R.G : 13/08366

décision du

Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 11 septembre 2013

RG : 11/04386

XXX

SARL ACTIV’IMMOBILIER

C/

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LE PREMIUM SYNDIC EN EXERCICE MONSIEUR A B C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 13 Janvier 2015

APPELANTE :

SARL ACTIV’IMMOBILIER

MR Y X – RUE DE L’ANZIEUX – 5 LE HAMEAU DES CIPIERES

XXX

Représentée par la SELAS DFP & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LE PREMIUM représenté par son syndic en exercice

XXX

XXX

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, assisté de la SCP DREVET RIVAL-ROUSSET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Avril 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Décembre 2014

Date de mise à disposition : 13 Janvier 2015

Audience tenue par A-Jacques BAIZET, président et Y Z, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier

A l’audience, Y Z a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— A-Jacques BAIZET, président

— François MARTIN, conseiller

— Y Z, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par A-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Courant 2004, la société Forez foncier, ayant pour gérant M. X, a construit un immeuble d’habitation dénommé le «Premium» situé XXX.

Il a été mentionné au règlement de copropriété que jusqu’à la première assemblée générale devant intervenir avant juin 2007, la société Forez foncier, exercerait à titre provisoire les fonctions de syndic avec une rémunération annuelle fixée, à défaut d’autres précisions, selon le tarif légal ou celui établi par les organismes professionnels.

La première assemblée générale ne s’est tenue que le 24 juin 2010.

Pendant cette période, les dépenses communes ( électricité, «fluides», entretien ascenseur, nettoyage des parties communes, assurances…) ont été réglées par une autre société gérée par M. X à savoir, la société Activ’immobilier – Centr’affaire, et que le syndicat des copropriétaires a refusé de rembourser.

Par acte du 28 novembre 2011, les sociétés Forez foncier et Activ’ Immobilier ont assigné le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la gestion d’affaires, aux fins de condamnation à leur payer la somme de 22 225,26 € outre la somme de 2 000 € pour résistance abusive et celle de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement en date du 11 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a déclaré irrecevables les demandes formées par les sociétés Forez foncier et Activ’immobilier sur le fondement de la gestion d’affaires et a condamné ces dernières à verser au syndicat de copropriété de l’immeuble Le Premium la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre dépens.

La société Activ’immobilier a relevé appel de ce jugement.

Elle demande à la cour :

Vu les articles 1236, 1372 et 1375 du code civil,

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

Vu encore les articles 7, 28 et 46 du Décret du 17 mars 1967,

— d’ infirmer le jugement entrepris

— de dire et juger que la société Activ’immobilier, gérante des affaires du syndicat de copropriété de l’immeuble Le Premuim, peut prétendre au remboursement des dépenses utiles exposées dans l’intérêt de ce dernier, quand bien même l’appelante aurait-elle poursuivi également un intérêt personnel dans cette gestion,

En conséquence,

— de condamner le syndicat de copropriété de l’immeuble Le Premium, à payer et porter à la société Activ’immobilier, la somme de 22 225,26 € TTC.

— de condamner le même, pour résistance abusive, au paiement de la somme de 2 000 €,

— de condamner le même au paiement de la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Sylvain Niord, avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient :

— que les dépenses dont il s’agit ont essentiellement eu pour objet d’alimenter l’immeuble en fluides et électricité faisant notamment fonctionner le portail et l’ascenseur de l’immeuble, ainsi que l’éclairage des parties communes, et sont afférentes au nettoyage et encore à la maintenance de l’ascenseur et au paiement des primes d’assurances,

— que la société Activ’immobilier n’ayant jamais été syndic de la copropriété de l’immeuble Le premium, il ne saurait lui être reprochée d’avoir prolongé une gestion de fait, semble-t-il condamnée par la Cour de cassation et sanctionnée par le non remboursement des avances faites par le syndic dépourvu de mandat,

— qu’en poursuivant un intérêt personnel, elle a utilement préservé les intérêts du syndicat de copropriété,

— que le paiement des dépenses pour le compte du syndicat de copropriété pouvait s’opérer au regard des dispositions de l’article 1236 du code civil, un tiers pouvant acquitter pour le compte du débiteur, la dette.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Premium représenté par son syndic de copropriété M. A B C, demande à la cour :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1999 du code civil,

Vu les articles 1372 et suivants du code civil,

Vu les articles 4 et 31 du code de procédure civile,

Au principal,

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Etienne du 11 septembre 2013,

En conséquence,

— de dire et juger irrecevables ou, à tout le moins, non fondées, les demandes présentées par la société Activ’immobilier compte-tenu de l’absence des conditions de la gestion d’affaires et des fautes à l’origine de l’intervention de cette société,

— de débouter la société Activ’immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— de dire et juger que la société Activ’Immobilier ne démontre pas sa qualité pour agir et son intérêt pour agir.

En conséquence,

— de débouter la société Activ’Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— de condamner la société Activ’Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— de condamner la société Activ’Immobilier aux entiers dépens de l’instance avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société d’avocats Laffly Lyon sur son affirmation de droit.

Il soutient au principal :

— que le syndic provisoire s’est en réalité substitué une autre personne, ce qui est rigoureusement interdit par application de l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965,

— que par une décision de la 3^e chambre civile en date du 16 octobre 2013, la cour de cassation a jugé que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires,

— que les règles de la gestion d’affaire sont donc inapplicables,

— que la société Activ’Immobilier n’avait aucun lien avec le syndicat des copropriétaires et l’intervention qu’elle prétend avoir eu reste totalement incompréhensible.

MOTIFS

Sur la demande principale

1 ) sur la recevabilité

La société Activ’immobilier, qui soutient avoir effectué des dépenses pour le compte du syndicat de copropriété, justifie d’un intérêt à agir à l’encontre de ce dernier aux fins d’en obtenir le remboursement.

2 ) sur le bien fondé

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la syndic, «seul responsable de sa gestion, […] ne peut se faire substituer».

«(…) En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.»

Il résulte de ces dispositions d’ordre public, que le mandat de syndic est exclusif de la gestion d’affaire que ce soit de la part du syndic provisoire dont le mandat est expiré ou d’une société agissant pour son compte en ses lieux et place.

En l’espèce, l’ensemble des sommes dont il est demandé le remboursement par la société Activ’immobilier correspond à des dépenses d’administration ou de conservation de l’immeuble, relevant de la responsabilité exclusive du syndic de copropriété.

La société Activ’immobilier, professionnelle de la gestion de biens immobiliers ne pouvant ignorer les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, est bien intervenue de fait comme syndic de copropriété, en lieu et place de la société Forez foncier et pour le compte de celle-ci, eu égard à l’identité de gérant.

Ces deux sociétés ont d’ailleurs engagé leur action judiciaire à l’encontre du syndicat de copropriété de concert.

En l’absence de toute désignation régulière par l’assemblée générale ou par décision de justice de la société Activ’immobilier en qualité de syndic, celle-ci est mal fondée en sa demande tendant sous couvert de fondements juridiques de droit commun ( articles 1236 du code civil ou 1372 du code civil ) à faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de débouter la société Activ’immobilier de sa demande principale et de ses demandes subséquentes qui dépendaient de son succès.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

la cour,

reformant partiellement le jugement et y ajoutant,

— Déclare recevable la demande de la société Activ’immobilier,

— Déboute la société Activ’immobilier de ses demandes principales et accessoires,

— Condamne la société Activ’immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Premuium la somme supplémentaire de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société Activ’immobilier aux dépens, distraits au profit de la société Laffly et associés lexavoué Lyon, avocat, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile, sur son affirmation de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT