COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 01 FEVRIER 2021

(Rédacteur : Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,)

N° RG 18/05458 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KVGB

C Y

c/

H I X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 octobre 2018 par le Tribunal d’Instance d’ANGOULEME (RG : 11-17-654) suivant déclaration d’appel du 10 octobre 2018

APPELANTE :

C Y

née le […] à DOMFRONT

de nationalité Française

[…]

représentée par Maître BRIDET substituant Maître Dominique LAPLAGNE, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

H I X

né le […] à ROCHEFORT

de nationalité Française

demeurant […]

représenté par Maître GUYET substituant Maître Laurent BENETEAU de la SCP SCPA BENETEAU, avocats au barreau de CHARENTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 décembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte sous seing-privé du ler avril 2013, M. X a consenti à M^me Y un bail à usage d’habitation sur un logement situé […] moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros.

Par ordonnance de référé du 4 mai 2017, le juge d’instance d’Angoulême, saisi le 20 janvier 2017 par M^me Y, a notamment constaté que le logement ne satisfaisait pas aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, a condamné M. X à faire exécuter des travaux dans le logement et a condamné M^me Y à verser à M. X une provision de 3 482,40 euros à valoir sur les loyers dus de septembre 2016 à mai 2017, déboutant M^me Y de sa demande en suspension de paiement des loyers.

Par acte d’huissier en date du 11 septembre 2017, M^me Y a fait assigner le bailleur devant le tribunal d’instance d’Angoulême aux fins de le voir condamner avec exécution provisoire à :

— lui restituer l’intégralité des loyers versés depuis le 1^er avril 2013 soit la somme de 20 500 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— exécuter ou faire exécuter les travaux précisés aux motifs de l’assignation dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai ;

— payer la somme de 6 897,12 euros représentant le coût d’achat des équipements et matériaux nécessaires à la mise en état des lieux ;

— lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— celle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— outre les entiers dépens.

M^me Y a quitté le logement fin mars 2018 et un état des lieux de sortie a été dressé

par huissier de justice le 12 avril 2018.

Par jugement du 3 octobre 2018, le tribunal d’instance d’Angoulême a :

— Déclaré sans objet les demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion présentées par les parties ;

— Condamné M. X à régler à M^me Y la somme de 6 375 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné M^me Y à verser à M. X la somme de 6 186,64 euros au titre des loyers impayés d’août 2016 au 31 mars 2018 ;

— Ordonné la compensation entre les créances respectives des parties ;

— Rejeté les demandes de M^me Y de restitution de l’intégralité des loyers versés et de remboursement des dépenses faites pour l’achat de matériaux et le surplus de ses demandes ;

— Rejeté la demande de M. X au titre de la résistance abusive ;

— Rejeté les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Lassé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

M^me C Y a interjeté appel partiel de ce jugement par déclaration du 10 octobre 2018 et par conclusions du 20 novembre 2020, elle demande à la cour de :

— Voir déclarer l’appel enregistré par M^me C Y à l’encontre du jugement rendu par le tribunal d’instance d’Angoulême le 3 octobre 2018 RG n°11-17-00000654 recevable et bien fondé;

Statuant à nouveau,

— Juger que M. X a loué à M^me C Y, du début de la location au mois d’avril 2013 jusqu’à son départ des lieux loués au mois de mars 2018, un logement non décent, n’étant pas en bon état d’usage et de réparation ;

— Constater que les manquements à l’obligation de délivrance étaient d’une extrême gravité, portant atteinte à la santé et la sécurité de M^me C Y ;

— Juger M^me C Y recevable et bien fondée en son action en dommages et intérêts, mais encore à opposer à son bailleur l’exception d’inexécution ;

— Condamner M. X à payer à M^me C Y la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêt pour son préjudice de jouissance ;

— Condamner M. X à rembourser à M^me C Y la somme de 18 000 euros au titre des loyers encaissés ;

— Débouter M. X de sa demande tendant au paiement d’un solde de loyer de 6 186,64 euros correspondant à la période du mois d’août 2016 au mois de mars 2018 ;

— Juger M^me C Y recevable et fondée à demander à M. X de lui rembourser les frais d’achat de matériaux nécessaires pour habiter dans les lieux loués ;

— Condamner M. X à rembourser à M^me C Y la somme de 6 897,12 euros correspondant aux frais d’achat des matériaux ;

— Débouter M. X de toutes ses demandes contraires et reconventionnelles ;

— Condamner M. X à payer à M^me C Y la somme de 5 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. X aux dépens, comprenant les frais de la procédure de référé, les frais des procès-verbaux de constat d’huissier pour 1 252,39 euros, les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Dominique Laplagne, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 13 novembre 2020, M. H-I X demande à la cour de :

— Juger mal fondé l’appel formé par M^me Y à l’encontre du jugement entrepris ;

— Débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger recevable et bien fondé l’appel incident formé par M. X ;

En conséquence,

A titre principal,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* Déclaré sans objet les demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion présentées par les parties ;

* Condamné M^me Y à verser à M. X la somme de 6 186,64 euros au titre des loyers impayés d’août 2016 au 31 mars 2018 ;

* Rejeté les demandes de M^me Y de restitution de l’intégralité des loyers versés et de remboursement des dépenses faites pour l’achat de matériaux et le surplus de ses demandes ;

— Infirmer le jugement entrepris pour le surplus et, statuant de nouveau,

— Débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes, celles-ci apparaissant particulièrement mal fondées ;

En conséquence,

— Condamner M^me Y au paiement de la somme de 1500 euros au titre de la résistance abusive ;

A titre subsidiaire,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Déclaré sans objet les demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion présentées par les parties ;

— Condamné M^me Y à verser à M. X la somme de 6 186,64 euros au titre des loyers impayés d’août 2016 au 31 mars 2018 ;

— Condamné M. X à régler à M^me Y la somme de 6 375 euros au titre de dommages et intérêts ;

— Ordonné la compensation entre les créances respectives des parties ;

— Rejeté les demandes de M^me Y de restitution de l’intégralité des loyers versés et de remboursement des dépenses faites pour l’achat de matériaux et le surplus de ses demandes ;

— Infirmer le jugement entrepris pour le surplus et, statuant de nouveau ;

— Débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes, celles-ci apparaissant particulièrement mal fondées ;

En conséquence,

— Condamner M^me Y au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de la résistance abusive ;

En tout état de cause,

— Condamner M^me Y à verser à M. X la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Et aux entiers dépens.

Par ordonnance de clôture du 23 novembre 2020, l’affaire a été fixée à l’audience du 7 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résiliation de bail et expulsion

C’est bon droit que M. X sollicite la confirmation du jugement entrepris qui a dit que ces demandes étaient sans objet, les locataires ayant quitté les lieux avec un état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 12 avril 2018.

Sur le caractère décent du logement

L’article 6 alinéa 1^er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2000'1208 du 13 décembre 2000, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant apporter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est tenu d’assurer le caractère décent du logement tout au long de l’exécution du bail.

L’alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d’un logement décent sont définies

par décret en conseil d’État pour les locaux à usage de résidence.

Les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 N° 2002'120 disposent que le logement doit notamment :

— assurer le clos et le couvert, que le gros 'uvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— il doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites. les portes et les fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur doivent présenter une étanchéité suffisante à l’air,

— il doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants: une installation permettant un chauffage normal et une alimentation en eau potable.

En application de l’article 7^e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé ou leurs conditions de réalisation présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereux, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

M^me Y fait valoir essentiellement que le logement n’était pas décent, qu’il était en effet dépourvu de chauffage suffisant, n’était pas raccordé à l’alimentation en eau du domaine public, était très humide, que son préjudice de jouissance, très élevé, n’a pas été suffisamment réparé par le premier juge, qu’il doit l’être par le remboursement de la totalité des loyers depuis l’entrée dans les lieux pour exception d’inexécution, l’allocation de dommages et intérêts supérieurs à ceux obtenus en première instance, le remboursement de matériaux qu’elle a dû acheter pour améliorer le confort des lieux loués ainsi que celui du coût des constats d’huissier.

M. X réplique essentiellement qu’il a réalisé toutes les diligences pour mettre aux normes l’immeuble loué, mais qu’il s’est heurté au refus d’accès de la locataire, qu’il n’est pas établi que les matériaux mentionnés sur les factures produites par M^me Y aient servi à améliorer son immeuble, qu’il a déjà consenti à une remise de 9 mois de loyers en 2013, que c’est à tort que M^me Y demande le remboursement de loyers à hauteur de 18 000 euros puisqu’elle ne démontre pas les avoir réglés, qu’aucun préjudice n’est démontré, que sa locataire ne lui a adressé aucune plainte pendant cinq ans et que le bail doit être résilié aux torts du preneur pour défaut de paiement des loyers.

S’il apparaît au vu de l’annonce parue sur le site que le logement était dépourvu de chauffage et qu’il a été pris en l’état en connaissance de cause par M^me Y, cela ne dispense pas le bailleur de l’obligation de délivrer un logement décent.

Il est également constant que le logement n’était pas raccordé au réseau d’eau public mais à un puits situé sur le terrain attenant et privatif.

Or, un logement décent doit comporter un chauffage suffisant répondant aux normes de sécurité et une installation d’alimentation en eau potable en application de l’article 3 du décret précité du 30 janvier2002.

Il n’est pas contesté que la locataire a installé un chauffage à bois dans la pièce principale, ce que le bailleur a autorisé ainsi que le démontrent les échanges entre les parties notamment un mail du 2 mai 2013, par lequel le compagnon de la locataire indiquait au bailleur : « le chauffage est installé et fonctionne très bien ».

Le bailleur affirme que les autres pièces étaient chauffées à l’entrée dans les lieux et produit des attestations selon lesquelles elles étaient équipées de radiateurs électriques mobiles, témoignages qui sont contredits par le rapport de Soliha Charente du 26 octobre 2016, ledit rapport constatant non seulement l’absence de chauffage hormis le poêle à bois mais également la non-conformité du conduit d’évacuation des produits de combustion de ce poêle et l’absence d’adduction au réseau d’eau potable publique.

C’est dans ces conditions que la locataire a assigné son bailleur en référé et a obtenu par ordonnance du 4 mai 2017 sa condamnation à effectuer les travaux de mise en conformité du système d’évacuation du poêle à bois et consistant en l’installation d’un appareil de chauffage dans les autres pièces du logement loué.

Les travaux d’adduction au réseau d’eau publique ont été finalement réalisés en janvier 2017 selon la locataire, avant que l’ordonnance ne soit rendue.

Des radiateurs électriques ont été installés dans les deux chambres et un sèche-serviettes dans la salle de bains le 6 novembre 2017 comme établi par le procès-verbal du même jour par M^e Fananas, huissier de justice, qui a constaté cette installation.

Le bailleur produit d’autre part une facture du 18 février 2018 de M. Z E, correspondant à l’installation de quatre autres radiateurs dans le séjour et la cuisine.

Un rapport de l’ARS du 26 janvier 2018 constatait que l’installation du poêle à bois n’était toujours pas conforme.

Le bailleur ne justifie pas avoir réalisé ces travaux de mise en conformité prescrits par l’ordonnance de référé du 4 mai 2017 avant le départ de locataire près d’un an après.

La locataire se plaint également d’un défaut d’isolation et produit des constats d’huissier selon lesquels la température est insuffisante dans la salle de bain: 15° le 6 novembre 2017 après l’installation d’un radiateur, puis 13° dans la maison le 17 janvier 2018 et qu’à ces deux dates il existait dans le logement une humidité anormale.

Cependant, aucune anomalie relative à un défaut d’isolation et à une hygrométrie excessive n’a été constatée par les organismes publics les 26 octobre 2016 et 26 janvier 2018.

Ainsi, les constatations de l’huissier sont insuffisantes à démontrer que des manquements du bailleur seraient à l’origine d’une humidité anormale et d’une température insuffisante, d’autant que ces défauts ont pu être corrigés par la pose de quatre radiateurs dans le séjour et la cuisine en février 2018, postérieurement à l’établissement de ses procès-verbaux.

S’agissant de l’absence de fosse septique, soulevée pour la première fois en appel par

l’appelante, cette dernière ne produit aucune pièce alors que le bailleur affirme qu’il en existait une.

Concernant l’absence de raccordement à l’assainissement, il est constant qu’il n’existait pas au vu du constat du 22 février 2017 et le bailleur ne rapporte pas la preuve contraire.

Cependant, ce défaut ne constitue pas un manquement aux critères de décence du logement et M^me Y ne démontre pas en quoi aurait consisté son préjudice, n’alléguant aucune nuisance particulière de ce fait.

M. X soutient que la locataire et son compagnon ont fait obstacle à l’intervention des artisans et que le retard pris dans les travaux destinés à permettre que le logement réponde aux critères de décence leur est imputable à eux seuls.

Il produit une attestation de l’E Jourdan selon laquelle il a été contacté en septembre 2016 par M. X pour réaliser un devis, qu’il s’est rendu sur place en octobre 2016 mais n’a pu réaliser les travaux d’adduction au réseau d’eau public, sans expliquer pour quelle raison ni affirmer qu’il a été empêché d’entrer dans les lieux par la locataire pour réaliser son devis. Il indique au contraire qu’il a rencontré la locataire le 10 octobre 2016.

Par lettre recommandée réceptionnée le 20 août 2017, M. X écrit à M^me Y « Je donne mandat à Mr F G, (') pour pénétrer (à ma place) dans la maison louée (la Brégère 2) aux fins de pouvoir établir les devis et procéder aux travaux ordonnés (par le juge).

En juin dernier, j’avais déjà mandaté M. H I M qui est venu à la Brégère le 04/07/2017. il m’a écrit que vous ne lui avez pas permis de rentrer dans la maison comme c’est pourtant indispensable, comme vous le savez bien ».

M. Z, E, atteste qu’il a demandé à la locataire de la maison la Brégère N° 2 une date de visite pour un devis de chauffage électrique, qu’elle lui a répondu que pour entrer, elle exigeait une lettre recommandée de M. X la prévenant 15 jours à l’avance, mais qu’il a finalement pu entrer faire un devis.

M. X produit également un procès-verbal de constat de M^e Talbot, huissier de justice, du 2 octobre 2017, selon lequel il a pu pénétrer dans le lieux le 29 septembre 2017 avec un E, M. A, dans le but d’installer des chauffages dans les pièces et vérifier la conformité de l’installation de chauffage à bois mais qu’un autre E s’est présenté le 30 septembre 2017 qui s’est vu refuser l’accès.

Il ne précise cependant pas de quel E il s’agit ni s’il était présent pour le constater.

Aucune de ces pièces ne démontre que M^me Y ou son compagnon auraient fait obstacle à l’entrée dans les lieux pour permettre l’établissement de devis ou la réalisation de travaux.

Enfin, il produit une lettre recommandée avec accusé de réception du 9 février 2018 portant la mention « avisé non réclamé » par M^me Y par laquelle il lui donne rendez-vous le 1^er mars 2018 avec l’E M. Z pour les travaux de mise en conformité.

Un procès-verbal de constat de M^e Talbot, huissier de justice du 1^er mars 2018, fait état du refus de M^me Y de laisser entrer M. Z ce jour-là pour réaliser les travaux pour lesquels il était mandaté au motif qu’elle n’avait pas été prévenue.

Ce même constat retrace la recherche effectuée par cet officier ministériel du suivi du recommandé du 9 février 2018 qui « est en cours de traitement à ST QUENTIN LA VERPILLIERE PDCI (38) le 13 février 2018 ».

Il résulte en revanche de ces deux dernières pièces que M^me Y n’a pas récupéré la lettre recommandée dans le délai maximum et qu’elle a donc été retournée à l’expéditeur.

Si elle ne peut donc reprocher à M. X de ne pas l’avoir prévenue de l’intervention de l’E Z le 1^er mars 2018, information adressée trois semaines avant, dans un délai suffisant pour permettre de façon certaine la réception de la lettre recommandée, force est de constater que M. X ne démontre pas avoir avant le 9 février 2018 tenté en vain de faire réaliser les travaux auxquels il était obligé en sa qualité de bailleur et prescrits par le juge des référés depuis le 4 mai 2017, soit 10 mois auparavant.

L’importance du préjudice subi par M^me Y, consistant en l’absence de raccordement à un réseau d’eau potable d’avril 2013 à janvier 2017 soit près de 3 ans 8 mois et en l’absence de chauffage correct dans l’ensemble de la maison jusqu’en février 2018, soit 4 ans et 10 mois, de même que l’absence de travaux de mise en conformité de l’installation de chauffage à bois dont le danger avait été dénoncé depuis le rapport Soliha d’octobre 2016, ont été justement évalués par le premier juge à 25 % du montant du loyer sur la base du loyer de janvier 2014.

Il n’est pas contesté par M^me Y qu’il lui a été consenti une remise intégrale de ses loyers d’avril 2013 à décembre 2013 soit 9 mois pour un montant de 4 500 euros, les échanges de mails entre les parties début 2013 démontrant que la locataire et son compagnon avaient en contrepartie de cette remise été autorisés par le bailleur à réaliser des travaux eux-mêmes début 2013, avant leur entrée dans les lieux.

C’est donc à juste titre que le premier juge a pris comme point de départ du délai d’indemnisation le 1^er janvier 2014, date à laquelle M^me Y a commencé à verser un loyer, jusqu’au 30 mars 2018, date de départ, soit 51 mois x 500 x 0,25 % = 6 375 euros.

Le jugement déféré qui a alloué à M^me Y cette somme en réparation de son préjudice de jouissance sera confirmé.

Sur le remboursement de l’achat de matériaux

La locataire produit des factures de 2013 à 2014 et réclame le paiement de la somme de 6 897,12 euros.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a dit que la locataire avait déjà été indemnisée par une remise de 9 mois de loyers à compter de son entrée dans les lieux, soit un montant de 4 500 euros, qu’elle ne démontrait pas avoir obtenu l’accord préalable du bailleur ou à défaut une autorisation judiciaire pour la réalisation de ces travaux et qu’en outre, les justificatifs produits ne permettaient pas d’établir que l’intégralité de ces matériaux ont été utilisés dans la maison.

Le jugement déféré qui a débouté M^me Y de cette demande sera confirmé.

Sur la demande au titre des loyers

En application de l’article 1728-2° du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89'462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.

S’il incombe aux bailleurs de prouver l’obligation au paiement, c’est au locataire, une fois cette obligation établie, de démontrer qu’il a payé.

Il est constant que le locataire n’est exonéré du paiement des loyers que s’il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

Il lui incombe de rapporter la preuve de cette situation.

Les désordres constatés n’ont pas privé M^me Y et son compagnon de vivre dans les lieux pendant 5 ans, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a dit qu’aucune exonération des loyers ni restitution de l’intégralité des loyers versés ne peut être accordée à M^me Y de sorte que celle-ci reste redevable à M. X de la somme de 6 186,64 euros à titre de loyers impayés d’août 2016 à mars 2018, selon décompte produit par le bailleur.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, M. X n’apporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation aux loyers impayés au vu de l’état d’indécence de son logement et de sa carence dans la réalisation des travaux de mise en conformité.

Le jugement déféré qui l’a débouté de cette demande sera confirmé.

Sur la demande de remboursement des constats d’huissier

M^me Y sollicite le remboursement de cinq procès-verbaux de constat d’huissier pour un montant total de 1 252,39 euros.

Les deux premiers ont été établis les 27 janvier et 22 février 2017, celui du 27 janvier outre des photographies de l’immeuble qui y sont annexées, mentionne une absence de chauffage, une température insuffisante dans la salle de bains et l’absence d’eau courante.

Celui du 22 février 2017 mentionne que le raccordement au réseau d’eau publique a été réalisé mais que le chauffage n’est toujours pas installé, que le grenier n’est pas isolé et que la maison n’est pas raccordée au réseau d’assainissement. Il mentionne aussi une absence d’aération et une humidité anormale du logement.

Un seul constat aurait suffi pour se ménager une preuve des défauts de la chose louée dans le cadre de la procédure de référé.

Le procès-verbal du 6 novembre 2017 constate l’installation de deux radiateurs et d’un sèche-serviettes dans la salle de bains par un E le jour-même de son intervention mais l’absence de mise en conformité du poêle à bois.

Celui du 23 novembre 2017 fait état des malfaçons du poêle et il fait double emploi avec le rapport du même jour de M. B, E et par conséquent mieux à même de décrire les malfaçons et les solutions pour y remédier.

Celui du 17 janvier 2018 a été établi en présence du représentant de Soliha et indique qu’aucuns travaux supplémentaires n’a été réalisé depuis les visites de l’huissier les 6 et 23 novembre 2017.

Il fait double emploi avec le rapport de l’organisme Soliha du 26 janvier 2018 consécutif à sa visite du 17 janvier 2018.

Un seul constat aurait été suffisant dans le cadre de la procédure au fond initiée le 11 septembre 2017 sur l’absence de chauffage dans les autres pièces que les deux chambres et la salle de bains.

En définitive, la demande de remboursement n’est bien fondée que pour deux constats l’un en début d’année 2017 dans le cadre de la procédure de référé et l’autre en novembre 2017 dans le cadre de la procédure au fond soit 250 euros et 200 euros au vu des factures adressées à M^me Y par l’officier ministériel.

M. X sera donc condamné à lui payer la somme de 250 + 200 = 450 euros à ce titre et il sera ajouté au jugement sur ce point.

Aucun motif ne justifie que les frais de la procédure de référé et de la procédure de première instance au fond soient entièrement mis à la charge de M. X alors que M^me Y a cessé de payer son loyer à compter d’août 2016 jusqu’en mars 2018 à son départ des lieux, soit pendant 20 mois.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M^me C Y qui succombe en son appel pour l’essentiel de ses demandes en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas de faire application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal d’instance d’Angoulême en date du 3 octobre 2018 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. H-I X à payer à M^me C Y la somme de 450 euros à titre de frais de constats d’huissier,

Déboute M^me C Y de sa demande de condamnation de M. H-I X à payer les frais de la procédure de référé et les dépens de première instance,

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M^me C Y aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,