Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 JANVIER 2014

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/05618

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2012 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX – RG n° 09/05924

APPELANTE

Madame R Z

XXX

XXX

représentée par M^e Serge POLTZIEN, avocat au barreau de Paris, toque : C1983,

INTIMÉS

Monsieur L A

XXX

XXX

Monsieur F C

XXX

XXX

Madame B C

XXX

XXX

Madame N Y

XXX

XXX

représentés par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090,

La SARL LA CLEF DES CHAMPS, prise en la personne de ses représentants légaux, 39 Boulevard V W

XXX

représentée par M^e Laurence IMBERT de la S.C.P. A. Imbert & Associés, avocat au barreau de Melun,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 novembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente

M^me J K, Conseillère

M^me H I, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Marie-Annick MARCINKOWSKI

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me Alexia LUBRANO, Greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Selon mandat sans exclusivité en date du 2 juin 2008, M^me Z a confié à la sarl la clef des Champs le soin de rechercher un locataire pour les locaux lui appartenant situé XXX

Un contrat de bail à usage exclusivement professionnel a été rédigé par la sarl la clef des champs et signé par M^me Z la bailleresse d’une part, M F C, M^me B C, M L A et M^me N Y les locataires d’autre part, le 9 juillet 2008.

Le bail conclu pour une durée de 8 années à partir du 1^er octobre 2008 moyennant un loyer annuel de 24.000 € hors charges prévoit que les lieux sont à usage professionnel pour l’exercice de la profession libérale (médecins et spécialistes).Un dépôt de garantie d’un montant de 4.000 € a été versé par les locataires à M^me R Z.

Le contrat mettait à la charge des locataires les frais de négociation et de rédaction du bail au profit de la sarl la Clef des champs.

Invoquant que l’immeuble affecté auparavant à un usage d’habitation ne respectait pas les normes en vigueur pour leur permettre d’exercer leur profession, en particulier celles concernant l’accessibilité aux personnes handicapées, les preneurs ont refusé de supporter le coût de cette mise aux normes et cessé de payer le loyer.

M^me Z leur a fait délivrer un commandement de payer la somme de 6.000 €en date du 16 janvier 2009 puis, suivant acte d’huissier en date du 10 novembre 2009, a saisi le Tribunal de Grande Instance de Meaux d’une demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir la condamnation des locataires au paiement des loyers impayés.

Par jugement en date du 2 février 2012, le Tribunal a :

— prononcé aux torts de M^me Z la résolution du bail par acte sous seing privé du 9 juillet 2008 portant location par M^me Z au profit de M et M^me C, M^me Y et M. A solidairement des locaux sis à XXX à compter du 1^er octobre 2008,

— débouté M^me Z de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire de ce bail,

— débouté M^me Z de ses demandes en paiement des loyers d’octobre 2008 à février 2009 avec majoration de 10 %,

— débouté M^me Z de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

— condamné M^me Z à restituer à M et M^me C, M^me Y et M. A les 4 000 euros de dépôt de garantie,

— condamné la sarl la clef des champs à restituer à M et M^me C, M^me Y et M. A la somme qu’ils justifient avoir réglée au titre des frais et honoraires d’agence, soit 3 661 euros,

— débouté la sarl la clef des champs de sa demande en paiement de 525 euros de solde restant dû sur honoraires,

— condamné solidairement M^me Z et la sarl la clef des champs à verser à titre de dommages et intérêts 1200 euros à M. C, 1 200 euros à M^me C, 1 200 euros à M^me Y et 1 200 euros à M. A,

— rejeté la demande d’exécution provisoire,

— condamné in solidum M^me Z et la sarl la clef des champs à verser à M et M^me C, M^me Y et M. A 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté M^me Z et la sarl la clef des champs aux dépens.

M^me Z a relevé appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux et par ses dernières conclusions en date du 26 juin 2012, demande à la Cour de :

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

De débouter les consorts C, A et Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Et, statuant à nouveau,

De dire et juger que M^me R Z a satisfait à son obligation de délivrance et que la charge des travaux incombait en exécution du contrat aux preneurs,

De constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 16 février 2009,

De condamner les consorts C, A et Y solidairement à payer à M^me R Z les sommes suivantes :

—  10.000 euros correspondant aux loyers impayés du 1^er octobre 2008 jusqu’au mois de février 2009, majorés des intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité desdits loyers,

-1.000,00 Euros soit la majoration de 10 % desdits loyers impayés,

De dire et juger que les 4.000,00 euros versés au titre du dépôt de garantie seront conservés par M^me R Z en réparation du préjudice subi, en application de la clause pénale forfaitaire prévue au contrat,

En tout état de cause :

Condamner solidairement les intimés à payer à M^me R Z la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner solidairement les intimés aux entiers dépens d’action et d’exécution, y compris ceux des frais du commandement de payer, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La sarl la clef des champs , par ses dernières conclusions en date du 31 août 2012 demande à la Cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement et statuant à nouveau,

Dire et juger que la clause prévue au paragraphe 2.1.1 du contrat de bail en date du 9 juillet 2008 a valablement dérogé aux dispositions mettant à la charge du bailleur les travaux de mises aux normes, transformations et réparations qui seraient imposées par les autorités administratives, la loi ou les règlements, en raison de ses activités présentes ou futures,

Dire et juger que le refus par les locataires d’assumer les travaux de mise en conformité et de règlement des loyers constitue une violation des obligations mises à leur charge par le contrat de bail en date du 9 juillet 2008,

Débouter en conséquence M. F C, M^me B C, M L A et M^me N Y de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de la sarl la clef des champs,

Dire et juger que la sarl la clef des champs n’a pas engagé sa responsabilité contractuelle, le mandat de location ayant été convenu d’une part entre Madame Z et d’autre part la sarl la clef des champs,

Dire et juger que la sarl la clef des champs n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle en sa qualité de rédacteur de l’acte,

Débouter M. F C, M^me B C Monsieur L A et M^me N Y des demandes en application des dispositions de l’article 1382 du Code Civil à défaut de justifier de l’existence d’un manquement susceptible de caractériser une faute ayant un lien de causalité direct avec le préjudice allégué, à savoir la prise en charge des travaux de mise aux normes,

Condamner solidairement M. F C, M^me B C, M L A et M^me N Y à payer à la sarl la clef des champs la somme de 525 € au titre du solde des honoraires de rédaction du contrat de bail,

Condamner solidairement M. F C, M^me B C, M L A et M^me N Y à payer à la sarl la clef des champs la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

M. A, M et M^me C, M^me Y , par leurs dernières conclusions en date du 26 juillet 2012, demandent à la Cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Débouter M^me Z et la sarl la clef des champs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour infirmerait le jugement,

Condamner la sarl la clef des champs à relever et garantir M. A, M et M^me C, M^me Y de toutes condamnations qui seraient prononcées au bénéfice de M^me Z tant en principal que dommages et intérêts et frais de procédure,

Condamner la sarl la clef des champs à payer à M. A, M et M^me C, M^me Y la somme de 4000 euros indûment versée à titre de dépôt de garantie pour le cas où la Cour jugerait que M^me Z doit en conserver le bénéfice,

Dans tous les cas,

Condamner in solidum l’agence immobilière la sarl la clef des champs et M^me Z à payer à M. A , M et M^me C , M^me Y la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum la sarl la clef des champs et M^me Z aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR CE,

M^me Z soutient que les articles 1719 et 1720 du Code Civil qui mettent à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives et en particulier les travaux prescrits par l’administration ne sont pas d’ordre public et qu’il est possible d’y déroger par convention, que le bail paragraphe 2-1-1 « Etat des biens loués – entretien, travaux, réparations, aménagements’ prévoit que le locataire prendra les biens loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance et fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes, transformations ou réparations, quelle qu’en soit la nature, qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les règlements, en raison de ses activités présentes ou futures, et s’engage en de telles hypothèses à supporter seul toutes conséquences pécuniaires ou autres et ne pourra prétendre à aucun remboursement, indemnités ou avances de la part du bailleur… », qu’il a bien été délivré aux preneurs un local comportant l’autorisation d’effectuer les travaux d’adaptation à l’activité que les preneurs s’étaient engagés à réaliser, que l’obligation aux travaux dont s’agit s’appliquait à compter du 1^er janvier 2011suivant l’article R 111-8 du code de la construction et de l’habitation, alors que le bail a été signé par les parties à effet du 1^er octobre 2008, qu’entre octobre 2008 et janvier 2011, il n’existait donc aucune obligation pour le preneur d’exercer dans un local ayant bénéficié de ces travaux (sic), que la délivrance s’est opérée contractuellement en octobre 2008 et non à l’époque où cette obligation était applicable, que la bailleresse n’a donc pas manqué à son obligation de délivrance.

Si la direction de l’urbanisme de la ville de Meaux a bien autorisé par arrêté du 22 septembre 2008 le changement de destination d’une maison d’habitation en cabinet médical, en revanche en ce qui concerne l’exploitation future du cabinet médical, la direction de l’urbanisme a précisé à la propriétaire M^me Z que, s’agissant d’un établissement recevant du public, celui-ci devait répondre aux normes de sécurité et d’accessibilité aux handicapés, le respect de cette réglementation se matérialisant par la constitution d’un dossier d’autorisation de travaux dont formulaire joint, qu’elle indiquait devoir être déposé par le futur utilisateur du local, celui-ci devenant maître d’ouvrage des travaux d’aménagement intérieurs nécessaires à l’exercice de son activité.

En ce qu’il a rappelé que le local devenu professionnel par changement de destination était désormais soumis en tant qu’établissement recevant du public, notamment à l’obligation de mise en conformité avec les normes d’accessibilité aux handicapés à réaliser avant le 1^er janvier 2011, que M^me X a refusé de prendre à sa charge financière les travaux de mise aux normes de l’immeuble et jugé que le bail étant à destination de cabinet médical, la bailleresse a manqué ainsi à son obligation essentielle de délivrer un local conforme à sa destination, le premier juge doit être approuvé ; la clause du bail prévoyant que le locataire fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes qui seraient imposées par l’administration doit en effet s’entendre des mises aux normes que l’administration entendrait imposer en cours du bail mais ne peut avoir pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme aux normes applicables au jour de la signature du bail, sauf clause expresse l’en dispensant qui n’est pas stipulée en l’espèce, l’emploi du conditionnel marquant au contraire la volonté des parties de ne soumettre la charge des travaux de mise aux normes qu’aux futures règles qui viendraient à être imposées ; la clause du bail prévoyant que le preneur prend les lieux en l’état ne peut avoir pour effet de décharger le bailleur de cette obligation de délivrance.

Il s’ensuit qu’en raison du refus opposé par la bailleresse de remplir cette obligation, il y a lieu de dire que le bail s’est résolu à la date d’effet du commandement de payer, soit le 16 février 2009, dans la mesure où les preneurs ne justifient aucunement n’avoir pu auparavant exercer normalement leur profession de médecins et accueillir leur clientèle dans les locaux donnés à bail qu’ils ont occupés pendant la période allant du 1^er octobre 2008 à fin février 2009 pour laquelle les loyers sont réclamés, la mise aux normes relative notamment à l’accessibilité aux handicapés devant être réalisée au plus tard le 1^er janvier 2011.

Ils étaient donc débiteurs à la date du commandement des loyers dus pour la période allant d’octobre 2008 à fin février 2009 soit la somme de 10 000 € au total en principal, outre le coût de l’acte, majorée de 10 % pour tenir compte de la clause pénale ;

Les preneurs sont en revanche fondés, en raison de la résolution du bail, à demander le remboursement du dépôt de garantie versé lors de leur entrée dans les lieux et que la bailleresse devra restituer sans pouvoir alléguer pour le retenir l’existence d’un préjudice qu’elle ne caractérise pas.

Les preneurs sont également fondés à invoquer le préjudice que leur a causé l’obligation d’avoir à trouver rapidement d’autres locaux de remplacement devant le refus de la bailleresse de réaliser les travaux de mise aux normes qui les a privés de pouvoir occuper les locaux de manière à la fois paisible et pérenne. Il sera fait droit à leur demande en paiement de dommages intérêts à hauteur de 1 200 € pour chacun d’eux ainsi qu’il a été jugé.

Sur la demande de condamnation in solidum, l’appel en garantie et l’appel incident des preneurs à l’encontre de l’agence immobilière :

Les preneurs font valoir que la société la Clef des Champs est un professionnel de l’immobilier qui est devenue leur mandant par suite du versement entre ses mains des honoraires de négociation et de rédaction d’acte, qu’elle devait en cette qualité les informer des dispositions applicables en matière d’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public, ce qui les aurait éclairés sur la portée de leurs engagements quant à la disposition du bail relative à l’imputation des travaux de mise aux normes, qu’au lieu de cela, ils ont dû eux mêmes s’informer des dispositions applicables, qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à leur demande de résolution et de condamner la société La clef des champs in solidum avec la bailleresse au paiement de dommages intérêts et du dépôt de garantie, à les garantir des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre et à leur restituer le montant des honoraires et frais d’agence ;

La société la Clef des Champs fait valoir qu’elle a proposé aux locataires un avenant le 27 novembre 2008 qui supprimait la clause mettant à la charge des locataires les travaux de mise aux normes, que les locataires ont refusé de le signer, sollicitant en plus, la suppression de la mise à leur charge des honoraires de rédaction alors que leur avaient été accordés des délais de paiement, que les locataires sont tenus par les termes du bail initial et ont obligation de prendre à leur charge les travaux de mise aux normes et notamment ceux concernant l’accessibilité aux handicapés suivant clause expresse insérée au bail, que les locataires ne peuvent lui reprocher un manquement à son devoir de conseil et de renseignement, puisque les conditions dans lesquelles ils exerçaient antérieurement leur activité dans un immeuble d’habitation contredisent l’affirmation selon laquelle ils ne connaissaient pas les dispositions applicables en matière d’accessibilité, qu’elle a satisfait à la demande des locataires, puisqu’elle leur a proposé un avenant dont ils ont refusé la signature, qu’ils ne caractérisent aucun comportement fautif de nature à engager sa responsabilité contractuelle ou délictuelle.

Le premier juge a exactement apprécié que le professionnel qui a négligé de vérifier la situation de l’immeuble au regard des normes applicables et manqué ensuite à son devoir d’information des parties en tant que rédacteur du bail engage sa responsabilité vis à vis du locataire partie à l’acte et condamné en conséquence la société la Clef des Champs in solidum avec la bailleresse au paiement de dommages intérêts en réparation du préjudice qu’ont subi les preneurs en raison du litige né de ce manque d’information ; le jugement sera également confirmé en ce qu’il l’a condamnée à restituer les honoraires et frais qu’elle a perçus, du fait de la résolution du bail soit la somme de 3 661 € et l’a privée de pouvoir en conséquence solliciter le paiement d’un solde d’honoraires.

La faute qu’a commise la société La Clef des Champs et qui l’oblige à réparation vis à vis des preneurs est étrangère d’une part à leur obligation d’avoir à payer à la bailleresse le montant des loyers dont il sont débiteurs en exécution du bail, d’autre part à l’obligation de restitution du dépôt de garantie qui pèse sur la bailleresse du fait de la résolution du bail ;

La société La Clef des Champs ne peut donc être tenue ni à garantir les preneurs des condamnations prononcées à leur encontre ni à restituer le dépôt de garantie.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M^me Z et la société La Clef des Champs aux dépens et à payer à M. C, M^me C, M^me Y, M A la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; M^me Z et la société La Clef des Champs supporteront in solidum les dépens d’appel. Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté M^me Z de sa demande en paiement des loyers pour la période allant du 1^er octobre 2008 au mois de févier 2009 soit la somme de 10 000 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2009, outre les frais d’acte et 10 % au titre de la clause pénale.

Réformant sur ces points et statuant à nouveau,

Condamne M C, M^me C, M^me Y, M A à payer solidairement à M^me Z la somme de 10 000 € , outre les frais de commandement de payer, et 10 % du montant de la somme en principal au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2009,

Déboute M C, M^me C, M^me Y et M A de leur demande de garantie de la société La Clef des Champs,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne in solidum M^me Z et la société La clef des champs aux entiers dépens d’appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE