COUR D’APPEL DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 mai 2014

(Rédacteur : Monsieur Robert MIORI, Président,)

N° de rôle : 13/2207

Madame Z X

c/

XXX

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 21 février 2013 par le juge des référés du Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG 12-12-1007) suivant déclaration d’appel du 10 avril 2013,

APPELANTE :

Madame Z X, de nationalité Française, demeurant XXX

représentée par Maître Nicolas ROTHE DE BARRUEL substituant Maître Olivier ROQUAIN de la SCP RMC ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉE :

O.P.H. AQUITANIS – Office Public de l’Habitat de la Communauté Urbaine de Bordeaux – pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social XXX – XXX,

représenté par Maître Manuela GRIESSER substituant Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2014 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Robert MIORI, Président, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert MIORI, Président,

Monsieur Bernard ORS, Conseiller,

Madame Béatrice SALLABERRY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Patricia Puyo, adjoint administratif principal faisant fonction de greffier,

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

OBJET DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 Janvier 1999, la société Aquitanis Office Public de l’Habitat de la Communauté Urbaine de Bordeaux (la société Aquitanis) a loué à M^me X un logement situé à Bordeaux, XXX – moyennant le versement d’un loyer initial fixé à la somme mensuelle de 2.352,92 Frs (358,71€) hors charges.

Par acte d’huissier en date du 9 février 2012, la société Aquitanis a fait délivrer à M^me X un commandement rappelant la clause résolutoire de payer la somme de 2.189,99 € représentant le montant des loyers restant dus.

Madame X ne s’est pas acquittée dans le délai de deux mois qui lui était imparti des causes du commandement.

Par acte d’huissier en c date du 19 avril 2012, la société Aquitanis a fait assigner M^me X devant le Juge des Référés du tribunal d’instance de Bordeaux aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de M^me X et la voir condamner à payer l’arriéré de loyers qu’elle restait devoir, outre une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux.

Par ordonnance en date du 21 février 2013, le juge des référés du tribunal d’instance de bordeaux s’est déclaré compétent pour statuer sur les demandes présentées par la société Aquitanis ainsi que pour connaître des demandes reconventionnelles présentées par madame X.

Il a en outre :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter du 9 avril 2012 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire

— dit que depuis cette date M^me X est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, majoré des augmentations éventuelles légales et conventionnelles ;

— ordonné l’expulsion de M^me X, de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier

— autorisé la société Aquitanis a faire séquestrer dans tel gardes-meubles de son choix et aux frais, risques et périls de M^me X les meubles et objets garnissant les lieux au jour de l’expulsion.

— condamné M^me X à payer à la société Aquitanis :

— la somme provisionnelle 1.449,95 euros à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation arriérées, terme du mois de mai 2012 inclus, outre les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du jour de l’assignation en justice à hauteur de la somme de 694,10 euros et à compter de la décision pour le surplus et jusqu’au parfait paiement, en application de l’article 1153 du Code Civil,

— à compter du mois de mai 2012 inclus, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel de loyer et des charges majorées des éventuelles augmentations légales conventionnelles, jusqu’à la libération effective des lieux et de restitution des clefs.

— condamné M^me X aux entiers dépens qui comprendront le coût de commandement et des émoluments de l’huissier ainsi que les frais exposés pour notifier la présente procédure prévue et la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame X a relevé appel total de cette décision.

Dans ses conclusions du 3 juin 2013 elle demande à la cour de réformer l’ordonnance entreprise et de :

— constater que la société Aquitanis n’a pas satisfait à son obligation de faire jouir le preneur paisiblement de la chose louée en l’absence de réalisation des travaux propres à remédier au dégât des eaux.

— dire que les demandes de la société Aquitanis relèvent de la compétence du juge du fonde et statuant a nouveau de:

— dire et juger que la société Aquitanis a manqué à son obligation contractuelle dès lors qu’elle n’a pas garanti la jouissance paisible des lieux loués au preneur les dégâts des eaux rendant l’appartement inhabitable pendant le premier sinistre.

— dire et juger, en conséquence qu’elle est fondée à opposer au bailleur l’exception d’inexécution.

— de débouter, en conséquence, la société Aquitanis de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— condamner la société Aquitanis à lui payer une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront distraits en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le 18 Juillet 2013 la société Aquitanis a notifié des conclusions par lesquelles elle demande à la cour de :

. Confirmer l’ordonnance de référé du 21 Février 2013 en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties, faute par M^me X de s’être acquittée dans le délai de deux mois qui lui était imparti des causes du commandement à elle délivré le 9 février 2012,

— ordonné son expulsion immédiate comme occupant sans droit, ni titre des locaux qu’elle occupe sis XXX appartenant à l’XXX, ainsi que celle de toute personne trouvée de son chef dans les lieux, et l’éjection à la rue de ses meubles et effets personnels, le tout avec le concours de la force publique, si besoin est,

. De condamner M^me Z X à lui payer à titre de provision :

— la somme de 1 241,58 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 16 Avril 2013

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, jusqu’au jour de la vidange effective des lieux

— une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

. ²Condamner M^me X aux entiers dépens, tant de première Instance que d’appel,

lesquels seront distraits conformément aux dispositions de l’article 699 code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer du 9 février 2012 pour 150€, ainsi que le coût de la lettre recommandée AR de notification au Préfet.

MOTIFS DE LA DECISION

Pour obtenir l’infirmation de la décision entreprise M^me X expose :

— qu’en janvier 2008 elle a subi un sinistre provenant d’une rupture de la canalisation d’eau chaude d’entresol, que la société Aquitanis a accepté de prendre en charge les travaux de réfection et des dégâts matériels constatés mais que suite à un changement de la nouvelle équipe dirigeante le bailleur a demandé que son assureur intervienne, que devant le refus de ce dernier la société Aquitanis a elle même refusé d’exécuter les engagements contractés et que c’est dans ces conditions qu’elle a été contrainte de suspendre le paiement des loyers du 30 septembre 2009 au 10 février 2010 ;

— que la société Aquitanis a par la suite accepté de remettre en état le logement, en mandatant la Société Euroflash pour effectuer le déménagement des effet personnels mais qu’à cette occasion s’est produit un second sinistre certains meubles étant endommagés et d’autres n’étant pas remontés correctement et que ses réclamations auprès de la société Euroflasch sont demeurées vaines.

Elle fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de la chose que le commandement et l’assignation subséquente sont contestables, qu’elle s’est acquittée de sa dette locative à l’exception de la somme de 694,10 € qu’elle conteste devoir, que le 8 février 2012 elle était parfaitement à jour du montant des loyers, et que si elle a parfois payé avec retard elle ne doit plus aucune somme.

La société Aquitanis maintient cependant à juste titre :

— qu’il ne peut y avoir compensation entre la dette de loyer qui est certaine liquide et exigible avec de prétendues indemnités résultant d’un sinistre, et que M^me X ne peut invoquer une exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers ;

— que le dégât des eaux qui est survenu n’a pas rendu le local totalement inexploitable, qu’elle a pris en charge l’intégralité des travaux de réfection qui en sont résultés, et qu’il appartient à M^me X de s’adresser au déménageur pour obtenir l’indemnisation de la réparation du mobilier endommagé lors du déménagement ;

— que c’est à juste titre que le premier juge a retenu que M^me X ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai prévu et qu’elle reste débitrice de 1 449,95 €.

Il s’avère en effet qu’il ne peut y avoir de compensation entre la créance certaine résultant du montant des loyers et une créance éventuelle pouvaient résulter d’un dégât des eaux et que le paiement du loyer ne peut être suspendu par le preneur de son propre chef alors qu’il n’est pas établi que les désordres affectant l’appartement ont interdit l’occupation de celui-ci.

M^me X qui ne démontre pas que les locaux ne pouvaient être normalement occupés et qui ne soutient pas et a fortiori ne démontre pas avoir obtenu une autorisation judiciaire de consigner les loyers prévus ne pouvait donc de sa propre initiative arrêter de les régler.

Le versement de la somme de 1 495,89 € intervenu le 8 février 2012 ne permet pas de régler la somme prévue au commandement délivré le 9 février 2012 pour 2 189,99 € représentant le montant des loyers impayés.

En l’absence du règlement du solde de 694,10 € demeuré impayé dans le délai de 2 mois prévu au commandement celui-ci doit être considéré comme ayant produit ses effets.

Le décompte des loyers versés établi par la société Aquitanis fait apparaître que M^me X est toujours restée débitrice de loyers impayés et qu’au 16 avril 2013 elle restait devoir à ce titre 1241,58 €.

Il convient dans ces conditions de confirmer l’ordonnance de référé qui a constaté que la clause résolutoire a joué avec les conséquences qui en résultent.

L’ordonnance sera réformée sur le montant de l’indemnité provisionnelle accordée qui sera réduite à la somme de 1241, 58 € (au lieu de 1449,95 €) arrétée au 16 avril 2013.

Il sera fait application au profit de la société Aquitanis des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle condamné M^me X à payer la somme de 1 449,95 € au titre des loyers impayés et statuant à nouveau sur ce point la condamne à verser à la société XXX la somme de 1 241,58 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêté au 16 avril 2013.

Condamne M^me X à payer à la société XXX une indemnité de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La condamne aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer de 150 € du 9 février 2012 ainsi que le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée au Prefet.

Dit que ceux d’appel pourront être recouvrés selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Robert Miori, Président, et par Patricia Puyo, adjoint administratif principal faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

P. Puyo R. Miori