandes ;

Vu la déclaration d’appel de la société Le Chevalier du lac du 19 juin 2012, enrôlée sous le n° 12/3528 ;

Vu l’ordonnance de la première présidente de cette cour du 30 août 2012, ayant autorisé, par application des articles 917 et suivants du code de procédure civile, X Y à faire assigner la société Le Chevalier du lac pour l’audience de la présente chambre du 27 novembre 2012 à 14 heures 10 ;

Vu l’acte d’assignation à jour fixe de la société Le Chevalier du lac à la requête de X Y, délivré le 28 septembre 2012 au domicile de la destinataire et enrôlé sous le n° 12/5406 ;

Vu les dernières écritures de l’appelante, signifiées et déposées le 20 novembre 2012 ;

Vu les dernières écritures de X Y, signifiées et déposées le 26 novembre 2012 ;

DISCUSSION :

1° / Sur la procédure :

Il convient de prononcer la jonction, sous le numéro du dossier le plus ancien, du dossier ouvert sur la déclaration d’appel de la société Le Chevalier du lac et de celui ouvert sur l’assignation à jour fixe, qui sont relatifs à la même affaire.

2° / Sur le fond :

Selon acte sous seing privé du 21 septembre 2010, la société Le Chevalier du lac a vendu à X Y un immeuble situé XXX, XXX, sans numéro, et XXX, consistant en une construction à usage de restaurant, cadastré section XXX, 81 et 83, pour une contenance totale de 17 a 43 ca, moyennant un prix de 400 000,00 €. A la page 13 de l’acte, dans un paragraphe intitulé 'Condition suspensive au profit du vendeur – Constitution d’un gage-espèces', il a été convenu qu’en garantie de son engagement d’acquérir, l’acquéreur verserait, entre les mains du notaire désigné pour recevoir l’acte authentique, une somme égale au montant du prix et des frais, sous déduction des fonds versés à titre de dépôt de garantie, étant précisé que ce versement devrait être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue pour la signature de l’acte authentique et que la condition serait censée défaillie à défaut de production par l’acquéreur du justificatif de ce versement. Il a été prévu que la vente serait réitérée par acte authentique le 14 décembre 2010 au plus tard. Enfin, X Y a versé un dépôt de garantie de 45 000,00 € dont il a été convenu qu’il reviendrait au vendeur en cas de défaillance de l’acquéreur.

Le gage-espèces n’ayant pas été constitué à la date convenue, la société Le Chevalier du lac a refusé de réitérer la vente. Le 23 décembre 2010, X Y lui a fait délivrer sommation de se trouver le 19 janvier 2011 en l’étude de M^e Patrick Fabre, notaire associé à Léognan (33), pour régulariser l’acte authentique. La société Le Chevalier du lac n’ayant pas comparu, le notaire a dressé un procès-verbal de difficulté le 19 janvier 2011.

Le 04 février 2011, X Y a fait assigner la société Le Chevalier du Lac en réalisation de la vente devant le tribunal de grande instance de Bordeaux. Par le jugement déféré, rendu le 22 mai 2012, le tribunal a estimé que la venderesse, qui avait manqué de loyauté, devait être déchue, par application de l’article 1134 alinéa 3 du code civil, de son droit de se prévaloir de la caducité de la vente. Il a en conséquence constaté celle-ci, dit que sa décision vaudrait acte de vente, et condamné la société Le Chevalier du lac au paiement de dommages et intérêts.

La société Le Chevalier du lac, qui a relevé appel, fait valoir que la constitution d’un gage-espèce le 14 décembre 2010 au plus tard constituait la loi des parties et que dans la mesure où elle n’a pas été effectuée, l’acte de vente est devenu caduc à la date précitée. Contestant les accusations de mauvaise foi portée à son encontre, elle prie la cour d’infirmer le jugement, de constater la défaillance de la condition suspensive et la caducité de l’acte, de rejeter les demandes adverses, d’ordonner la déconsignation à son profit du dépôt de garantie à concurrence de 35 000,00 €, et de condamner X Y à lui payer les sommes de 1 188,00 € TTC, en remboursement de frais exposés par elle, et de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

X Y, sans contester ne pas avoir procédé à la constitution du gage-espèces, indique que son notaire n’a reçu une partie des documents nécessaires à l’établissement de l’acte de vente, envoyées par le notaire de la société Le Chevalier du lac, que le 13 décembre 2010, c’est-à-dire la veille de la date prévue pour la signature de l’acte authentique. Il en conclut que c’est par la faute de la venderesse et de son notaire que cet acte n’a pu être signé à la date convenue, de sorte que la condition suspensive doit être réputée accomplie, par application de l’article 1178 du code civil. Il ajoute que la société Le Chevalier du lac, qui lui a fait savoir par message électronique du 17 décembre 2010 qu’elle ne souhaitait plus vendre, ne s’est pas alors prévalue de la défaillance de la condition suspensive. Il estime en conséquence que l’invocation actuelle de cette défaillance n’est qu’un grossier prétexte pour justifier la volte-face de la venderesse. Il en conclut que celle-ci, qui ne s’est pas comportée de bonne foi, doit être déchue de son droit d’invoquer la défaillance de la condition suspensive. Enfin, il soutient que la constitution d’un gage-espèces, alors qu’il était prévu que le prix devait être payé comptant le jour de l’acte authentique, est une condition nulle. Il demande par suite à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de lui accorder une somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est constant que M^e Pierre-Jean Meyssan, notaire associé à Bordeaux et notaire de la société Le Chevalier du lac, a adressé à M^e Fabre, notaire de X Y et rédacteur de l’acte authentique, divers document nécessaires à cette rédaction par une lettre datée du jeudi 09 décembre 2010, qui a été reçue par son destinataire le lundi 13 décembre 2010, ainsi qu’il résulte de la photocopie de l’avis de réception annexé au procès-verbal de difficulté du 19 janvier 2011 (pièce 31 de la production de l’intimé). Un tel envoi, reçu la veille de la date prévue pour la signature de l’acte, le mardi 14 décembre 2010, ne permettait pas cette signature pour le lendemain, ceci d’autant moins qu’il manquait divers renseignements à M^e Fabre, lequel les a réclamés à son confrère par lettre du vendredi 17 décembre 2010. Il apparaît ainsi que M^e Meyssan a fait preuve d’un manque de diligence dans cette affaire. Toutefois, rien ne démontre que la tardiveté de son envoi soit imputable à son client, la société Le Chevalier du lac. Par ailleurs, M^e Fabre a lui-même été négligent, car il n’a pas relancé son confrère pour obtenir les pièces qui lui étaient nécessaires, alors que la date prévue pour la passation de l’acte authentique se rapprochait sans qu’il ait rien reçu. Il résulte de ce qui précède que les deux notaires ont été également négligents, sans que soit rapportée la preuve d’une faute de la société Le Chevalier du lac à l’origine de leurs manquements.

Pour démontrer la mauvaise foi qu’il impute à son cocontractant, X Y invoque non seulement la transmission tardive de documents par M^e Meyssan, mais encore le fait que par un message électronique du 17 décembre 2010, la société Le Chevalier du lac lui a indiqué qu’elle ne souhaitait plus vendre. Il se prévaut à ce sujet d’un arrêt de la Cour de cassation, rendu dans une affaire analogue, qui a reproché à une cour d’appel de ne pas avoir recherché, comme il le lui était demandé, si un promettant avait invoqué de bonne foi la défaillance de son cocontractant (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 23 juin 2004, pourvoi n° 03-12207).

Dans une lettre du 09 septembre 2010, antérieure à la signature de l’acte sous seing privé, Zaher Osseiran, gérant de la société Le Chevalier du lac, avait indiqué à X Y que la vente du restaurant appartenant à cette société avait beaucoup d’importance pour lui, en raison de dettes auxquelles il devait faire face ('Cela est très important pour moi, car je n’ai toujours pas demandé de prêt à ma banque sachant que cette vente est programmée et j’ai beaucoup de frais à payer'). Dans le message électronique du 17 décembre 2010 adressé à X Y, Zaher Osseiran a fait savoir qu’il s’était présenté chez son notaire le 14 décembre 2010, que rien n’était prêt et qu’aujourd’hui il n’était plus vendeur, n’ayant pu respecter ses engagements auprès des impôts et ayant signé la veille 'un prêt dans une banque pour combler une partie de mes impôts'. Ces deux courriers, dont le contenu est concordant et cohérent, démontrent que pour la société Le Chevalier du lac, il était d’une extrême importance que la vente soit réitérée à la date convenue, afin d’éviter à son gérant la conclusion d’un prêt bancaire. L’acte authentique n’ayant pas été signé à la date prévue, le gérant de la société venderesse n’a fait que tirer les conséquences logiques de cette situation.

Ces faits sont très différents de ceux de l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2004. En effet, il est indiqué dans cette décision que le promettant d’une promesse synallagmatique de vente d’immeuble s’est prévalu de la caducité de cet acte au motif de la défaillance d’une condition suspensive ayant prévu le versement, par le bénéficiaire de la promesse, du prix et des frais dans la comptabilité du notaire avant le 30 janvier 1998, alors que ce promettant, par lettre du 07 janvier 1998, avait invoqué divers empêchement de vendre et avait demandé à son notaire d’arrêter la vente, et, par lettre du 28 janvier 1998, adressée au bénéficiaire de la promesse, avait fait savoir que la transaction ne pouvait plus se faire. Il apparaît ainsi que dans cette affaire, le promettant avait manifesté à deux reprises sa volonté de ne plus vendre dans le mois ayant précédé le terme fixé pour l’accomplissement de la condition suspensive, de sorte qu’il ne pouvait, sans mauvaise foi, opposer la défaillance de cette condition et la caducité de la promesse au bénéficiaire qui l’avait assigné en réalisation de la vente. Au contraire, dans le présent dossier, la société Le Chevalier du lac était manifestement désireuse de réitérer la vente à la date convenue, en raison de ses besoins financiers. Cette réitération n’ayant pu avoir lieu à la date prévue, sans qu’elle en soit responsable, elle était en droit de ne plus vouloir vendre et de rechercher un financement par d’autres moyens. Il s’ensuit que sa mauvaise foi n’est pas établie.

X Y ne précise pas en quoi la condition suspensive relative à la constitution du gage-espèces, qui n’est contraire à aucune disposition d’ordre public, serait nulle. S’il est exact que l’acte du 21 septembre 2010 prévoit en sa page 9 que le prix sera 'payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique', cette clause n’est pas en contradiction avec la constitution d’un gage-espèces au plus tard le jour de cette signature, car cette constitution est une garantie pour le vendeur, et non un paiement, lequel seul transfère la propriété des fonds. Du reste, X Y invoque la nullité de la condition dans les motifs de ses conclusions, sans pour autant saisir la cour d’une demande d’annulation dans son dispositif. Ce moyen apparaît donc dépourvu de pertinence.

Enfin, il sera souligné que les causes invoquées par X Y pour justifier le fait qu’il n’ait pas constitué le gage-espèces dans le délai convenu, à savoir le défaut de diligence du notaire de la société Le Chevalier du lac et la mauvaise foi de celle-ci, n’expliquent en rien son abstention, car il lui était toujours loisible d’exécuter son obligation. Il ne précise pas les causes réelles de son défaut d’exécution. Il ne démontre même pas avoir été en mesure de procéder à la constitution du gage-espèces à la date du 14 décembre 2010, étant observé que c’est seulement le 19 janvier 2011, soit plus d’un mois après cette date, qu’il a remis à M^e Fabre un chèque de 384 000,00 €, représentant le solde du prix de vente et l’intégralité des frais, ainsi qu’il est mentionné à la page 6 du procès-verbal de difficulté du même jour.

Il résulte de ce qui précède que la condition suspensive de la constitution d’un gage-espèces par l’acquéreur a défailli sans la faute des notaires ou de la venderesse. Il s’ensuit que X Y n’est pas fondé à prétendre que cette condition devrait être réputée accomplie, par application de l’article 1178 du code civil, en raison de la défaillance de son cocontractant ou du mandataire de celui-ci, ni que la société Le Chevalier du lac serait déchue de son droit à se prévaloir de la défaillance de la condition. Il apparaît dès lors que c’est à tort que le tribunal a estimé que la vente était parfaite et qu’il a dit que sa décision vaudrait acte de vente. Il convient d’infirmer sa décision et de débouter X Y de toutes ses demandes.

À la page 15 de l’acte du 21 septembre 2010, il a été convenu que si l’acquéreur ne signait pas l’acte authentique dans le délai prévu, les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étant réalisées, le dépôt de garantie versé reviendrait au vendeur. La condition suspensive de la constitution d’un gage-espèces ayant défailli par le fait de l’acquéreur, elle doit être réputée accomplie à l’égard du vendeur, par application des dispositions de l’article 1178 du code civil. La société Le Chevalier du lac est donc fondée à solliciter l’attribution à son profit du dépôt de garantie versé par X Y. Elle réclame à ce titre une somme de 35 000,00 €, correspondant au montant du dépôt de garantie (45 000,00 €), diminué d’une somme de 10 000,00 € qui lui a été versée par X Y le 15 septembre 2010, avant la signature de l’acte sous seing privé de vente. Il convient de faire droit à sa demande.

La société Le Chevalier du lac sollicite encore une somme de 1 188,00 € TTC à titre de dommages et intérêts, représentant des frais de diagnostics divers qu’elle a exposés en vue de la vente. Cependant, si ces frais sont établis, l’appelante en sera justement indemnisée par l’attribution du dépôt de garantie. Le demande de dommages et intérêts complémentaires sera donc rejetée.

3° / Sur les dépens et les frais irrépétibles :

X Y succombant en toutes ses prétentions, il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Par ailleurs, il serait inéquitable que la société Le Chevalier du lac conserve à sa charge la totalité des frais irrépétibles exposés par elle à l’occasion de cette affaire. Il y a lieu de lui accorder une somme de 4 000,00 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Prononce, sous le n° 12/3528, la jonction des dossiers enrôlés sous les n° 12/3528 et 12/5406 ;

Reçoit la société Le Chevalier du lac en son appel ;

Infirme le jugement rendu le 22 mai 2012 par le tribunal de grande instance de Bordeaux ;

Statuant à nouveau :

Constate la caducité, à la date du 14 décembre 2010, de l’acte de vente conclu le 21 septembre 2010 entre la société Le Chevalier du lac, venderesse, et X Y, acquéreur, en raison de la défaillance, du fait de l’acquéreur, de la condition suspensive relative à la constitution d’un gage-espèces ;

Déboute en conséquence X Y de ses demandes de réalisation de la vente et de dommages et intérêts ;

Ordonne l’attribution à la société Le Chevalier du lac du dépôt de garantie versé par X Y dans la comptabilité de M^e Fabre, ladite attribution étant limitée à la somme de 35 000,00 € ;

Déboute la société Le Chevalier du lac de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ;

Condamne X Y à payer à la société Le Chevalier du lac une somme de 4 000,00 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne X Y aux dépens de première instance et d’appel, et dit que ces derniers pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Signé par Louis-Marie Cheminade, président, et par Marceline Loison, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT