Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 JUILLET 2020

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/27530 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B63U2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/15932

APPELANTE

SAS LUCA ETOILE (nom commercial 'CASA LUCA'), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 672 044 112

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334, avocat postulant

Assistée de M^e Denis THEILLAC de la SELAS CABINET THEILLAC-CAVARROC, toque A550

INTIMÉE

Société AFER IMMO Immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 538641259, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant

Assistée de M^e Valérie DEVISMES de la SELARL KOHN & ASSOCIES, toque P 233

COMPOSITION DE LA COUR :

En application :

— de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19;

— de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1^er et 8 ;

— de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période ;

L’affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 10 juin 2020, les avocats y ayant consenti expressément ou ne s’y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure ;

La cour composée comme suit en a délibéré :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, Présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 1990, la société NORWICH UNION LIFE INSURANCE SOCIETY aux droits de laquelle se trouve la société AFER IMMO a donné à bail commercial à la SAS LUCA ETOILE, des locaux dépendant d’un immeuble sis […] à Paris 8^e à usage de bar, brasserie, restaurant, pour une durée de 12 ans à compter du 1^er janvier 1990. Par acte en date du 17 juillet 2002, le bail a été renouvelé pour la même durée, à effet au 1^er janvier 2002 jusqu’au 31 décembre 2013. Il s’est prolongé tacitement au-delà de cette date.

Au 1^er janvier 2014, le loyer indexé s’élevait à la somme de 208.900,88 euros hors taxes hors charges.

Les locaux dont s’agit sont décrits, ainsi qu’il suit, dans le bail 26 juillet 1990, "a) au rez-de chaussée : un grand local à pan coupé sur l'[…] et la rue Vernet d’une superficie de 130m² environ ; b) une mezzanine ;c) au premier sous-sol : un local de 90m² environ […] avec le droit d’installer sur le trottoir, une terrasse couverte ou découverte […]".

Par acte d’huissier de justice en date du 29 août 2013, la société AFER IMMO a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à effet au 1^er avril 2014 pour un prix annuel de 276.000 euros en principal, outre taxes, fournitures, prestations au prorata du loyer et constitution d’un dépôt de garantie équivalent à trois mois de loyer, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Par un mémoire en demande, notifié le 27 août 2014, la société AFER IMMO a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé au 1^er avril 2014 à la somme annuelle de 276.000 euros en principal.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 octobre 2014, la société AFER IMMO a assigné la société LUCA ETOILE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, aux fins de voir fixer le loyer à la somme de 276.000 euros.

Par jugement avant-dire droit en date du 27 mars 2015, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 29 août 2013 par la société AFER IMMO à la société LUCA ETOILE, le bail concernant les locaux situés […] à Paris 8^e s’est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1^er avril 2014,

— dit que les règles du plafonnement ne s’appliquent pas au loyer du bail renouvelé, s’agissant d’un bail expiré d’une durée de plus de douze ans,

— désigné M. X Y en qualité d’expert afin de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1^er avril 2014,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 8 février 2018, dont les conclusions sont les suivantes :

— fixation du loyer dans l’hypothèse de la prise en compte de la superficie 'avant travaux’ et sans accession : 182.400 euros par an hors taxes et charges,

— fixation du loyer dans l’hypothèse de la prise en compte de la superficie 'après travaux’ et avec accession : 170.300 euros par an hors taxes et charges.

Par jugement en date du 5 novembre 2018, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris a :

Vu le jugement du 27 mars 2015,

— Fixé à la somme de 198.990 euros (cent quatre-vingt-dix-huit mille neuf cent quatre-vingt-dix euros) en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1^er avril 2014, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre la SCI AFER IMMO et la SAS LUCA ETOILE, et portant sur les locaux situes […],

— Dit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de connaître de la demande de condamnation sous astreinte de la société bailleresse à restituer à la société locataire les loyers trop perçus à compter du 1^er avril 2014,

— Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer normalement dû, à compter du 28 octobre 2014 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

— Dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

— Partagé les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 6 décembre 2018, la SAS LUCA ETOILE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 28 mai 2020, la SAS LUCA ETOILE demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article L 145-33 du Code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats ;

Infirmer la décision entreprise

Et statuant à nouveau :

— FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er avril 2014, en retenant la configuration des lieux après travaux, à la valeur locative, à la somme de 133.000 € (CENT TRENTE TROIS MILLE EUROS) HT HC par an en principal, pour un nouveau bail de neuf ans, portant sur des locaux situés à […], […],

— SUBSIDIAIREMENT, et dans l’hypothèse où la Cour estimerait par impossible devoir retenir la configuration des lieux avant travaux, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 135.000 € (CENT TRENTE CINQ MILLE EUROS) HT HC par an en principal;

Dans tous les cas,

— DIRE que la Société AFER IMMO sera débitrice des loyers trop perçus depuis le 1^er avril 2014 avec intérêts au taux légal depuis le 28 octobre 2014, date de la saisine du Tribunal par la bailleresse et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil.

— DEBOUTER la SCI AFER IMMO de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires aux présentes.

— CONDAMNER la bailleresse en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Jacques BELLICHACH.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 19 mai 2020, la SCI AFER IMMO demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-11, L. 145-33, L. 145-34 du Code de Commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL,

— Confirmer le jugement entrepris en date du 5 novembre 2018 en ce qu’il a fixé à la somme de 198.990 euros (cent quatre-vingt-dix-huit mille neuf cent quatre-vingt-dix euros) en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1^er avril 2014, le montant du loyer du bail renouvelé entre la Société AFER IMMO et la SAS LUCA ETOILE, et portant sur les locaux situés […] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible la Cour réformait le jugement entrepris et estimait que l’accession des travaux réalisés en 2008 est intervenue au 31 mars 2014,

— Fixer à la somme annuelle en principal de 177.725 euros (cent soixante-dix-sept mille sept cent vingt-cinq euros) hors taxes hors charges, an 1^er avril 2014, le loyer du bail renouvelé à cette date entre la Société AFER IMMO et la Société LUCA ETOILE pour les locaux sis […], à l'[…], en retenant une surface pondérée de 134,64 m² environ après travaux, et une majoration terrasse de 20 % ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— Dire qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de connaître de la demande de condamnation sous astreinte de la société bailleresse à restituer à la société locataire les loyers trop perçus à compter du 1^er avril 2014 ;

— Dire qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 28 octobre 2014 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour le loyer échus à cette date ;

— Dire n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;

— Partager les dépens, en ce inclus les coûts de l’expertise, par moitié entre les parties ;

— Rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires de la société LUCA ETOILE.

L’affaire était fixée pour être plaidée à l’audience du 10 juin 2020 à 14h. Conformément aux ordonnances de roulement rectificatives du premier président de la cour d’appel de Paris en date des 23 avril 2020 et 7 mai 2020, et en application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, le président de la chambre a décidé que la procédure se déroulerait selon la procédure sans audience et il en a informé les parties. Celles-ci ont expressément accepté le recours à cette procédure sans audience de plaidoiries.

La clôture a été prononcée le 10 juin 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties conviennent du fait que le loyer doit être fixé à la valeur locative, le bail expiré ayant été consenti pour une durée de 12 ans.

Sur l’accession

La société locataire soutient que lors de la conclusion du bail du 26 juillet 1990, elle a été autorisée par le bailleur à réaliser un certain nombre de travaux dont le descriptif est annexé au bail prévoyant notamment la création de deux mezzanines en deux parties, d’un escalier à double volée, d’un escalier d’accès en sous-sol etc ; qu’ultérieurement au cours de l’année 2008, elle a fait procéder à d’importants travaux dans les locaux, ayant notamment conduit à la suppression des deux mezzanines. Elle conteste que la clause 7.11 du bail, puisse être interprétée comme étant une clause d’accession en fin de jouissance, alors qu’elle prévoit expressément une accession en fin de bail, que le fait que le bailleur conserve la possibilité de demander à son locataire une remise en état des locaux à son départ ne fait pas obstacle au fait que lesdits travaux font accession préalablement au bailleur en fin de bail ; que l’accession en fin de jouissance ne peut d’avantage se déduire des termes de l’autorisation de travaux du 29 novembre 2007, qu’en toute hypothèse, cette autorisation de travaux ne constitue pas un avenant portant novation de l’article 7.11 ; que la bailleresse a estimé dans un premier temps la valeur locative selon la configuration des lieux après travaux et que ce n’est que dans un deuxième temps qu’elle s’est prévalue du document du 29 novembre 2007, montrant ainsi que ce document n’a pas la portée d’un accord dérogeant aux dispositions contractuelles ; qu’il n’y a pas eu d’accord entre les parties quant au report de l’accession en fin de jouissance. Elle

demande en conséquence que l’estimation de la valeur locative soit faite en fonction de l’état des lieux après les travaux. A titre subsidiaire, elle soutient que la société locataire qui n’est pas un professionnel du droit, quand bien même serait-elle propriétaire de plusieurs cafés-restaurants n’a pu saisir le sens et la portée du courrier du 29 novembre 2007, que dans l’hypothèse où la cour considérerait que la clause du bail et de ce courrier sont ambigus, ils devraient s’interpréter en faveur de celui qui a contracté l’obligation, c’est-à-dire du preneur. A titre très subsidiaire, elle soutient encore, que si la cour retenait que l’accession des travaux n’intervenait qu’en fin de jouissance, et qu’il convenait de retenir la configuration des lieux avant les travaux réalisés dans les locaux, il conviendrait de retenir un abattement d’au minimum de 6% sur la valeur locative, pour prendre en compte le fait que la configuration était moins fonctionnelle, avec des mezzanines de faible hauteur sous plafond, obligeant la clientèle à monter et nécessitant d’avantage de personnel pour servir, avec deux zones en rez-de-chaussée situées sous mezzanines de hauteur également réduites et plus sombres, une cuisine aux équipements anciens et moins bien agencée etc…

La bailleresse qui conclut sur ce point à la confirmation du jugement entrepris, se prévaut de l’autorisation de travaux donnée le 29 novembre 2007, laquelle est revêtue de la mention 'bon pour accord’ apposée par le preneur, dont elle souligne l’expérience pour faire partie d’un groupe possédant dix restaurants dans le triangle d’or parisien. Elle indique que le premier juge a fait une exacte interprétation de la clause d’accession figurant au bail et que l’accord des parties de 2007, n’a pas simplement vocation à préciser la clause d’accession figurant au bail, mais traduit les conditions et modalités juridiques de l’accord pour les travaux sollicités par le preneur, la suppression des mezzanines notamment parce qu’elle ôtait pas moins de 43m² de la surface utile, ne pouvait être acceptée sans que le bailleur n’impose au preneur que les travaux ne fassent accession qu’à son départ. Elle s’oppose à une minoration de la valeur locative, la pondération des mezzanines selon un coefficient de 0,35 ayant déjà pris en compte ces caractéristiques.

La clause 7.11 du bail liant les parties stipule que 'le preneur prend l’engagement’ […] de laisser en bon état d’entretien en cas de départ du preneur, en cours de bail ou en fin de bail, tous travaux, soit de finition et effectués notamment à la prise de possession, soit d’amélioration, d’aménagement, de modification ou de réparation, le tout devant bénéficier au bailleur par voie d’accession en fin de bail sans aucune indemnité d’aucune sorte à moins que le bailleur n’exige la remise des lieux en leur état initial.'

L’autorisation de travaux en date du 29 novembre 2007, portant la signature et le tampon de la société AVIVA, en qualité de propriétaire et la signature de la société GRILL CLUB ETOILE, désignée comme locataire précédée de la mention 'bon pour acceptation', relative aux travaux exécutés dans les lieux par la société locataire 'travaux d’intérieur dont démolition des deux mezzanines et escaliers ainsi que travaux en terrasse, sol, façade et toiture', précise 'enfin, il est spécifié qu’ils resteront acquis à la société propriétaire de plein droit et à titre gratuit au départ du locataire à moins que cette dernière n’exige la remise des lieux dans leur état primitif. Toutefois, dans le cas où ils comporteraient le remplacement d’appareils ou installations appartenant à la société propriétaire, l’accession de cette dernière serait immédiate'.

La cour relève s’agissant de la clause du bail que les deux membres de phrase de la même clause qui ne peut être divisée rendent celle-ci ambiguë ; l’accession des améliorations au bailleur en fin de bail est en effet incompatible avec l’exigence du bailleur de remise des lieux dans leur état initial en cas de renouvellement du bail et justifie que la clause soit interprétée dans le sens que lui donne le bailleur qui est le seul où elle peut recevoir pleinement application, à savoir que la fin du bail signifie en réalité la fin des relations contractuelles.

En outre, au cas présent, cette interprétation de la clause d’accession figurant au bail, est confortée par l’accord du 29 novembre 2007, relatif aux travaux litigieux, qui ne modifie pas le sens de la clause d’accession figurant au bail, mais ne fait qu’en préciser la portée, cette interprétation étant alors expressément acceptée par le preneur par l’apposition de la formule 'bon pour acceptation'. Ce

dernier appartenant à un groupe comprenant une dizaine de restaurants, et étant de ce fait un professionnel particulièrement avisé, n’établit pas que son consentement sur ce point, aurait été surpris, quand bien même n’aurait il pas été assisté d’un conseil lors de la signature de ce document.

En conséquence, les travaux dont s’agit notamment en ce qu’ils ont porté sur la suppression des mezzanines ne peuvent être pris en compte lors du présent renouvellement et les surfaces des locaux doivent être retenues, en ce compris lesdites mezzanines.

L’expert judiciaire Y a indiqué que la surface utile du rez-de-chaussée était de 124m², la mezzanine de 46,60m² et le sous-sol de 79,90 m². Il a proposé d’affecter au quatre zones du rez-de chaussée des coefficients de pondération de 1,20, 1, 0,75 et 0,60, pour une surface pondérée de 116,89 m²P, à la mezzanine (salle de restaurant) un coefficient de pondération de 0,35, soit une surface pondérée de 16,31m² P, et des coefficients de 0,30 et 0,20 pour le sous-sol, pour une surface pondérée de 17,55m² ; la surface pondérée totale étant de 150,75m²P.

Les parties ne contestant ni les surfaces utiles relevées par l’expert, ni les coefficients de pondération proposés, il convient de les retenir.

Sur la valeur locative des locaux

La société locataire conteste le prix unitaire de 1100 euros le m² proposé par l’expert Y et retenu par le juge des loyers et demande de retenir un prix de 1000 euros le m²P, compte tenu des références qu’elle produit. Elle souligne le fait que les locaux sont situés dans un quartier résidentiel et de bureaux, peu fréquenté en soirée, qu’ils ne sont pas visibles depuis l'[…] et ne profitent pas de la commercialité de cette avenue, qu’il existe en outre une forte concurrence de commerces de bouche dans le secteur et notamment de commerces de restauration rapide qui captent la clientèle de bureaux au détriment des restaurants traditionnels. Elle demande en outre un abattement de 8% pour les clauses exorbitantes de droit commun qu’elle doit supporter, ainsi qu’un abattement de 6% pour tenir compte de l’état des locaux avant travaux. La bailleresse accepte le prix unitaire de 1100 euros le m²P proposé par l’expert judiciaire Y et retenu par le premier juge. Elle rappelle que son expert amiable proposait de retenir un prix unitaire de 1200 euros le m²P. Elle s’oppose à tout abattement pour clause exorbitante de droit commun, faisant valoir, qu’aucun des experts consultés tant par la société locataire, que par elle, ni l’expert judiciaire n’ont pratiqué un tel abattement. Elle s’oppose également à tout abattement de la valeur locative pour tenir compte de l’état des locaux avant travaux.

L’expert PAIN, agissant à titre amiable pour la société locataire proposait de retenir un prix unitaire de 1000 euros, en retenant des références judiciaires comprises entre 1100 euros le m²P et 900 euros le m²P, et des références pour le prix du marché locatif, variant entre 954 euros le m²P et 1862 euros le m²P. L’expert Z A, agissant à titre amiable pour le bailleur proposait de retenir un prix unitaire de 1200 euros le m²P en retenant des références comprises pour des fixations judiciaires entre 780 euros le m²P et 1145 euros le m²P ; pour les renouvellements amiables entre 611 euros le m²P et 1923 euros le m²P et pour les nouvelles locations hors loyers décapitalisés entre 493 euros le m²P et 1862 euros le m²P.

Les deux experts amiables ont relevé la présence dans le bail de clauses exorbitantes du droit commun, mettant notamment à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, les honoraires de gestion, l’assurance de l’immeuble, l’impôt foncier, mais ils ont indiqué que c’est compte tenu de ces clauses qu’ils proposaient pour l’un, un prix unitaire de 1000 euros et pour l’autre un prix unitaire de 1200 euros.

L’expert judiciaire Y a proposé les références suivantes issues de fixations judiciaires variant de 450 euros le m²P en avril 2012 (restaurant […], s’agissant d’un moins bon emplacement) à 1100 euros le m²P (restaurant […] en juillet 2012, pour un

meilleur emplacement proche de l'[…]) ; des renouvellements amiables variant de 611 euros le m²P (restaurant […] en janvier 2011 à 1452 euros le m²[…], […] 8^e) et des nouvelles locations variant de 896 euros le m²P (agence immobilière […] 8^e en mars 2014) à 1862 euros le m²P (restauration PRET A MANGER, […] 8^e en juillet 2011).

L’expert judiciaire a indiqué que le prix qu’il propose prenait en considération :

le bon emplacement commercial dans un quartier touristique à proximité de la […] ; l’immeuble d’angle visible depuis ladite place ; les locaux développant un linéaire de façade de 10,90 m sur l'[…], de 8 m en pan coupé et de […] ; la présence de trois terrasses 'ville de Paris’ ; la destination 'bar restaurant, brasserie, salon de thé avec autorisation de vente à emporter de pâtisseries et glaces, écailler avec autorisation de vente à emporter’ ; bail aux clauses et conditions favorables au bailleur (impôt foncier, honoraires de gestion, assurance de l’immeuble et travaux de mise en conformité à la charge du preneur).

La société locataire se prévaut de cinq références judiciaires variant de 501 euros le m²P à 950 euros le m²P, de sept références de renouvellement amiables variant de 505 euros le m²P à 751 euros le m²P ainsi que d’une référence 'au prix du marché’ s’élevant à 831 euros le m²P.

S’agissant d’un renouvellement au 1^er avril 2014, les références estimées en janvier 2006, (22, […], ) en juillet 2008 ([…]) et en avril 2006 ([…], et celle au prix du marché au 3^e trimestre 2008 ([…]) sont trop anciennes pour être pertinentes et elles seront écartées Il en est de même des références pour les renouvellements en octobre 2005 (73 […]), en juillet 2010 ([…], ), octobre 2010 ([…]). Il ne peut être tenu compte des références pour des fixations intervenues à des dates postérieures au renouvellement dont s’agit. Dès lors, seule la référence judiciaire du 1bis […] pour 900 euros le m² (Restaurant Brasserie en janvier 2011) ainsi que la référence de renouvellement amiable au 1^er janvier 2014 1/[…] (café brasserie restaurant) pour 505 euros le m²B peuvent être retenues. Cependant, ainsi que l’a noté l’expert Y cette dernière référence est située dans une voie secondaire dont la commercialité n’est pas comparable avec les locaux dont s’agit.

L’expert judiciaire Y a noté que le local dont s’agit était situé dans un secteur résidentiel bourgeois bénéficiant de la proximité de l’animation touristique et d’affaires de la […], ainsi que de l’enseigne 'Publicis Drugstore’ située au […] et dont l’entrée secondaire est située en face des locaux dont s’agit, bien desservi par les transports en commun. Les locaux sont situés au rez-de-chaussée d’un bel immeuble d’angle, de cinq étages droits et d’un sixième mansardé sous brisis ardoise, avec pan coupé à l’angle de l'[…] et de la rue Vernet, visible depuis la […]. Ils bénéficient d’un linéaire de façade d’environ 10,90m sur l'[…], 8m en pan coupé et […], avec une terrasse couverte sur l'[…], le pan coupé et […], une terrasse ouverte sur l'[…] et le pan coupé de 27 places et un terrasse couverte légèrement déportée sur l'[…] de 24 places.

Dans ces conditions, les références proposées par l’expert judiciaire Y, n’étant pas utilement contestées, compte tenu de l’emplacement du restaurant dont s’agit, qui n’est certes pas visible depuis les Champs Elysées, mais l’est à partir de la Place de l’Etoile, dans un quartier touristique et d’affaires, avec une bonne accessibilité par les transports en commun, le prix proposé par l’expert judiciaire et retenu par le premier juge, qui intègre déjà la prise en compte du transfert sur le preneur de charges exorbitantes du droit commun relatives à l’impôt foncier, les charges de copropriété et de ravalement hors des travaux relevant du 606 du code de procédure civile, l’assurance du bailleur, les honoraires de gestion et d’administration de l’immeuble, doit être retenu sans qu’il soit nécessaire de procéder en outre à un abattement de ces chefs pour clauses exorbitantes du droit commun.

Il résulte de l’article R145-8 du code de commerce que le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d’aménagement réalisés par le preneur que s’ils sont devenus sa propriété par accession. En l’espèce, le bailleur ne conteste pas le fait que les travaux réalisés par le preneur en 2008 se sont élevés à la somme totale de 2.516.000 euros, ils ont consisté notamment en la suppression des mezzanines, la réalisation de travaux de terrasse, la rénovation et le réagencement complet de la cuisine et du sous-sol. L’expert judiciaire, s’il a proposé une évaluation différente avant travaux ou après travaux, l’a fait avec le même prix unitaire de 1100 euros, appliqué à une surface pondérée différente dans les deux cas. Il en résulte qu’il n’a pris en compte que les variations de surfaces résultant des travaux, et non l’état des locaux avant et après lesdits travaux, lesquels étaient moins fonctionnels, ainsi que cela résulte de l’examen des plans qu’il a reproduits, sans que la bailleresse ne puisse utilement prétendre qu’il ne s’agirait de prendre en compte les peintures et la décoration qui relèvent du preneur ou encore que la pondération à 0,35 de la mezzanine prendrait déjà en compte ces données. Dans ces conditions, c’est à juste titre que la société locataire sollicite l’application d’un abattement de la valeur locative, qu’il convient de fixer à 3% , compte tenu des éléments du dossier.

Sur la majoration pour terrasse

L’expert judiciaire Y a proposé une majoration pour droit à terrasse de 10%, si était retenu une valorisation des lieux avant travaux ou de 15% après travaux. Le jugement entrepris a retenu une majoration de 20%. La société bailleresse conclut à la confirmation du jugement sur ce point et fait valoir que l’interprétation de la clause d’accession est sans incidence sur l’appréciation de la majoration pour l’avantage procuré au preneur en raison des terrasses dont il bénéficie sur le domaine public. La société locataire qui conclut à son infirmation fait valoir que l’extension des terrasses n’est intervenue en 2008 qu’à la suite du remaniement complet des surfaces à l’intérieur des locaux et à la modification des vitrines qui en est résultée ; que dès lors, dans l’hypothèse où la cour retiendrait qu’il n’y a pas eu accession des travaux en fin de bail, seule la configuration des terrasses avant travaux devrait être prise en compte et la majoration de ce chef ne pourrait excéder 8% ; en toute hypothèse, elle soutient que la majoration pour terrasse de 20% retenue par le premier juge est excessive, compte tenu notamment de la jurisprudence qu’elle cite, du caractère précaire de l’autorisation accordée par la ville de Paris, de l’augmentation du montant de la redevance versée à la ville entre 2008 et 2012.

La cour relève que l’expert judiciaire Y a noté qu’en 2008 l’autorisation de la ville de Paris quant aux terrasses avait été modifiée de la façon suivante :

avant 2008

[…]

terrasse fermée 12,50m/1,10m

terrasse ouverte devant la terrasse fermée

12,50m/2,20m

pan coupé

terrasse fermée :5,10m/1,60m

terrasse ouverte côté droit :2,60m/1,60m

après 2008

[…]

terrasse fermée 13,33m/3,28m

contre terrasse 5m/2,20m

pan coupé

terrasse fermée 9,25m/3m

[…]

terrasse fermée : 10,95m/0,77m

Il est exact, ainsi que le soutient la société bailleresse, que l’appréciation de l’avantage procuré au preneur par l’existence des terrasses est indépendant de l’interprétation de la clause d’accession du bail, quand bien même les travaux de 2008 auraient-ils conduit à une modification de la devanture. En l’espèce, compte tenu des caractéristiques de la terrasse dont s’agit à l’époque du renouvellement, permettant d’accueillir 107 couverts, le taux de 15% proposé par l’expert judiciaire correspond à l’avantage procuré au preneur et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef, le taux de 20% retenu par le premier juge étant excessif.

En conséquence, le prix du bail renouvelé s’établit à la somme annuelle de 184.977,78 euros, arrondie à 184.980 euros hors taxe et hors charges calculée de la manière suivante :

150,75 x 1100 = 165.825 euros

-165.825 x 3% = 4.974,75 euros

+160.850,25 x 15% = 24.127,53 euros

Sur les intérêts de retard sur le différentiel de loyers

Les parties s’entendent pour considérer que les intérêts de retard ont couru au taux légal sur le différentiel de loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 28 octobre 2014.

La cour d’appel étant juridiction d’appel pour les décisions rendues par le juge des loyers commerciaux comme pour celles rendues par le tribunal de grande instance, il convient de faire droit à la demande de la société locataire tendant à voir dire que la société AFER IMMO sera débitrice des loyers trop perçus depuis le 1^er avril 2014, outre le paiement des intérêts de retard. Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation desdits intérêts en application de l’article 1154 du code civil et non de l’article 1343-2 du code civil, l’article 9, alinéa 4 de l’ordonnance du 10 février 2016 disposant en effet que « lorsqu’une instance a été introduite avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance, l’action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s’applique également en appel et en cassation », la présente instance ayant été introduite avant le 1^er octobre 2016.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a ordonné un partage des dépens par moitié en ce compris les frais d’expertise.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions en cause d’appel, il sera fait masse des dépens d’appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a ordonné un partage des dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise ;

statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à la somme annuelle de 184.980 euros en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er avril 2014, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre la SCI AFER IMMO et la SAS LUCA ETOILE, et portant sur les locaux situes […],

Dit que la société AFER IMMO sera débitrice du différentiel de loyers, entre le loyer effectivement acquitté et le loyer normalement dû depuis le 1^er avril 2014, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2014 date de l’assignation, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant qui en a fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE