COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 MAI 2015

(Rédacteur : Madame Edith O’YL, Présidente)

N° de rôle : 13/00680

Mademoiselle D G H Y

c/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE LOGELIA CHARENTE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 10 janvier 2013 (R.G. 11/02187) par le Tribunal de Grande Instance d’ANGOULEME suivant déclaration d’appel du 04 février 2013

APPELANTE :

Mademoiselle D G H Ynée le XXX à LA FERTE BERNARD de nationalité Française, demeurant 72, Avenue Z A – 16600 RUELLE

Représentée par la SCP MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, assistée par Maître Sylvie CHANDESRIS substituant Maître Edouard VITRY, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LACHARENTE LOGELIA CHARENTE ,pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège XXX

Représenté par SCP CLAIRE LE BARAZER & LAURÈNE D’AMIENS, avocat au barreau de BORDEAUX assistée de M^e Z-luc PETIT de la SELARL JURICA, avocat au barreau de CHARENTE,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 03 mars 2015 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Edith O’YL, Présidente chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Edith O’YL, Président,

Monsieur Thierry RAMONATXO, Conseiller,

Monsieur Stéphane REMY, Conseiller,,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

— Vu le jugement du tribunal de grande instance d’ANGOULEME en date du 10 janvier 2013 qui a :

.dit n’y avoir lieu à annuler le refus de renouvellement notifié à madame Y par l’OPH de la CHARENTE en date du 30 juin 2009

.débouté madame Y de l’ensemble de ses demandes

.débouté l’OPH de la CHARENTE de sa demande de dommages et intérêts

.condamné madame Y à payer à l’OPH de la CHARENTE une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ,

— Vu la déclaration d’appel de madame D Y en date du 4 février 2013

— Vu ses dernières conclusions déposées et signifiées le 5 novembre 2013 par lesquelles elle demande à la cour de :

.infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a jugé que le refus de renouvellement du bail commercial signifié le 30 juin 2009 prenait effet au 1^er octobre 2009 et en ce qu’il a débouté l4OPH de la CHARENTE de sa demande de dommages et intérêts

Statuant à nouveau ,

.constater la nullité du refus de renouvellement notifié le 30 juin 2009

.constater qu’elle est bénéficiaire d’un bail commercial pour le local situé 72 avenue Z Jaures à XXX pour une durée de 3-3-9 ans commençant à courir le 1^er octobre 2009 pour se terminer le 30 septembre 2018

A titre subsidiaire ,

.constater la nullité de l’offre d’un local de remplacement non disposnible

A titre très subsidiiare

.constater que le local de remplacement proposé par l’OPH de la CHARENTE n’est pas équivalent au local qui lui est actuellement loué et ne répond ni à ses besoins ni à ses possibilités financières

.condamner l’OPH DE LA CHARENTE à lui payer la somme de 300 000 € au titre de l’indemnité d’éviction

A titre infiniment subsidiaire ,

— désigner un expert pour chiffrer l’indemnité d’éviction lui revenant

En tout état de cause ,

— rejeter toutes les demandes de l’OPH DE LA CHARENTE

.le condamner au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— Vu les dernières conclusions déposées et signifiées le 10 décembre 2013 par l’OPH de la CHARENTE qui demande à la cour de :

.confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté madame Y de toutes ses demandes et l’a condamnée à verser une somme de 1500 e au titre de l’article 700 du code de procédure civile

.le réformer en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts et condamner madame Y à lui payer la somme de 10 000 € de dommages et intérêts

.la condamner à lui payer la somme de 3500 e au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 février 2015

*

* *

Madame X a par acte notarié en date du 21 novembre 2000 renouvelé le bail commercial consenti aux époux B C portant sur un immeuble situé 72 avenue Z A à RUELLE SUR TOUVRE pour une durée de 9 ans à compter du 1^er octobre 2000 ;

Par acte du 26 février 2002 madame D Y a acheté aux époux B C le fonds de commerce où ils exerçaient une activité de librairie papeterie articles et fumeurs , philatélie , vente de disques , maroquinerie , articles de bazar ;

Par acte du 10 mai 2004 les consorts X venant aux droits de madame X ont vendu l’immeuble où est exploité ce fonds de commerce à la commune de XXX qui l 'a revendu le 25 juin 2008 à l’OPH de la CHARENTE ; cette vente a été dénoncée le 19 août 2008 à madame Y ;

Cette cession s’inscrivait dans le cadre de la réhabilitation du quartier de la gare dans lequel est situé l’immeuble donné bail commercial à madame Y , avec démolition des anciens immeubles et construction de résidences comprenant au rez de chaussée des commerces , l’OPH de la CHARENTE s’étant porté acquéreur en outre auprès de la commune des immeubles situés XXX et 74 rue Z A , ainsi que de diverses parcelles , ceci moyennant le prix total de 1€ ;

Il est à observer que dans le cadre de cette réhabilitation le maire de la commune par courrier du 7 juillet 2004 a proposé à madame Y trois solutions concernant son fonds de commerce ; par lettre du 9 juillet 2004 madame Y a retenu la proposition de reloger son fonds de commerce dans un local neuf construit dans l’emprise du projet ; il est justifié qu’elle a participé à des réunions relatives à la conception et à l’aménagement de son futur fonds de commerce ;

Par lettre du 27 juin 2006 les conditions du bail lui ont été présentées soit 7 € le m² pour une surface de 69 m² ; par un courrier du 6 juillet 2007 la confédération des buralistes informait l’OPH de la CHARENTE de l’acceptation par madame Y de l’évaluation de son fonds de commerce par le service des domaines à hauteur de 170 000 € ;

Le 15 mai 2009 la lettre du 27 juin 2006 à laquelle elle n’avait pas répondu a été de nouveau adressée à madame Y accompagnée des plans et de la liste des aménagements ;

Par acte extra judiciaire en date du 12 mai 2009 , le bail arrivant à expiration le 30 septembre 2009 , madame Y a sollicité son renouvellement en application de l’article L 145-10 du code de commerce ;

Par acte extra judiciaire en date du 30 juin 2009 l’OPH de la CHARENTE a refusé ce renouvellement sur le fondement des dispositions de l’article L 145-18 du code de commerce rappelé dans son intégaralité et lui a donné congé pour le 31 décembre 2009 , lui proposant un local de remplacement d’une superficie de 72 m² moyennant un loyer HT initial de 7€ le m² et par mois , une réduction étant consentie , situé dans un immeuble en cours de construction dans le cadre de la première tranche de l’opération de réhabilitation , sa livraison étant prévue avant la fin du préavis ; à cet acte étaient joints copie :

— du permis de construire

— du plan de coupe des locaux qui lui étaient offerts

— du plan de façade

— de la description et de l’équipement des commerces

— le tableau des loyers appliqués ;

Par acte extrajudiciaire du 21 septembre 2009 madame Y s’est prévalue de la nullité de ce refus de renouvellement au motif qu’il ne mentionnait pas la possibilité offerte aux locataires de le contester dans un délai de deux ans à compter de sa signification et estimait en conséquence à titre principal que le bailleur était présumé avoir accepté le renouvellement à compter du 1^er octobre 2009 ; elle le faisait assigner en nullité du refus de renouvellement et en renouvellement de celui-ci le 29 septembre suivant ;

*sur la nullité du refus de renouvellement

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Il est exact que l’acte du 30 juin 2009 valant refus de renouvellement délivré par l’OPH de la CHARENTE n’indique pas à madame Y la possibilité de contester ce refus dans un délai de deux ans à compter de la date de sa signification alors qu’il s’agit aux termes des dispositions de l’article 145-10 du code de commerce d’une mention prescrite à peine de nullité ;

Toutefois il est acquis ainsi que l’a justement relevé le premier juge que la nullité visée par l’article 145-10 du code de commerce est une nullité de forme qui ne trouve à s 'appliquer que lorsqu’il y a grief ; or madame Y dès le 21 septembre 2009 a soulevé la nullité du refus de renouvellement et a assigné son bailleur le 29 septembre suivant , démontrant ainsi qu’elel n’avait subi aucun grief ;

*sur le refus de renouvellement

Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 ;

Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 à L. 313-4-2 du code de l’urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues auxdits articles ;

Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent ;

Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement ;

Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l’alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l’article L. 145-58 ;

Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l’article L. 145-56 du code de commerce ;

Pour confirmer le jugement déféré dont la cour adopte les motifs il suffit de relever les éléments suivants :

Le local proposé par le bailleur à madame Y se situe à quelques mètres du local donné à bail au XXX de la rue Z A ; l’état du 26 juin 2009 témoigne de ce que la construction du bâtiment abritant le fonds de commerce proposé à madame Y était en voie d’achèvement tandis que le constat dressé le 30 septembre 2009 établit que seules quelques finitions restaient à réaliser dans le local litigieux ; cet inachèvement est à l’évidence lié au défaut de réponse de madame Y à la lettre de son bailleur en date du 15 mai 2009 qui lui demandait de faire connaître ses besoins pour l’aménagement intéreur ; il doit être considéré comme disponible au sens de l’alinéa 3 de l’article 145-18 du code de commerce ;

Il est d’une surface totale de 72 m² et comprend une surface commerciale de 46 m² , une réserve protégée de 11 m² , un sas d’entrée de 5m² et des sanitaires de 7m² ; il est certes plus grand que celui actuellement loué dont la surface commerciale est de 35 m² et la réserve , en état passable , de 20 m² ; bien agencé et correspondant aux normes d’accueil et de sécurité règlementaires il ne peut qu’être considéré comme correspondant aux besoins de madame Y qui au surplus lors des réunions qui ont été organisées par l’intimé a obtenu des amodiations;

Le loyer initialement prévu pour ce nouveau local était de 7 € le m² soit 504€05 HT ; le bailleur propose un loyer progressif de 4,30 le m² la première année atteignant 6,70 € la septième année et 7,76 € la neuvième année , plus la taxe foncière ; il est certes plus élevé que celui dont s’acquitte madame Y actuellement , soit 190 € non soumis à la TVA , la taxe foncière n’étant en outre pas à sa charge ;

le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté madame Y de ses demandes ;

Ester en justice et former un recours est un droit qui ne dégénère en abus susceptible d’ouvrir droit à des dommages et intérêts qu’en cas de faute ; or le seul fait de croire au bien fondé de sa demande ne suffit pas à caractériser une faute ; le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté l’OPH de la CHARENTE de sa demande de dommages et intérêts ;

En revanche L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’intimé à hauteur de 2000 €;

PAR CES MOTIFS ,

La Cour statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par sa mise à disposition au greffe ,

— confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions

— condamne madame D Y à payer à l’OPH de la CHARENTE une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Edith O’YL présidente et par Hervé GOUDOT Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire