COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 21/04832 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MJD4

[R] [Y]

c/

SCCV L’AVANT PREMIERE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 juillet 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] (chambre : 7, RG : 19/10190) suivant déclaration d’appel du 20 août 2021

APPELANT :

[R] [Y]

né le 18 Juillet 1967 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Chirurgien dentiste,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e LAGRUE

INTIMÉE :

SCCV L’AVANT PREMIERE

Société Civile de Construction Vente immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 538 713 447 dont le siège social est [Adresse 2]

Représentée par M^e Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e BREDY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par contrat du 27 octobre 2017, Monsieur [R] [Y] a acquis auprès de la société civile construction vente (Sccv ci-après) l’Avant-première, un appartement constituant les lots 97 et 182 au sein d’une résidence en copropriété sise [Adresse 5], en l’état futur d’achèvement.

M. [Y] a constaté que le bien construit ne correspondait pas aux plans contractuels signés. Il a donc mis en demeure le promoteur d’avoir à lui remettre les clefs de l’appartement et a séquestré la somme de 57 500 euros chez le notaire, somme égale à 10% du prix de vente.

Dès le 26 novembre 2018, M. [Y] a émis différents griefs relatifs à la construction notamment la présence d’une gaine obstruant la vue qu’il considérait comme un élément déterminant de son achat.

La livraison a eu lieu par procès verbal du 11 mars 2019, avec réserves.

Le 12 septembre 2019, la Sccv l’Avant-Première a fait délivrer à M. [Y] un commandement de payer.

2. Par acte du 10 octobre 2019, M. [Y] a assigné la Sccv l’Avant Première devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, sollicitant notamment la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice qu’il déclarait avoir subi du fait de l’absence de livraison conforme, celle de 5000 euros en réparation du préjudice lié au retard de livraison de l’appartement et celle de 40 800 euros au titre du gain manqué.

3. Par jugement du 23 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné M. [Y] à payer à la SCCV l’Avant-Première la somme de 57 500 euros correspondant au solde du prix de vente,

— débouté la SCCV l’Avant-Première de ses demandes au titre des pénalités et de l’anatocisme,

— condamné M. [Y] à payer à la SCCV l’Avant-Première la somme de 1696,80 euros correspondant aux’ travaux modificatifs acquéreurs',

— débouté la SCCV l’Avant-Première de sa demande au titre des pénalités et de l’anatocisme,

— condamné la SCCV l’Avant-Première à remettre les clefs de l’appartement à M. [Y] dès règlement par lui des sommes qu’il est condamné à lui régler,

— dit et jugé que l’appartement a déjà été livré l’ensemble des réserves ayant été levées,

— condamné la SCCV l’Avant-Première à payer à M. [Y] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêt en indemnisation de la faute contractuelle commise en n’ayant pas signalé la présence de la gaine technique,

— débouté M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour gain manqué,

— condamné la SCCV l’Avant-Première à payer à M. [Y] la somme de 859 euros au titre de la taxe sur les logements vacants,

— débouté M. [Y] de sa demande d’expertise,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit et jugé que chaque partie conservera les frais et dépens par elle exposés.

4. M. [Y] a relevé appel de ce jugement, le 20 août 2021.

Par ordonnance du 13 février 2025, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a :

— donné acte à la société l’Avant-Première de son désistement d’incident relatif à la péremption d’instance,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement frappé d’appel,

— dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société l’Avant-Première aux dépens de l’incident.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [Y] demande à la cour, sur le fondement des articles 1104 et 1231-1 du code civil :

— de le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

partant,

— d’infirmer le jugement déféré aux chefs du jugement expressément critiqués,

en conséquence,

— de confirmer que la Sccv l’Avant Première a manqué à son obligation de loyauté contractuelle,

— de condamner la Sccv l’Avant Première à lui verser la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnisation du non respect de l’obligation de délivrance conforme,

— de juger valable le séquestre qu’il a effectué et en conséquence, de juger qu’il n’est pas débiteur de la somme de 57 500 euros,

— de condamner la Sccv l’Avant Première à lui verser la somme de 81600 euros au titre du gain manqué,

— de juger que M. [Y] n’est pas débiteur de la somme de 1 696,80 euros,

— de condamner la Sccv l’Avant Première à procéder aux reprises de l’ensemble des réserves, sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

— de condamner la Sccv l’Avant Première à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société l’Avant Première demande à la cour, sur le fondement des articles 1343-2 du code civil, R. 261-1 et R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, L. 518-17 et L. 518-19 du code monétaire et financier, 700 du code de procédure civile :

— de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 23 juillet 2021 en ce qu’il :

— a condamné M. [Y] à lui payer la somme de 57 500 euros correspondant au solde du prix de vente,

— a condamné M. [Y] à lui payer la somme de 1 696,80 euros correspondant aux travaux modificatifs acquéreurs,

— a dit et jugé que l’appartement a déjà été livré l’ensemble des réserves ayant été levées,

— a débouté M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour gain manqué,

— a débouté M. [Y] de sa demande d’expertise,

— de réformer le surplus du jugement de première instance en ce qu’il :

— l’a débouté de sa demande au titre des pénalités et de l’anatocisme,

— l’a condamné à payer à M. [Y] la somme de 5 000 euros à titre

de dommages et intérêt en indemnisation de la faute contractuelle commise en n’ayant pas signalé la présence de la gaine technique,

— l’a condamné à payer à M. [Y] la somme de 859 euros au titre de la taxe sur les logements vacants,

— l’a débouté du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

— l’a débouté de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dit et jugé qu’elle conservera les frais et dépens qu’elle a exposé,

en conséquence, et statuant à nouveau,

— d’assortir la somme de 57 500 euros des pénalités de retard de 1% par mois à compter du 11 mars 2019, lesdites pénalités produisant elles-mêmes intérêts de retard au même taux au terme d’une année entière sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

— d’assortir la somme de 1 696,80 euros augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 11 mars 2019, lesdits intérêts produisant eux-mêmes intérêts au terme d’une année entière sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

constatant que la présence de la gaine technique constitue une contrainte technique qui doit être admise de plein droit conformément aux stipulations de l’acte authentique de vente :

— de débouter M. [Y] de sa demande de condamnation formée à son encontre à lui payer la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnisation de la prétendue non-conformité contractuelle,

à titre subsidiaire, constatant que M. [Y] ne rapporte pas la preuve du quantum de son préjudice,

— de débouter M. [Y] de sa demande de condamnation formée à son encontre à lui payer la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnisation de la prétendue non-conformité contractuelle,

à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour ferrait droit à la demande d’indemnisation de l’appelant en raison de la présence de la gaine technique :

— de réduire à de plus juste proportion la demande d’indemnisation à ce titre,

dans l’hypothèse où la cour réformerait le jugement de première instance en ce qu’il a débouté M.[Y] de sa demande d’indemnisation au titre du gain manqué,

— de débouté M. [Y] de sa demande d’indemnisation formée à hauteur de 49 300 euros,

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour retiendrait que le gain manqué est indemnisable,

— de réduire à de plus justes proportions le montant de l’indemnisation,

constatant que l’ensemble des réserves ont été levées, en conséquence,

— de débouter M. [Y] de sa demande de condamnation à reprendre les réserves formées à son encontre,

— de débouter M. [Y] de sa demande d’expertise judiciaire formulée à titre subsidiaire,

constatant que le retard de livraison allégué par Monsieur [Y] n’est pas indemnisable,

— de débouter M. [Y] de sa demande de condamnation formée à son encontre à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnisation du retard de livraison,

— de débouter M. [Y] de sa demande de condamnation formée à son encontre à lui payer la somme de 859 euros au titre de l’indemnisation du montant de la taxe sur les logements vacants,

— de débouter M. [Y] de sa demande de condamnation à son encontre à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [Y] à lui verser la somme de 5 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et frais éventuels d’exécution, y compris les frais d’huissier exposés pour recouvrer les sommes dues, avec application au profit de la Scp Gravellier-Lief-de Lagausie-Rodrigues des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2025 mais les parties sont convenues en raison de leurs dernières écritures échangées de voir reporter la clôture au 5 juin 2025, avant l’ouverture des débats.

MOTIFS

Sur l’obligation de délivrance conforme

5. Le tribunal après avoir constaté que l’appartement présenté sur plan à M. [Y] ne mentionnait pas la présence d’une gaine technique laquelle causait par sa seule présence un préjudice au requérant a jugé qu’il convenait de l’indemniser par l’allocation d’une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [Y] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a considéré que la SCCV avait manqué à son obligation de délivrance conforme alors que la présence de la gaine qui était prévue dès l’origine du projet lui avait été dissimulée. En revanche, il demande de voir porter les dommages et intérêts à la somme de 60 000 euros en réparation de son préjudice et ce sur la foi de l’expertise de Mme [M], expert.

La SCCV L’avant Première considère que l’ajout de la gaine technique constitue une contrainte technique qui ne peut ouvrir droit à indemnisation alors qu’en toute hypothèse, le préjudice allégué par M [Y] n’est pas démontré.

Sur ce

6. La SCCV ne conteste pas que la gaine installée dans les parties privatives de M. [Y] n’était pas prévue sur le plan qui lui avait été présenté avant son engagement puisqu’elle considère qu’il s’agirait d’une contrainte technique n’ouvrant pas droit à indemnisation.

Toutefois, un acquéreur ne peut supporter les conséquences d’une contrainte technique que le constructeur n’a pas été capable d’anticiper, qui contrevient à l’obligation de délivrance conforme du vendeur et qui a une incidence directe sur la jouissance de son logement.

Par ailleurs, la pièce versée aux débats par l’appelant et constituée de l’expertise de Mme [M] est recevable alors qu’elle est corroborée par le constat d’huissier réalisé le 28 janvier 2021 ( pièce n° 27 de l’intimée)

Si l’expertise de Mme [M] a été réalisée in abstracto, sur plan, il résulte de la combinaison de ces deux pièces, sans qu’un recours à une expertise judiciaire soit nécessaire, que la perte d’ensoleillement est dérisoire comme celle de la perspective de vue et la perte de surface est minime ( 0, 36 m² pour une surface d’appartement vendue de 106,50 m²)

7. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en qu’il a fixé à la somme de 5000 euros les dommages et intérêts compensant la non-conformité du bien vendu.

Sur le séquestre

8. Le tribunal a jugé que le séquestre opéré par M. [Y] avant la rédaction du procès-verbal de livraison et avant même qu’il ait fait état de la présence indésirable d’un conduit technique non prévu dans le plan n’était pas valide si bien qu’il devait payer les fonds irrégulièrement consignés et il devait être débouté de sa demande tendant à l’annulation du commandement de payer.

M. [Y] considère que la séquestration d’une partie du prix de vente, le 16 mars 2019, est régulière alors qu’elle a été entreprise entre les mains de son notaire et que la SCCV en a été informée et qu’elle en a pris acte dans le procès-verbal de livraison de juin 2019.

La SCCV sollicite la confirmation du jugement.

Sur ce

9. L’article R. 261-14 du code de la construction dispose': «Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;

95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d’exécution des travaux sont exigibles :

— soit par versements périodiques constants ;

— soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.'»

10. La somme séquestrée par M. [Y] ne respectait pas cette règle alors qu’elle représentait 10'% du montant du prix d’acquisition soit 57 500 euros.

11. L’appelant a procédé non à une consignation mais à un séquestre chez son notaire du solde du prix de vente alors que tout au plus il aurait pu non pas séquestrer mais consigner les 5'% de celui-ci mais pour les seules garanties de levée des réserves relatives à la conformité des travaux.

Or, au jour de sa séquestration du solde du prix de vente, le procès verbal de réception n’était pas intervenu et celle-ci ne pouvait intervenir qu’entre les mains de la caisse des dépôts et consignations conformément à l’ordonnance du 3 juillet 1816.

12. En conséquence, le séquestre réalisé par M. [Y] n’est pas valide si bien que le solde du prix de vente était exigible ce que la sommation de payer qui lui a été délivrée à la requête de l’intimée lui a rappelé.

Dés lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a jugé que la somme irrégulièrement séquestrée était due.

Sur l’indemnisation du gain manqué

13. Le tribunal a débouté M. [Y] de sa demande au titre d’un gain manqué considérant qu’il ne rapportait pas la preuve de celui-ci.

M. [Y] expose qu’il est privé de la faculté de louer, faute pour la société L’avant Première de lui avoir remis les clés de son appartement, alors qu’il aurait pu le louer moyennant une somme mensuelle de 1700 euros.

L’intimée sollicite la confirmation du jugement.

Sur ce

14. M. [Y] ainsi que le premier juge l’avait déjà relevé ne démontre nullement sa volonté d’avoir voulu louer son appartement et ainsi ne rapporte pas la preuve qui lui incombe à ce titre.

15. En toute hypothèse, l’appelant ne démontre pas le retard qui serait imputable à son vendeur dans la prise de possession de cet appartement qui est au contraire dû au refus non justifié de M. [Y] de régler les sommes dues ou encore d’avoir respecter les règles légales de la consignation alors que cet appartement était disponible dès le 11 mars 2019 ainsi que le démontre l’intimée.

En définitive, M. [Y] a pris possession de l’appartement litigieux en changeant la serrure de la porte d’entrée, ce qui a été constaté par l’intimée le 23 juillet 2023.

En conséquence, le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a débouté M. [Y] de cette demande.

Sur le paiement de travaux modificatifs

16. Le tribunal a condamné M. [Y] à payer les travaux modificatifs qu’il avait commandés pour un montant total de 1696, 80 euros.

M.[Y] conteste avoir commandé de tels travaux modificatifs, ni davantage signé les devis des 14 décembre 2017 et 30 août 2018, objets de cette condamnation.

L’intimée sollicite la confirmation du jugement sur ce point.

Sur ce

17. La SCCV L’Avant Première ne démontre pas l’accord de M. [Y] sur les deux devis litigieux.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [Y] au paiement de la somme de 1696,80 euros.

Sur la condamnation de la SCCV à reprendre les réserves

18. Le tribunal a considéré que les réserves avaient été levées et qu’il convenait de débouter M. [Y] de ses demandes à ce titre.

M. [Y] demande à la cour d’appel de condamner l’intimée à reprendre les réserves émises lors de la réception alors que les réserves qu’ils avaient inscrites dans le procès-verbal de réception sont toujours effectives. Il convient en conséquence de condamner la SCCV à procéder à ces reprises sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir.

L’intimée sollicite la confirmation du jugement.

Sur ce

19. Si le procès-verbal de livraison du 11 mars 2019 fait état de plusieurs réserves celles ci n’existent plus aux termes du procès-verbal de levée des réserves qui n’a pas été signé par M. [Y] le 11 octobre 2019, mais surtout il résulte du constat d’huissier établi à la même date que la seule fissure qui persistait à savoir, une fissure dans la cloison de la chambre n°1 a été levée aux termes du quitus d’intervention du 25 octobre 2019 ( pièce n° 18 de l’intimée)

Or, M. [Y] ne démontre nullement la persistance de cette réservee ou d’autres réserves.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [Y] à ce titre.

Sur le retard de livraison

20. Le tribunal a condamné la SCCV à payer à M. [Y] la somme de 859 euros au titre de la taxe sur les logements vacants en raison du retard de livraison de l’appartement.

M. [Y] n’a pas conclu sur ce point.

La SCCV fait valoir que le seul retard est dû à la seule volonté de M. [Y] qui n’a pas réglé le solde du prix de vente alors qu’il aurait reçu les clefs de son appartement dans les délais s’il avait payé 95 % de celui-ci et consigné le solde à la caisse des dépôts et consignation.

Sur ce

21. Le retard de livraison de l’appartement est imputable au comportement de l’appelant lequel en outre ne démontre pas avoir procédé au paiement de la taxe sur les logements vacants.

En conséquence, le jugement sera réformé en ce qu’il a condamné l’intimée à payer la somme de 859 euros à M. [Y] au titre de la taxe sur les logements vacants.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

22. M. [Y] qui succombe pour l’essentiel devant le cour d’appel sera condamné aux dépens d’appel.

Par ailleurs, il apparait équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu’elles ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Révoque l’ordonnance de clôture et ordonne une nouvelle clôture le 5 juin 2025 avant l’ouverture des débats,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. [Y] à payer à la SCCV l’Avant Première la somme de 1696, 80 euros au titre des travaux modificatifs et statuant à nouveau de ce chef de jugement réformé, déboute ladite SCCV de cette demande et sauf en ce qu’il a condamné la SCCV L’Avant Première à payer à M. [Y] la somme de 859 euros au titre de la taxe sur les logements vacants et statuant à nouveau de ce chef de jugement réformé, déboute M. [Y] de cette demande, y ajoutant:

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [R] [Y] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,