COUR D’APPEL DE BORDEAUX DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 31 MARS 2022

N° RG 18/03794 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KQLV

Monsieur Z X

Mademoiselle B Y

c/

SAS IGC

EURL LE TOLOSA

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 juin 2018 (R.G. 17/02056) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 29 juin 2018

APPELANTS :

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Cariste,

demeurant […]

Mademoiselle B Y

née le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Assistante maternelle

demeurant […]

rerpésentés par M^e Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉES :

La société I.G.C, inscrite au RCS de Bordeaux sous le N°306 039470, dont le siège est Lieu-dit […], pris en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

sur appel provoqué de EURL TOLOSA du 19.12.18

représentée par M^e Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

E.U.R.L LE TOLOSA, SARL au capital de 1.500 € , immatriculée au RCS de Libourne sous le numéro 529 491 391 dont le siège social est […]

r e p r é s e n t é e p a r M e S F E Z s u b s t i t u a n t M e X a v i e r D E L A V A L L A D E d e l a S C P DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 février 2022 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Paule Poirel, présidente

Madame Catherine Leques, conseillère

Madame Isabelle Louwerse, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvaine Déchamps

Greffière lors du prononcé : Madame Audrey Collin

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 février 2016, M. Z X et M^me B Y ont signé un engagement unilatéral d’achat portant sur un terrain à bâtir non […] et […]).

Le 24 février 2016, ils ont signé avec la société IGC un contrat de construction de maison individuelle désignant ce terrain. Puis, par acte sous-seing privé de vente du 5 avril 2016, l’Eurl Le Tolosa leur a consenti une promesse unilatérale de vente sur ce même terrain, valable jusqu’au 31 juillet 2016.

Le 2 août 2016, il ont acquis devant Maître Latour, notaire, le terrain susvisé auprès de l’Eurl
Le Tolosa, qui en avait la propriété depuis le 4 juillet 2016.

Le vendeur a déclaré dans l’acte que le terrain n’était grevé d’aucune contrainte particulière. Cependant, lors de l’ouverture du chantier le 13 décembre 2016 et en réalisant les fondations, la société IGC s’est aperçue de la présence d’une quantité importante de remblais enfouis dans le sous-sol.

Une étude géotechnique du terrain a été réalisée pour déterminer les conséquences de cette situation, prise en charge par l’Eurl Le Tolosa.

L’étude a révélé qu’une carrière avait été exploitée sur ce terrain de 1969 à 1985 et l’existence de remblais très hétérogènes, composé de sable, argile, morceaux de bois, blocs de rocher calcaire, débris plastiques et ce jusqu’à près de 11 mètres de profondeur. En conclusion de son étude, la société BESF indiquait que l’important de ces remblais augmentait considérablement le risque de présence d’eau sur la plate-forme et imposait la réalisation de fondations spéciales dont l’installation de micro-pieux. Ces opérations ont entraîné une augmentation du coût des travaux de 33 354 euros et 14 720 euros que M. X et M^me Y ont accepté de payer afin de pouvoir poursuivre le chantier.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 décembre 2016, le conseil de M. X et M^me Y a sollicité l’Eurl Le Tolosa afin de trouver une solution amiable à ce litige et par réponse du 15 décembre 2016, cette dernière a dénié toute responsabilité.

Par acte d’huissier en date du 20 février 2017, M. X et M^me Y ont assigné devant le tribunal de grande instance de Bordeaux l’Eurl Le Tolosa aux fins d’engager sa responsabilité contractuelle et de la voir condamner à les indemniser de leurs préjudices.

Par acte d’huissier en date du 12 septembre 2017, l’Eurl Le Tolosa a assigné en appel en garantie la société IGC.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 5 juin 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

- débouté les consorts X-Y de leurs demandes, fins et prétentions,

- condamné les consorts X-Y à payer à la société Le Tolosa la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné les consorts X-Y aux entiers dépens.

Par déclaration électronique en date du 29 juin 2018, M. X et M^me Y ont relevé appel du jugement en ce qu’il a débouté M. X et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; les a condamnés à payer à l’Eurl Le Tolosa la somme de 1.500euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; dit ne pas avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire; condamné M. X et M^me Y aux entiers dépens.

L’Eurl Le Tolosa a régularisé un appel provoqué à l’encontre de la société IGC suivant exploit d’huissier du 19 décembre 2018.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2018, M. X et M^me Y demandent à la cour, de :

- réformer entièrement le jugement entrepris,

- dire et juger que la société Le Tolosa a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des concluants sur le fondement des vices cachés, conformément aux articles 1641 et suivants du code civil,

- constater que la société Le Tolosa est intervenue en qualité de vendeur professionnel à l’acte du 02 août 2016,

- en conséquence, condamner la société Le Tolosa à leur verser la somme de 33 354 euros et de 14 170,20 euros au titre des surcoûts généré par l’existence de remblais en sous-sol,

- la condamner également à leur verser une somme complémentaire de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,

- la condamner en outre à une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le19 juin 2019, l’Eurl Le Tolosa demande à la cour, de :

- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts X – Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et les a condamnés à verser à la concluante la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- les condamner à verser à la société concluante la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation,

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel provoqué à l’encontre de la société IGC,

- condamner la société IGC à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans l’instance l’opposant aux consorts X – Y,

- la condamner à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2022, la société IGC demande à la cour, de :

- réformer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts X-Y de leur action en garantie des vices cachés à l’encontre de l’Eurl Le Tolosa,

- débouter l’Eurl Le Tolosa de son action en garantie dirigée à son encontre et de toutes ses autres demandes,
- la condamner à verser une indemnité de procédure de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2022.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal a débouté M. X et M^me Y de leurs demandes fondées sur l’article 1641 du code civil après avoir rappelé l’existence d’une clause figurant en pages 18 et 19 de l’acte de vente aux termes de laquelle le vendeur affirmait ne pas avoir connaissance de la présence de pollution sur le terrain, pour ensuite estimer que la venderesse n’avait été propriétaire du terrain que pendant une brève période, ce qui ne lui avait pas permis d’exercer une activité de nature à polluer les lieux et que le rapport de la société BESF ne mentionne pas la présence de substances nocives. Il a considéré qu’il n’existe pas de défaut caché puisque les déclarations de l’Eurl Le Tolosa sont conformes aux conclusions de la société BESF et que le défaut ne rend pas l’immeuble impropre à son usage, M. X et M^me Y ayant prospéré dans leur projet de construction.

M. X et M^me Y demandent l’infirmation du jugement en soutenant que la présence de remblais dans le sous-sol du terrain acheté à l’Eurl Le Tolosa le rend de qualité très médiocre et les a obligés à engager des frais supplémentaires pour réaliser des fondations spéciales par micro-pieux, l’usage de la chose vendue ayant ainsi été diminué car ils en auraient donné un prix moindre s’ils avaient connu cet élément, sollicitant la garantie du vendeur à raison de ce vice caché. Ils affirment que l’Eurl Le Tolosa, vendeur professionnel, savait que le terrain avait été exploité sous forme de carrière et avait connaissance du vice caché au moment de la vente et qu’eux-même n’avaient aucun moyen de le découvrir, s’agissant de la constitution du sous-sol d’un terrain.

L’Eurl Le Tolosa conclut à la confirmation du jugement, sollicitant à titre subsidiaire la garantie de la société IGC sur le fondement des articles 1240 du code civil et L.231-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle fait essentiellement valoir que le seul fait que la nature du sol ait engendré un surcoût au niveau des fondations ne saurait caractériser l’existence d’un vice, que le rapport de la société BESF ne mentionne aucune substance pouvant nuire à la santé de l’environnement et que le vice allégué n’a pas rendu le bien impropre à l’usage auquel on le destine ni n’en diminue nettement son usage dans la mesure où M. X et M^me Y ont pu mener à bien leur projet de construction et implanté leur immeuble sur le terrain. Elle fait valoir qu’il appartenait à M. X et M^me Y de solliciter le remboursement de la somme qu’ils estiment indûment payée à la société IGC en sa qualité de constructeur de maisons individuelles sur le fondement de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation, soulignant la faute de la société IGC qui devait procéder aux études de sol avant de chiffrer le coût des travaux au lieu de déterminer ce coût forfaitairement sans connaître la nature du sol.

La société IGC conclut à l’infirmation du jugement estimant que l’Eurl Le Tolosa, aménageur, lotisseur et marchand de biens de profession doit sa garantie pour les vices cachés qui affectaient le sous-sol de l’immeuble vendu dont elle reconnaît l’existence. Elle conclut au rejet de la demande de garantie formée par l’Eurl Le Tolosa, au motif que celle-ci connaissait le terrain bien avant de l’acquérir ainsi que l’établit l’engagement d’achat du 15 février 2016 mentionné au contrat de construction, qu’elle n’aurait pas pu procéder à une étude de sol sur un terrain qui n’appartenait pas encore à M. X et M^me Y, l’acquisition définitive n’étant intervenue que le 2 aôut 2016. Elle souligne qu’il n’existe aucun rapport contractuel entre elle-même et l’Eurl Le Tolosa de sorte que la demande de celle-ci, non fondée juridiquement, n’est pas justifiée.

Sur la garantie à raison des vices cachés.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il ressort de cette disposition que plusieurs conditions doivent être remplies pour que la garantie s’applique, à savoir la preuve de l’existence d’un vice, lequel doit rendre la chose impropre à l’usage auquelle elle était destinée et revêtir une certaine gravité, le caractère caché du vice et enfin l’antériorité ou la concomitance du vice à la vente.

En l’espèce, M. X et M^me Y ont acquis auprès de l’Eurl Le Tolosa, selon acte authentique du 2 aôut 2016, un terrain à bâtir non […] et Lagrave formant le lot numéro 2 du lotissement autorisé par déclaration préalable de la mairie d’Ambarès et Lagrave.

M. X et M^me Y disposent d’une action en garantie des vices cachés à l’encontre de leur vendeur l’Eurl Le Tolosa, improprement qualifiée par eux d’action en responsabilité contractuelle, l’acte de vente prévoyant en outre expressément cette garantie, qui doit être analysée indépendamment du contrat de construction de maison individuelle souscrit avec une société distincte du vendeur.

Il a été précisé à l’acte de vente que le vendeur avait déclaré que l’activité éventuellement exercée dans l’immeuble n’a pas entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives , que le terrain n’est frappé d’aucune pollution et que lui-même n’a jamais déposé, enfoui ou utilisé sur le terrain des déchets ou substances quelconques pouvant entraîner des dangers ou inconvénients pour la santé de l’environnement.

M. X et M^me Y ont signé le 24 février 2016 une procuration pour la construction d’une maison individuelle d’un coût de 163.704 euros TTC sur un terrain situé […] et Lagrave.

Un avenant a été signé le 23 décembre 2016 chiffrant le coût des travaux à la somme supplémentaire de 33.354 euros en raison de l’obligation de modifier l’infrastructure de la maison en raison du vice caché du sol.

La société BESF a réalisé à la demande de l’Eurl Le Tolosa et pour le compte de la société IGC une étude géotechnique du terrain situé […] à Ambarès et Lagrave. Cette étude a mis en évidence sur le terrain la présence au droit des sondages réalisés aux abords de la plate-forme correspondant à l’implantation de la maison, de remblais très hétérogènes, constitués de sables, argiles et morceaux de bois sur un épaisseur variable de 3 à 3,5 mètres environ, de remblais de blocs de calcaires d’une épaisseur de plus de 2 mètres rencontrés localement et de sables argileux renfermant des débris plastiques jusqu’à 10,8 mètres de profondeur. L’étude a révélé qu’une carrière avait été exploitée sur le terrain de 1969 à 1985. Il en ressort que les caractéristiques mécaniques du sol sont médiocres jusqu’à 10,8 mètres de profondeur, que des venues d’eau aggravent l’instabilité des fouilles et que pour compenser ces facteurs de fragilité du sol, la réalisation de fondations spéciales par micro-pieux doit être envisagée. La société BESF a défini précisément les caractéristiques que devaient présenter les micro-pieux. Il est constant que leur coût s’est élevé à la somme totale de 47 524 euros.
La présence de remblais de nature hétérogène, composé de bois, sables, argiles ou blocs de calcaire qui rend instable le sous-sol et nécessite la réalisation de fondations spéciales est un vice de nature à diminuer l’usage du terrain vendu comme un terrain à bâtir puisque des fondations spéciales et l’aménagement du terrain ont été nécessaires, entraînant un surcoût important des travaux de construction puisqu’ils représentent une augmentation de 47524 euros, ce dont il s’évince que les acquéreurs n’auraient pas acquis au prix payé s’ils avaient eu connaissance de ce vice.

Un tel vice dont l’antériorité à la vente ne saurait être contestée ne pouvait être décelé par les acquéreurs, n’ayant pu être mis à jour que par une étude du sol réalisée par un société spécialisée. La clause de l’acte de vente susvisée si elle a pour objet d’informer l’acquéreur de l’absence d’activité polluante exercée sur le terrain avant la vente ne n’a pas pour effet d’écarter la garantie des vices cachés, ce que le vendeur ne conclut d’ailleurs pas.

L’existence d’un vice caché est ainsi établie, dont L’Eurl Le Tolosa, venderesse, doit garantir les acquéreurs.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a écarté le vice caché.

Sur l’action estimatoire.

M. X et M^me Y forment une action estimatoire sur le fondement de l’article 1645 du code civil, soutenant que l’Eurl Le Tolosa vendeur professionnel est tenu de dommages-intérêts envers l’acheteur. Ils sollicitent le remboursement des surcoûts qu’ils ont été contraints de payer du fait de la présence du vice caché, surcoûts qui s’élèvent à la somme globale de 47 524 euros et une somme de 7500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance causé par le retatd apporté dans la construction de leur maison.

L’Eurl Le Tolosa conclut au rejet de la demande en faisant valoir qu’il appartenait à M. X et M^me Y de solliciter le remboursement de cette somme indûment payée directement au constructeur de maisons individuelles sur le fondement de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation et de la jurisprudence de la Cour de cassation qui ne pouvait leur réclamer de somme supplémentaire pour pallier sa carence dans la détermination des travaux d’adaptation au sol de son ouvrage.

L’Eurl Le Tolosa ne conteste pas sa qualité de vendeur professionnel laquelle résulte de son en-tête dans lequel elle se présente comme aménageur lotisseur et marchand de biens.

Elle est donc présumée avoir connaissance du vice caché et est tenue en application en application de l’article 1644 du code civil de restituer partie du prix et sur le fondement de l’article 1645 du code civil de tous dommages-intérêts à l’égard de l’acquéreur.

M. X et M^me Y produisent une proposition de prix établie par la société Foreco spécialisée en fondations spéciales pour la réalisation de 17 micro-pieux, d’un montant de 19.128 euros TTC, une facture de travaux de terrassement en périphérie de la construction de 14.170,20 euros, un avenant ayant été établi par la société IGC faisant ressortir un surcoût de la construction de 33.354 euros lequel a été accepté par M. X et M^me Y .

L’Eurl Le Tolosa ne conteste pas le montant du surcoût réclamé par M. X et M^me Y dont le montant est justifié par les pièces produites. L’Eurl Le Tolosa sera condamnée à payer à M. X et M^me Y la somme de 47524 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente du terrain.

Concernant la demande au titre du préjudice de jouissance, M. X et M^me Y expliquent que la nécessité de réaliser les fondations spéciales a entraîné un retard de la construction de plus de deux mois. La seule pièce produite pour justifier de ce retard est la déclaration d’ouverture de chantier en date du 13 décembre 2016, alors que le CCMI qui dispose que les travaux devaient démarrer deux mois après la réalisation des conditions suspensives ne permet pas de connaître la date à laquelle auraient du commencer les travaux en sorte que la preuve de leur retard n’est pas rapportée. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’appel en garantie à l’encontre de la société IGC.

L’Eurl Le Tolosa soutient qu’il appartenait à la société IGC de réaliser toutes les études sur l’état du sol nécessaires pour apprécier la viabilité de la construction et établir au plus près les coûts constructifs. Elle en déduit que la société IGC a pris un risque en définissant un coût forfaitaire de la prestation alors même qu’elle ne connaissait pas la nature du sol et ce d’autant plus qu’en application de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, le constructeur ne peut pas réclamer au maître de l’ouvrage de sommes complémentaires non prévues dans son chiffrage initial. Elle demande sur le fondement de l’ article 1240 du code civil la condamnation de la société IGC à la relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre.

En défense, la société IGC soutient que l’Eurl Le Tolosa a fait signer à M. X et M^me Y un engagement unilatéral d’achat du terrain le 15 février 2016, soit plusieurs jours avant la signature du contrat de construction, ce qui ne lui a pas permis de procéder à une étude de sol avant la signature du contrat, puisque M. X et M^me Y n’étaient pas encore propriétaires du terrain, étant précisé que l’acquisition définitive du terrain figurait en condition suspensive et qu’elle n’est intervenue que le 2 août 2016. Elle estime que si une étude de sol, bien que non obligatoire, peut être réalisée par un constructeur, c’est dans la mesure où ses clients sont déjà propriétaires du terrain. Enfin, elle ajoute qu’il n’existe aucune relation contractuelle entre elle-même et l’Eurl Le Tolosa, celle-ci devant être déboutée de sa demande en garantie.

L’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation impose que soient portées sur un CCMI certaines énonciations dont celles du terrain destiné à l’implantation de la construction ce qui est le cas en l’espèce, la désignation du terrain étant mentionnée bien que M. X et M^me Y ne l’aient acquis que le 2 août 2016 postérieurement à la signature du CCMI le 2 février 2016.

La société IGC ne peut opposer à l’Eurl Le Tolosa le fait d’avoir fait signer à M. X et M^me Y un engagement d’achat du terrain avant la signature du CCMI ce qui l’aurait selon elle empêchée de procéder à une étude de sol sur un terrain dont ses co-contractants n’étaient pas encore propriétaires alors que le CCMI ne pouvait être signé après qu’ait été passé l’acte de vente du terrain.

En application de l’article R.231-5 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à la présente espèce, qui dispose que pour l’application de l’article L.231-2, le prix convenu s’entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé, si l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation n’impose pas au constructeur de procéder systématiquement à des études de sols préalables à la signature des contrats de construction, il ne peut réclamer à son co-contractant d’autres sommes que celles prévues par le contrat.

Il incombe au constructeur de procéder lui-même à toute études permettant de fixer le coût de la construction et notamment celui des fondations de l’immeuble. En ne procédant à cette étude et en définissant le prix de la construction sans avoir vérifié au préalable toutes les données et contraintes techniques éventuelles pouvant avoir une incidence sur le coût de la construction, la société IGC a commis un manquement à ses obligations contractuelles dont elle doit supporter les conséquences sans pouvoir réclamer au maître d’ouvrage d’autres sommes que celles contractuellement prévues.

En réclamant à M. X et M^me Y les frais de réalisation des fondations spéciales, la société IGC a commis un manquement à ses obligations contractuelles qui ont causé un dommage à l’Eurl Le Tolosa, dont la garantie a de ce fait été recherchée sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil .

La société IGC doit donc réparer le préjudice ainsi subi et sera condamnée à garantir l’Eurl Le Tolosa de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante, la société IGC sera condamnée aux dépens. Il sera fait application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M. X et M^me Y .

Par ces motifs,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que le terrain vendu par l’Eurl Le Tolosa à M. Z X et M^me B Y est atteint d’un vice caché,

Condamne en conséquence l’Eurl Le Tolosa à payer à M. Z X et M^me B Y la somme de 47524 euros,

Condamne l’Eurl Le Tolosa à payer à M. X et M^me Y une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société IGC à garantir et relever indemne l’Eurl Le Tolosa de ces condamnations,

Condamne la société IGC à payer à l’Eurl Le Tolosa une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’Eurl Le Tolosa aux dépens de première instance et d’appel.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.