COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 13 JUIN 2024

N° RG 21/01876 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MA23

S.A. MESOLIA

c/

S.A.S. NOVAXIA

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 février 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 19/11822) suivant déclaration d’appel du 30 mars 2021

APPELANTE :

S.A. MESOLIA

Société Anonyme au capital de 316 131,20 €, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 469 201 552, ayant son siège social sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Léon NGAKO-DJEUKAM, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. NOVAXIA

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 831 738 273, ayant son siège social sis [Adresse 1] à [Localité 5], au capital de 16.673,36 €

venant aux droits de la Société BONNIER

Représentée par M^e SOL substituant M^e Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 30 avril 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 31 mars 2016, la société Bonnier aux droits de laquelle vient désormais la société Novaxia a vendu à la société Mesolia Habitat un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 3], dénommé «' résidence le cardinal'» comprenant 60 logements, 60 places de stationnements, une crèche et une loge de gardien.

Aux termes de cet acte de vente, il était prévu que les loyers dûs par les locataires seraient versés au vendeur jusqu’au 31 mars 2016.

En outre, les dépôts de garantie encaissés par le vendeur en sa qualité de bailleur, représentant une somme de 40 879,46 euros, seraient reversés à l’acquéreur.

De plus il était également prévu que la régularisation des charges devait être effectuée par le vendeur pour les trois mois de l’année 2016 et sur les trois autres trimestres de cette même année par l’acquéreur. Si le montant encaissé des provisions sur charges pour le premier trimestre était supérieur aux charges réellement acquittées, la différence devait alors être reversée à l’acquéreur et dans la situation inverse, c’est l’acquéreur qui devait verser cette différence au vendeur.

Par ailleurs, les créances locatives détenues par le vendeur au titre des loyers impayés, qui représentaient la somme de 26 472, 87 euros, ont été cédées à l’acquéreur.

Le jour de la vente une balance des sommes dues réciproquement entre le vendeur et l’acheteur au 31 mars 2016 a laissé apparaître une créance au profit du vendeur d’un montant de 40 511, 38 euros ( 54 917, 97 euros au titre du prorata des taxes foncières et de la taxe sur les ordures ménagéres + 26 472,87 euros au titre de la créance sur les loyers impayés ' 40 879, 46 euros au titre des dépôts de garanties)

Cette balance a été signée par les deux parties.

Le vendeur avait confié jusqu’à la vente de l’immeuble, la gestion des loyers à l’agence Icade, rachetée en cours de contrat par la société Foncia. Ce contrat de gestion est venu à son terme selon l’accord de la société Icade et de la société Bonnier, le 31 mars 2016.

En définitive, la société Mesolia Habitat a considéré qu’à la suite de la cession entreprise et de l’apurement de la dette locative, des recettes encaissées après le 31 mars 2016 et de la régularisation des charges 2016, elle était créancière de la somme de 66 786, 64 euros (16.734,16 € + 36.495,55 € + 13.556,93 € = 66.786,64 € . Or elle n’a reçu de son vendeur que la somme de 46.148,71 € en juillet 2018, si bien qu’elle restait créancière de la somme de 20.637,93 € ( 17.117,13 € au titre du remboursement des dettes locatives indues et de quittancement perçues après la vente, 3520,80 € au titre de la régularisation des charges).

C’est dans ces conditions que par acte du 5 décembre 2019, elle a assigné la société Novaxia devant le tribunal de grande instance de Bordeaux pour obtenir paiement de cette somme de 20 637,93 euros.

Elle a exposé que dans la balance des créances réciproques entre les parties, la créance des loyers impayés due au vendeur s’élevait à la somme de 26 472, 87 euros dont une dette du locataire du local de la crèche, la société Immo service d’un montant de 16 092, 88 euros alors que cette dernière somme aurait été en réalité déjà été payée au vendeur, et qu’elle ne pouvait donc pas être débitrice de cette dernière somme.

La société Mesolia Habitat a en outre ajouté que le compte du locataire du lot numéro 251 était créditeur au jour de la cession d’une somme de 641,28 euros qui n’a pas été déduite de sa dette locative. Ainsi le vendeur a perçu indûment 16 734,16 € aux termes de l’acte de vente, dont il devrait restitution.

De plus, l’ancien gestionnaire des loyers aurait encaissé après le 31 mars 2016 des sommes correspondant aux versements des dettes locatives rachetées par la société Mesolia Habitat dont un loyer de 8235, 10 euros versé le 6 avril 2016 par la société Immo Service, au titre du deuxième trimestre de l’année 2016.

En définitive, la société Mesolia Habitat considère qu’elle est créancière de la somme de 17 117,13 euros au titre du remboursement de dettes locatives indues et de celle de 3520, 80 euros au titre de la régularisation des charges.

Par jugement en date du 16 février 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a débouté la société anonyme Mesolia Habitat de l’ensemble de ses demandes, considérant que la preuve de l’obligation du vendeur au paiement d’un solde de dettes n’était pas rapportée.

Par déclaration électronique en date du 30 mars 2021, la société Mesolia Habitat a interjeté appel de la décision.

Le 28 juin 2021, elle a saisi le conseiller de la mise en état pour obtenir communication par l’intimée de l’acte de résiliation du mandat de gestion confié par la société Bonnier à la société Icade, ainsi que des annexes de l’acte de cession du 31 mars 2016.

Par ordonnance du 27 octobre 2021, le conseiller de la mise en état a débouté la société Mesolia Habitat de ses demandes. Il a en effet considéré que concernant la première pièce dont la communication était demandée, l’intimée affirmait qu’il n’existait pas d’acte de résiliation si bien que l’on ne pouvait pas la condamner à produire une pièce qu’elle disait ne pas exister et qu’ainsi l’appelante devait tirer toute conséquence de sa déclaration, et que concernant les autres pièces, la société Mesolia Habitat était partie à l’acte si bien qu’il lui appartenait d’obtenir ces pièces de son notaire.

A la suite de cette ordonnance l’appelante n’a pas communiqué de nouvelles pièces et n’a pas déposé de nouvelles écritures.

Dans ses dernières conclusions au fond en date du 9 juin 2021, la société Mesolia demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 février 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Statuant à nouveau,

— constater que Novaxia n’a pas exécuté ses obligations découlant de l’acte notarié de vente du 31 mars 2016,

— condamner Novaxia à lui verser les sommes de :

—  17 117,13 € au titre du remboursement des dettes locatives indues et de quittancements perçus après l’acte de cession du 31 mars 2016,

—  3 520,80 € au titre de la régularisation des charges suite à l’acte de cession du 31 mars 2016,

— soit la somme globale de 20 637,93 €.

— condamner Novaxia à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux d’appel dont distraction eu profit de la SELARL Borgia & Co en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 6 septembre 2021, la société Novaxia demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 16 février 2021 du tribunal judiciaire de Bordeaux ;

— débouter la Société Mesolia de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— condamner la Société Mesolia au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal a considéré que la SA Mesolia Habitat , ci après société Mesolia, ne rapportait pas la preuve de l’obligation de paiement de son vendeur à la suite de la cession de l’immeuble.

L’appelante considère au contraire qu’à la suite de la cession entreprise et de l’apurement de la dette locative, des recettes encaissées après le 31 mars 2016 et de la régularisation des charges 2016, elle était créancière de la somme de 66 786, 64 euros ( 16.734,16 € + 36.495,55 € + 13.556,93 € = 66.786,64 € . Or elle a dû entreprendre de nombreuses réclamations auprès de son vendeur pour que celui-ci se reconnaisse débiteur de la somme de de 43.045,70 pour verser toutefois en juillet 2018, sans explication, la somme de 46.148,71 €, si bien que la société Novaxia reste lui devoir celle de 20.637,93 € (17.117,13 € au titre du remboursement des dettes locatives indues et de quittancement perçues après la vente, 3520,80 € au titre de la régularisation des charges).

La société Novaxia soutient pour sa part qu’aucune erreur ne figurait dans le tableau des comptes établi par les parties le jour de la cession de l’immeuble. Par ailleurs conformément à l’acte de vente une régularisation des charges a été entreprise pour l’année 2016. Elle sollicite la confirmation du jugement entrepris.

***

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’acte notarié de vente, les parties ont conjointement dressé le compte des sommes dues réciproquement l’une à l’autre à raison des loyers payés et impayés, des dépôts de garanties encaissés, des provisions sur charges payées et des charges payées ou provisionnées. Ce décompte annexé à l’acte de vente fait foi de leurs situations respectives sauf à rapporter la preuve d’une erreur ayant altéré leur acquiescement sur un tel compte.

Au regard d’un tel compte intitulé «' balance des sommes dues par les parties'» et dans lequel figure les comptes de taxes foncières et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères, les créances de loyers et les dépôts de garantie, ce compte étant intégré en page 23 de l’acte de vente, la société Mesolia ne peut sérieusement prétendre que ces états ne lui auraient jamais été communiqués alors qu’en outre, les annexes détaillant les différents comptes sont expressément visées dans l’acte vente ( en page 19 pour les états locatifs, en page 20 pour les dépôts de garantie et en page 22 pour les loyers impayés)

A la suite de son appel, la société Mesolia a saisi le conseiller de la mise en état pour obtenir de son adversaire les annexes de l’acte de vente du 31 mars 2016, ce à quoi il lui a été justement répondu qu’étant partie à cet acte, les annexes faisaient partie intégrante de la minute ( cf': page 48 de l’acte) et qu’il lui appartenait de les demander à son notaire.

Or, à la suite de cette ordonnance l’appelante n’a pas jugé utile de réclamer de telles pièces qui lui apparaissaient importantes à son notaire et de les verser aux débats ou de démontrer qu’elle les aurait demandées sans succès.

En toute hypothèse, à la lecture de l’acte auquel la société Mésolia est partie, il est acquis que l’état des impayés de loyers au 31 mars 2016 lui a été fourni.

Si postérieurement à la date du 31 mars 2016, le gestionnaire des baux jusque-là, la société Icade, a encaissé des loyers alors qu’elle n’avait plus de mandat pour les recevoir, puisque son mandat de gestion avait pris fin avec la société Bonnier, il appartient à l’appelante de demander des comptes et éventuellement d’agir contre cette société Icade, devenue Foncia puisqu’il est certain que l’ancien bailleur et vendeur de l’immeuble n’a pas à répondre des actes de son ancien mandataire après la fin de son mandat de gestion, et alors que ce dernier n’est pas partie à la présente procédure.

Par ailleurs, la société Mesolia prétend notamment que les comptes des loyers impayés seraient faux alors que notamment, la société Immo service qui était le preneur du local de la crèche et qui était présentée comme débitrice de la somme de 16.092,88 € au 31 mars 2016, alors qu’en réalité il résulterait du courriel de la société Icade du 19 août 2916, qu’au 31 mars 2016, elle était débitrice d’une somme de 8235, 10 euros seulement.

Toutefois, ce seul courriel de la Société Icade, adressé cinq mois après la fin de son mandat de gestion est insuffisant pour faire foi de la créance véritable d’un locataire alors que les comptes locatifs ont été dressés le 31 mars 2016 sur la foi des éléments communiqués par le même mandataire du bailleur, la société Icade, ainsi que le fait justement observer l’intimée. Or au regard de deux éléments contradictoires de cette société Icade, il n’est communiqué aucun élément complémentaire pour conforter son décompte du 19 août 2016.

*****

Si l’appelante soutient que la société Icade aurait encaissé des loyers et des charges après le 31 mars 2016, soit après l’expiration du contrat qui la liait à l’intimée, force est de constater que l’ancien mandataire de la société Novaxia n’est pas partie à la procédure et qu’il n’est pas démontré en quoi cette dernière serait redevable des actes commis par son ancien mandataire après l’expiration de son mandat.

En outre la société Novaxia affirme sans que cela soit démenti par l’appelante qu’elle n’aurait pas perçu des loyers de la société Icade «' après la vente de l’immeuble litigieux'» et l’appelante ne démontre en outre pas avoir notifié à chacun des locataires ainsi que l’acte de vente lui en faisait obligation, la cession intervenue, afin qu’ils soient informés de la personne de leur nouveau bailleur, et ainsi créancier pour l’avenir.

L’appelante affirme mais ne démontre notamment pas que l’intimée aurait perçu, après la vente de l’immeuble, la somme de 8235,10 euros au titre de loyers impayés.

Dans ces conditions, elle ne justifie pas de sa situation de créancière vis à vis de son vendeur.

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L’appelante ne démontre pas davantage qu’elle serait encore créancière de son vendeur au titre de la régularisation des charges alors qu’elle communique un tableau récapitulatif des charges, non pour le premier trimestre 2016, mais pour toute l’année 2016. Aussi, un tel tableau ne permet pas de déterminer les provisions sur charges encaissés et les charges effectivement payées, sur le premier trimestre et sur le reste de l’année.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

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La société Mesolia qui succombe sera condamnée aux entiers dépens et à verser à l’intimée une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant':

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la SA Mesolia Habitat à payer à la SAS Novaxia la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Mesolia Habitat aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,