COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 MAI 2025

N° RG 21/07094 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MPQK

[W] [O]

c/

[C] [S]

S.A.R.L. L’AGENCE DE BORDEAUX

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/07632) suivant déclaration d’appel du 28 décembre 2021

APPELANTE :

[W] [O]

née le 04 Janvier 1972 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Thérapeute,

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[C] [S]

née le 12 Juin 1956 à [Localité 4]

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Valérie JANOUEIX de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. L’AGENCE DE BORDEAUX

SARL immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 800 707 945, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

Représentée par M^e Gilles SAMMARCELLI de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 18 mars 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Suivant compromis de vente du 27 février 2020, Mme [S] s’est engagée à acquérir de Mme [O] un bien immobilier situé [Adresse 2], moyennant un prix de 650 000 euros.

La signature de l’acte authentique, en cas de réalisation des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente, devait intervenir le 27 mai 2020 au plus tard, mais était repoussée au 1er juillet 2020 en raison de l’état d’urgence sanitaire.

L’acte comportait la constitution par l’acquéreur d’un dépôt de garantie de 32 500 euros, ainsi qu’une clause pénale d’un montant de 65 000 euros, à la charge de la partie se refusant à exécuter ses engagements.

Par courrier en date du 8 juillet 2020, Mme [S] a, par le biais de son conseil, fait part de sa volonté de ne pas poursuivre l’acquisition.

Le 17 juillet 2020, Mme [O] a fait signifier à Mme [S] une sommation de régulariser l’acte authentique de vente.

Un procès-verbal de difficultés a été établi par le notaire le 21 juillet 2020.

2- Soutenant que l’acquéreur refusait de réitérer la vente sans motif légitime, par acte du 1er octobre 2020, Mme [O] a assigné Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la clause pénale prévue dans le compromis de vente.

La Sarl l’Agence de Bordeaux est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 8 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la Sarl l’Agence de Bordeaux,

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 8 octobre 2021 et déclaré l’instruction close à la date du 13 octobre 2021 après réouverture des débats,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes tendant à 'prendre acte’ et 'juger', figurant dans le dispositif des écritures de Mme [O],

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes tendant à 'prendre acte’ et 'juger', figurant dans le dispositif des écritures de Mme [S],

— prononcé la résolution de la vente intervenue le 27 février 2020,

— ordonné la restitution de la somme de 32 500 euros, séquestrée à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [H] [T], au profit de Mme [S],

— débouté Mme [S] du surplus de ses demandes au fond,

— débouté Mme [O] de l’ensemble de ses demandes au fond,

— débouté la Sarl l’Agence de Bordeaux de l’ensemble de ses demandes au fond,

— condamné Mme [O] à payer à Mme [S] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de Mme [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de la Sarl l’Agence de Bordeaux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [O] aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Mme [O] a relevé appel du jugement le 28 décembre 2021.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 octobre 2022, Mme [O] demande à la cour d’appel , sur le fondement des articles 1583 et 1231-5 du code civil :

— de la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— de réformer la décision entreprise en ce qu’elle :

— a prononcé la résolution de l’acte en date du 27 février 2020,

— a ordonné la restitution de la somme de 32 500 euros, séquestrée à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [H] [T], au profit de Mme [S],

— l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes au fond,

— a débouté la Sarl l’Agence de Bordeaux de l’ensemble de ses demandes au fond,

— l’a condamnée à payer à Mme [S] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté la demande de la Sarl l’Agence de Bordeaux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux entiers dépens,

et statuant à nouveau,

— de condamner Mme [S] au paiement de la somme de 62 500 euros, à titre de dommages intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du

code civil, en raison de l’abstention fautive et des motifs fallacieux invoqués par l’acquéreur pour ne pas réitérer l’acte en la forme authentique,

— d’ordonner d’ores et déjà le déblocage de la somme versée à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [H] [T], qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil, soit la somme de trente deux mille cinq cents euros (32 500 euros) sur production du jugement ordonnant l’octroi en faveur du vendeur,

— de débouter Mme [S] de toutes demandes, fins et prétentions,

— de la condamner au paiement de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux entiers dépens.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 juin 2022, Mme [S] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1219, 1224 du code civil :

— de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la résolution du compromis de vente signé le 27 février 2020,

— de confirmer par conséquent la décision en ce qu’elle a ordonné la restitution de la somme de 32 500 euros séquestrée à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [T], à son profit, en ce qu’elle a débouté Mme [O] de l’ensemble de ses demandes au fond et condamné aussi Mme [O] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— de réformer la décision entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes d’indemnisation,

— de condamner, par conséquent, Mme [O] au paiement de la somme de 7 006, 28 euros en réparation de son préjudice matériel, et au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la Sarl l’Agence de Bordeaux de ses demandes,

— ajoutant à la décision, de condamner Mme [O] et la Sarl l’Agence de Bordeaux au paiement in solidum de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens devant la cour.

5- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1 juillet 2022, la Sarl l’Agence de Bordeaux demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1325 et suivants du code de procédure civile et 1240 du code civil :

— de réformer le jugement du 8 décembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il :

— a prononcé la résolution de l’acte en date du 27 février 2020,

— a ordonné la restitution de la somme de 32 500 euros, séquestrée à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [H] [T], au profit de Mme [S],

— l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes au fond,

— a débouté Mme [O] de l’ensemble de ses demandes au fond,

— a condamné Mme [O] à payer à Mme [S] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté la demande de Mme [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a rejeté la même demande qu’elle a présenté,

— a condamné Mme [O] aux dépens de l’instance,

statuant à nouveau,

— de dire et juger que Mme [S] n’a pu renoncer valablement à son acquisition, et par voie de conséquence juger qu’il ne saurait y avoir lieu à résolution du compromis de vente du 27 février 2020 prononcée par le tribunal judiciaire de Bordeaux dans son jugement du 8 décembre 2021,

— de dire et juger que Mme [S] a renoncé de manière fautive à signer l’acte authentique de vente,

en conséquence,

— de condamner Mme [S] à lui payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner Mme [S] à lui payer une somme de 6 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Scp Laydeker Sammarcelli Mousseau, avocat, sur ses affirmations de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution du contrat de vente.

6- Mme [O] soutient que Mme [S] ne justifie d’aucun motif légitime pour s’opposer à la réitération de l’acte en la forme authentique, l’ensemble des conditions suspensives s’étant réalisées.

Elle précise que les parties étaient convenues que le vendeur effectuerait un nettoyage de la couverture et que le chien-assis serait repeint, que les travaux consistent seulement en un embellissement du bien.

7- Mme [S] réplique que les travaux de peinture sur le chien-assis ont été effectués en violation des stipulations contractuelles, qu’ils étaient en réalité destinés à masquer des désordres qui lui ont été cachés.

Elle sollicite en conséquence la résolution du contrat et la restitution du dépôt de garantie.

Sur ce,

8- L’article 1103 du code civil dispose que 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

9- Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, 'la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

10- Pour prononcer la résolution de la vente, le tribunal a estimé que des travaux avaient été réalisés postérieurement à celle-ci, pour remédier aux problèmes d’étanchéité de la couverture et au mauvais état général de la lucarne, ce qui entraînait une modification substantielle de l’objet de la vente, en violation des dispositions du compromis de vente.

11- En l’espèce, le compromis de vente contient les précisions suivantes:

— Etat du bien: 'l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le vendeur s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques’ (page 10 du compromis),

— Entretien, réparation: 'jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acquéreur, le vendeur s’engage à:

ne pas apporter de modification quelconque;

délivrer le bien dans son état actuel,

conserver ses assurances,

maintenir en bon état de fonctionnement les équipements du bien indispensables pour y habiter: chaudière, chauffe-eau, VMC, évier de cuisine, pompes de relevage,

laisser les fils électriques d’éclairage suffisamment longs et équipés de leurs douilles et ampoules,

entretenir le bien et ses abords,

mettre hors gel les installations en saison froide,

réparer les dégâts survenus depuis la visite, notamment les carreaux cassés’ (page 24 du compromis)

— 'l’attention des parties a été attirée… sur le fait qu’aucuns travaux ne devra être entrepris dans les lieux acquis avant la vente définitive, peu importe que le prêt ait été obtenu ou le bien assuré: tous travaux entrepris malgré cette mise en garde le sera sous la seule responsabilité des parties en cas de difficultés survenues’ (page 24 du compromis)

12- Pour justifier son refus de réitérer l’acte, Mme [S], par l’intermédiaire de son conseil, indique, dans un courrier du 8 juillet 2020 adressé à Mme [O], 'avoir eu la surprise de constater en passant devant l’immeuble que le chien assis situé en face sur la rue avait été repeint de couleur vanille alors que celui-ci était initialement en pierre brute. Cette modification substantielle n’était nullement prévue aux termes de l’acte de vente sous conditions suspensives et n’avait même jamais été évoquée entre les parties'.

13- En outre, elle verse aux débats un document, rédigé le 25 juin 2020 par M.[Y], lequel se présente comme un expert indépendant du bâtiment et compagnon de Mme [O].

Aux termes de celui-ci, M. [Y] indique avoir observé quelques problèmes d’étanchéité de la couverture en ardoises et tuiles et le mauvais état général de la lucarne, composée d’un appareillage en pierre calcaire, appelée pierre de Bordeaux, 'qui supporte très mal l’humidité et la pollution'.

M. [Y] estime que la lucarne s’est dégradée, à la suite d’un mauvais appareillage du zinc recouvrant la maçonnerie, et écrit que ' l’ensemble a subi de nombreuses réparations au moyen de raccords en colle ciment, que le tout était peint d’une résine pliolite de mauvaise qualité partiellement décollée ou écaillée..'.

Selon lui, 'deux phénomènes sont encore visibles sur la pierre de cette lucarne: l’alvéolisation (visible sur la corniche du triangle). Entraînés par l’eau, les sels cristallisent quand l’eau s’évapore. Ils font éclater la pierre et forment des petits cratères en alvéoles.

La dissolution: le calcin protecteur est dissous par l’attaque des pluies acides sur les pierres calcaires ou parfois le gel'.

M.[Y] explique que, plutôt que la restauration des pierres apparentes, il a opté pour une solution consistant en un 'démoussage et nettoyage de la maçonnerie; étanchéité silicone entre les zincs et la maçonnerie; réalisation d’une peinture ton pierre'.

14- Se fondant sur ce document, Mme [S] développe un premier moyen, retenu par le tribunal, selon lequel la lucarne serait affectée d’un vice consistant en d’importants problèmes d’étanchéité.

15- Outre le fait qu’elle ne rapporte aucunement la preuve d’infiltrations affectant le bien vendu, et ne caractérise pas davantage en quoi ce vice rendrait le bien litigieux impropre à sa destination, la lecture du rapport de M. [Y], au demeurant remis spontanément par la venderesse à Mme [S], révèle que les désordres affectant la lucarne étaient visibles au jour de la signature du compromis de vente, comme l’atteste un examen attentif des photographies annexées à cette pièce, qui permettent à la cour d’appel de constater que les bordures du chien-assis sont noircies et que la lucarne présente une peinture écaillée.

Il en résulte que l’état du chien-assis et de sa lucarne était visible lors de la vente, et que l’impropriété à destination n’est pas caractérisée, de sorte que le bien n’était pas affecté d’un vice caché au jour de la vente, contrairement à ce qu’a retenu à tort le tribunal.

16- Le second moyen articulé par Mme [J] selon lequel les travaux effectués par Mme [O] seraient 'd’importants travaux', réalisés sans en informer l’acquéreur, contrairement à ses engagements contractuels, et qui modifient substantiellement la façade de l’immeuble, également retenu par le tribunal, ne résiste pas cependant aux pièces du dossier.

17-En premier lieu, si aucun élément ne permet de dire que les parties étaient convenues de ce que le vendeur procéderait à des travaux sur la lucarne du bien litigieux, contrairement à ce que soutient Mme [O], la cour d’appel relève néanmoins, que dans son courrier du 8 juillet 2020 adressé à Mme [O], le conseil de Mme [J] admet à tout le moins que 'le nettoyage des tuiles de la maison avait été évoqué'.

18- En second lieu, l’examen des photographies réalisées avant et après les travaux effectués sur le chien assis, figurant au document rédigé par M. [Y], permet d’observer que la pierre brute était déjà recouverte avant les travaux d’une peinture, écaillée, et que les bordures étaient noircies, et qu’après travaux, la lucarne présente un aspect en ton pierre, beaucoup plus net et coquet.

19- Or, aux termes du compromis, s’il est effectivement interdit à l’acquéreur de procéder à des travaux entraînant une modification juridique ou structurelle du bien, il lui est cependant demandé d’entretenir celui-ci et ses abords.

La cour d’appel considère dès lors que les travaux réalisés, consistant en un démoussage, nettoyage, pose de joints en silicone et peinture ton pierre s’analysent en des travaux d’entretien du bien et d’embellissement, et qui n’entraînent aucunement une modification juridique ou structurelle de celui-ci.

20- A titre surabondant, il y a lieu d’observer qu’il aurait pu être reproché à Mme [O], si elle n’avait pas entrepris les travaux de rénovation de la lucarne, d’avoir manqué à son obligation contractuelle d’entretenir le bien.

Ce second moyen doit donc être écarté.

21- En conséquence, en considération de ces éléments, le jugement en ce qu’il a considéré que les travaux réalisés entraînaient une modification suffisamment importante de l’objet de la vente, justifiant la résolution de celle-ci et la restitution du dépôt de garantie à Mme [S], sera infirmé. Mme [S] sera déboutée de sa demande de résolution de la vente et de restitution de la somme de 32 500 euros, séquestrée à titre de dépôt de garantie.

Sur la demande tendant au paiement de la somme de 62 500 euros à titre de dommages et intérêts, formée par Mme [O].

22- Mme [O] expose que le défaut de réitération de l’acte par Mme [P] justifie le versement à son profit du dépôt de garantie et l’octroi de dommages et intérêts au titre de la clause pénale.

Sur ce,

23- Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire…

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

24- En l’espèce, le compromis de vente signé des parties le 27 février 2020 contient une clause intitulée 'stipulation de pénalité', rédigée ainsi qu’il suit:

'Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, et ne satisfaisait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 65 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie'.

L’acte précise par ailleurs que 'l’acquéreur déposera au moyen d’un virement bancaire, et ce à titre de dépôt de garantie … une somme de 32 500 euros. L’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé… que s’il justifie de la non réalisation de l’une ou l’autre des conditions supensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus… A défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à la production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l’acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur'.

25- Il n’est pas contesté par Mme [S] qu’elle a refusé de réitérer la vente par acte authentique, et il résulte de ce qui précède qu’elle ne justifie pas d’un motif légitime à son refus de poursuivre la vente.

26- Elle sera donc condamnée à payer à Mme [O] la somme de 65 000 euros, correspondant à la pénalité contractuelle, déduction devant être faite du montant du dépôt de garantie de 32 500 euros, dont il convient d’ordonner le reversement à Mme [O].

Sur la demande tendant au paiement de dommages et intérêts formée par la Sarl Agence de Bordeaux.

27- La Sarl Agence de Bordeaux soutient qu’elle est fondée à solliciter la condamnation de Mme [S] à lui payer des dommages et intérêts pour avoir refusé sans motif légitime de réitérer la vente.

Elle précise que c’est à tort que cette dernière prétend qu’elle ne lui aurait donné aucune information sur l’état du bien.

28- Mme [S] réplique que la demande formulée à son encontre par la Sarl Agence de Bordeaux doit être rejetée, en ce qu’aucune faute ne saurait lui être imputée, et que par ailleurs, l’agence immobilière a fait preuve d’un manque de diligence à son égard en la laissant dans l’ignorance de la nature des travaux réalisés.

Sur ce,

29- Par application des dispositions des articles 6 et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir directement ou indirectement d’autre rémunération ou commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat et seulement si l’opération qui lui avait été confiée a été effectivement conclue.

30- Il en résulte que la Sarl l’Agence de Bordeaux ne peut prétendre, la vente n’ayant pas été conclue, à la rémunération prévue au compromis de vente.

31- Il est cependant admis que l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre la commission à l’agent immobilier, par l’intermédiaire duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit à celui-ci, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, réparation du préjudice qui résulte de cette faute (Civ. 1ère, 4 février 2015, n° 13-27.312).

32- En l’espèce, le mandat de vente sans exclusivité conclu entre la Sarl l’Agence de Bordeaux et Mme [W] [O] prévoit notamment qu’en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire, ce dernier aura droit à une rémunération à la charge de l’acquéreur d’un montant de 4% du prix de la vente (pièce 1 Agence de Bordeaux)

33- Le compromis de vente signé des parties énonce que les parties reconnaissent que le prix avait été négocié par la Sarl l’Agence de Bordeaux et que l’acquéreur devra une rémunération d’un montant de 15 000 euros à l’agence immobilière, laquelle sera payée le jour de la constatation de la réalisation de la vente par acte authentique.

34- La Sarl Agence de Bordeaux verse aux débats un échange de messages téléphoniques écrits avec M^me Etchecopra-Etchart lui proposant de visiter de nouveau l’immeuble avant la signature de l’acte authentique, et la réponse de Mme [J] du 27 juin 2020 annulant le rendez-vous (pièce 4 agence de Bordeaux).

Elle justifie en outre avoir adressé à Mme [F] par courriel du 25 juin 2020 deux devis relatifs à une remise en état du chien-assis à l’état brut, le premier du 24 juin 2020 de l’entreprise Meinhard d’un montant de 1450 euros, et le second de l’entreprise Bâtiments d’Aquitaine d’un montant de 900 euros, en lui indiquant en outre que Mme [O] proposait une participation financière à la remise en l’état antérieur du bien (pièces 4 et 5 Agence de Bordeaux).

Il en résulte que la Sarl Agence de Bordeaux a effectué plusieurs démarches auprès de Mme [S] pour obtenir la réalisation de l’acte authentique de vente et qu’il ne peut lui être reproché un défaut de diligence.

35- En conséquence, le refus de Mme [J] de réitérer la vente caractérise une faute de sa part, qui a causé un préjudice à la Sarl Agence de Bordeaux, lequel cependant doit seulement être évalué à l’aune de la perte de chance de percevoir la commission si la vente avait eu lieu, et ne peut être équivalente à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Toutefois, dans la mesure où il n’est pas contesté que les conditions suspensives avaient été levées, il y a lieu d’évaluer la perte de chance subie par la Sarl Agence de Bordeaux à la somme de 12 000 euros.

36- Le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté la Sarl Agence de Bordeaux de sa demande à ce titre, sera infirmé et Mme [J] sera condamnée à lui verser la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice matériel.

Sur les mesures accessoires.

37- Le jugement sera également infirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

38- Mme [S], qui succombe, supportera les dépens de première instance et de la procédure d’appel, et sera condamnée à verser à Mme [O] la somme de 2500 euros, et à la Sarl l’Agence de Bordeaux la somme de 1500 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [C] [S] à payer à Mme [W] [O] la somme de 62 500 euros, au titre de la clause pénale, déduction devant être faite de la somme de 32 500 euros versée à titre de dépôt de garantie,

Ordonne le versement de la somme de 32 500 euros, séquestrée à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [H] [T], au profit de Mme [W] [O],

Condamne Mme [C] [S] à payer à la Sarl l’Agence de Bordeaux la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice matériel,

Condamne Mme [C] [S] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel,

Condamne Mme [C] [S] à payer à Mme [W] [O] la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [C] [S] à payer à la Sarl l’Agence de Bordeaux la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,