COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 OCTOBRE 2025

N° RG 23/04622 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NOWS

Monsieur [L] [E] en sa qualité de tuteur de Monsieur [U]

c/

[Adresse 16]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 mai 2023 (R.G. 22/03194) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 11 octobre 2023

APPELANT :

Monsieur [L] [E], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, demeurant [Adresse 15], agissant en qualité de tuteur de Monsieur [D] [U], né le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 20] (92), domicilié [Adresse 6]

Représenté par Maître Pulchérie QUINTON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE-ALPES-CÔTE D’AZUR ET DU DÉPARTEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE, représentant l’Administration des Finances Publiques qui élit domicile en ses bureaux sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Madame [F] [K], décédée le [Date décès 2] 2015, a légué à Monsieur [D] [U], son neveu, un bien immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 13].

Ce bien immobilier a été évalué en pleine propriété à 480.000 euros dans la déclaration de succession de Madame [F] [K] enregistrée le 19 avril 2016.

Monsieur [D] [U] a fait l’objet au cours de l’année 2019 d’une procédure de rectification contradictoire des droits de mutation à titre gratuit lui incombant par l’administration fiscale d’un montant total de 318.513 euros € (283.880 euros de droits et 34.663 euros d’intérêts et de pénalités), l’administration estimant que la valeur vénale du bien était de 901 600 euros.

A la suite des observations formulées le 29 octobre 2019 par le contribuable, l’administration fiscale a maintenu en totalité les rectifications proposées par courrier en date du 19 novembre 2019.

Au terme de cette procédure de rectification contradictoire, Monsieur [D] [U] a reçu un avis de mise en recouvrement le 15 janvier 2020.

Par courrier recommandé en date du 30 juillet 2021, Madame [S] [I], agissant en qualité de tutrice de M. [U], a formé un recours auprès du Responsable du service Pôle contrôle revenus patrimoine de Gironde et a sollicité la décharge de l’intégralité de l’imposition et des pénalités.

Par décision du 24 février 2022, l’administration fiscale a prononcé un dégrèvement partiel en fixant les droits rappelés à la somme de 168.733 euros en principal et 20.585 euros en intérêts et pénalités et en établissant les dégrèvements correspondants aux sommes de 115.147 euros et 14.048 euros, qui ont été portées par virement bancaire quelques jours plus tard au crédit du compte de M. [U].

2. Par acte d’huissier en date du 2 mai 2022, Madame [S] [I], agissant en qualité de tuteur de Monsieur [D] [U], a assigné Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Nouvelle Aquitaine et du département de la Gironde aux fins notamment d’obtenir l’annulation de la décision du 24 février 2022 et le dégrèvement total de l’imposition supplémentaire et des intérêts.

Par jugement prononcé le 25 mai 2023, le tribunal judiciaire a statué ainsi qu’il suit :

— déboute Madame [S] [I] en sa qualité de tutrice de Monsieur [D] [U] de ses demandes ;

— confirme la décision d’admission partielle de l’administration fiscale du 24 février 2022 ;

— condamne Madame [S] [I] en sa qualité de tutrice de Monsieur [D] [U] aux dépens et à verser à l’administration la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute Madame [S] [I] en sa qualité de tutrice de Monsieur [D] [U] de ses demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [I] es qualités a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 11 octobre 2023.

Par ordonnance du 28 décembre 2023, le juge des tutelles a déchargé Mme [I] de ses fonctions et a désigné Monsieur [L] [E] en qualité de tuteur de M. [U].

M. [E] est intervenu volontairement à l’instance par conclusions notifiées le 26 mars 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

3. Par dernières conclusions communiquées le 10 juillet 2024, M. [E], en sa qualité de tuteur de M. [U], demande à la cour de :

Vu l’article L 17 du livre des procédures fiscales,

Vu l’article L208 du livre des procédures fiscales,

Vu les articles 370, 372, 373 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,

— annuler le jugement attaqué par application des articles 455 et 458 du code de procédure civile ;

— infirmer dans tous les cas le jugement attaqué en ce qu’il a :

— débouté Madame [S] [I] en sa qualité de tuteur de Monsieur [D] [U] de ses demandes,

— confirmé la décision d’admission partielle de l’administration fiscale du 24 février 2022,

— condamné Madame [S] [I] en sa qualité de tutrice de monsieur [D] [U] aux dépens et à verser à l’administration la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Madame [S] [I] en sa qualité de tutrice de Monsieur [D] [U] de ses demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— juger que l’administration fiscale s’est trompée en considérant que lot n°1, assiette des droits de mutation à titre gratuit, objet du litige, est « une maison à usage d’habitation sur deux niveaux ['.] Cette maison constitue le lot n°1 d’un ensemble immobilier situé à l’angle de [Adresse 19][Adresse 11] et de l'[Adresse 9], précision faite que Monsieur [D] [U] est déjà le propriétaire du lot n°2 (les 2 lots étant indépendants) » alors que Monsieur [L] [E] établit qu’il n’y a qu’un seul immeuble sur le terrain et celui-ci comprend deux lots ' dont le lot 1- imbriqués l’un dans l’autre et communicants, comprenant 1 logement chacun avec annexe ;

— juger que Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de Provence – Alpes – Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône ne démontre pas que la valeur vénale du lot 1 (appartement) situé dans la maison à usage d’habitation sise [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 12] aurait été de 787.787 € avec un prix moyen de 4.612€/m² (4.612 €x 175m² = 807.100€-19.313 €= 787.787€) ;

— juger que Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de Provence – Alpes – Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône ne démontre pas que les 3 termes de comparaison produits par l’administration fiscale et visée dans sa décision du 24 février 2022 sont similaires au lot 1 et pertinentes ;

— juger que les 3 termes de comparaison produits par l’administration fiscale et visés dans sa décision du 24 février 2022 ne sont pas similaires au lot 1 situé dans la maison à usage d’habitation sise [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 12] et ne peuvent être utilisés pour déterminer la valeur réelle du lot 1 ;

— juger, dans tous les cas à défaut, y avoir lieu à appliquer un abattement de 10 % sur la valeur du lot 1 au regard de l’aspect architectural non remarquable de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 12] dans lequel se trouve l’appartement par rapport aux termes de comparaison retenus par l’administration fiscale pour retenir un prix moyen de 4.612 €/m² ;

— juger, dans tous les cas à défaut, y avoir lieu à appliquer un abattement complémentaire pour vétusté de 30 % sur la valeur du lot 1 de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 12] dans lequel se trouve l’appartement par rapport aux termes de comparaison retenus par l’administration fiscale pour retenir un prix moyen de 4.612 €/m² ;

— juger à titre subsidiaire y avoir lieu à appliquer un abattement pour indivision de 40 % s’il devait être retenu, comme allégué par l’administration fiscale, que le lot 1 serait une maison autonome et indépendante du lot 2 au sein de l’ensemble immobilier ;

— annuler en conséquence dans tous les cas la décision du Directeur Régional des Finances Publiques de Nouvelle Aquitaine et du département de la Gironde du 24 février 2022 ayant accueilli partiellement la réclamation de Madame [S] [I] en dégrèvement total des droits et pénalités mis à la charge de Monsieur [D] [U] à concurrence de 318.513 € (283.880 € et 34.663 € ) au terme d’un avis de mise en recouvrement du 15 janvier 2020 et laissé en conséquence à sa charge 168.733 € de droits de mutation à titre gratuit supplémentaires en principal et 20.585 € d’intérêt de retard et pénalités ;

A défaut,

— juger ne pas y avoir lieu de retenir la valeur au m² retenue par l’administration fiscale dans sa décision du 24 février 2022 à hauteur de 4.612 €/m² (soit 4.612 € x 175m²= 807.100€-19.313 €= 787.787€) comme étant exagérée, et la fixer à plus juste mesure à la valeur de 2.743 € au m² (480.000€/ 175 m²) conformément à la déclaration de succession ;

— juger en conséquence n’y avoir pas d’insuffisance de valeur déclarée à retenir ;

— annuler en conséquence dans tous les cas la décision du Directeur Régional des Finances Publiques de Nouvelle Aquitaine et du département de la Gironde du 24 février 2022 ayant accueilli partiellement la réclamation de Madame [S] [I] en dégrèvement total des droits et pénalités mis à la charge de Monsieur [D] [U] à concurrence de 318.513 € (283.880 € et 34.663 € ) au terme d’un avis de mise en recouvrement du 15 janvier 2020 et laissé en conséquence à sa charge 168.733 € de droits de mutation à titre gratuit supplémentaires en principal et 20.585 € d’intérêt de retard et pénalités ;

En tout état de cause,

— ordonner le dégrèvement total des 168.733 € de droits de mutation à titre gratuit supplémentaires en principal et 20.585 € d’intérêts de retard et pénalités mis à la charge de Monsieur [U] et par voie de conséquence leur remboursement ;

— condamner Madame la [Adresse 17] à verser à Monsieur [U] des intérêts moratoires au taux de 0,20 % par mois, sur le fondement de l’article 1727 du code général des impôts, sur la somme de 318.513 € (283.880 € et 34.663 €) et ce depuis la date de son règlement jusqu’à celle de son complet remboursement, savoir plus précisément compte tenu du remboursement partiel déjà opéré :

-0,20 % par mois, sur le fondement de l’article 1727 du code général des impôts, sur la somme de 135.200,28 € depuis la date de son règlement jusqu’à celle de son remboursement le 8 mars 2022,

-0,20 % par mois, sur le fondement de l’article 1727 du code général des impôts sur la somme de 183.312,72 depuis la date de son règlement jusqu’à celle de son complet remboursement ;

— condamner Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de Provence – Alpes – Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône à verser à Monsieur [L] [E] désigné en remplacement de Madame [S] [I] en qualité de tuteur de Monsieur [D] [U] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— condamner Madame la [Adresse 17] à verser à Monsieur [L] [E] désigné en remplacement de Madame [S] [I] en qualité de tuteur de Monsieur [D] [U] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de Provence – Alpes – Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— rejeter la demande présentée par Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de Provence – Alpes – Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône à hauteur de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à défaut l’arbitrer à plus juste mesure ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger non fondée la décision du 24 février 2022 de rejet partiel de la réclamation de Madame [S] [I] ;

— juger ne pas y avoir lieu de retenir la valeur au m² retenue par l’administration fiscale dans sa décision du 24 février 2022 à hauteur de 4.612 €/m² mais l’arbitrer et la fixer à plus juste mesure en appliquant les abattements requis à hauteur de 40 % et en maintenant la déduction de 19.312,70 euros pour les travaux de toiture admis par l’administration dans sa décision du 24 février 2022 ;

— ordonner le dégrèvement total ou partiel des 168.733 € de droits de mutation à titre gratuit supplémentaires en principal et 20.585 € d’intérêts de retard et pénalités mis à la charge de Monsieur [U] au titre d’un rappel des droits de succession, qui devront être recalculés en fonction de la valeur vénale de l’immeuble retenue par la cour dans l’arrêt à intervenir ;

— condamner Madame la [Adresse 17] à verser à Monsieur [U] des intérêts moratoires au taux de 0,20 % par mois, sur le fondement de l’article 1727 du code général des impôts, sur les sommes objets d’un dégrèvement complémentaire ;

— condamner Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de Provence – Alpes – Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône à verser à Monsieur [L] [E] désigné en remplacement de Madame [S] [I] en qualité de tuteur de Monsieur [D] [U] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— condamner Madame la [Adresse 17] à verser à Monsieur [L] [E] désigné en remplacement de Madame [S] [I] en qualité de tuteur de Monsieur [D] [U] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de Provence – Alpes – Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

A titre plus encore infiniment subsidiaire,

— juger non fondée la décision du 24 février 2022 de rejet partiel de la réclamation de Madame [S] [I] ;

— juger, dans tous les cas à défaut, y avoir lieu à appliquer un abattement de 10 % au regard de l’aspect architectural non remarquable de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 12] dans lequel se trouve l’appartement et un abattement complémentaire pour vétusté de 30 % sur la valeur de 787.787 € du lot 1 par rapport aux termes de comparaison retenus par l’administration fiscale pour retenir un prix moyen de 4.612 €/m² ;

— ordonner un dégrèvement partiel du rappel des droits de succession, des droits, intérêts et pénalités en renvoyant l’administration à un nouveau calcul des sommes dues de ces chefs ;

— condamner Madame la [Adresse 17] à verser à Monsieur [U] des intérêts moratoires au taux de 0,20 % par mois, sur le fondement de l’article 1727 du code général des impôts, sur les sommes objet d’un dégrèvement complémentaire ;

— condamner Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de Provence – Alpes – Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône à verser à Monsieur [L] [E] désigné en remplacement de Madame [S] [I] en qualité de tuteur de Monsieur [D] [U] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— condamner Madame la [Adresse 17] à verser à Monsieur [L] [E] désigné en remplacement de Madame [S] [I] en qualité de tuteur de Monsieur [D] [U] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de Provence – Alpes – Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône aux entiers dépens de première instance et d’appel.

***

4. Par dernières écritures communiquées le 11 avril 2024, l’administration des finances publiques, représentée par Madame la Directrice régionale des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhône demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 25 mai 2023 ;

— débouter Monsieur [L] [E], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, agissant en qualité de tuteur de Monsieur [D] [U], de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Monsieur [L] [E], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, agissant en qualité de tuteur de Monsieur [D] [U], au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [L] [E], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, agissant en qualité de tuteur de Monsieur [D] [U], aux dépens.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2025.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la nullité du jugement

5. Au visa des articles 455 et 458 du code de procédure civile, M. [E], en sa qualité de tuteur de M. [U], fait valoir que l’insuffisance ou l’absence de motivation sont une cause de nullité du jugement ; il tend à l’annulation du jugement déféré au motif que le premier juge n’a pas répondu à ses conclusions circonstanciées et prétentions relatives, d’une part, à l’erreur d’analyse faite par l’administration en ce qui concerne la consistance du bien en cause, d’autre part au refus de l’application d’abattements pour vétusté et en considération de l’existence d’une indivision.

L’administration des finances publiques n’a pas répondu sur ce point.

Sur ce,

6. L’article 455 du code de procédure civile dispose :

« Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

Il énonce la décision sous forme de dispositif.»

Il résulte de ce texte que tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs. Il est par ailleurs constant en droit que le juge n’est pas tenu de répondre à des conclusions que ses constatations rendent inopérantes ou à de simples arguments dont il n’est tiré aucune conséquence juridique.

7. En l’espèce, le tribunal judiciaire a appliqué dans son raisonnement la méthode exigée en la matière en ce qui concerne la charge de la preuve, a tout d’abord examiné les éléments produits par l’administration fiscale au soutien de son argumentation selon laquelle la valeur du bien en cause était insuffisante puis, retenant la pertinence de ces éléments, a examiné les éléments produits par Mme [I] es qualités et, au résultat de cette discussion, a énoncé les motifs de sa décision, répondant implicitement mais nécessairement aux arguments -qui n’étaient pas des moyens- de la mandataire en ce qui concerne les caractéristiques de l’immeuble étudié.

8. La demande de nullité du jugement sera donc rejetée.

Sur la demande en annulation de la décision du 24 février 2022

9. M. [E], en sa qualité de tuteur de M. [U], fait grief au jugement déféré d’avoir rejeté la demande en annulation de la décision de l’administration fiscale de ne procéder qu’à un dégrèvement partiel des droits de mutation sur le bien en cause.

Au visa des articles L.17 et R.194-1 du livre des procédures fiscales, l’appelant fait valoir que le tribunal a inversé la charge de la preuve dans la mesure où c’est à l’administration fiscale de justifier de la pertinence des termes de comparaison qu’elle a choisi de retenir pour fonder le redressement litigieux ; que c’est par une méconnaissance des pièces versées aux débats que le tribunal a considéré que le contribuable n’avait apporté aucun élément venant contredire que ce serait de manière pertinente que l’administration fiscale aurait retenu un prix moyen au mètre carré de 4.612 euros.

M. [E] es qualités avance que l’administration fiscale a commis une erreur dans l’appréciation de la consistance du bien dont il s’agit puisqu’elle a estime qu’il s’agit d’une maison alors qu’il s’agit en réalité d’un appartement dans immeuble décliné en deux lots imbriqués l’un dans l’autre et communicants, comprenant 1 logement chacun avec annexe ; que l’incidence de cette erreur est importante puisqu’elle a conduit l’administration à retenir, sans pertinence, des termes de comparaison portant sur des cessions d’immeuble entier, de sorte qu’elle

ne démontre pas le bien fondé de la valeur vénale qu’elle entend retenir au terme de sa décision du 24 février 2022 de dégrèvement seulement partiel.

L’appelant ajoute que les éléments qu’il verse aux débats établissent que la valeur vénale du lot 1 retenue par l’administration est exagérée par rapport à sa valeur réelle ; qu’il doit être appliqué un abattement forfaitaire de 20 à 40% au titre de l’existence d’une indivision, outre un abattement de 30 % pour travaux en raison de la vétusté du bien, la seule prise en compte des travaux nécessaires sur la toiture n’étant pas suffisante à cet égard, et enfin un abattement de 10 % pour l’aspect architectural.

M. [E] es qualités indique que le rapport d’expertise amiable démontre la singularité particulière du bien à estimer tant par sa surface, la vétusté de ses installations privatives ainsi que celle des parties communes et le peu de charme de la construction par rapport aux critères architecturaux de type arcachonnais de la Ville d’Hiver.

10. L’administration des finances publiques répond que lorsque la valeur déclarée par le contribuable est insuffisante et ne correspond pas au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait au propriétaire de retirer de la vente d’un bien déterminé, l’administration peut la corriger par une proposition de rectification qui doit être motivée en droit comme en fait ; qu’elle doit notamment évaluer le bien au jour de sa transmission par comparaison avec des cessions, antérieures au fait générateur de l’impôt et en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires d’un point de vue physique, juridique, et géographique ; qu’il appartient alors au contribuable de prouver le défaut de pertinence des éléments de comparaison invoqués.

L’intimée soutient qu’elle a parfaitement respecté les principes précités dans le cadre de son évaluation ; que la maison litigieuse constitue le lot n°1 d’un ensemble immobilier situé à l’angle de l'[Adresse 11] et de l'[Adresse 9], précision faite que M. [U] est déjà le propriétaire du lot n° 2, les 2 lots étant indépendants ; qu’elle ne présente pas un très bel aspect extérieur mais reste une grande demeure avec jardin, placée dans un quartier très prisé ; que ce bien est évalué en pleine propriété dans la déclaration de succession à 480 000 euros, ce qui est apparu nettement inférieur à la valeur vénale des biens résultant de l’étude de marché réalisée par le service de contrôle.

L’administration des finances publiques fait valoir que la méthode par comparaison a permis de dégager une valeur moyenne arrondie de 4.900 euros/m² et non 2.609 euros /m² tel que déclaré par le contribuable ; qu’il a été tenu compte des caractéristiques du marché immobilier de la ville d'[Localité 12], de l’importance de l’emplacement et de l’environnement du bien à évaluer ; que toutes les ventes sélectionnées ont été réalisées dans le même périmètre géographique et sont de construction ancienne.

Sur ce,

11. L’article L.17 du livre des procédures fiscales dispose :

« En ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.»

En vertu de l’article R.194-1 du livre des procédures fiscales, Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s’étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, en démontrant son caractère exagéré.

Il en est de même lorsqu’une imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d’après le contenu d’un acte présenté par lui à la formalité de l’enregistrement.

L’article 761 du code général des impôts dispose :

« Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants.

Pour les immeubles dont le propriétaire a l’usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.(…)»

Il résulte de ces textes qu’il appartient à l’administration fiscale d’établir que l’évaluation proposée par le contribuable est insuffisante puis à celui-ci de démontrer le caractère exagéré de la rectification.

12. En l’espèce, Madame [F] [K], occupante du bien en cause, l’a légué à Monsieur [D] [U]. La date de référence pour la détermination de la valeur de ce bien est donc, conformément à l’article 761 du code général des impôts, celle du décès de Mme [K], soit le [Date décès 2] 2015.

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation construit en 1901, bénéficiant d’un jardin, situé à l’angle du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 12] dans le quartier recherché de la Ville d’Hiver, à quelques mètres du [Adresse 21] et du centre ville.

La surface du bien en cause déclarée au cadastre est de 184 m² ; toutefois, l’intimée a pris en compte les relevés de Mme [T], expert amiable du contribuable, et ne discute pas l’affirmation de celui-ci selon laquelle sa surface est de 175 m².

13. Il résulte de l’examen des documents produits par les parties et en particulier de la proposition de rectification en date du 28 mai 2019, que, dans la déclaration de succession, l’immeuble légué a été évalué en pleine propriété et a été ainsi décrit par le contribuable :

« Au sous-sol (de plain-pied avec le jardin sur la partie postérieure) : deux débarras auxquels on ne peut accéder que par un escalier privatif de descente depuis la partie en rez-de-chaussée dépendant de ce lot ainsi que depuis le jardin sur la partie postérieure du bâtiment laissé à la jouissance exclusive de ce lot ;

Au rez-de-chaussée : Porche et vestibule d’entrée avec escalier privatif d’accès au premier étage, garage auquel on ne peut accéder que par la partie du jardin en façade sur l’allée Pasteur laissée à la jouissance exclusive de ce lot ; dégagement ; chaufferie avec escalier privatif de descente au sous-sol et au jardin postérieur ; dégagement avec un autre escalier privatif d’accès au premier étage et WC ;

Au premier étage : la totalité de l’étage auquel on ne peut accéder que par les deux escaliers privatifs comprenant salon donnant sur terrasse, bureau, salle à manger, chambre, pièce, salle de bains, cabinet de toilette, chambre, WC, cuisine, débarras, couloir de distribution et dégagement ;

Au deuxième étage : auquel on accède par un escalier privatif au logement palier, dégagement, chambre avec petite véranda et grenier ;

Et attenant aux parties qui précèdent : le droit à la jouissance exclusive de la partie de jardin en façade à l’angle de l'[Adresse 11] et de l'[Adresse 9] ; le droit à la jouissance exclusive de la partie de jardin située à l’arrière du bâtiment avec escalier-passage de descente à l'[Adresse 10].

Avec 639/1000 des parties communes générales.»

14. Il résulte de cette description, déclarée par le contribuable lui-même, des plans et des photographies produites par l’appelant, qu’il s’agit bien d’une maison par division verticale d’un ensemble immobilier, qui a la jouissance exclusive d’un jardin à l’avant et à l’arrière dûment séparé par des clôtures et des portails du lot n°2.

Ce lot a été déclaré en pleine propriété et non en indivision comme le soutient l’appelant pour réclamer l’application d’un abattement. Il doit d’ailleurs être observé que M. [E] es qualités ne produit aucun élément de nature à établir l’existence de l’indivision alléguée ni plus généralement aucun acte de propriété de ce bien.

15. L’administration fiscale était donc fondée à rechercher des éléments de comparaison parmi les mutations de maisons avec jardin à proximité du bien étudié et à une date antérieure mais proche de la date de décès de Mme [K].

16. L’intimée produit à ce titre trois termes de comparaison fondés sur des mutations réalisées en juin 2014 pour les deux premières et en juin 2015 pour la troisièmes et portant sur des maisons avec jardin, de construction ancienne (1868, 1900 et 1925), d’une surface utile de 125 m² à 210 m², situées [Adresse 14], [Adresse 8] et [Adresse 9], soit non loin du bien en cause pour la dernière et à quelques centaines de mètres pour la première et la deuxième.

La moyenne des surfaces des trois termes de comparaison est de 160 m², ce qui est proche de celle du bien étudié.

Ces trois exemples sont donc parfaitement adaptés à la comparaison avec la mutation à titre gratuit de l’immeuble légué à M. [U].

Or la moyenne arrondie des valeurs de ces trois mutations est de 4.900 euros/m².

17. Au soutien de sa demande en dégrèvement total, M. [E] es qualités verse à son dossier les estimations de deux agences immobilières et le rapport de l’expertise amiable réalisée par Mme [T], expert inscrit auprès de la cour d’appel de Bordeaux.

Les deux attestations des agences Sélika et Carnot seront écartés comme étant des estimations alors que la cour s’appuie sur la méthode par comparaison pour déterminer la valeur du bien étudié.

L’expertise très détaillée et éclairante de Mme [T] comporte plusieurs propositions de termes de comparaison dont les 9 premiers doivent être écartés puisqu’ils sont postérieurs de quatre et cinq années au décès de Mme [K].

Mme [T] a également présenté 9 autres termes de comparaison contemporains de la date de référence, qui portent sur des mutations dans le quartier de la Ville d’Hiver, mais sur des appartements.

Il apparaît que les prix de ces ventes sont très variables et oscillent entre 2.966 euros/m² et 6.887 euros/m². Mme [T] a elle-même écarté certains termes de comparaison comme moins pertinents (présence d’une piscine par exemple) pour retenir une valeur moyenne de 4.682 euros/m², proche de celle qui était déterminée par l’administration fiscale.

Or il faut souligner que l’intimée a pris en compte les observations de Mme [T] dans sa décision du 24 février 2022 puisqu’elle a fondé son dégrèvement partiel sur une évaluation modifiée, fondée sur l’application de cette valeur proposée par Mme [T] pour les comparables contemporains de la date de mutation, multipliée par la surface déclarée par le contribuable -et non la surface déclarée au cadastre- et en a défalqué la somme de 19.313 euros correspondant au devis de la société Marnac & Fils pour la réalisation des travaux nécessaires de reprise de la toiture.

18. Il n’est donc pas démontré par l’appelant que la rectification aurait un caractère exagéré au sens de l’article R.194-1 du livre des procédures fiscales.

19. Il a été indiqué supra que l’appelant n’établissait pas le principe de l’indivision évoqué, alors au contraire que sa déclaration de succession mentionne des éléments propres à une gestion sous le régime de la copropriété.

L’abattement réclamé à ce titre n’est donc pas fondé.

20. Enfin, il n’est pas discutable que le [Adresse 22] à [Localité 12] est recherché également pour le style architectural spécifique de certaines de ses villas anciennes, ce qui est mis en évidence par les photographies insérées dans le rapport d’expertise de Mme [T].

Toutefois, la valeur vénale des immeubles implantés dans ce quartier ne résulte pas de ce seul critère mais résulte d’un ensemble de facteurs tant subjectifs qu’objectifs et il doit être relevé que les prises de vues réalisées par Mme [T] établissent que, même si l’immeuble légué par Mme [K] n’a pas le cachet architectural d’autres résidences voisines, il présente des qualités intrinsèques, en particulier en ce qui concerne sa disposition intérieure et ses volumes, susceptibles d’intéresser de potentiels acquéreurs.

De plus, les mutations réalisées dans ce quartier historique d'[Localité 12] et proposées à titre de termes de comparaison portent pour la plupart sur des habitations anciennes de près d’un siècle, de sorte qu’il ne peut être exclu que les villas concernées ont également nécessité des travaux de rafraîchissement voire de restauration.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement à ce titre.

21. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [U] représenté par son tuteur au titre de la décision du 24 février 2022 de la Direction Régionale des Finances Publiques de Nouvelle Aquitaine, ainsi qu’en ses chefs de dispositif relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles des parties.

22. Y ajoutant, la cour condamnera M. [E], en sa qualité de tuteur de M. [U], à payer les dépens de l’appel et à verser à l’administration des finances publiques représentée par Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d’Azur la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

23. Enfin, il faut rappeler que la présente décision n’est pas susceptible d’un recours suspensif, de sorte que la demande au titre de l’exécution provisoire est sans objet.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Déboute Monsieur [L] [E] en sa qualité de tuteur de Monsieur [D] [U] de sa demande d’annulation du jugement prononcé le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Confirme le jugement prononcé le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [L] [E] en sa qualité de tuteur de Monsieur [D] [U] à payer les dépens de l’appel.

Condamne Monsieur [L] [E] en sa qualité de tuteur de Monsieur [D] [U] à payer à l’administration des finances publiques représentée par Madame la [Adresse 18] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président