COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 13 OCTOBRE 2020

(Rédacteur : Béatrice PATRIE, présidente)

N° RG 20/00541 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LN35

G H Y

X-I D épouse Y

c/

SAS OPTIMHOME

Nature de la décision : AU FOND

SUR RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d’un arrêt rendu le 9 janvier 2019 (N° Pourvoi G 18-10.245) par la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 30 octobre 2017 (RG : 16/03866) par la Première Chambre Civile de la Cour d’Appel de PAU en suite d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de TARBES du 8 novembre 2016 (RG : 15/02150), suivant déclaration de saisine en date du 31 janvier 2020

DEMANDEURS :

G H Y

né le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

X-I D épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

représentés par Maître Charlotte MORY, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître Isabelle BURTIN de la SCP BERRANGER & BURTIN, avocat plaidant

au barreau de TARBES

DEFENDERESSE :

SAS OPTIMHOME, prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis […], 639 rue du Mas de Verchant, – 34170 CASTELNAU-LE-LEZ

représentée par Maître Stanislas LAUDET de l’AARPI LAUDET LAVAUD AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Alain COHEN BOULAKIA de la SCP SVA, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 septembre 2020 en audience publique, devant la Cour composée de :

Béatrice PATRIE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 octobre 2010, M. G H Y et M^me C D épouse Y (ci-après les époux Y) ont donné mandat à la SAS Optimhome (ci-après la société Optimhome) représentée par M. E F « afin de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches en vue de vendre » une maison d’habitation sise 1, […] à Bordères sur l'[…].

Par acte authentique du 27 décembre 2010, les époux A se sont portés acquéreurs de cette maison moyennant le prix de 173.500 €.

Cette vente a été annulée pour dol par jugement du tribunal de grande instance de Tarbes du 26 février 2014, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Pau du 10 juin 2015, en raison du projet de construction d’une rocade à proximité du bien vendu.

Les époux Y ont été condamnés à restituer le prix de vente, outre paiement des frais de notaire et de dommages et intérêts.

Par acte d’huissier délivré le 21 décembre 2015, les époux Y ont fait assigner la société Optimhome en responsabilité, aux fins notamment d’obtenir sa condamnation à leur verser des dommages et intérêts.

Par jugement du 8 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Tarbes a :

— débouté les époux Y de leurs demandes,

— condamné in solidum les époux Y aux dépens,

— condamné in solidum les époux Y à payer à la société Optimhome la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Les époux Y ont relevé appel de ce jugement.

Par arrêt du 30 octobre 2017, la cour d’appel de Pau a :

— confirmé en toutes ses dispositions le jugement dont appel rendu par le tribunal de grande instance de Tarbes le 8 novembre 2016,

Y ajoutant,

— condamné les époux Y à payer à la société Optimhome la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux Y aux dépens de première instance et d’appel.

Les époux Y ont formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 9 janvier 2019, la première chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 30 octobre 2017 par la cour d’appel de Pau et renvoyé la cause et les parties devant la cour d’appel de Bordeaux,

— condamné la société Optimhome aux dépens, – sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande de la société Optimhome et condamné celle-ci à payer aux époux Y la somme de 3.000 €.

Pour statuer comme elle l’a fait, la Cour de cassation a considéré qu’il incombait à l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade. Ainsi, en considérant que les époux Y n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants et que, l’agent immobilier qui ne pouvait agir contre la volonté des vendeurs, dont il était mandataire, de dissimuler ces éléments, n’a commis aucune faute causale, la cour d’appel a violé l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige.

Les époux Y ont saisi la cour d’appel de Bordeaux, cour de renvoi, par déclaration au greffe de leur avocat le 31 janvier 2020.

Par conclusions n°2 transmises par RPVA le 14 août 2020, les époux Y demandent à la cour de :

— juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leur appel du jugement susvisé du tribunal de grande instance de Tarbes en date du 8 novembre 2016,

— infirmer le jugement en ce qu’il les débouté de leurs demandes et les a condamnés aux dépens et au paiement d’une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société OPTIMHOME de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions, Et statuant à nouveau ;

— prononcer la responsabilité pour faute de la société OPTIMHOME de l’ensemble des préjudices subis par les époux G-H et X-I Y,

— en réparation, condamner la société OPTIMHOME à payer aux époux G-H et X-I Y la somme de 179.770,61 €, ce à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice matériel résultant de l’annulation de la vente du 27 octobre 2010 et de ses conséquences,

— condamner la société OPTIMHOME à payer aux époux G-H et C Y la somme de 70.000 € au titre de leur préjudice moral,

— condamner la société OPTIMHOME à payer aux époux G-H et C Y la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société OPTIMHOME aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions transmises par RPVA le 19 mai 2020, la société Optimhome demande à la cour de :

Vu l’arrêt rendu par la cour d’appel de Pau le 30 octobre 2017,

Vu l’arrêt de rendu par la Cour de cassation en date du 09 janvier 2019,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Tarbes en date du 8 novembre 2016 en ce qu’il a débouté les consorts Y de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Quoi faisant,

Vu les articles 1991 et s. du Code Civil,

Vu l’article 1447 du Code Civil (rédaction antérieure à la réforme de 2016),

Au principal,

— juger que la société OPTIMHOME n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité contractuelle à l’égard des consorts Y sauf à ne retenir qu’une responsabilité partielle de l’agence immobilière,

Subsidiairement,

— ramener à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts alloués aux

consorts Y pour les causes sus énoncées, En toutes hypothèses,

— débouter les consorts Y de leurs demandes tendant à l’octroi de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral,

— s’entendre condamner au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— s’entendre condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience collégiale du 1 er septembre 2020.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la société Optimhome

Afin d’écarter sa responsabilité professionnelle d’agent immobilier, la société Optimhome fait valoir que non seulement le projet de rocade litigieux était connu des acquéreurs, mais que les vendeurs, bien que profanes, devaient nécessairement se sentir tenus d’en informer leurs acquéreurs dans la mesure où ils étaient eux-mêmes membres d’une association de riverains ayant pour objet de s’opposer à la construction. La société Optimhome indique qu’elle ignorait le degré d’information des vendeurs, et par conséquent l’état d’avancement du projet de construction.

Or, il résulte des pièces produites aux débats, notamment d’une attestation établie le 16 avril 2016 par la société Optimhome qu’au cours d’une visite extérieure du bien des époux Y, elle avait évoqué « une fois de plus » la question de la rocade avec les acquéreurs.

A cet égard, il doit être rappelé que le devoir de conseil de l’agent immobilier envers ses mandants implique que ce professionnel recueille toutes les informations qui pourraient entraver la vente ou influer le consentement des parties, ou rendre incertaine la validité ou la légalité de l’opération, de telle sorte que la société Optimhome dû informer les époux Y de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs de l’état d’avancement d’un projet de rocade à proximité du bien vendu afin d’assurer l’efficacité juridique de l’acte de vente. À défaut, sa responsabilité est engagée, sans qu’il puisse s’exonérer en invoquant l’intervention du notaire dans la rédaction de l’acte de vente.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté les époux Y de leurs demandes.

Sur l’indemnisation du préjudice subi par les époux Y

Les époux Y demandent l’indemnisation d’un préjudice matériel résultant du manque à gagner suite à la revente du bien litigieux, situé à Bordères sur l’Echez et à la revente de leur maison d’habitation située à Semeac, ainsi que des procédures mises en 'uvre par les époux A acquéreurs du bien litigieux, suite à l’annulation de la vente de ce bien.

Ils exposent que le 15 janvier 2016, les époux A leur ont fait commandement de payer la somme de 218.764,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2016, et leur ont signifié la saisie immobilière de leur domicile de Semeac. Par deux jugements du 10 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Tarbes a ordonné la saisie des

rémunérations sur les retraites de monsieur Y et de son épouse.

Les époux Y évaluent ainsi leur préjudice matériel :

— Créance subsistante des époux A (près revente de l’immeuble de Bordères sur l’Echez) arrêtée au 30 juin 2017 : 131.358,26 euros

— Remboursement de la commission, payée à la société Optihome : 5.000,00 euros

— Frais de poursuite de l’avocat en charge de la procédure de saisie Immobilière : 3.411,35 euros

— Perte sur la revente de l’immeuble de Semeac objet de la saisie Immobilière convertie en vente amiable :

37.000,00 euros

— Frais de mainlevée de l’hypothèque des époux A sur le Bien de Bordères sur l’Echez :

900,00 euros

— Taxe foncière de la maison de Bordères sur l’Echez pour l’année 2016 (en raison de l’annulation de la vente) :

1.101,00 euros

— Article 700 sur les jugements de saisie des rémunérations : 1.000,00 euros

Soit au total la somme de 179.770,61 euros.

La société Optimhome fait valoir que sa responsabilité ne saurait être retenue qu’à proportion de 10% du préjudice subi en raison de la mauvaise foi et du comportement fautif des époux Y. Elle conteste le caractère certain du préjudice revendiqué par ces derniers, ainsi que la prescription de l’action en paiement de sa commission et des frais de l’avocat en charge de la saisie immobilière. En définitive, elle demande de ramener l’indemnité allouée aux époux Y à de plus justes proportions.

Si l’on excepte le montant de la commission payée à l’agent immobilier, pour laquelle les époux Y n’exercent pas une action en paiement, prescriptible par cinq ans, mais en revendiquent le remboursement à titre d’indemnisation, le préjudice matériel subi par ces derniers s’analyse plutôt comme une perte de chance, non soutenue dans leurs écritures et qui ne sera donc pas retenue. Les époux Y échouent par ailleurs à établir le lien de causalité existant entre la faute professionnelle retenue à l’encontre de la société Optimhome et les préjudices invoqués qui résultent notamment des variations du marché immobilier.

La société Optimhome sera condamnée à payer aux époux Y la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice matériel.

Les époux Y démontrent l’existence de leur préjudice moral, résultant des différentes procédures auxquelles ils ont été contraints de faire face suite à l’annulation de la vente litigieuse en raison du défaut de conseil de l’agent immobilier.

La société Optimhome sera condamnée à payer aux époux Y la somme de 8.000 euros à

titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Il convient de rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner la société Optimhome à payer aux époux Y la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Optimhome sera condamnée à payer les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

INFIRME le jugement en ce qu’il a débouté G H Y et X-I D épouse Y de leurs demandes ;

CONDAMNE la SAS Optimhome à payer à G H Y et X-I D épouse Y la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE la SAS Optimhome à payer à G H Y et X-I D épouse Y la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SAS Optimhome à payer à G H Y et X-I D épouse Y la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Optimhome aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Béatrice PATRIE, Président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,