COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 22 MAI 2025

N° RG 24/04340 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N6UT

Syndic. de copro. LES GALERIES BORDELAISES

c/

[F] [H]

[Y] [H] épouse [C]

S.C.I. VERDEUN

S.C.I. BORDOMANIA

S.C.I. [Adresse 19]

S.A.S. GROUPE REAUMUR FRANCE

S.C.I. PARETHEGUI

S.C.I. [Adresse 22]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 26 août 2024 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (RG : 23/02413) suivant déclaration d’appel du 01 octobre 2024

APPELANTE :

Syndic. de copro. LES GALERIES BORDELAISES représenté par son syndic la société Lamy

demeurant : [Adresse 1]

[Adresse 14]

[Adresse 16]

[Adresse 7]

Représentée par M^e Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[F] [H]

née le [Date naissance 5] 1946 à [Localité 18]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 8]

[Y] [H] épouse [C]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 9]

Représentés par M^e Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Lara TAHTAH, avocat au barreau de BORDEAUX

S.C.I. VERDEUN

demeurant [Adresse 11]

Représentée par M^e Fabrice DANTHEZ, avocat au barreau de BORDEAUX

S.C.I. BORDOMANIA

demeurant [Adresse 10]

Non représentée, assignée à personne morale par acte de commissaire de justice

S.C.I. [Adresse 19]

demeurant [Adresse 12]

Représentée par M^e Alexandre BIENVENU de la SELARL RAMURE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Inès CUSTODIO CORREIA, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. GROUPE REAUMUR FRANCE

demeurant [Adresse 17]

Représentée par M^e Stéphane DESPAUX de la SELARL STÉPHANE DESPAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

S.C.I. PARETHEGUI

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Lara TAHTAH, avocat au barreau de BORDEAUX

S.C.I. [Adresse 22]

demeurant [Adresse 3]

Non représentée, assignée à personne morale par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Le Syndicat des copropriétaires Les Galeries Bordelaises gère l’ensemble immobilier qui se compose de cinq bâtiments différents mais mitoyens situés [Adresse 4], [Adresse 13], [Adresse 15], et [Adresse 6], traversés par un passage couvert dénommé '[Adresse 21] Bordelaises’ qui, à l’issue d’une longue procédure engagée par certains copropriétaires, est reconnue comme une partie commune générale par décision de la cour d’appel de Bordeaux en date du 1er avril 2021, laquelle a également dit non écrit l’article 8 du règlement de copropriété qui établissait les charges spéciales à certains copropriétaires.

2 – Par courrier recommandé du 2 août 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé aux co-propriétaires occupant cette partie commune devenue générale de le libérer au plus tard le 1er septembre 2023. Aucun ne répondant à ce courrier, le syndicat des copropriétaires a fait dresser un constat de l’occupation de ce passage.

3 – Par actes des 23, 24, 26 octobre et 8, 9, 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires Les Galeries Bordelaises, représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy, a fait assigner la SCI Verdeun, la SCI Bordomania, la SCI ERS, la SCI [Adresse 19], la SAS Groupe Reamur France, la SCI Des Trois Arches, la SCI Des Deux Arches, Mme [F] [H], Mme [Y] [C], la SCI Parethegui, Mme [V] [M], la SCI [Adresse 22], la SCI Des Ets Michard Ardillier [Localité 18], et la SCI RS, en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, d’obtenir l’ordre de laisser libre le passage de la copropriété et de le vider de tout objet meuble l’occupant, sous astreinte.

4 – Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 26 août 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— donné acte au SDC de l’ensemble immobilier dénommé « Les Galeries Bordelaises », représenté par son syndic, la société Nexity Lamy de son désistement d’instance et d’action à l’encontre des sociétés ERS et RS, et de son désistement d’action à l’encontre des SCI Des Deux Arches et Des Trois Arches et de M. [X] [M] ;

— dit n’y avoir lieu à référés pour le surplus ;

— débouté le SDC de l’ensemble immobilier dénommé « Les Galeries Bordelaises », représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, de toutes ses demandes à l’encontre de la SCI Verdeun, la SCI Bordomania, la SCI [Adresse 19], la société Groupe Reamur France, Mme [H], Mme [C], la SCI Parethegui, la SCI [Adresse 22] et la SCI Des Ets Michard Ardillier [Localité 18] ;

— débouté M. [M] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné le SDC de l’ensemble immobilier dénommé « Les Galeries Bordelaises », représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, à payer à la SCI Verdeun, la SCI Bordomania, la SCI [Adresse 19], la société Groupe Reamur France, la SCI Des Trois Arches, la SCI Des Deux Arches, Mme [H], Mme [C], la SCI Parethegui, M. [M], la SCI [Adresse 22] et la SCI Des Ets Michard Ardillier [Localité 18] chacun la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le SDC de l’ensemble immobilier dénommé « Les Galeries Bordelaises », représenté par son syndic, la société Nexity Lamy aux dépens ;

— rappelé que les défendeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

5 – Le syndicat des copropriétaires Les Galeries Bordelaises a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 1er octobre 2024, en ce qu’elle a :

— débouté de ses demandes ;

— condamné le SDC Les Galeries Bordelaises à un article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— condamné à payer 1 000 euros à une partie défaillante.

6 – Par dernières conclusions déposées le 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires Les Galeries Bordelaises demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 26 août 2024 en ce qu’elle a :

— débouté le SDC Les Galeries Bordelaises de toutes ses demandes à l’encontre de la SCI Verdeun, la SCI Bordomania, la SCI [Adresse 19], la société Groupe Reamur France, Mme [H], Mme [C], la SCI Parethegui, la SCI [Adresse 22] ;

— condamné le SDC Les Galeries Bordelaises à payer à l’encontre de la SCI Verdeun, la SCI Bordomania, la SCI [Adresse 19], la société Groupe Reamur France, Mme [H], Mme [C], la SCI Parethegui, la SCI [Adresse 22] chacun la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Statuant de nouveau :

— ordonner à la SCI Verdeun de prendre toutes dispositions pour laisser libre le passage de la copropriété « Les Galeries Bordelaises » et de le vider de tout objet, meuble l’occupant sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance la prononçant ;

— ordonner à la SCI Bordomania de prendre toutes dispositions pour laisser libre le passage de la copropriété « Les Galeries Bordelaises » et de le vider de tout objet, meuble l’occupant sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance la prononçant ;

— ordonner à la SCI [Adresse 19] de prendre toutes dispositions pour laisser libre le passage de la copropriété « Les Galeries Bordelaises » et de le vider de tout objet, meuble l’occupant sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance la prononçant ;

— ordonner à la société Groupe Reamur France, de prendre toutes dispositions pour laisser libre le passage de la copropriété « Les Galeries Bordelaises » et de le vider de tout objet, meuble l’occupant sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance la prononçant ;

— ordonner à l’Indivision de Mme [H] et Mme [C] de prendre toutes dispositions pour laisser libre le passage de la copropriété « Les Galeries Bordelaises» et de le vider de tout objet, meuble l’occupant sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance la prononçant ;

— ordonner à la SCI Parethegui de prendre toutes dispositions pour laisser libre le passage de la copropriété « Les Galeries Bordelaises » et de le vider de tout objet, meuble l’occupant sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance la prononçant ;

— ordonner à la SCI [Adresse 22] de laisser libre le passage de la copropriété « Les Galeries Bordelaises » et de le vider de tout objet, meuble l’occupant sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance la prononçant ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— juger que le SDC Les Galeries Bordelaises ne peut être condamné à payer la somme de 1 000 euros à la SCI Bordomania, défaillante à l’instance de référé ;

— juger que le SDC Les Galeries Bordelaises ne peut être condamné à payer la somme de 1 000 euros à la SCI [Adresse 22], défaillante à l’instance en référé ;

— débouter la SCI Parethegui de ses demandes dont celle de demander au SDC Les Galeries Bordelaises de lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter Mme [H] et Mme [C] de leurs demandes dont celle de condamner le SDC Les Galeries Bordelaises à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la SCI [Adresse 20] de ses demandes dont celle de condamner le SDC Les Galeries Bordelaises à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Verdeun, la SCI Bordomania, la SCI [Adresse 19], la société Groupe Reamur France, Mme [H], Mme [C], la SCI Parethegui, la SCI [Adresse 22], in solidum à payer au SDC Les Galeries Bordelaises la somme globale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

7 – Par dernières conclusions déposées le 4 décembre 2024, Mme [H] et Mme [C] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 26 août 2024.

Y ajoutant :

— rejeter l’ensemble des demandes du SDC le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— rappeler que Mme [H] et Mme [C] seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

8 – Par dernières conclusions déposées le 9 décembre 2024, la SCI Verdeun demande à la cour de :

— juger le syndicat des copropriétaires Les Galeries Bordelaises représenté par son syndic la société Nexity Lamy irrecevable en son appel à l’encontre de la SCI Verdeun pour défaut d’intérêt à agir ;

— ordonner la mise hors de cause de la SCI Verdeun ;

— juger l’appel du SDC Les Galeries Bordelaises représenté par son syndic la société Nexity Lamy mal fondé et l’en débouter ;

— confirmer l’ordonnance rendue le 26 août 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions ;

— débouter le SDC Les Galeries Bordelaises représenté par son syndic la société Nexity Lamy de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SCI Verdeun ;

— condamner le SDC Les Galeries Bordelaises représenté par son syndic la société Nexity Lamy à payer à la SCI Verdeun la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— juger que la SCI Verdeun sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

9 – Par dernières conclusions déposées le 17 mars 2025, la SCI [Adresse 19] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ;

— débouter le SDC Les Galeries Bordelaises de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner le SDC Les Galeries Bordelaises à payer à la SCI [Adresse 19] une indemnité de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec dispense de frais de procédure au profit de la concluante ;

— condamner le SDC Les Galeries Bordelaises aux entiers dépens, avec dispense au profit de la concluante.

10 – Par dernières conclusions déposées le 16 décembre 2024, la société Groupe Reamur France demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en date du 26 août 2024.

En conséquence :

— déclarer irrecevables les demandes émises par le SDC Les Galeries Bordelaises représenté par son Syndic en exercice la société Nexity Lamy car entachées d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

— condamner le SDC Les Galeries Bordelaises représenté par son Syndic en exercice la société Nexity Lamy à verser à la société Groupe Reamur France la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le SDC Les Galeries Bordelaises représenté par son Syndic en exercice la société Nexity Lamy aux entiers dépens de l’instance.

11 – Par dernières conclusions déposées le 4 décembre 2024, la SCI Parethegui demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 26 août 2024.

Y ajoutant :

— rejeter l’ensemble des demandes du SDC ;

— le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— rappeler que la SCI Parethegui sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

12 – La SCI Bordomania n’a pas constitué avocat. Elle a été régulièrement assignée.

13 – La SCI [Adresse 22] n’a pas constitué avocat. Elle a été régulièrement assignée.

14 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 10 avril 2025, avec clôture de la procédure au 27 mars 2025.

15 – Par conclusions de procédure en date du 31 mars 2025, Mme [H], Mme [C] et la SCI Parethegui soulèvent l’irrecevabilité des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires déposées la veille de l’ordonnance de clôture.

16 – Par conclusions de procédure en réponse en date du 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires Les Galeries Bordelaises s’y oppose, n’ayant fait que répondre aux demandes formulées par la SCI [Adresse 19] du 17 mars 2025 et n’ayant pas ajouté de demande nouvelle hors le débouté des demandes formées par les intimées au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DÉCISION

17 – A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile, lorsque l’intimé ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier.

18 – La SCI Groupe Réamur France n’a pas justifié dans les délais de l’acquittement du droit de timbre prévu par les dispositions de l’article 963 du code de procédure civile. Ses demandes incidentes doivent donc être déclarées irrecevables.

I – Sur la demande en irrecevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires Les Galeries bordelaises en date du 26 mars 2025

19 – Selon l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

20 – L’article 135 du même code permet en outre au juge d’écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

21 – En l’espèce, les dernières conclusions déposées par l’appelante ne modifient le dispositif qu’en ce qu’elles sollicitent expressément le débouté des demandes de condamnation à l’article 700 du code de procédure civile formulées par l’indivision [H] et la SCI Parethegui formulées le 4 décembre 2024 et qu’elles ont été déposées la veille de l’ordonnance de clôture, ce qui ne nécessitait aucune réponse en retour de la part des deux intimées.

22 – La cour retiendra donc les dernières conclusions de l’appelante déposées le 26 mars 2025.

II – Sur la demande principale

23 – Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

24 – Ainsi, l’existence de contestations sérieuses est indifférente pour la mise en oeuvre de ce texte, le trouble manifestement illicite se définissant comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire ; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

25 – Le caractère illicite doit être évident et peut résulter d’une violation de la loi ou de stipulations contractuelles.

26 – En l’espèce, l’ordonnance est critiquée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de libération de l’occupation du passage au motif d’une part que l’urgence n’était pas caractérisée, d’autre part que la prescription liée à la possession acquisitive soulevée par certains défendeurs constituait une contestation sérieuse et qu’enfin il n’était pas démontré de trouble manifestement illicite, le passage étant occupé de cette façon depuis de nombreuses décennies sans qu’il soit allégué de risque particulier.

27 – Le syndicat des copropriétaires Les Galeries Bordelaises soutient qu’il y aurait urgence à remédier à cette situation, contraire à l’article 6 paragraphe 2 du règlement de copropriété, le passage étant ouvert aux passants et la sécurité devant en être assurée. Il produit le constat d’huissier du 15 septembre 2023 et des photographes du 28 juin 2024 faisant état de l’encombrement du passage par des panneaux, des chaises, des tables, des présentoirs à chaussures.

28 – Il soutient avoir demandé la libération des lieux du passage dans les conclusions signifiées le 10 octobre 2024, mais également avoir informé les copropriétaires des conséquences de la requalification du passage de la galerie bordelaise en partie commune générale lors des assemblées générales faisant état de la demande par la SCI Ets Michard Ardilier [Localité 18] de la mise en place d’une convention d’occupation précaire de la partie commune, à savoir le passage de la galerie Bordelaise, mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 14 février 2024.

28 – Il maintient que la question de la prescription acquisitive soulevée en défense ne peut s’appliquer en l’espèce et rappelle en tout état de cause que la simple occupation privative des parties communes sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite.

29 – La SCI [Adresse 19] et la SCI Verdeun sollicitent leur mise hors de cause n’occupant pas le passage, la seconde faisant valoir ni occuper le passage n’avoir jamais reçu de courrier recommandé, le procès verbal de constat d’huissier ne les mentionnant pas.

La SCI Verdeun soutient en outre le défaut de qualité pour agir du syndicat des copropriétaires qui n’a pas obtenu d’autorisation par l’assemblée générale à ester en justice.

30 – Mme [H], Mme [C] et la SCI Parethegui sollicitent la confirmation de l’ordonnance au motif d’une part de l’absence d’urgence, dès lors que cette occupation existe depuis 30 ans et que l’interdiction d’occupation du passage n’a jamais été mis à l’ordre du jour depuis l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux de 2021, le choix de la voie du référé permettant au syndicat des copropriétaires de passer outre un vote de copropriétaires et de l’ autoriser à agir en justice.

Mme [H] et Mme [C] soulèvent en tout état de cause la prescription acquisitive trentenaire de l’occupation du passage qu’elles tirent du bail commercial initialement consenti par le 1er février 1991 pour une durée de 9 ans ayant commence a courir Ie premier décembre 1990, leur donnant droit de faire usage d’une terrasse dans la galerie bordelaise c’est-a-dire d’y installer chaises et tables, cette condition d’exploitation n’ayant jamais cessé.

La SCI Parethegui fait de même valoir la même prescription acquisitive trentenaire de l’occupation du passage qu’elle tire du bail commercial conclu avec la SARL Saint-Rémy depuis le 3 juillet 1987 donnant le droit de faire usage d’une terrasse pour y installer chaises et tables dans le cadre de l’exploitation du bar-restaurant.

Enfin, ensemble, elles font valoir l’absence de trouble manifestement illicite, l’objectif du syndicat des copropriétaires étant uniquement de faire payer une redevance ou une occupation aux copropriétaires bailleurs comme elle l’a fait avec la SCI Ets Michard Ardilier [Localité 18] avec laquelle a été signée une convention d’occupation précaire.

Sur ce :

I – Sur la capacité à agir

31 – En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige issue de la loi n 85-1470 du 31 décembre 1985, le syndicat des copropriétaires, qui n’est pas propriétaire des parties communes, a pour rôle 'la conservation et l’administration des parties communes'.

32 – Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, 'le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.'

33 – Les conditions de jouissance des parties communes et des parties privatives sont énoncées normalement au règlement de copropriété qui a valeur contractuelle. Or, l’ article 18, I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 donne pouvoir au syndic de copropriété pour assurer « l’exécution des dispositions du règlement de copropriété ».

34 – Il en résulte que le syndicat a qualité pour agir afin de mettre un terme aux appropriations de parties communes par des copropriétaires ou par des tiers sans avoir été autorisé au préalable par l’assemblée générale des copropriétaires.

III – Sur la prescription

35 – Mme [H], Mme [C] et la société Parethegui soulèvent la prescription trentenaire acquisitive de possession du passage constituant une contestation sérieuse.

36 – Selon l’article 2258 du code civil, 'la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’e''et de Ia possession sans que celui qui I’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse Iui opposer I’exception déduite de la mauvaise foi'.

37 – Il est constant qu’un copropriétaire peut agir en revendication de la propriété d’une partie commune acquise par usucapion trentenaire, en intentant l’ action contre les copropriétaires nommément désignés.

38 – En l’espèce, l’indivision [H] et [C] justifie d’une occupation du passage depuis 1991 et la SCI Parethegui depuis 1987, par la disposition de tables et de chaises dans le cadre de l’exploitation de leur commerce, comme en atteste le bail commercial consenti par chacune d’elle, des photographies de 1995, un procès verbal de constat du 10 octobre 1988, qui n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires.

39 – Le moyen tiré de l’occupation accordée aux deux intimés depuis plus de 30 ans du passage est suffisamment étayé par les pièces produites pour constituer une contestation sérieuse à la demande du syndicat des copropriétaires d’ordonner l’enlèvement des chaises et tables occupant ce passage.

40 – Toutefois, l’existence d’une contestation sérieuse ne fait pas obstacle au pouvoir du juge des référés de faire cesser le trouble manifestement illicite : le juge des référés est tenu de trancher la contestation, même sérieuse, pour se prononcer sur l’existence du trouble manifestement illicite que constituerait l’occupation de ce passage depuis le 20 avril 2021.

III – Sur le trouble manifestement illicite

41 – Selon l’article 6 -2° du règlement de copropriété du 20 juin 1957 et ses additifs, qui reste applicable 'dès lors que seul son article 8 a été réputé non écrit qu’aucun propriétaire ou occupant ne pourra encombrer les entrées, communes des immeubles, les escaliers, les paliers et couloirs et y laisser séjourner d’objets quelconques et en particulier les poubelles après le passage de la benne. […]

Pour les occupants exerçant une profession commerciale ou libérale il sera toléré sur les embrasements des portes d’entrée une plaque n’excédant pas vingt centimètres sur trente centimètres.

Ces plaques devront toujours être en état de propreté. […] '

42 – L’illicéité du trouble doit être manifeste, la seule méconnaissance d’une réglementation étant à cet égard insuffisante. La violation de la règle de droit, au sens large du terme, doit être criante et justifier qu’il soit mis fin à l’acte perturbateur.

43 – Constitue un trouble manifestement illicite les agissements et situations qui compromettent le libre exercice des droits de chacun des copropriétaires sur les parties communes.

44 – En l’espèce, il résulte des éléments produits et des photographies versées aux débats que le syndicat des copropriétaires ne soutient aucun grief à l’encontre de la SCI Verdeun, propriétaire d’un local à usage commercial donné à bail à la SAS Corintino exploitant sous l’enseigne LIU JO (vêtements et accessoires féminins), ni à l’encontre des SCI Bordomania et Groupe Réaumur France.

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires Les Galeries Bordelaises de ses demandes à leur égard.

45 – S’agissant de la SCI [Adresse 19], une photographie prise du passage le 28 juin 2024 fait apparaître un panneau sur pieds devant l’entrée du magasin commercial dénommé Manucure Bar. Toutefois, suivant procès verbal de constat en date du 6 janvier 2025, et après être intervenu sans prévenir sur plusieurs jours, le commissaire de justice a constaté que la galerie était dégagée de tout type de panneaux au sol ou sur la devanture du local.

La demande du syndicat des copropriétaires sera par conséquent rejetée, la preuve de l’actualité de l’occupation n’étant pas démontrée.

46 – La cour se rapportant à l’ordonnance déférée relève que le syndicat des copropriétaires s’était désisté de sa demande d’astreinte à l’égard de la SCI et des Etablissements Michard Ardiller Bordeaux. La cour relève toutefois que par jugement du 25 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné sous astreinte celles-ci à libérer le passage de la garnie Bordelaise.

L’appel maintenu par le syndicat des copropriétaires à l’entre de cet Etablissement est donc devenu sans objet.

47 – S’agissant de l’indivision [H] et [C], proprietaire des lots n°132, 133,148 et 153 sis au sein du passage de la Galerie Bordealaise dans lequel est actuellement exploite un fonds de commerce de 'bar, salon de thé’ et de la SCI Parethegui propriétaire des lots n°69 et 71 dans lequel est actuellement exploité un fonds de commerce de Bar-restaurat, lequel fait l’objet d’un bail commercial depuis le 3 juillet 1987 au profit de la SARL Saint-Rémy, l’occupation du passage par des tables et des chaises n’est pas contestée et est même revendiquée par les intimés.

48 – Le passage de la Galerie Bordelaise qualifié de partie commune par le tribunal de grande instance de Bordeaux dans son jugement du 31 octobre 2017 confirmé par la cour d’appel de Bordeaux par arrêt du 1er avril 2021, est assimilable à une entrée commune des immeubles ou couloir commun de sorte qu’en application de l’article 6-2° du règlement de copropriété, interdiction est faite aux copropriétaires ou occupants des lots d’y installer du mobilier ou objets quelconque.

49 – La cour constate l’absence d’illicéité manifeste de ces occupations puisque ayant bénéficié d’une occupation licite, au vu et au su de tous, respectivement depuis 1987 et 1991 à 2021, les droits possessoires acquisitifs constituant une contestation sérieuse au fond ôtent tout caractère évident au trouble ainsi soutenu.

50 – En raison de l’absence de trouble manifestement illicite, il convient d’infirmer l’ordonnance déférée qui a débouté le syndicat des copropriétaires et dire n’y avoir lieu à référé pour l’indivision [H] et la SCI Parethegui.

Par substitution de motifs, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires à l’encontre des SCI Verdeun, Galeries Bordelaise, Groupe Reamur France, Bordomania en ce qu’aucune preuve n’est rapportée de leur occupation des lieux et de la SCI et des Etablissements Michard Ardiller Bordeaux en ce que l’appel est devenu sans objet à leur égard.

IV – Sur les dépens et les frais irrépétibles

51 – Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires'.

52 – L’indivision [H] et [C], la SCI Verdeun sollicitent chacune leur dispense de toute participation aux frais d’article 700 du code de procédure civile et des dépens sur le fondement de cet article.

53 – Le syndicat des copropriétaires succombant à l’instance sera condamné aux dépens et au paiement à chaque intimé étant régulièrement intervenu en cause d’appel une somme de 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles, en les dispensant de toute participation en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare irrecevables l’appel incident formé par la SCI Groupe Réaumur France

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’indivision [Z] et la SCI Parethegui,

Statuant à nouveau du chef de l’ordonnance infirmée et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé quant aux demandes du syndicat des copropriétaires Les Galeries Bordelaises en libération du passage pour Mme [H], Mme [C] et la SCI Parethegui,

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Galeries Bordelaises à verser à la SCI Verdeun, la SCI [Adresse 19], l’indivision [Z], la SCI Parethegui la somme de 500 euros à chacun au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

Dispense la SCI Verdeun, la SCI [Adresse 19], l’indivision [Z], et la SCI Parethegui de la participation au paiement de cette somme par le syndicat des copropriétaires Les Galeries Bordelaises, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Galeries Bordelaises aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,