COUR D’APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 02 FEVRIER 2017 (Rédacteur : Catherine BRISSET, conseiller,)

N° de rôle : 15/03627

A Y

Aurélia Z épouse Y

c/

XXX

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 mai 2015 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7°, RG : 14/00395) suivant déclaration d’appel du 16 juin 2015

APPELANTS :

A Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

Aurélia Z épouse Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

représentés par Maître Stanislas X, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

XXX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX représentée par Maître Janick BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 décembre 2016 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Catherine BRISSET, conseiller, chargée du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michèle ESARTE, président,

Catherine COUDY, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Selon acte authentique du 15 septembre 2011, M. Y et M^me Z épouse Y (les époux Y) ont acquis en l’état futur d’achèvement de la SCCV Clos des Chênes un appartement avec place de parking constituant les lots 7 et 54 de la résidence Le Clos de Chênes situées à Floirac. La livraison était fixée au plus tard au quatrième trimestre 2011.

Invoquant un retard très important de livraison, les époux Y ont saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une action, dans le dernier état de leurs écritures en première instance, en délivrance forcée et dommages et intérêts dirigée contre le vendeur. Ils ont appelé à la cause le prêteur de deniers la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charentes. La suspension des remboursements du prêt a été ordonnée par le juge de la mise en état par décision du 19 décembre 2014.

Par jugement du 12 mai 2015, le tribunal a condamné le vendeur à livrer le bien aux époux Y et l’a condamné au paiement de la somme de 17 864 € à titre de dommages et intérêts. Le tribunal a en outre ordonné l’exécution provisoire, condamné le vendeur au paiement de la somme de 2 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté les autres demandes.

Le tribunal a considéré que la désignation d’un administrateur à l’initiative du garant d’achèvement n’exonérait pas le vendeur de son obligation de livrer le bien. Il a admis l’existence de retards légitimes pour une période de 11 mois mais retenu un retard au jour où il statuait de 29 mois.

Les époux Y ont relevé appel de la décision le 16 juin 2015.

Dans leurs dernières écritures en date du 23 novembre 2016, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, ils concluent, en substance, à la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la livraison du bien et à sa réformation sur l’absence d’astreinte et le montant des dommages et intérêts. Ils sollicitent les sommes de : • 12 000 € en réparation du préjudice moral, • 46 200 € en réparation du gain manqué au titre des loyers, subsidiairement de ce chef celle de 41 580 €, • 18 007 € au titre du préjudice découlant de la restitution au Trésor public des réductions d’impôts, • 38 448 € en réparation du préjudice matériel découlant du paiement des intérêts intercalaires, • 11,10 € en réparation du préjudice matériel découlant du paiement des frais bancaires, • 1 200 € en réparation du préjudice matériel découlant du paiement des frais de courtage, • 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que l’intimée ne justifie d’aucune cause légitime de retard alors que le bien n’est toujours pas livré. Ils estiment qu’il n’est pas justifié d’intempéries ayant affecté le chantier, ni d’actes de vandalismes lesquels n’étaient pas prévus au contrat comme cause de retard et que la défaillance des entreprises est intervenue après l’expiration du délai de livraison. Ils ajoutent que ces défaillances ne caractérisent pas un élément relevant de la force majeure. Ils invoquent une exécution de mauvaise foi par le vendeur de ses obligations. Ils s’expliquent sur leur préjudice.

Dans ses dernières écritures en date du 23 novembre 2015, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SCCV Clos des Chênes conclut à la réformation du jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 17 864 € au titre du préjudice financier et à sa confirmation pour le surplus. Elle demande qu’il soit dit que la demande de livraison ne peut être dirigée à son encontre et que les époux Y soient déboutés de leurs demandes indemnitaires. Elle sollicite la somme de 4 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’il existait des causes légitime de suspension du délai de livraison tenant à des intempéries, la défaillance de certains titulaires de lots, l’inondation du sous sol emportant la nécessité de travaux supplémentaires et du vandalisme. Elle invoque un retard supplémentaire depuis le redémarrage du chantier précisant qu’elle n’a plus la maîtrise de l’opération. Elle invoque une exécution de bonne foi du contrat. Elle conteste les postes de préjudices invoqués par les appelants.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 24 novembre 2016.

Le 29 novembre 2016, la SCCV Clos des Chênes a conclu à l’irrecevabilité des écritures du 23 novembre 2016 des appelants les considérant comme tardives.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’irrecevabilité des écritures, il apparaît que les conclusions des époux Y ont été déposée la veille de l’ordonnance de clôture. Elles ne sont donc pas de plein droit irrecevables par application des dispositions de l’article 783 du code de procédure civile et il convient de déterminer si elles ont été communiquées en temps utile permettant un respect du principe du contradictoire.

En l’espèce, les conclusions du 23 novembre 2016 ne contenaient strictement aucun moyen nouveau par rapport aux écritures précédentes en date du 22 janvier 2016. La seule modification procède du cours du temps et a pour objet d’actualiser la demande indemnitaire au titre de la perte de loyers et subsidiairement de la perte de chance sur la même base mensuelle mais en tenant compte une durée plus importante. Dans ses écritures, l’intimée a développé des moyens en réponse au titre d’une prétention émise dès l’origine quant à une perte de loyers. Ces moyens s’appliquent quelque soit la durée envisagée. Il était en outre loisible à l’intimée de prendre des conclusions récapitulatives modificatives à ce seul titre et de solliciter la révocation de l’ordonnance de clôture dans le délai de 15 jours qui s’est écoulé avant les débats. Elle ne l’a pas fait mais la cour ne peut considérer que les conclusions du 23 novembre 2016 ne permettent pas un débat utile et contradictoire de sorte qu’il n’y a pas lieu de les déclarer irrecevables.

Les appelants ont relevé un appel total mais concluent à la confirmation du jugement en ce que, constatant un manquement de la SCCV Clos des Chênes à ses obligations, il l’a condamnée à livrer le bien. Ils développent des moyens de réformation quant aux modalités de cette condamnation (délai et astreinte) et quant à l’évaluation du préjudice. Quant à l’intimée ses conclusions procèdent d’une certaine contradiction. Elle conclut à la réformation du jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de dommages et intérêts mais expressément à sa confirmation pour le surplus. Or, ce surplus comprenait la condamnation à la livraison. Toutefois, dans le même temps l’intimée reprend le dispositif de ses conclusions de première instance comprenant notamment la mention suivante dire et juger que la demande de livraison sous astreinte ne peut être dirigée contre la SCCV Clos des Chênes. Il s’agit bien d’une contradiction étant observé qu’il n’est pas développé de véritable moyen de réformation au titre de la condamnation à livrer le bien.

De surcroît, c’est par des motifs tout à fait pertinents que le premier juge à rappelé que la mise en oeuvre de la garantie d’achèvement ne libérait pas le vendeur de son obligation de livrer le bien. Il y a donc lieu à confirmation de ce chef. À défaut de tout élément récent sur l’état exact du chantier, il ne peut être fait droit à la demande des appelants quant à la fixation d’un délai et surtout quant à l’astreinte. Le jugement sera donc confirmé quant au principe et quant aux modalités de l’obligation de livraison.

Le débat devient celui de la détermination du retard imputable à l’intimée.

L’acte de vente stipulait que les biens vendus devaient être achevés et livrés au plus tard fin du 4^e trimestre 2011 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Si les conclusions sont de ce chef fort peu explicites il apparaît que la livraison serait intervenue en avril 2016. Les causes de suspension du délai de livraison étaient énumérées ainsi que suit :

— les intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers du bâtiment

— la grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs

— le retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du redressement judiciaire ou de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises

— les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante

— les retards provenant d’anomalies du sous sol,

— les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur,

— les troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier, – les retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources,

— les retards de paiement de l’acquéreur.

Il était encore précisé que ces circonstances retarderaient la livraison du bien vendu d’un temps égal au double du temps enregistré à raison des répercussions sur l’organisation du chantier.

L’intimée invoque différentes causes de retard, selon elle légitimes, et tenant aux intempéries, à des actes de vandalisme, à l’abandon de chantier du maître d’oeuvre et plus généralement à la défaillance ou déconfiture de plusieurs entreprises.

Le tribunal a justement écarté les motifs d’intempérie et de vandalisme, faute de preuves apportées par le vendeur. Force est de constater que la situation est identique en appel, les intempéries pouvant être aisément établies par la production d’éléments spécifiques émanant de la caisse des congés payés du bâtiment, et les actes de vandalisme, à supposer qu’ils puissent être retenus au titre de la force majeure dans l’hypothèse où la protection suffisante du chantier serait démontrée, pouvant quant à eux être établis par des plaintes auprès des services de police. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

De même, c’est à juste titre que le tribunal n’a pas retenu l’abandon du chantier par le maître d’oeuvre en juillet août 2012, au motif que cet abandon était la conséquence d’un litige relatif aux honoraires de celui-ci, qui a d’ailleurs ensuite engagé devant le tribunal de commerce une action en paiement. La cour observe en tout état de cause que cet élément est postérieur à la date de livraison prévue.

S’agissant des défaillances d’entreprises, qui sont toutes postérieures à la date prévue de livraison, fin quatrième trimestre 2011, certaines de ces causes ont été retenues par tribunal, d’autres non, avec un calcul de l’incidence sur la date de livraison selon la durée de retard retenue et avec doublement de la durée du retard comme prévu au contrat pour ajustement du chantier, d’où un retard validé de 10 mois et 20 jours après doublement.

La cour ne suivra que partiellement cette analyse, dès lors que toutes ces défaillances, sont postérieures à la date de livraison prévue. Si le contrat ne prévoyait pas expressément que les défaillances devaient être antérieures à la date de livraison, il demeure que le principe même de la fixation d’une date de livraison fait que le retard doit s’apprécier à la date fixée, sauf à priver de tout efficacité la notion de date de livraison, un délai déjà expiré ne pouvant faire l’objet d’une suspension.

De surcroît s’agissant des retards écartés par le tribunal, il a été constaté par les premiers juges que pour les entreprises Océane Construction (gros oeuvre), Intelfra (électricité, plomberie, métallerie), l’intimée ne justifiait aucunement de mises en demeure de reprendre le chantier.

Quant aux retards admis par le tribunal comme légitimes ils concernaient les entreprises MDB (menuiserie), Laffond (peinture) ainsi que la conséquence de l’inondation du sous sol. Sur les deux premiers points ces retards ont été retenus entre le 9 avril et le 6 juin 2013 pour la première entreprise et pour le mois de février 2013 pour la seconde. Or, alors qu’il n’est retenu aucune cause de suspension légitime du délai antérieurement à la date de livraison contractuellement prévue, soit le 31 décembre 2011, des retards postérieurs de plus d’un an ne sauraient être considérés comme légitimes. Il en est de même pour l’inondation du sous sol laquelle a été constatée le 24 février 2013, alors que le bien aurait du être livré depuis plus d’un an. En outre, la présence d’eau dans le sous-sol ne relève pas du cas de suspension tenant à des anomalies du sous-sol, mais d’une exécution défectueuse de sa prestation par l’entreprise de gros oeuvre.

Ces défaillances ne peuvent s’analyser en un cas de force majeure, et sont d’ailleurs envisagées de façon distincte par le contrat ; elles auraient pu être le cas échéant prises en considération si, à la date du 31 décembre 2011, avait déjà été validé un retard pour d’autres causes (force majeure, grève, intempéries notamment), ce qui n’est pas le cas.

Il n’existe donc aucune cause légitime de suspension du délai de livraison et c’est dans ces conditions que doit être envisagé le préjudice des époux Y.

Le tribunal a admis le principe d’un préjudice au titre de la perte de loyers en le limitant à 80% des loyers qui auraient pu être encaissés, sur le fondement de la perte de chance. Il a écarté les autres demandes indemnitaires.

Il convient de reprendre chacune des demandes indemnitaires puisque l’ensemble des dispositions du jugement sont à ce titre remises en cause par les parties.

S’agissant du préjudice moral, qui ne se limite pas à l’atteinte à l’honneur à la réputation, la considération et l’affection, la cour le retiendra, l’objectif, licite et d’intérêt économique général, de défiscalisation ne faisant pas obstacle à ce que l’acheteur ait un droit à l’exécution de bonne foi par le vendeur, alors même qu’il a fait preuve de patience en ne délivrant son assignation aux fins de livraison qu’en novembre 2013, soit près de deux ans après la date fixée contractuellement.

De plus, en l’absence de toute information spontanée du vendeur, les légitimes demandes d’information de l’acquéreur, la première via un avocat et pour plusieurs acheteurs en avril 2013, n’ont reçu réponse que trois mois plus tard, laquelle annonçait une peu vraisemblable livraison pour le mois de septembre suivant. Ce retard d’une durée très anormale a généré pour l’acquéreur des préoccupations et une imprévisibilité budgétaire ainsi qu’une incertitude sur l’aboutissement de son investissement imputables aux carences du vendeur.

Le jugement sera réformé de ce chef et il sera accordé aux époux Y une somme de 3 000 €.

S’agissant de la perte de loyers, loyers qui étaient légitimement attendus dans le cadre d’un investissement locatif, elle doit s’analyser comme une perte de chance au regard de l’aléa assortissant nécessairement cet investissement, en termes de location effective, et de paiement des loyers.

Compte tenu d’un loyer attendu annoncé par l’acquéreur à 770 € par mois, non contesté par le vendeur, des charges incombant au propriétaire et de l’importance du retard, la cour fixera les dommages intérêts dus à ce titre aux époux Y à la somme de 25 000 €. Le jugement sera réformé du chef du quantum compte tenu d’une part du fait que la cour ne retient pas de suspension légitime du délai et d’autre part que le retard de livraison s’est poursuivi après le jugement et ce jusqu’en avril 2016.

Il est sollicité la somme de 18 007 € au titre de la restitution au Trésor public des réductions opérées pour les années 2012, 2013 et 2014. Cette prétention ne peut être admise et le jugement sera confirmé de ce chef. En effet, outre que la réduction fiscale n’est que reportée et non annulée, on ne comprend pas comment les époux Y ont pu, lors de leurs déclarations à compter de l’année 2012, procéder à des déductions pour un bien dont ils savaient qu’il n’avait pas été livré. Il est également demandé la somme de 38 448 € au titre d’intérêts intercalaires. Par application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne peut en effet prendre en compte que le montant figurant dans le dispositif des écritures des époux Y. Ils invoquent des intérêts intercalaires qui auraient été réglés à concurrence de 1 068 € par mois.

Cependant, contrairement à leurs affirmations, ce n’est pas une somme constante de 1 068 € par mois qui a été prélevée sur leur compte. Compte tenu du déblocage successif du prêt c’est uniquement à compter du mois d’avril 2013 que cette somme a été prélevée et ce jusqu’au mois de septembre 2014 inclus. Antérieurement la somme était moindre. À compter d’octobre 2014 c’est la somme de 1 573,79 € qui était prélevée de sorte qu’on était manifestement entrée dans une période comprenant de l’amortissement et ce jusqu’à l’ordonnance du juge de la mise en état qui a suspendu le paiement des échéances.

S’il est donc manifeste qu’il y a eu des intérêts intercalaires, ceux-ci représentent une somme moindre que celle qui est invoquée. L’intimée ne conteste d’ailleurs pas l’existence de ces intérêts intercalaires mais fait valoir que les appelants ne peuvent à la fois demander le remboursement des sommes qu’ils doivent restituer au Trésor et ces intérêts intercalaires. La cour observe en premier lieu que la demande au titre de la restitution des sommes au Trésor est rejetée de sorte qu’il n’existe pas de doublon à ce titre. La cour ne peut ensuite que rappeler que les intérêts intercalaires sont prévus du fait même du financement mis en place en VEFA. Le retard de chantier a pour seule conséquence d’allonger cette durée des intérêts intercalaires, ce qui constitue un préjudice, mais moindre que celui invoqué alors qu’il convient en outre de tenir compte de l’ordonnance de suspension. C’est ainsi la somme de 8 000 € qui sera admise. Le jugement sera réformé de ce chef.

Il sera en revanche confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’une somme de 11,10 € au titre de frais qui n’est pas justifiée et de 1 200 € au titre de frais de courtage puisque ces frais devaient en toute hypothèse demeurer à la charge des acquéreurs. Il sera confirmé en toutes ses autres dispositions non contraires.

La SCCV Clos des Chênes sera donc condamnée au paiement des sommes de : • 3 000 € au titre du préjudice moral, • 25 000 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, • 8 000 € au titre des intérêts intercalaires en lien avec le retard de chantier.

L’appel étant bien fondé, la SCCV Clos des Chênes sera condamnée au paiement au profit des époux Y de la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Déclare recevables les conclusions des époux Y en date du 23 novembre 2016,

Réforme partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCCV Clos des Chênes à payer aux époux Y la somme de 17 864 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et rejeté les demandes au titre du préjudice moral et des intérêts intercalaires,

Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne la SCCV Clos des Chênes à payer aux époux Y les sommes de : • 3 000 € au titre du préjudice moral, • 25 000 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, • 8 000 € au titre des intérêts intercalaires en lien avec le retard de chantier.

Confirme pour le surplus le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la SCCV Clos des Chênes à payer aux époux Y la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCCV Clos des Chênes aux dépens et dit qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par maître X.

Le présent arrêt a été signé par Madame Michèle ESARTE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,