COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 31 OCTOBRE 2024

N° RG 21/03164 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MEP5

[T] [E]

c/

[I] [K]

[V] [F]

[N] [B]

S.C.P. [N] [B], [D] [H] ET [W] [B]

S.A.R.L. A2Z AGENCY

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 avril 2021 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/02769) suivant déclaration d’appel du 03 juin 2021

APPELANTE :

[T] [E]

née le 17 Avril 1979 à [Localité 7] (91)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Justine DO ROGEIRO substituant M^e Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[I] [K]

né le 09 Mai 1987 à [Localité 5] (84)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

[V] [F]

né le 16 Août 1988 à [Localité 6] (33)

de nationalité Française

Profession : Vigneron,

demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX

[N] [B]

né le 15 Février 1960 à [Localité 8]

de nationalité Française

Notaire associé de la Société Civile Professionnelle [N] [P], [D] [H] et [W] [B], immatriculée au RCS sous le n° 326 380 060 au capital de 460 548,48 €, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

S.C.P. [N] [B], [D] [H] ET [W] [B]

Société civile professionnelle de notaires immatriculée au RCS sous le n° 326 380 060 au capital de 460 548,48 €, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par M^e HARDY substituant M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. A2Z AGENCY

SARL au capital de 10 000€ inscrit au RCS de BORDEAUX sous le numéro 478 574 502 dont le siège social se situe [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Nadia CHEKLY substituant M^e Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Sarah PAQUET de la SELARL SELARL DECOT – FAURE – PAQUET – SCHMIDT, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 17 septembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 12 juin 2019 par Maître [N] [B], Notaire à [Localité 6] (Gironde), Messieurs [I] [K] et [V] [F] ont acquis, par l’intermédiaire de l’agence immobilière A2Z Agency, de Madame [T] [E], une maison individuelle à usage d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 10] au prix de 191000,00€.

L’immeuble vendu se trouvait en zone inondable et le plan de prévention du risque inondation ( PPRI) avait été annexé à l’acte de vente.

Cet immeuble aurait été inondé en 2019.

Les acquéreurs ont appris que les travaux réalisés par Mme [E] réalisés en rez-de-chaussée de l’immeuble vendu n’avaient pas fait l’objet d’une déclaration préalable, et que le bien se trouvait en zone inondable. En conséquence, leur projet de transformation

du rez-de-chaussée en vue de le louer, n’était pas possible.

Messieurs [K] et [F] ont alors assigné leur vendeur devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire du dol ainsi qu’en responsabilité du notaire et de l’agent immobilier pour manquement à leur obligation respective d’information.

Par jugement du 28 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a':

— constaté que le vendeur, Mme [T] [E], devait la garantie des vices cachés à l’égard de ses acquéreurs, Messieurs [I] [K] et [V] [F], pour dissimulation des travaux réalisés en rez-de-chaussée sans y être autorisée et en violation de l’arrêté municipal d’opposition ;

— constaté que le Notaire, Maître [N] [B] et la SCP [N] [B], Romain Saint -Saens et Victor [B], avaient manqué, en tant que professionnel du droit, à leur obligation d’information et de conseils à l’égard des acquéreurs, Messieurs [I] [K] et [V] [F];

— constaté que l’agence immobilière, la SARL A2Z Agency, avait manqué, en tant que professionnel de l’immobilier, à son obligation d’information à l’égard des futurs acquéreurs, Messieurs [I] [K] et [V] [F] ;

Il a en conséquence':

— condamné Mme [T] [E] à restituer à Messieurs [I] [K] et [V]

[F] une partie du prix de vente, soit la somme de 19 500,00€ ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation in solidum de Maître [N] [B] et la SCP [N] [B], Romain Saint-Saens et Victor [B] ainsi que de la SARL A2Z Agency au titre de la restitution d’une partie du prix de vente ;

— débouté Messieurs [I] [K] et [V] [F] de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de chance locative ;

— condamné in solidum Mme [T] [E], Maître [N] [B] et la SCP [N] [B], Romain Saint-Saens et Victor [B] ainsi que la SARL A2Z Agency à verser à Messieurs [I] [K] et [V] [F] la somme de 3000,00€ au titre de leur préjudice moral ;

— dit que la répartition de cette somme entre les co-responsables et de tout autre condamnation prononcée à leur encontre, s’effectuera à parts strictement égales ;

— condamné in solidum Madame [T] [E], Maître [N] [B] et la SCP

[N] [B], [Localité 9] [Localité 11] et Victor [B] ainsi que la SARL A2Z Agency aux entiers dépens recouvrés éventuellement selon les prescriptions de l’article 699 du code deprocédure civile ;

— condamné in solidum Madame [T] [E], Maître [N] [B] et la SCP

[N] [B], [Localité 9] [Localité 11] et Victor [B] ainsi que la SARL A2Z Agency la somme de 3000,00€ au titre del’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs plus amples et contraires prétentions ;

Mme [T] [E] a relevé appel de cette décision.

Elle a tenté, sans succès d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions devant la cour d’appel, Mme [T] [E] demande à la cour d’appel de:

— Confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a constaté que que le Notaire, Maître [N] [B], et la SCP [N] [B], Romain Saint-Saens et Victor [B], avaient manqué, en tant que professionnel du droit, à leur obligation d’information et de conseils à l’égard des acquéreurs, Messieurs [I] [K] et [V] [F];

— constaté que l’agence immobilière, la SARL A2Z Agency, avait manqué, en tant que professionnel de l’immobilier, à son obligation d’information à l’égard des futurs acquéreurs, Messieurs [I] [K] et [V] [F];

— débouté Messieurs [I] [K] et [V] [F] de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de chance locative ;

— Réformer le Jugement entrepris ce qu’il a :

— constaté que le vendeur, devait garantie du vice caché à l’égard de ses acquéreurs, Messieurs [I] [K] et [V] [F], pour dissimulation des travaux réalisés en rez-de-chaussée sans y être autorisée et en violation l’arrêté municipal d’opposition ;

— condamné le vendeur à restituer à Messieurs [I] [K] et [V] [F] une partie du prix de vente, soit la somme de 19.500,00€ ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation in solidum du notaire et de l’agent immobilier au titre de la restitution d’une partie du prix de vente ;

— condamné in solidum le vendeur de l’immeuble, le notaire et l’agent immobilier à verser à Messieurs [I] [K] et [V] [F] la somme de 3.000,00€ au titre de leur préjudice moral';

— dit que la répartition de cette somme entre les co-responsables et de tout autre condamnation prononcée à leur encontre, s’effectuerait à parts strictement égales ;

— condamné in solidum le vendeur de l’immeuble, le notaire et l’agennt immobilier aux entiers dépens recouvrés éventuellement selon les prescriptions de l’article 699 du code de procédure civile et à verser la somme de 3000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs plus amples et contraires prétentions ;

Et statuant à nouveau,

— juger que la prétendue réalisation des travaux sans autorisation alléguée par les époux [O] ne peut être caractérisée comme un vice caché ;

Et par conséquent,

— juger qu’elle ne peut être tenue responsable sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

— juger que les époux [O] ne peuvent prétendre à une restitution d’une partie du prix de vente ;

— juger que les époux [O] ne peuvent prétendre à l’indemnisation d’un préjudice moral ;

— juger qu’elle ne peut pas faire l’objet d’une condamnation aux termes de l’article 700 et 696 du Code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— débouter Messieurs [I] [K] et [V] [F], la SARL A2Z Agency, Maître [N] [B] et la SCP [N] [B], Romain Saint -Saens et Victor [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples et contraires à son encontre ;

— condamner Messieurs [I] [K] et [V] [F] à payer à Mme [T] [E] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Messieurs [I] [K] et [V] [F] aux entiers dépens ;

— condamner Messieurs [I] [K] et [V] [F] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral et financier ;

Aux termes de leurs dernières écritures Maître [N] [B] et la SCP [N] [B], Romain Saint-Saens et Victor [B] demandent à la cour d’appel de':

— Confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation in solidum du notaire ainsi que de l’agent immobilier au titre de la restitution d’une partie du prix de vente,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [K] [F] de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de chance locative,

— Réformer le jugement en ce qu’il a :

— Condamné in solidum Madame [E], le notaire ainsi que l’agent immobilier à payer à Monsieur [K] et Monsieur [F] la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral,

— Condamné in solidum Madame [E], le notaire ainsi que l’agent immobilier à payer à Monsieur [K] et Monsieur [F] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamné in solidum Madame [E], le notaire ainsi que l’agent immobilier à prendre en charge les dépens de l’instance,

— Débouté le notaire de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens,

— Condamner la ou les parties succombant à payer au notaire une somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la ou les parties succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, la SARL A2Z Agency demande à la cour d’appel de':

— Déclarer l’appel de madame [E] à son encontre infondé, faute de formuler à son encontre des demandes,

— Déclarer son appel incident recevable et bien fondé,

— Déclarer l’appel incident des messieurs [K] et [F] recevable mais mal fondé à son encontre,

— Réformer partiellement le jugement de première instance en ce qu’il l’a :

— condamnée in solidum avec madame [E] et le notaire à verser à monsieur [K] et monsieur [F] la somme de 3 000€ au titre de leur préjudice moral,

— condamnée in solidum avec madame [E] et le notaire à verser à monsieur [K] et monsieur [F] la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du CPC,

— Débouter Mme [E] et Messieurs [K] et [F] de toutes demandes et prétentions à son encontre,

Pour le surplus,

— confirmer le jugement du 28 avril 2021,

— condamner toute partie succombant à lui verser la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures Messieurs [K] et [F] demandent à la cour d’appel de':

— Déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par Madame [T] [E] contre le jugement rendu par la 7 ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Bordeaux (RG n°20/02769) ;

— Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident ;

— Confirmer le jugement rendu en première instance en ce qu’il a :

— constaté que le vendeur, Madame [T] [E] devait la garantie du vice caché à leur égard,

— Constaté que le Notaire avait manqué, en tant que professionnel du droit, à son obligation d’information et de conseils à leur égard;

— constaté que l’agent immobilier avait manqué, en tant que professionnel de l’immobilier, à son obligation d’information à l’égard des futurs acquéreurs de l’immeuble,

— Condamné Mme [T] [E] à rembourser une partie du prix de vente ;

— Condamné in solidum Madame [T] [E] , le notaire ainsi que l’agent immobilier à les indemniser au titre de leur préjudice moral et des frais de procédure.

— Infirmer le jugement rendu en première instance en ce qu’il a :

— Condamné Mme [T] [E] à leur restituer une partie du prix de vente, soit la somme de 19.500,00€ ;

— Condamné in solidum Madame [T] [E] , le notaire ainsi que l’agent immobilier à leur verser la somme de 3.000,00€ au titre du préjudice moral ;

— Débouté les acquéreurs de l’immeuble de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de chance locative ;

En conséquence :

— Condamner Mme [T] [E] à leur restituer une partie du prix de vente, soit la somme de 26 000€ au titre de l’action estimatoire ;

— Condamné in solidum Mme [T] [E], le notaire et l’agent immobilier au paiement de la somme de 70 000 € au titre de l’indemnisation de leur perte de chance locative;

— Condamné in solidum Madame [T] [E], le notaire et l’agent immobilier au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral;

— Condamné in solidum Madame [T] [E], le notaire et l’agent immobilier au paiement de la somme de 5 000 € à leur profit au titre des frais de procédure de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont distraction au profit de Maître Dominique Laplagne, Avocat au barreau de Bordeaux, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

— Débouter Madame [T] [E], le notaire et l’agent immobilier de tous leurs appels incidents et leurs demandes contraires et reconventionnelles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du vendeur de l’immeuble

Le tribunal a jugé que le vice affectant l’immeuble et allégué par les acquéreurs était apparent puisque l’impossibilité d’aménager le rez-de-chaussée de l’immeuble pour le louer résultait du plan de prévention du risque d’inondation mentionné en page 14 de l’acte de vente lequel stipulait que les acquéreurs reconnaissaient n’avoir aucun recours contre leur vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents. En revanche, les travaux d’aménagement entrepris par Mme [E] au rez-de-chaussée n’avaient fait l’objet d’aucune déclaration préalable nécessaire et constituaient en conséquence un vice caché.

Mme [T] [E] conteste une telle responsabilité en l’absence de tout vice caché ou apparent. Elle rappelle que les travaux qu’elle a réalisés n’ont pas modifié la destination habitable antérieure du rez-de-chaussée et ne nécessitaient ainsi pas d’autorisation administrative. Ainsi ses travaux ne sauraient être assimilés à un vice alors qu’ils n’ont pas rendu la chose impropre à son usage. Par ailleurs, si pour des questions de sécurité, elle a changé une porte en fenêtre, en passant outre l’arrêté d’opposition pris le Maire de sa commune sur avis défavorable de la direction régionale des affaires culturelles, pour des raisons esthétiques, ces travaux n’ont aucun lien avec le risque d’inondation de l’immeuble. Toutefois, ces travaux de menuiserie ne modifient pas l’habitabilité de l’immeuble et ne sauraient davantage constituer un vice caché. Elle se propose de supporter le coût de la remise en état de ce seul élément. ( le seul risque non avéré serait l’obligation de remettre la fenêtre à l’état de porte)

Messieurs [I] [U] et [V] [F] considèrent au contraire que la responsabilité de leur vendeur doit être retenu en raison du vice caché constitué par les travaux entrepris par Mme [E], sans autorisation. Ils affirment qu’ils auraient fait connaître à leur vendeur leur intention de louer le rez-de-chaussée de l’immeuble. Or, s’ils connaissaient le risque d’inondation et ainsi le PPRI qui y était attaché, ils ignoraient qu’ils ne pourraient pas louer leur bien et ils n’ont pu entreprendre les travaux qui leur auraient ainsi permis de louer le rez-de-chaussée de leur immeuble. Or, Mme [E] a entrepris des travaux sans autorisation au rez-de-chaussée de l’immeuble en créant notamment une chambre ce qui a augmenté les risques. Or, le vice caché réside dans le fait que les travaux ont été réalisés irrégulièrement et sans qu’ils en soient informés. Ce défaut d’autorisation rend le bien impropre à l’usage que souhaitaient en faire les acheteurs, ce dont leur vendeur aurait été informé. Aussi, n’est pas opposable aux acquéreurs la clause contenue dans l’acte de vente exonérant Mme [E] de sa responsabilité au titre des vices cachés alors qu’elle savait qu’elle avait entrepris des travaux sans autorisation. A titre subsidiaire, les acquéreurs recherchent la responsabilité de leur vendeur sur le dol alors qu’il leur a été caché la réalisation sans autorisation des travaux du rez-de-chaussée.

***

Aux termes des dispositions de l’article 1641 du Code civil': «' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'»

Messieurs [K] [F] considèrent que le vice est constitué non par la situation de l’immeuble en zone inondable qu’ils connaissaient mais par le fait que Mme [E] aurait entrepris des travaux sans autorisation, ce qui leur interdirait de louer le rez-de-chaussée de l’immeuble.

Or la cour constate que les seuls travaux qui ont été refusés par la commune sont ceux relatifs au remplacement d’une porte par une fenêtre et si Mme [E] a passé outre, l’opposition à ses travaux, motivée pour une raison esthétique, ces seuls travaux n’ont en rien changé la destination du rez-de-chaussée de l’immeuble et ainsi son habitabilité.

Pour les autres travaux, l’article R.*421-13 du Code de l’urbanisme prévoit que :

« Les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme à l’exception :

(')

b) Des travaux mentionnés à l’article R.421-17 qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.

(') ».

Or, l’article R.421-17 du Code de l’urbanisme précise que :

« Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis

de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ;

b) Les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations

définies à l’article R. 151-27; pour l’application du présent alinéa, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d’une même destination prévues à l’article R. 151-28 ;

c) Les travaux susceptibles de modifier l’état des éléments d’architecture et de décoration,

immeubles par nature ou effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure, au sens des

articles 524 et 525 du code civil, lorsque ces éléments, situés à l’extérieur ou à l’intérieur d’un immeuble, sont protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur et, pendant la phase de mise à l’étude de ce plan, les travaux susceptibles de modifier l’état des parties

intérieures du bâti situé à l’intérieur du périmètre d’étude de ce plan ;

d) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de

supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant

lieu a identifié, en application de l’article L. 151-19 ou de l’article L. 151-23, comme

présentant un intérêt d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique ;

e) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, lorsque ces constructions sont situées sur un territoire non couvert par un plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu, de modifier ou de supprimer un élément identifié comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique, en application de l’article L. 111-22, par une délibération du conseil municipal, prise après

l’accomplissement de l’enquête publique prévue à ce même article ;

f) Les travaux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de

plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :

' une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;

' une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés.

Ces seuils sont portés à quarante mètres carrés pour les projets situés en zone urbaine d’un

plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, à l’exclusion de ceux

impliquant la création d’au moins vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés

de surface de plancher ou d’emprise au sol lorsque cette création conduit au dépassement

de l’un des seuils fixés à l’article R*431-2 du présent code.

g) La transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non

comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher»

La cour d’appel constate que les travaux réalisés par Mme [E] n’ont pas changé la destination du rez de chaussée de l’immeuble et ne nécessitaient ainsi pas d’autorisation administrative.

Notamment le fait de transformer un atelier-salon, en chambre ne modifie pas la destination de cette partie d’immeuble.

Ceci est si vrai que l’immeuble litigieux était habitable lorsque Mme [E] a acheté le bien ( cf acte de vente du 16 mai 2011) et sa destination habitable n’a pas été modifiée par les travaux réalisés par l’appelante.

Le maintien d’une telle destination est confirmé par l’attestation du notaire « Je vous confirme que le bien objet de la vente n’a pas fait l’objet d’un changement de destination pour son rez-de-chaussée. En effet, le rez-de-chaussée a toujours été à usage d’habitation depuis la construction du bien, en témoigne l’imposante cheminée située dans la grande pièce du rez-de-chaussée. De plus, je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint copie de la fiche de vente qui avait été établie en 2011 par l’Agence « CABINET GIRONDE IMMOBILIER », de laquelle il ressort que le rez-de-chaussée du bâtiment était composé de, savoir :

« Cuisine d’été : 7m2, salon d’hiver : 20,4 m2, salle d’eau + wc : 4m2, garage 17,8 m2 ».

Cette fiche vient donc confirmer que le rez-de-chaussée a toujours été à usage d’habitation,

aucune autorisation d’urbanisme de changement de destination n’était nécessaire ; les

modifications faites par ma cliente n’étant que des aménagements intérieurs (transformation du salon d’hiver en chambre, le garage ayant été conservé à l’identique).

L’attestation fournie par l’Agence « CABINET GIRONDE IMMOBILIER » est donc très surprenante étant donné la fiche fournie par elle à Madame [E] en 2011 ' ! » (courrier de Me [B] adressé à la compagnie Pacifica le 12 mars 2020)

En conséquence, les travaux réalisés par Mme [E] ne nécessitaient pas d’autorisation ou de déclaration préalable alors que les conditions de l’article R.421-17 du Code de l’urbanisme n’étaient pas réunies.

Dés lors, ce défaut de déclaration préalable ne saurait constituer un vice caché au sens des dispositions de l’article 1641 du code civil.

Si les travaux de menuiserie nécessitaient en revanche une autorisation, la violation de l’opposition de la commune ayant entraîné le changement d’une porte par une fenêtre ne constituait pas davantage un vice caché, car les travaux prohibés réalisés n’ont pas rendu le rez-de-chaussée de l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné et n’ont pas diminué cet usage de manière importante.

Sur la responsabilité du notaire

Le tribunal a retenu la responsabilité du notaire considérant que celui-ci avait manqué à son obligation de s’assurer de l’efficacité de son acte à l’égard des acquéreurs, en ne vérifiant pas les travaux réalisés par le vendeur, dont il avait une parfaite connaissance pour avoir rédigé l’acte de vente en 2011, ce qui démontrait une transformation du rez de chaussée alors qu’en outre, ces travaux d’aménagement relevaient de la garantie décennale et étaient soumis à l’obligation d’assurance, ce que l’acte de vente ne mentionne nullement il convient de relever que l’acte de vente n’en fait nullement mention. En outre, alors qu’il connaissait l’intention des acquéreurs de louer le rez de chaussée de l’immeuble, il a manqué à son obligation de conseil en n’informant pas les acquéreurs qu’ils ne pourraient pas réaliser les travaux d’aménagement par eux envisagés.

Me [B] et la SCP [N] [B], Romain Saint-Saens et Victor [B] soutiennent qu’ils n’ont commis aucune faute à l’occasion de la vente de l’immeuble intervenue entre l’appelante et Messieurs [K] et [F]. Ils rappellent que ces derniers savaient à la seule lecture de l’acte qu’ils ont signé que l’immeuble se situer en zone inondable dès lors que le PPRI a été annexé tant au compromis de vente qu’à l’acte authentique. C’est ainsi à tort que le tribunal a considéré que le notaire aurait manqué à une quelconque obligation d’information. Par ailleurs, le notaire ne pouvait émettre une quelconque information sur les travaux réalisés au rez de chaussée de l’immeuble par Mme [E] alors qu’il n’en a pas été informé, la vendeuse sur interrogation du notaire avait simplement indiqué que les seuls travaux qu’elle avait réalisés étaient des travaux de rénovation de la toiture. Or, un notaire n’a pas à vérifier de telles informations, sauf à disposer d’informations permettant de les mettre en doute, ce qui n’était pas le cas. En toute hypothèse, contrairement à ce que soutiennent les consorts [K] et [F], ils n’ont jamais informé le notaire de leur souhait de proposer une partie du bien à la location.

Messieurs [K] et [F] ne reprochent nullement au notaire de ne pas les avoir informés du caractère inondable de la zone mais de ne pas les avoir informés des travaux effectués au rez-de-chaussée par Madame [T] [E] et de l’impossibilité pour eux de louer ce rez-de-chaussée, alors que le Notaire était parfaitement au courant de leur projet. Ils sollicitent la confirmation du jugement.

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L’article 1240 du code civil dispose': «' Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'»

A titre liminaire, les consorts [K]- [F] ne démontrent nullement avoir informé le notaire de leur projet de louer le rez-de-chaussée de l’immeuble qu’ils souhaitaient acquérir. En toute hypothèse, le notaire n’avait pas à vérifier les travaux que la vendeuse avait réalisés depuis sa propre acquisition alors qu’elle avait déclaré n’avoir réalisé que des travaux en toiture. De plus les travaux d’aménagement qu’elle avait réalisés au rez-de-chaussée de cet immeuble ne modifiaient ni sa superficie, ni sa destination et ne relevaient pas de la garantie décennale des constructeurs. En effet, aux termes de l’article 1792 du code civil, la garantie décennale couvre les seuls dommages qui peuvent affecter la solidité du bâtiment (risque d’effondrement, défaut d’étanchéité') ou qui peuvent rendre le bien impropre à sa destination, ou encore qui affectent des éléments d’équipements indissociables'(comme une installation de chauffage encastrée dans la maçonnerie…).

En conséquence, Messieurs [K] et [F] ne démontrent pas l’existence d’une faute du notaire à l’occasion de la vente qu’il a instrumentée.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes à son encontre.

Sur la faute de l’agent immobilier

Le tribunal a jugé que l’agent immobilier, ayant eu connaissance du projet des acquéreurs de louer le rez-de-chaussée de l’immeuble qu’ils souhaitaient acquérir, avait commis une faute en ne les informant pas de l’impossibilité d’un tel projet, alors que parallèlement il a évalué la valeur locative de ce rez de chaussée.

La SARL A2Z Agency conteste avoir établi une attestation locative au profit des acquéreurs et conteste être l’auteur de l’estimation datée du 16 mai 2019. Elle ajoute que ces derniers n’ont jamais érigé leur projet locatif en condition suspensive. En toute hypothèse, les acquéreurs ne démontrent pas que l’impossibilité de louer le bien résulterait d’informations erronées fournies par elle. En outre, il n’existe pas d’entrée indépendante au rez-de-chaussée de l’immeuble. L’agence immobilière fait en outre valoir qu’elle ne savait pas que l’état des lieux du rez-de-chaussée résultait de travaux réalisés par Mme [E] sans autorisation. Elle communique une pièce aux termes de laquelle il apparaît que Messieurs [K] et [F] louent le rez-de chaussée de leur immeuble par le truchement du site AIRBNB ou alors qu’ils habitent le rez de chaussée de leur immeuble.

Messieurs [K] et [F] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de l’agent immobilier. Ils exposent que 1'agence A2Z n’étant pas leur mandataire, ils ne peuvent rechercher sa responsabilité qu’au titre de sa responsabilité extra-contractuelle. Or, ils considèrent que l’agent immobilier a manqué à son obligation d’information, en ne leur signalant pas l’impossibilité de leur projet de louer le rez-de-chaussée de l’immeuble qu’ils souhaitaient acquérir du fait de la situation du bien dans la zone inondable rouge. Or, l’agence immobilière n’ignorait leur projet alors qu’une de ses salariés avait évalué la valeur locative de l’immeuble. Ils ajoutent qu’ils ont mis en location les chambres du deuxième étage en location et non le rez-de-chaussée.

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Messieurs [K] et [F] ne démontrent pas qu’il leur serait impossible de louer le bien litigieux alors que la cour d’appel a jugé qu’il n’était pas démontré que les travaux réalisés par Mme [B] nécessitaient une déclaration préalable alors qu’ils ne modifiaient pas la destination des lieux.

En outre, ils ne démontrent pas davantage que la SARL A2Z Agency savait que les travaux réalisés par Mme [E] auraient rendu impossible la location de leur immeuble.

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes à l’encontre de l’agent immobilier.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Messieurs [K] et [F] succombant devant la cour d’appel seront condamnés aux entiers dépens et à verser aux autres parties, chacune, la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau':

Déboute Messieurs [K] et [F] de toutes leurs demandes,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne solidairement Messieurs [I] [K] et [V] [F] à payer à Mme [T] [E], d’une part, à Me [N] [B] et la SCP [N] [B], Romain Saint-Saens et Victor [B], d’autre part et à la SARL A2Z Agency, de dernière part, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Messieurs [I] [K] et [V] [F] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,