Cour d'appel de Paris, 28 mai 2014, n° 12/00440

TI Longjumeau 3 novembre 2011

CA Paris
Infirmation partielle 28 mai 2014

Arguments

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Accepté
Irrecevabilité de la demande d'acquisition de la clause résolutoire
La cour a confirmé que la demande d'acquisition de la clause résolutoire était irrecevable, ce qui n'est pas contesté en appel.
Rejeté
Validité du congé donné par les locataires
La cour a confirmé que le préavis ne pouvait pas être d'un mois en l'absence de preuve de la situation d'emploi des locataires.
Rejeté
Préjudice du fait du non versement des allocations par la Caf
La cour a rejeté cette demande après avoir constaté que les locataires étaient redevables de sommes à la SCI.
Rejeté
Équité concernant l'allocation d'une somme au titre de l'article 700
La cour a estimé que l'équité ne commandait pas d'allouer une somme à la SCI.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, 28 mai 2014, n° 12/00440
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	12/00440
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Longjumeau, 3 novembre 2011, N° 11-10-1197

Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît HENRYClaire SELLERIN-CLABASSIFrédéric BURETAgathe NERET
Cabinet(s) :	AD LITEM JURISRECAMIER AVOCATS ASSOCIES
Parties :	SCI LA TULIPE

Texte intégral

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 MAI 2014

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/00440

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2011 -Tribunal d’Instance de LONGJUMEAU – RG n° 11-10-1197

APPELANT

Madame J,K Z épouse X

7,rue de la Serpente-Logement 202

XXX

Représentée par M^e Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Assistée de M^e Agathe NERET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate plaidant au barreau de l’ESSONNE.

Monsieur B X

7,rue de la Serpente-Logement 202

XXX

Représentée par M^e Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Assistée de M^e Agathe NERET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate plaidant au barreau de l’ESSONNE.

INTIME

SCI LA TULIPE agissant poursuites et diligences en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège

XXX

Représentée par M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998

Assistée de M^e Claire SELLERIN-CLABASSIN, avocate au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Mars 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre

Madame F G, Conseillère

Madame D E, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me H I

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par M^me H I, greffier présent lors du prononcé.

* *

Par acte du1er janvier 2008, la SCI La Tulipe a donné en location à M. X et M^me Z épouse X, un logement situé XXX, dans l’Essonne.

La SCI La Tulipe soutenant que des sommes étaient dues a saisi le tribunal d’instance de Longjumeau qui, par jugement du 3 novembre 2011, a :

— déclaré irrecevable la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

— constaté la résiliation du bail depuis le 2 mai 2010,à la suite du congé délivré par les locataires le 2 février 2010,

— condamné solidairement les époux X à payer à la SCI La Tulipe les sommes, avec les intérêts à compter de la décision,de :

' 5189,01€ de loyers et charges,au 30 avril 2010,

' 526,89€ de régularisation des charges d’eau pour 2008 et 2009,

' 31€ au titre d’un chèque du 5 juillet 2009,

' 362,31€ de taxe sur les ordures ménagères,

' 1€ de clause pénale,

— condamné « conjointement » les époux X à payer à la SCI La Tulipe, les sommes, avec les intérêts à compter de la décision, de :

' 137,84€ de remboursement de prime d’assurance, du 10 mars 2009,

' 215,28€ de travaux de plomberie, du 8 décembre 2009

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— rejeté les autres demandes,

— laissé les dépens à la charge des époux X.

M^me X a formé un appel le 9 janvier 2012. M. et M^me X dans les conclusions du 13 février 2014,demandent :

— de rejeter l’ensemble des demandes de la SCI,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— d’infirmer le jugement dans toutes les autres dispositions,

— de condamner la SCI à leur payer les sommes de :

' 3000€ de dommages et intérêts,

' 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à garder la charge des dépens.

La SCI La Tulipe par conclusions du 17 février 2014, demande :

— de débouter les époux X,

— de confirmer le jugement,

— de les condamner à payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

' Clause résolutoire

Le premier juge constatant que l’assignation qui visait des impayés de loyers n’avait pas été notifiée au préfet,a rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire.Ce point n’est pas contesté en appel.De plus, les locataires ont quitté les lieux.

' Préavis

Les locataires ont envoyé un congé de départ au bailleur.Ils demandent que le préavis ne soit que d’un mois car M. X était au chômage et que leur congé soit déclaré valable.La SCI soutient qu’elle n’ a jamais eu connaissance de l’envoi du congé si ce n’est pendant la procédure.

Conformément à l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989,le locataire peut résilier le contrat dans les conditions de forme et de délai de l’article 15, paragraphe 1, de la même loi.Le préavis peut être d’un mois en cas de perte d’emploi.

Les locataires ont envoyé un congé le 1 février 2010 mentionnant que compte tenu de leurs difficultés financières,le préavis devait être d’un mois.Cette lettre a été postée le 2 février 2010 avec accusé de réception.Elle est revenue avec la mention « non retirée ».Cette lettre non remise au destinataire mais renvoyée à l’expéditeur n’a pas fait courir le point de départ du préavis, l’adresse étant de plus, erronée en ce qui concerne le numéro de rue.

Le premier juge a dit que le préavis devait être de trois mois en l’absence de justificatifs versés par les locataires sur la situation d’emploi justifiant un délai réduit d’un mois.

Conformément à l’article 15 paragraphe 2, de la loi du 6 juillet 1989,le locataire peut donner congé avec un préavis d’un mois en cas de perte d’emploi.

M. X soutient qu’il avait perdu son emploi depuis mars 2009, qu’il cherchait un travail et percevait des allocations d’aide au retour d’un emploi.Cependant et comme le souligne la SCI,M. X était sans travail depuis au moins mars 2009, il a cessé d’être indemnisé par pôle emploi en février 2010, seule une journée ayant été payée en mars 2010.

En conséquence,le préavis ne pouvait pas être d’un mois en l’absence de preuve de ce que la situation financière était proche et déterminante du congé donné.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

' Les charges

Le premier juge a condamné les locataires à payer la somme de 526,89€ au titre des charges d’eau pour les années 2008 et 2009.

Les époux A soutiennent à juste titre que la régularisation des charges doit être annuelle.Cependant les factures sont versées et elles peuvent l’être en cours de procédure judiciaire.Les pièces versées notamment le règlement de copropriété mentionnent que pour la répartition des millièmes entre les locataires,le lot occupé par les époux X est de 243 millièmes sur 1000 millièmes.

La SCI demande la somme de 609,61€.

Elle produit les factures pour 2008 et un récapitulatif(pièces 43) pour une somme de 1487,50€€.Ce qui fait:1487,50 x 243 : 1000 = 361,46€.Elle verse également des factures pour 2009, début 2010 pour la somme de 2261,27€.Ce qui fait : 2261,27 x 243/ 1000 = 549,48€

Pour l’année 2010, les parties s’accordent sur la somme de 61,46€.Il en résulte une somme totale de 972,40 € sans déduction des provisions,soit après déduction des provisions comptabilisées pièce 6, pour la somme de 840€, soit un solde 132,40€.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a été alloué la somme de 526,89€.

' Loyers et provisions sur charges

Le premier juge a condamné les locataires à payer la somme de 5189,01€ au titre des loyers et provisions sur charges.

La SCI demande dans ses motifs, non repris dans son dispositif la somme de 7890€ au titre des loyers impayés jusqu’en avril 2010, inclus.Elle verse deux décomptes portant cette somme mais portant des annotations de sommes payées différentes sur chaque document.

Les époux X soutiennent que dés janvier 2009, la SCI a demandé à ce que les loyers soient payés en espèces ce qu’ils déclarent avoir fait jusqu’en novembre 2009 inclus.Ils reconnaissent devoir la somme de 2580€, entre décembre 2009 et février 2010.

Par lettre du 8 décembre 2009,la SCI a demandé la somme de 2753,72€ au titre des impayés correspondant a quatre mois de loyers,plus celui de décembre,soit 860€,la Caf cessant ses versements.Par lettre du 11 janvier 2010, la SCI fait état d’une dette totale de 6201,72€ dont 1500€ de l’année 2008 et incluant janvier 2010 mentionnant une somme de 3071,72€ en décembre 2009 inclus.Le commandement de payer du 28 janvier 2010 fait état d’une dette de 5220,58€ incluant les loyers et charges entre Mai 2009 et janvier 2010 inclus, (sauf juillet )les charges entre janvier et juillet 2009 et celles pour l’année 2008,soit 360€.

Les époux X versent des quittances pour juin, juillet, août, octobre et novembre 2009.Chaque partie verse de nombreuses attestations pour établir, soit le non paiement des loyers, soit le paiement.M^me X a reconnu devant les services de police le 18 février 2010 qu’elle ne payait plus le loyer depuis décembre 2009.

Le loyer et les charges étant de 890€,il est du entre décembre 2009 et avril 2010,la somme de 890 € x 5 mois,soit 4450€.Les quittances de 2008 établissent que les charges n’ont pas été demandées.Il y a lieu d’ajouter les charges de 30€ x 28 mois,(entre janvier 2008 et avril 2010), soit 840€.

La somme due est de 4450€ plus 840€,soit 5290€ dont il doit être déduit les charges payées sur les quittances de juin, juillet, août 2009, soit 90€, certaines quittances ne mentionnant pas la somme de 30€ pour les charges.

Compte tenu des quittances versées et du décompte du bailleur(des pièces 6),le jugement doit être confirmé en ce qu’il a alloué la somme de 5189,01€, aucun versement en espèces supplémentaire n’étant établi par les locataires,les retraits effectués sur leur compte n’étant pas probants comme l’a justement dit le premier juge.

' Prime d’assurance

Il y a lieu de confirmer le jugement qui a condamné les époux X à payer la somme de 137,84€ de prime d’assurance réglée par le bailleur, le 10 mars 2009, ces derniers n’établissant pas avoir payé cette somme en espèces, comme ils le prétendent.

' Frais

La SCI prouve qu’un chèque remis par les locataires a été refusé par la banque pour défaut de provision.

Le premier juge a justement rappelé que la clause du bail visant les frais dus en cas de rejet de chèque ne faisait pas partie des clauses interdites par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989,il en a justement déduit que la somme de 31€ de frais de banque était due par les locataires.Le jugement doit être confirmé sur ce point.

' Travaux de plomberie

Le premier juge a condamné les locataires à payer la somme de 215,28€ de frais de plomberie de décembre 2009,ce qu’ils contestent.

La facture versée fait état de la réfection d’un joint de la douche en silicone étant à l’origine des infiltrations.Les locataires précisent qu’il existait un problème d’infiltration d’eau.S’agissant d’un joint d’étanchéité, il s’agit d’une réparation locative incombant aux locataires qui, en l’absence d 'état des lieux,sont présumés les avoir pris en bon état et le forfait de 80€ invoqués par les époux X concerne la chaudière.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné les locataires à payer cette somme.

' Taxes sur les ordures ménagères

Le premier juge après avoir constaté que les locataires n’avaient pas payé les taxes d’ordures ménagères en a justement déduit qu’ils devaient selon le décompte versé par la SCI payer la somme de 362,31€,correspondant aux taxes pour l’année 2009 et le prorata de l’année 2010.

En effet, si les charges d’eau s’imputent sur toute la copropriété, les ordures ménagères sont imputées à la SCI en fonction du nombre de ses lots dans la copropriété.La SCI verse les impôts fonciers mentionnant les sommes dues pour les taxes sur les ordures ménagères pour 2009 et 2010.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

' Capitalisation des intérêts

La demande de capitalisation des intérêts a été faite au premier juge et elle concernait des intérêts dus pour une année entière.En conséquence,le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fait droit à cette demande.

' Clause pénale

Les locataires demandent la confirmation du jugement en ce que la clause pénale a été fixée à la somme de 1€ par le premier juge.

La SCI demande la somme de 780€ dans ses motifs non repris dans son dispositif et de plus, compte tenu des diverses demandes faites par le bailleur dans ses lettres et commandement,au titre des loyers, le jugement doit être confirmé.

' Demande des délais

Les époux X demandent des délais pour payer la dette.La dette a plus de quatre années,les locataires ne justifient pas de leurs ressources et de plus, cette demande n’est également pas reprise dans le dispositif des conclusions et n’est pas recevable.

' Dommages et intérêts

Les époux X demandent la somme de 3000€ de dommages et intérêts.Ils expliquent avoir subi un préjudice du fait du non versement des allocations par la Caf du fait du bailleur et soutiennent que la SCI a demandé des sommes au titre des loyers déjà versés.

Cependant,le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande après avoir constaté que les locataires étaient redevables de sommes à la SCI. La cour observe que de plus, des liens intimes ont existé entre la mère de la locataire et le gérant de la SCI et qu’il résulte de ces faits,une situation conflictuelle.

' Article 700 du code de procédure civile

L’équité ne commande pas d’allouer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement sauf en ce qui concerne le montant des charges d’eau,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne solidairement M. et M^me X à payer à la SCI La Tulipe, avec les intérêts à compter du jugement, la somme de 133,41 € au titre des charges d’eau,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne les époux X à garder la charge des dépens,

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT