COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU: 06 SEPTEMBRE 2018 Copie délivrée à titre de simple renseignement. Ne peut être utilisée (Rédacteur Monsieur C D, Conseiller) comme pièce de procédure.

(Circulaire n° 55-19 du 16 MAI 1955)

N° RG 16/04123

SCI JURA 20

SAS AGESTYS

c/
Madame Z X
Monsieur B X SA ASSURANCE DU CREDIT MUTUEL IARD

SA BANQUE CIC EST

SARL GROUPE SOLIS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 juin 2016 (R.G. 14/00502) par le Tribunal de Grande Instance de Bergerac suivant déclaration d’appel du 24 juin 2016

APPELANTES :

SCI JURA 20 agissant en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social […]

SAS AGESTYS agissant en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social […]

Représentées par ^Me ^Maxime ^GRAVELLIER ^de ^la ^SCP ^GRAVELLIER – ^LIEF – ^DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Z X née le […] à […], demeurant […]

B X né le […] à […], demeurant […]

Représentés par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de M^e Jacques BOURBONNEUX, avocat au barreau de LYON

SA ASSURANCE DU CREDIT MUTUEL IARD pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, […]

Non représentée, régulièrement assignée.

SA BANQUE CIC EST prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social, 31 rue Jean Weriger ⁶⁷⁰⁰0 STRASBOURG

Représentée par M^e Emmanuel JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL GROUPE SOLIS anciennement dénommée SOLIS FINANCE, inscrite au RCS de Nantes sous le n° 500 139 050, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

[…]

Arrêt du 06 septembre 2018 Cour d’Appel de Bordeaux N° RG 16/04123 Deuxième chambre civile

Représentée par M^e Claire LE BARAZER de la SCP CLAIRE LE BARAZER LAURÈNE D’AMIENS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de M^e Philippe RUFF, de la SELARL HERTZOG ZIBI RUFF et associés, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 juin 2018 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Messieurs Roland POTEE, Président, et C D,

Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. composée de :

Monsieur Roland POTEE, Président.

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président.

Monsieur C D, Conseiller,

Greffier lors des débats: Madame Nathalie BELINGHERI

ARRÊT:

- réputé contradictoire

-- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour. les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Démarchés par la S.A.R.L. Solis Finance, ci-après dénommée Solis, madame Z E et son époux B X ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SCI Jura 20. dans le cadre du dispositif de défiscalisation « Scellier », un appartement de type T2 avec parkings intérieur et extérieur dans un immeuble à Bergerac dénommé résidence "Le […]" pour la somme de 121.250 euros.

Un contrat préalable de réservation a été préalablement signé entre les parties le 18 juin 2009: L’acte définitif de vente a été dressé le 19 novembre 2009.

Cet achat a été financé à l’aide d’un prêt souscrit auprès de l’établissement bancaire CIC Est assorti d’une assurance invalidité décès contractée auprès de la SA Assurances du Crédit Mutuel Vie, ci-après dénommée ACM Vie. La gestion du bien a été confiée à la S.A.R.L. Agestys. société liée à la SCI venderesse.

Cour d’Appel de Bordeaux Arrêt du 06 septembre 2018 Deuxième chambre civile N° RG 16/04123

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L’appartement a été livré aux acquéreurs le 28 décembre 2009.

Par exploits d’huissier des 14. 16 et 18 Avril 2014, les époux X ont respectivement assigné la SCI Jura 20, la S.A.R.L. Agestys, devenue SAS Agestys, la SA Banque CIC Est, ACM Vie et la S.A.R.L. Solis aux fins d’obtenir à titre principal l’annulation de la vente du bien immobilier, la résolution du contrat de prêt et celle du contrat d’assurance décès-invalidité ainsi que la résolution/résiliation du contrat de gestion souscrit auprès de la S.A.R.L. Agestys.

Le 14 Mai 2014, les époux X ont justifié de la publication de l’assignation initiale au service de la publicité foncière de Bergerac

Par jugement en date du 3 juin 2016, le tribunal de grande instance de Bergerac a :

- déclaré recevable l’action tendant à l’annulation de la vente immobilière engagée par les époux X contre la SCI Jura 20; déclaré nul le contrat préliminaire de réservation souscrit le 18 Juin 2009 par les époux X auprès de la SCI Jura 20: en conséquence, déclaré nulle la vente en l’état futur d’achèvement des lots de copropriété dans

l’immeuble […], […], par la SCI Jura 20 aux époux X reçue par acte de M^e Bonneval du 19 Novembre 2009;

- dit que le jugement sera publié au service de la publicité foncière de Bergerac, aux frais de la SCI Jura 20;

- déclaré également nul le contrat de prêt avec garantie hypothécaire par la SA Banque CIC EST pour financer cet achat :

- en conséquence ordonné, aux frais de SA CIC EST, la radiation de l’inscription hypothécaire prise en garantie de ce prêt par la Banque ;

- condamné la SCI Jura 20 à rembourser aux époux X le prix de vente de l’immeuble représentant la somme de 121.250 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jugement;

-condamné concomitamment les époux X à remettre les clés des lots objets de la vente à la SCI Jura 20:

- condamné la SA CIC Est à rembourser aux époux X les échéances du prêt versées par eux en capital intérêts et frais. et condamné inversement les époux X à rembourser à la Banque le capital prêté, soit 121.250 euros :

- Ordonné la compensation entre ces deux sommes et condamné en conséquence les époux X à payer la différence à la Banque CIC Est ; condamné la SCI Jura 20 à rembourser aux époux X les taxes foncières versées par eux depuis l’achat des lots de copropriété :

- prononcé la résiliation à compter du jugement des contrats souscrits :

- entre les époux X et la S.A.R.L. devenue SAS Agestys le 7 Décembre 2009 – entre les époux X et la SA ACM Vie (adhésion le 2 Octobre 2009 par chacun des époux à l’assurance groupe des banques CIC auprès de ACM Vie SA): et par adhésion le 7 Décembre 2009 par les époux X au contrat groupe souscrit par S.A.R.L. Agestys auprès de AGF Courtage/ Protexia/lyonnaise de Garantie « loyers impayés, détériorations, absence de locataire » :

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- condamné, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la S.A.R.L. Solis à payer aux époux X la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice moral; condamné la SCI Jura 20 à payer aux époux X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; condamné la SCI Jura 20 aux entiers dépens de l’instance.

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

La SCI Jura 20 et la SAS Agestys ont relevé appel de cette décision le 24 juin 2016 limité aux époux X.

Suivant conclusions en date du 22 septembre 2016, les appelantes demandent à la cour:

à titre principal :

- de réformer le jugement attaqué ayant prononcé l’annulation de l’acte authentique de vente du 19 novembre 2009 :

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à confirmer l’annulation de l’acte authentique de vente du bien immobilier : de condamner la SCI Jura 20 au eul remboursement du montant de la vente à

l’exclusion des frais annexes et des dommages et intérêts sollicités par les époux X:

- de débouter les époux X des demandes formulées à l’encontre de la S.A.R.L. Agestys : de condamner les époux X à restituer le bien immobilier objet de la vente libre de toute inscription :

en tout état de cause :

- de condamner les époux X au paiement de la somme de 5.000 € uniquement à la SCI Jura 20 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et frais éventuels d’exécution, dont distraction au profit de la Scp Gravellier-lief-de Lagausie-Rodrigues au visa de l’article 699 du même code.

Dans leurs écritures en date du 14 novembre 2016. les époux X sollicitent de la cour:

à titre principal: la confirmation de la décision de première instance;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse du rejet de la demande d’annulation.

- la déclaration de la responsabilité de la société Solis et sa condamnation à réparer leur préjudice au titre de la perte de chance de n’avoir pas acquis le bien vendu par la SCI Jura 20.

- la condamnation en conséquence de la société Solis à leur payer une somme de

100.000 euros, outre intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

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en tout état de cause,

- la condamnation de la SCI Jura 20, in solidum avec la société Solis, à leur payer une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le 17 novembre 2016, les époux X ont assigné en appel provoqué les sociétés Solis, Banque CIC Est et ACM Vie.

Suivant ses écritures en date du 16 janvier 2017, le groupe Solis demande à la cour :

- d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné à régler aux époux X la somme de 3 000 € ;

Statuant à nouveau : de débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;

Subsidiairement :

- de condamner la SCI Jura 20 à la garantir de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre : En tout état de cause :

- de condamner in solidum les époux X à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions en date du 20 janvier 2017, la banque CIC Est demande à la cour :

- de statuer ce que de droit sur la demande des époux X sollicitant que soit confirmé le prononcé de la nullité du contrat de vente :

Dans l’hypothèse où la cour confirmerait le prononcé de la nullité du contrat de vente du 19 novembre 2009 et par voie de conséquence, la nullité du contrat de prêt souscrit:

- de condamner les époux X à lui restituer les fonds qui leur ont été remis en vertu du contrat de prêt, à savoir la somme de 121.250 €. avec intérêts au taux légal sur chacune des sommes qui ont été débloquées à leur profit à compter des dates auxquelles elles l’ont été, jusqu’au parfait règlement, sous déduction des règlements qui auront pu être faits par les emprunteurs ;

- de condamner in solidum les parties jugées responsables de la nullité de la vente ayant entraîné la nullité du prêt, à réparer son entier préjudice direct réel et certain, à savoir:

- les intérêts conventionnels au taux de 4,5 % qu’elle aurait perçus sur les sommes qu’elle a débloquées au profit des époux X jusqu’au prononcé de la nullité ; les frais de dossier de 200 € ;

- les primes d’assurance ; d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a ordonné à ses frais la radiation de

l’inscription hypothécaire prise en garantie du prêt :

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En conséquence : de dire qu’elle est fondée à demander le maintien des garanties hypothécaires (privilège de prêteur de deniers, hypothèque conventionnelle), jusqu’au remboursement de toutes les sommes qui lui reviendront en vertu de la décision à intervenir;

En tout état de cause : de condamner in solidum les parties qui succomberont à lui verser la somme de 2.000

-

€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SA Assurances du Crédit Mutuel Vie n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2018.

MOTIVATION

Sur les demandes de nullité

En application de l’article L261-15 du code de la construction et de l’habitation, il convient de rappeler que la réalisation d’un contrat préliminaire de réservation d’un bien immobilier dans le cadre d’une opération de vente en l’état futur d’achèvement ne constitue pas une formalité obligatoire devant précéder la conclusion de l’acte définitif de vente du bien.

Par conséquent, le contrat préliminaire de réservation, ne conditionnant pas l’acte authentique de vente, ne fait pas partie du nombre des contrats solidaires de l’opération économique de vente en l’etat futur d’achèvement comme l’a récemment rappelé un arrêt de la troisième chambre de la cour de cassation en date du 27 avril 2017.

En conséquence, le tribunal de grande instance de Bergerac a considéré à tort que les deux contrats sont indissociablement liés. La signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir des irrégularités du contrat préliminaire de réservation. Il importe peu de constater que les époux X n’étaient pas présents lors de la signature de l’acte authentique. En effet, en donnant procuration devant notaire à M^me Y le 4 novembre 2009, ils ont très clairement manifesté leur volonté de conclure la vente du bien et ne pas se prévaloir de toute irrégularité antérieure du contrat préliminaire de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner les moyens soulevés à cette fin.

Le jugement entrepris ne peut donc qu’être réformé sur ce point ainsi que sur le prononcé de la nullité des contrats annexes, en l’occurrence celui de prêt bancaire avec garantie hypothécaire, d’assurance auprès de l’organisme ACM Vie ainsi, d’adhésion auprès de la compagnie AGF Courtage/Protexia/Lyonnaise de Garantie ainsi que le mandat de gestion confié à la SAS Agestys. En l’absence de l’existence d’un préjudice moral subi par les époux X, il convient également de rejeter les prétentions indemnitaires formulées à l’encontre de la SCI Jura 20.

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Sur les demandes subsidiaires des époux X

Les époux X prétendent que la S.A.R.L. Solis a manqué à son obligation de conseil et estiment subir un préjudice tiré de la perte de chance de n’avoir pas été mis en mesure de ne pas s’engager dans l’investissement immobilier".

Comme l’observe avec raison la décision attaquée, le groupe Solis a agi sur mandat reçu de la SCI Jura 20 qui lui a fourni les grilles et le matériel nécessaires à la commercialisation des lots de copropriété.

La simulation de 23 pages réalisée par la S.A.R.L. Solis en présence des futurs acquéreurs du bien immobilier contient des éléments financiers qui correspondent à ceux retenus lors de l’opération finalement réalisée, à l’exception toutefois du prix de vente de l’appartement qui résulte seul d’une négociation entre les futurs acquéreurs et la SCI Jura 20. Les époux X ont donc été pleinement informés des modalités de l’opération projetée et n’ont pas été victimes d’une présentation tronquée ou incomplète de l’investissement.

Les acquéreurs soulèvent également la perte financière résultant de l’importante diminution de la valeur de l’appartement.

Pour apprécier la diminution de la valeur du bien acquis en l’état futur d’achèvement, il convient de se placer à la date du terme de l’opération envisagée afin d’envisager dans sa globalité l’investissement réalisé, notamment en tenant compte du montant des loyers perçus et de l’accroissement du patrimoine des acquéreurs.

En outre, la fluctuation des prix du marché de l’immobilier constitue un élément qui doit être nécessairement pris en considération. Les estimations des deux agences immobilières mandatées par les époux X pour attester la diminution de la valeur du bien ne fournissent qu’une simple indication à une date déterminée. La valeur de l’immeuble est nécessairement susceptible d’évolution dans les années à venir. L’existence de cet aléa. inhérent à toute opération immobilière. ne peut avoir été masquée aux futurs acquéreurs.

La perte alléguée de la valeur du bien immobilier acquis en VEFA n’est donc pas suffisamment établie.

Si l’administration fiscale a effectivement refusé aux époux X le bénéfice de l’avantage résultant du dispositif « Scellier », c’est en raison de la tardiveté de la mise en location du bien dans la mesure où l’entrée dans les lieux du premier locataire est intervenue plus d’une année après la date de réception. Or, la S.A.R.L. Solis ne disposait pas d’un mandat de gestion de l’appartement et n’avait donc pas obligation de rechercher un preneur. Elle ne saurait en conséquence voir sa responsabilité contractuelle engagée. Il en est de même de sa responsabilité délictuelle en l’absence de toute commission d’une faute de sa part à l’origine du préjudice subi par les acquéreurs. Ces derniers apparaissent d’ailleurs avoir en partie contribué à cette situation en refusant de diminuer le montant du loyer exigé, nonobstant les demandes en ce sens de la SAS Agestys. La baisse de la somme réclamée aurait en effet

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nécessairement accéléré l’occupation de leur bien par un locataire.

Les charges locatives et autres taxes imposées aux propriétaires de bien immobiliers sont inhérentes à l’opération projetée et ne sauraient constituer un préjudice financier subi par les acquéreurs d’un bien immobilier. Il en est de même de la souscription d’un contrat d’assurance garantissant le non-paiement de loyers dans la mesure où la conclusion de ce type de contrat n’est que facultative et résulte d’une démarche volontaire des propriétaires. Sa conclusion permet en outre de constater que les époux X ont été parfaitement informés du risque d’absence de tout locataire de leur bien immobilier.

S’agissant du prêt bancaire et du coût de l’assurance décès-invalidité, aucun élément ne permet de considérer que la S.A.R.L. Solis a manqué à son devoir de conseil dans la mesure où lesdits contrats ont été indépendamment souscrits par les acquéreurs sans intervention de sa part dans le choix de l’établissement bancaire et les conditions financières du Crédit octroyé.

En l’absence de démonstration d’un manquement de la S.A.R.L. Solis dans son obligation de conseil et d’information des époux X, il convient de rejeter la demande d’indemnisation présentée à son encontre.

De même, les époux X ne peuvent revendiquer à l’encontre du groupe Solis l’existence d’un préjudice moral comme retenu à tort par le jugement déféré.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

La décision attaquée ayant condamné la SCI Jura 20 à payer aux époux X une somme de 3.000 € sera nécessairement infirmée.

Il convient de condamner les époux X à verser à la SCI Jura 20 et à la S.A.R.L. groupe Solis une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les autres demandes présentées à ce titre par les parties seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

- Infirme en toutes ses dispositions le jugement en date du 3 juin 2016 rendu par le tribunal de grande instance de Bergerac et, statuant à nouveau ;

- Rejette l’ensemble des demandes présentées par madame Z E épouse X et monsieur B X ;

Y ajoutant :

- Condamne in solidum madame Z E épouse X et monsieur B X à verser à la SCI Jura 20 une somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

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- Condamne in solidum madame Z E épouse X et monsieur B X à verser à la S.A.R.L. groupe Solis une somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

- Rejette la demande présentée par la Banque CIC Est par sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

- Condamne in solidum madame Z E épouse X et monsieur B X au paiement des dépens qui pourront être directement recouvrés par la SCP Gravellier-lief-de Lagausie-rodrigues sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par monsieur Roland Potée, président, et madame Nathalie Belingheri, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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