COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRÊT DU 17 DÉCEMBRE 2015

(Rédacteur : Madame Catherine COUDY, Conseiller)

N° de rôle : 14/02140

L’ASSOCIATION LE HAMEAU DE LA VERRERIE

c/

LA S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 janvier 2014 (R.G. 11/02812 – 1^re Chambre Civile – ) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 9 avril 2014,

APPELANTE :

L’ASSOCIATION LE HAMEAU DE LA VERRERIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX, agissant par son syndic la S.A.S. NEXITY,

Représentée par Maître Laurent PARAY, Avocat au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉE :

LA S.A. DOMOFRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par Maître Daniel Z, membre de la S.E.L.A.S. EXEME ACTION, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 octobre 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Michel BARRAILLA, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

La société Domofrance a acquis selon acte du 4 février 2000 une parcelle de terrain sise à XXX et y a fait réaliser un groupe d’habitations dénommé ' le Hameau de la Verrerie'.

La livraison des lots est intervenue en décembre 2000 et les propriétaires qui ont constitué une Association Syndicale Libre des propriétaires du Hameau de la Verrerie.

Considérant que cette association syndicale refusait à tort de signer l’acte d’acquisition des espaces communs, voiries et places de stationnement figurant sur les espaces communs, la SA Domofrance l’a faite assigner devant le tribunal de grande instance de Bordeaux par acte d’huissier du 4 mars 2011 en vue de voir ordonner le transfert de propriété des parcelles adéquates à l’Association Syndicale Libre 'Le Hameau de la Verrerie', sous astreinte.

Par jugement du 21 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Bordeaux a ordonné le transfert de la propriété des parcelles situées XXX à XXX à XXX, 687, 688 et 689 à l’Association Syndicale Libre 'Le Hameau de la Verrerie', et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, ladite astreinte étant susceptible de courir pendant un délai de 6 mois maximum, débouté la SA Domofrance de ses autres demandes, condamné l’Association Syndicale Libre en cause aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et ni y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a rappelé les termes de l’article R 315-6 du code de l’urbanisme, le contenu de l’article 7 des statuts de l’ASL lui faisant obligation de gérer et entretenir les parties communes propres à chaque bâtiment jusqu’à leur classement éventuel des voies espaces et ouvrages dans le Domaine Public, et les articles 2, 3, 4 et 5 du cahier des charges.

Il a conclu qu’au vu du contenu de ces textes et écrits, si les statuts et le cahier des charges n’ont pas prévu les modalités précises du transfert de propriété des voiries entre la SA Domofrance et l’ASL, celle-ci a vocation à en devenir propriétaire et ne peut s’opposer à ce transfert, quand bien même il existerait des vices de conception ou des malfaçons pour lesquelles elle dispose d’actions spécifiques, que la raquette de retournement n’était pas prévue au permis de construire de sorte que sa réalisation ne peut être imposée à la SA Domofrance sous prétexte que la Communauté Urbaine de Bordeaux ( CUB ) l’impose en préalable du transfert de la voirie dans le domaine public, d’autant que ce transfert à la CUB n’était pas obligatoire mais constituait une faculté relevant d’une option prise par les co-lotis qui auraient pu décider de conserver la propriété de cette voirie privée, et enfin que les conditions posées par la CUB, plus spécialement sur l’aire de retournement et la vérification des réseaux par caméra ne peuvent être opposées au lotisseur dès lors qu’il n’est pas démontré que cette obligation lu incombait à l’origine.

L’Association Syndicale a fait appel de ce jugement par déclaration du 9 avril 2014.

Après échange des conclusions des parties, l’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2015 et a fixé l’affaire à l’audience du 26 octobre 2015, à laquelle elle a été retenue et l’arrêt mis en délibéré à ce jour.

L’Association Syndicale des Propriétaires du Hameau de la Verrerie demande dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 2 juillet 2014, de :

— déclarer l’ASL LE HAMEAU DE LA VERRERIE recevable et fondée en son appel,

Y faisant droit,

— réformer le jugement déféré,

— constater à titre principal que l’objet de l’association syndicale ne permet pas de lui imposer le transfert de la voirie du lotissement 'Le Hameau de la Verrerie',

— dire et juger que le cahier des charges du lotissement ne le permet pas davantage dès l’instant que l’action n’est pas introduite par un co-loti ;

A titre subsidiaire,

— constater que les parcelles concernées par ce transfert sont affectées de désordres et de défauts de conformité qui n’ont pas pour origine un défaut d’entretien qui ne lui est pas imputable,

— constater en outre que l’association syndicale n’a plus de recours possible à l’encontre de Domofrance concernant la réparation de ces désordres et défaut de conformité que ce soit au titre de la garantie décennale ou de la garantie contractuelle de droit commun.

— constater à cet effet que la CUB n’entend pas donner suite à une rétrocession à son profit dans ces conditions,

— débouter en conséquence la SA Domofrance de ses demandes fins et conclusions.

— et la condamner à lui payer une indemnité de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Elle fait valoir qu’une association syndicale peut devenir propriétaire des équipements communs d’un lotissement au sens de l’article 315-8 du code de l’urbanisme, mais qu’en l’espèce cette acquisition n’est pas prévue dans son objet qui est de gérer et entretenir les espaces communs , les voies et ouvrages d’intérêts collectifs et ses statuts lui imposent seulement, si elle en est propriétaire et souhaite les aliéner, de les proposer à la collectivité concédante, alors que précisément l’assemblée générale des co-lotis a refusé de devenir propriétaire de cette voirie en demandant à Domofrance de la transférer directement à la CUB.

Elle conteste également que le cahier des charges du lotissement lui impose une telle acquisition car il s’agit d’une charte contractuelle et privée entre co-lotis qui seuls peuvent agir pour son respect et en l’espèce aucun d’eux n’a envisagé de la contraindre à devenir propriétaire des voiries.

Enfin, elle estime ne pouvoir acquérir les espaces communs car la CUB, à qui elle envisageait de rétrocéder les parcelles correspondantes, exigeait une remise en état des voiries, un examen du réseau d’assainissement et la réalisation d’une raquette de retournement, tous travaux qu’elle n’entend pas réaliser et prendre en charge, alors que les désordres affectant les voiries se sont manifestés très rapidement et relèvent d’un défaut d’exécution imputable à Domofrance, tout comme l’absence de raquette de retournement relevant de la conception même de l’ouvrage, ajoutant que l’existence d’un certificat de conformité n’empêche pas d’invoquer un défaut de délivrance, et que du fait du délai écoulé entre la livraison des biens en 2000 et la signature des actes au plus tôt en 2015, elle est forclose à agir en responsabilité contractuelle ou garantie décennale.

Elle conclut que elle est parfaitement fondée à refuser d’acquérir un ouvrage totalement dégradé dont la CUB impose une remise en état préalable et que la solution la plus équitable consisterait en une acquisition directe de l’ouvrage réparé entre Domofrance et la CUB.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 7 août 2014, la SA Domofrance demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1134, 1146, 1147 du code civil, des articles R. 315-6 à R.315-8 du code de l’urbanisme, de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné le transfert à l’Association Syndicale des propriétaires du hameau de la Verrerie à Bégles, sous astreinte, des parcelles désignées au cadastre selon les numéros : AO 676, 677, 678, 679, 680, XXX, 687, 688, 689 ;

y ajoutant,

— condamner ladite Association Syndicale Libre au paiement d’une astreinte d’un montant de 1.000 € par jour de retard,

— constater que son attitude est fautive et la condamner au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— la condamner au paiement d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens tant de première instance que d’appel.

Elle expose que le 23 juin 2010, un procès-verbal de difficultés a été dressé par M° Z, notaire, constatant que l’acte de cession ne pouvait être signé car les propriétaires s’opposaient à une telle acquisition des parcelles en cause, mais que l’assemblée générale des propriétaires du 22 juin 2002 avait décidé qu’elle devait leur proposer l’acquisition des voiries avant toute démarche relative à leur cession à la CUB.

Elle met en avant que :

— les dispositions de l’article R 315-6 et R 315-8 du code de l’urbanisme en vigueur lors de la création du lotissement imposaient que les statuts de l’Association Syndicale Libre devant être créée prévoient qu’elle a notamment pour objet l’acquisition, l’entretien et la gestion des terrains et équipements communs ;

les statuts de l’Association Syndicale Libre 'le Hameau de la Verrerie’ ne prévoyant pas cette acquisition ne sont pas conformes à la loi et l’ASL n’a dès lors aucune faculté de choix quant à l’acquisition ou non des voiries ;

— la résolution du 22 juin 2002 de l’assemblée générale des propriétaires prévoit que Domofrance doit proposer la cession des voiries à l’ASL et la résolution du 6 novembre 2002 revenant sur cette demande en souhaitant que la cession ait lieu au profit de la CUB sans transiter par l’ASL ne peut être considérée comme un refus de devenir propriétaire car, en l’absence de convention avec la CUB, la décision de transfert direct de la voirie entre elle et la CUB ne lui revient pas ;

— le cahier des charges s’impose à titre réel aux co-lotis, et le lotisseur peut exercer l’action contractuelle pour se prévaloir des obligations des acquéreurs visées imposant que les équipements deviennent la propriété de l’ASL, de sorte qu’en sa qualité de lotisseur elle est en droit de demander l’exécution des obligations prescrites au co-lotis;

— l’absence d’intérêt pour l’ASL à acquérir les voies communes est sans incidence en l’espèce car elle a l’obligation d’acquérir cette voirie et de l’entretenir, sans pouvoir invoquer des non conformités qui relèvent en réalité d’un défaut d’entretien et le permis de construire ne lui imposait nullement la réalisation d’une aire de retournement à ce jour exigée par la CUB comme préalable au transfert de propriété en sa faveur ;

— elle n’est pas responsable de l’expiration des délais pour agir en responsabilité ou garantie car elle a demandé la passation de l’acte de vente depuis le 18 septembre 2002, date à laquelle les éventuelles actions n’étaient pas prescrites.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

La recevabilité de l’appel interjeté par l’Association Syndicale Libre le Hameau de la Verrerie contre le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 21 janvier 2014 n’est pas contestée.

Le problème posé dans le cadre de la présente instance n’est pas de savoir si l’ASL du Hameau de la Verrerie et les co-lotis ont intérêt à ce que la dite association acquière les voiries et espaces communs mais si elle y est obligée, peut juridiquement procéder à cette acquisition et si la SA Domofrance peut le lui imposer.

L’acquisition des voiries communes constitue la finalité essentielle de la constitution d’une association syndicale libre des propriétaires de lotissement ainsi qu’il ressort des articles R 315-6 et R 315-8 du code de l’urbanisme.

L’article R 315-6 dudit code énonce que le dossier de demande d’autorisation de lotir comprend, dans le cas où des équipements communs sont prévus, notamment :

'a) l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion, et l’entretien des terrains et équipements communs jusqu’à leur transfert éventuel dans le domaine d’une personne morale de droit public ;

b) Les statuts de l’association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l’article R 315-8 ;

c) L’engagement du lotisseur de provoquer la réunion d’une assemblée de l’association syndicale dans le mois suivant l’attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l’année suivant l’attribution du premier lot, afin de se substituer à l’organe d’administration provisoire de l’association un organe désigné par cette assemblée'.

L’article R 315-8 du même code en vigueur avant 2007 énonçait que les statuts de l’association syndicale doivent prévoir que l’association a notamment pour objet l’acquisition, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public, de sorte que le tribunal a à bon droit indiqué qu’elle avait vocation à recevoir devenir propriétaire des voiries et espaces communs.

Par ailleurs, l’acquisition des voiries et espaces commun découle du cahier des charges du lotissement prévoyant en son article 3 que :

'Constitue des équipements communs, et seront la propriété de l’Association Syndicale de la Résidence le 'Hameau de la Verrerie’ à X, sans que cette dernière puisse s’opposer :

— l’ensemble de la voirie de desserte et ses accotements,

— les surlargeurs occupées par des espaces verts ,

— les parkings non affectés,

— les allées piétonnes,

— l’ensemble des arbres et de la végétation situés sur les espaces communs, …,

— les réseaux d’assainissement EU et E.P,

— l’ensemble des réseaux divers tant qu’ils n’auront pas été pris en charge par les Sociétés concessionnaires,

en son article 4 que :

'l’Association Syndicale du 'Hameau de la Verrerie’ sera propriétaire des équipements communs',

et en son article 5 que :

a) Les biens immobiliers ou mobiliers constituant les équipements communs du 'Hameau de la Verrerie’ sont conservés et maintenus en bon état d’entretien par l’Association Syndicale.

…'

Du fait de sa nature contractuelle, le cahier des charges, préparé par le lotisseur, s’impose au co-lotis comme au lotisseur, et sa violation peut être invoquée par le lotisseur sans qu’il n’ait à prouver un préjudice personnel.

L’obligation pour l’association syndicale de signer l’acte de cession des parcelles en cause à usage de voirie et d’espaces communs découle donc de la loi et du cahier des charges du lotissement.

En l’espèce, elle ressort également de l’accord des parties.

Le souhait d’acquisition des espaces communs ressort sans ambiguïté du PV d’assemblée générale du 22 juin 2002 mentionnant l’adoption à l’unanimité de la résolution n° 9 selon laquelle l’assemblée générale décide que Domofrance devra proposer la cession des voiries à l’Association avant toute démarche concernant la cessions de ces espaces à la CUB.

Elle ressortait déjà du courrier adressé à Domofrance en date du 7 novembre 2001 par lequel monsieur Y, président de l’ASL indiquait à Domofrance :

'Dans l’état actuel, les propriétaires ne se sont pas encore prononcés sur le devenir de l’allée Argous : voie privée ou voie publique’ et ajoutait que, dans l’immédiat, ils demandaient la remise en état des trottoirs abîmés et envisageaient l’installation de plots sur les trottoirs situés à l’entrée de la résidence pour éviter les stationnements sauvages, en souhaitant vivement l’accord et la contribution financière de Domofrance pour cette opération.

Il ressort du courrier du 18 septembre 2002 adressé à M° A Lamarre par Domofrance qu’elle avait accepté la cession des espaces communs et voiries à l’ASL Hameau de la Verrerie puisqu’elle demandait à ce notaire que bien vouloir préparer l’acte de cession des espaces communs (voiries et espaces verts) à l’Association Syndicale du programme référencé (le Hameau de la Verrerie).

La délibération de l’assemblée générale de l’ Association Syndicale Libre le Hameau de la Verrerie en date du 22 novembre 2002 mentionne dans sa première résolution que:

'l’assemblée demande à la Société Domofrance de faire en sorte de céder directement la voirie à la CUB sans transiter par l’Association';

mais cette délibération ne fait que confirmer à contrario l’accord existant antérieurement et que comme le soutient Domofrance, l’association ne peut lui imposer de négocier une acquisition directe avec la CUB en l’absence de convention avec cette collectivité publique.

L’argument relatif aux statuts de l’association n’est pas déterminant car si les statuts de l’ASL n’étaient pas conformes au code de l’urbanisme, ils devraient être modifiés pour s’y conformer, sans que cette non-conformité ne puisse servir de motif de ne pas respecter l’obligation d’acquérir imposée par la loi.

Il sera au surplus observé que l’acquisition des parties communes (voirie et espaces verts) comme objet de ladite ASL ressort desdits statuts.

Les statuts de L’ASL prévoient dans son article 7, définissant son 'objet’ que :

'l’association Syndicale aura pour objet de gérer, d’entretenir les locaux et espaces verts communs, les voies et ouvrage d’intérêts collectif, non compris les parties communes propres à chaque bâtiment, jusqu’au classement éventuel des voies, espaces et ouvrages dans le Domaine Public.

Si elle en est propriétaire, elle ne pourra aliéner des voies, ouvrages ou espaces indivis, sans les avoir offerts préalablement à la collectivité concédante.

Même s’il est rédigé de manière ambigüe, cet article permet à l’ASL de devenir propriétaire et donc d’acquérir des ouvrages et voies d’intérêt collectif, à défaut de quoi le second alinéa n’aurait aucun intérêt.

Du reste, le titre IV régissant les pouvoirs du président mentionne qu’il ' reçoit au nom de l’association, à titre gratuit, la propriété de tous biens communs et éléments d’équipements, et oblige l’Association à décharger, pour l’avenir, le cédant de toute obligation d’entretien et de conservation desdits biens et équipements. Corrélativement, il conclut toute cession gratuite à toutes collectivités des voies dont elle aurait prononcé le classement'

Il ressort de ces textes que l’acquisition et la cession de biens rentrent bien dans l’objet de l’ASL le Hameau de la Verrerie.

L’absence de construction de raquette de retournement ne saurait être retenue en l’absence de preuve que cette obligation était imposée dans le permis de lotir ou le permis de construire, d’autant que le certificat de conformité a été délivré le 5 août 2005.

L’impossibilité de rétrocession en l’état des voiries communes à la CUB n’est en l’espèce d’aucune incidence car cette rétrocession est une faculté, n’est pas imposée à l’ASL et il n’est pas établi que les obligations imposées par la CUB ressortant de l’état des lieux objet du courrier du 27 juillet 2010 correspondent à des manquements du lotisseur.

La demande tendant à voir constater que la CUB n’entend pas donner lieu à un rétrocession à son profit dans ces conditions apparaît dès lors sans intérêt, alors surtout que la CUB ne semble pas, au vu des éléments produits, s’opposer à une rétrocession si les travaux sollicités par elle sont réalisés.

Enfin, l’ASL ne peut arguer de travaux à réaliser afin de mettre trottoirs et chaussées en état pour s’opposer à une cession qui est dûe.

Il n’est pas établi que les travaux à réaliser dépassent le simple entretien qu’elle aurait dû assumer si elle n’avait pas refusé de signer l’acte de cession, et la prescription éventuelle d’actions à envisager, sur laquelle la cour ne saurait se prononcer faute d’éléments en sa possession, est dûe à la propre attitude de l’ASL ayant refusé une cession qui aurait dû intervenir depuis 2002.

En effet, la SA Domofrance produit des factures de travaux de voirie réalisées en 2005 et les désordres ressortant des constats d’huissiers produits par les parties datent de 2012 et 2015.

L’ASL appelante sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formulées pour s’opposer à la demande de cession, présentées à titre principal comme à titre subsidiaire.

En l’absence d’obstacle s’opposant à la cession des parcelles à usage d’espaces et voiries communes, la SA Domofrance est dès lors en droit de solliciter la condamnation de l’Association Syndicale Libre Le Hameau de la Verrerie à passer l’acte de cession, conformément aux textes et à l’accord intervenu.

Le jugement sera en conséquence confirmé s’agissant de la demande de passation de l’acte de cession portant sur les parcelles cadastrées AO 676, 677, 678, 679, 680, XXX, 687, 688 et 689, commune de Bégles (33), sauf sur le point de départ de l’astreinte qui ne courra que passé un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt.

La SA Domofrance, qui n’explicite pas en quoi consiste le dommage dont elle demande réparation, sera déboutée de sa demande de 5.000 € de dommages et intérêts présentée contre l’ASL.

La présente procédure a obligé la SA Domofrance à engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, s’agissant des frais exposés en cause d’appel.

L’ASL le Hameau de la Verrerie sera condamnée à lui payer une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, étant précisé qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles exposés en première instance au regard des faits de l’espèce.

l’ASL étant déboutée de ses demandes et condamnée à passer l’acte sollicité et son appel étant rejeté, il n’apparaît pas inéquitable qu’elle supporte les frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en appel.

Enfin, les dépens de première instance et d’appel suivront le principal et seront supportés par l’ASL Le Hameau de la verrerie.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

— Déclare recevable l’appel formé par l’Association Syndicale Libre Le Hameau de la Verrerie contre le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 21 janvier 2014 ;

— Déboute l’Association Syndicale Libre Le Hameau de la Verrerie de l’ensemble de ses demandes ;

— Confirme le jugement déféré sauf sur le point de départ de l’astreinte prononcée contre l’Association Syndicale Libre Le Hameau de la Verrerie ;

Statuant à nouveau sur ce point :

— Dit que l’astreinte prononcée par le tribunal, prévue pour 6 mois et d’un montant de 150 €, commencera à courir passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;

— Y ajoutant :

— Condamne l’Association Syndicale Libre Le Hameau de la Verrerie à payer à la SA Domofrance une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

— Déboute l’Association Syndicale Libre Le Hameau de la Verrerie de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles visant les frais exposés en cause d’appel ;

Signée par monsieur Michel Barrailla, Président, et par madame Marceline Loison, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT