COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° 2025/612

Rôle N° RG 24/14375 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOA4D

S.A.R.L. CB INVESTISSEMENT

C/

S.A.R.L. ODALYS CITY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-Christophe STRATIGEAS

M^e Nicolas MERGER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ d'[Localité 7] en date du 19 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00196.

APPELANTE

S.A.R.L. CB INVESTISSEMENT

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Christophe STRATIGEAS de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES, plaidant

INTIMEE

S.A.R.L. ODALYS CITY,

dont le siège social est [Adresse 10]

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Isaïa BONIFACE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Fabrice BABOIN de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e Emir MEHINAGIC, avocat au barreau de NIMES, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Gilles PACAUD, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société à responsabilité limitée (SARL) Odalys City a pour activité principale l’exploitation de résidences de tourisme.

Elle en exploite notamment une, dénommée 'Le cheval Blanc', sise [Adresse 2] à [Localité 9].

Les lots de celle-ci appartiennent à un investisseur privé, la SARL CB Investissement qui les lui a donnés à bail commercial.

Ce bail a été conclu le 22 décembre 2006, pour une période de 12 années à compter de la livraison dont la date prévisionnelle était fixée au 15 janvier 2007.

Le loyer annuel, initialement fixé à 213 000 euros hors taxes, était payable par trimestre d’avance.

Le bail s’est poursuivi, après sa première échéance, par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire en date du 09 septembre 2022, la SARL Odalys City a fait signifier à la SARL CB Investissement un congé à effet au 31 mars 2023. A cette date, les locaux ont été restitués et un état des lieux de sortie contradictoire dressé.

Faisant grief à son ancienne locataire de ne pas avoir réglé tous ses loyers, charges et acessoires, notamment ceux relatifs aux périodes de confinement en lien avec la pandémie de Covid 19 pour lesquel elle s’est octroyée des franchises, la SARL CB Investissement a, par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, fait assigner la SARL Odalys City, devant le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins de l’entendre condamner, au principal, à lui payer une provision de 161 223 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 53 250 euros, soit 107 973,46 euros avec intérêts conventionnels au taux Euribor + 3 points par trimestre à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à parfait paiement.

Par ordonnance contradictoire en date du 19 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SARL CB Investissement ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par la SARL Odalys City ;

— débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à chaque partie la charge des dépens.

Il a notamment considéré :

— sur l’exigibilité des loyers commerciaux afférents à la période Covid, que selon une jurisprudence désormais acquise, l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public, mesure de police administrative, sans lien avec la destination contractuelle des locaux loués, n’était pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, ni assimilé à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil ;

— sur la contestation tirée du manquement à l’obligation de bonne foi de l’article 1104 du code civil, que si cette règle permettait au juge de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle, par l’allocation de dommages et intérêts, elle ne l’autorisait pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ;

— sur le mécanisme de l’article 1223 du code civil, que compte tenu de la jurisprudence acquise relative à l’exigibilité des loyers Covid sus-énoncée et de l’absence de justification par la SARL Odalys City d’une notification dans les meilleurs délais à la SARL CB Investissement de sa décision de réduire de manière proportionnelle le loyer commercial, les dispositions de cet article ne sauraient s’appliquer ;

— sur le quantum des demandes de provision au titre des loyers et charges impayés qu’il ne trouvait, dans les éléments soumis à son appréciation, aucune pièce justifiant et confirmant, avec l’évidence requise en référé, le quantum de la créance locative invoquée par la SARL bailleresse, qui ne se trouve pas clairement détaillé dans son grand livre des comptes ;

— sur les demandes reconventionnelles concernant le compteur de gaz et plus précisément une consommation relative à une période postérieure au départ de la locataire, soit de mars 2023 à mars 2024, elles se fondaient sur une facture émanant de la société Odalys City constitutive d’une preuve à soi-même, insuffisante à établir un droit à remboursement incontestable, outre le fait qu’il appartenait au locataire sortant de faire résilier son abonnement GRDF et fermer le compteur.

Selon déclaration reçue au greffe le 29 novembre 2024, la SARL CB Investissement a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de provision à valoir sur le paiement des loyers, charges et accessoires, l’a déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a laissé à chaque partie la charge de ses dépens.

Par dernières conclusions transmises le 25 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau :

— juge non sérieusement contestable le principe de l’obligation de paiement de la SARL Odalys City (Ostalys), à son égard ;

— condamne la SARL Odalys City (Ostalys) à lui porter et payer, à titre de provision, la somme de 107 973,46 euros, outre intérêts conventionnels au taux Eurbor plus 3 points par trimestre, à compter du 1er avril 2022 jusqu’à parfait paiement ;

— juge sérieusement contestable le principe de son obligation de paiement des sommes réclamées par la SARL Odalys City (Ostalys) ;

— déboute la SARL Odalys City (Ostalys) de son appel incident et de toutes ses demandes ;

— condamne, en toute hypothèse la SARL Odalys City (Ostalys) aux entiers dépens de première instance et d’appel et à lui porter et payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions transmises le11 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Odalys City sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise sur l’appel principal, l’infirme sur l’appel incident, et statuant à nouveau :

— juge non sérieusement contestable le principe de l’obligation de paiement de la SARL CB Investissement à son endroit ;

— condamne la SARL CB Investissement à lui payer, à titre de provision, la somme de 70 410, 56 euros outre intérêts conventionnels au taux Euribor plus 3 points par trimestre, à compter du 30/09/2018 pour la facture du 30/09/2018, à compter du 30/09/2019 pour la facture du 30/09/2019, à compter du 18/12/2020 pour la facture du 18/12/2020, à compter du 11/09/2021 pour la facture du 11/09/2021, à compter du 30/09/2022 pour la facture du 30/09/2022 et à compter du 01/05/2024 pour les factures du 01/05/2024 ;

— déboute la SARL CB Investissement de toutes ses demandes ;

— ordonne la compensation des éventuelles créances réciproques des parties ;

— condamne la société SARL CB Investissement à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel, et la condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

1. Sur les demandes provisionnelles en paiement des loyers

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, soutenant que son obligation de régler les loyers revendiqués par l’appelante se heurte à des contestations sérieuses, la SARL Odalys City se prévaut, pour justifier leur non paiement, des conséquences, sur son activité de sous-location d’appartements et résidences de tourismes, des mesures prises par les pouvoirs publics pour limiter la propagation de la pandémie de Covid19.

Elle oppose plusieurs contestations sérieuses se rapportant aux mesures gouvernementales prises pendant ces périodes et à l’exécution de chaque contrat concerné.

1.1 Sur les contestations tenant à l’application des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid-19

En application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 visant à faire face à l’épidémie de Covid 19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.

En application de l’article 3, I, 2 , du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid 19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résultait du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou services fournis.

Ces décrets ainsi que les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé ont précisé que l’interdiction de recevoir du public s’appliquait aux commerces dont l’activité n’était pas indispensable à la vie de la Nation et dont l’offre de biens ou services n’était pas de première nécessité.

Le I bis de l’article 10 du décret numéro 2020-548 du 11 mai 2020, a prévu que, sauf lorsqu’elles constituaient pour les personnes qui y vivaient un domicile régulier, les résidences de tourisme ne pouvaient accueillir du public.

Il en fût de même du décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant de nouvelles mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid 19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire qui, dans son article 41, I, 2, a interdit aux résidences de tourisme d’accueillir du public, sauf lorsqu’ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

La SARL Odalys City fait valoir qu’étant exclusivement une société exploitant des residences de tourisme, elle a été contrainte de fermer sa résidence [8], pendant les deux périodes dites de confinement, soit du 14 mars au 2 juin 2020, puis du 30 octobre au 15 décembre 2020, ne pouvant bénéficier de la dérogation des établissements de catégorie M selon les dispositions susvisées.

La SARL Odalys City est effectivement une société exploitant des résidences de tourisme. En vertu de l’article D 321-1 du code du tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée, dans tous les cas, par une seule personne physique ou morale.

Le paragraphe intitulé 'destination des lieux loués’ du bail signé par l’appelante avec la société Odalys City stipule : Les locaux présentement loués devront être affectés par le preneur d’une manière permanente, totale et exclusisve à l’exploitation à caractère hôtelier d’une résidence meublée avec services consistant en la sous-location meublée desdits locaux pour les périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations, à sa clientèle, tels que :

— l’accueil-réception ;

— le nettoyage régulier des locaux ;

— le service du petit déjeuner ;

— la fourniture de linge de maison.

En vertu de ces éléments, la résidence Le Cheval Blanc, gérée par la SARL Odalys Résidences, n’avait pas vocation à accueillir une clientèle pouvant y élire un domicile régulier, de sorte qu’elle ne pouvait déroger aux mesures gouvernementales de fermeture pendant les deux périodes de confinement de l’année 2020. La fermeture de l’établissement au printemps puis à l’automne 2020, ne peut donc être imputée à un choix d’exploitation propre à la société.

Il convient néanmoins de rappeler que des dispositions ont été prises pendant la période d’urgence sanitaire afin de proroger des délais échus et adapter les procédures, et en particulier l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, portant sur les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles avaient pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative au paiement des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité était affectée par la propagation de l’épidémie de Covid 19 et l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 réglementant les conséquences d’un défaut de paiement des loyers et charges par des entreprises éligibles à un dispositif et dont l’activité était affectée par une mesure de police administrative (réglementation de l’ouverture au public d’établissements recevant du public et des lieux de réunion, d’une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d’autre part).

Or, aucune de ces dispositions n’effaçait ou n’ouvrait la voie à une réduction ou un non-paiement des loyers échus, ni n’interdisait au bailleur de faire délivrer à son locataire un commandement de payer pendant la période juridiquement protégée. Elles suspendaient seulement les effets dudit acte pendant une durée qui était différente selon que le locataire remplissait ou non les conditions d’éligibilité et d’attribution des aides financières financées par le fonds de solidarité.

Ainsi, s’il apparaît que les loyers, non réglés par la SARL Odalys Résidences, portent sur des périodes judiquement protégées, les dispositions susvisées ne l’ont pas dispensée de son obligation contractuelle de les payer, pas plus qu’elles n’ont eu pour effet et/ou conséquence d’ouvrir une quelconque possibilité d’en suspendre le paiement ou de les affecter unilatéralement d’un coefficient de minoration.

De jurisprudence constante, fixée par trois arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 juin 2022 (pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190), les mesures de confinement et restriction de circulation précitées ne sont, en matière de baux commerciaux, susceptibles de caractériser :

— ni un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur sur le fondement des dispositions de l’article 1719 du code civil susceptible d’engendrer un trouble de jouissance ou de permettre la mise en jeu de l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du même code ;

— ni un cas de force majeure opposable dès lors qu’elles ne caractérisent aucune impossibilité de payer les loyers et que le créancier, qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit, ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant cette notion (article 1218 du code civil) ;

— ni une perte partielle ou totale de la chose louée, susceptible de fonder une diminution du loyer au sens de l’article 1722 du code civil, dès lors que ces interdictions étaient générales, temporaires, avaient pour seul objectif de préserver la santé publique et étaient sans lien avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.

Au demeurant, après avoir soulevé ces moyens dans plusieurs procédures, la société Odalys City concentre son argumentation sur l’exigence d’une bonne foi contractuelle, l’application des dispositions de l’article 1223 du code civil et les stipulations propres au bail litigieux.

1.2 Sur le moyen tiré de la bonne foi contractuelle

Aux termes de l’article 1104 du code civil, anciennement 1134, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, les parties doivent rechercher si une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives est nécessaire en cas de circonstances particulières.

Il reste que le fait de demander à son cocontractant une modification de ses obligations contractuelles ne dispense pas la partie qui en a pris l’initiative de les exécuter, tant que la négociation du contrat n’a pas abouti, et, en particulier pour un preneur, de continuer à régler ses loyers.

Or, en appliquant des franchises de loyers, la SARL Odalys City a, de toute évidence, entendu modifier unilatéralement les stipulations contractuelles.

Au demeurant, le courrier (non versé aux débats) qu’elle dit avoir envoyé à sa bailleresse en mars 2020 ne laissait guère le choix à cette dernière puisque, selon ses écritures (page 8), elle l’informait simplement de sa décision d’interrompre le paiement du loyer et des charges à compter du 14 mars 2020 à la suite de l’obligation dans laquelle elle se trouvait de fermer l’ensemble de ses établissements à compter de cette date du fait des mesures gouvernementales.

En outre, la bonne foi contractuelle de la SARL Odalys City peut, elle-même, être questionnée puisqu’elle a perçu d’autres aides étatiques, parmi lesquelles un prêt garanti par l’Etat (PGE) de 29 % de son chiffre d’affaire 2019, que les responsables politiques entendaient voir en partie orientées vers le paiement des loyers des propriétaires bailleurs, de résidences touristiques.

Dans ces conditions, en imposant à son bailleurs la suspension du paiement de ses loyers, sans solliciter du juge l’autorisation de ne pas respecter son obligation première consistant à les régler, la SARL Odalys City ne peut sérieusement opposer à la SARL CB Investissement un manquement à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi.

Le moyen tiré d’un manquement à la bonne foi contractuelle ne constitue donc pas une contestation sérieuse.

1.3 sur la possibilité de réduire le 'prix'

L’article 1223 du code civil dispose : En cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit. Si le créancier a déjà payé, à défaut d’accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.

La SARL Odalys City rappelle qu’aux termes du bail commercial signé par les parties, le bailleur avait l’obligation de délivrer des locaux permettant l’exploitation de l’activité prévue au bail et donc une jouissance paisible des lieux. Or, les arrêtés des 14 et 15 mars 2020 ainsi que le décret du 28 octobre 2020 ont rendu impossible l’exploitation du bien donné à bail conformément à sa destination commerciale en sorte que ces fermetures administratives ont engendré un manquement ou une exécution imparfaite de l’obligation de délivrance du bailleur justifiant la mise en oeuvre de franchises de loyers.

Néanmoins, l’effet des mesures générales et temporaires concernant la fermeture au public de certains établissements, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable au bailleur, de sorte qu’il ne peut lui être reproché une 'exécution imparfaite de la prestation'. En effet, pendant la crise sanitaire, il a continué à laisser les locaux loués à la disposition de son locataire, satisfaisant ainsi à son obligation de délivrance et de jouissance paisible de la chose louée.

La SARL Odalys City, n’était donc pas fondée à lui notifier une réduction du prix, entendu ici comme le loyer, sur le fondement des dispositions, précitées, de l’article 1223 du code civil.

Le moyen tiré de 'l’exécution imparfaite de la prestation’ ne constitue donc pas une contestation sérieuse.

2. Sur la dette locative

La SARL Odalys City ne conteste pas qu’elle a suspendu le paiement des loyers durant les quatre mois qui se sont écoulés durant les périodes de fermeture administrative ayant couru du 14 mars 2020 au 1er juin 2020 puis du 31 octobre 2020 au 14 décembre 2020. Son obligation de les payer, fondée sur les stipulations du bail commercial et les dispositions de l’article 1728 du code civil n’est donc pas sérieusement contestable.

Les factures versées aux débats sur cette période, non contestées sur leur montant, attestent que, pour un trimestre, le montant des loyers et provisions sur charges TTC s’élevait à 79 440,47 euros. Le montant non sérieusement contestable de la dette locative peut donc être évalué à 105 920,62 euros (79 440,47 + [79 440,47 : 3] = 79 440,47 + 26 480,16).

Les sommes supplémentaires sollicitées par l’appelante sont sérieusement contestables en ce qu’elle s’induisent de la photocopie d’une page de son 'grand livre de comptes clients', rapprochée d’un écrit de son expert comptable, attestant seulement de la régularité des écritures comptables et non de la sincérité de la facturation. Elle ne sont pas ventilées et incluent des reliquats de loyer potentiellement prescrits puisqu’elles sont constituées de report de débits, impossibles à dater et sourcer. Au demeurant, parmi les pièces versées aux débats par l’appelante pour justifier du montant de sa créance, figure une facture 18/181 du 28 juin 2018, couvrant la période ayant courru d’août à octobre de la même année, et dont on s’explique mal le rapport avec les faits sus-évoqués autant que l’inertie dont la société CB Investissement a fait preuve, durant plus de six années, pour la recouvrer.

Dès lors, déduction faite du dépôt de garantie de 53 250 euros, la SARL Odalys City sera condamnée à verser à la SARL CB Investissement, une provision de 52 670,62 euros (105 920,62 euros – 53 250) à valoir sur la dette locative. Conformément aux stipulations du bail (page 17), cette somme produira intérêts au taux 'Euribor + 3 points', à compter du 2 février 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

3. Sur l’appel incident

La SARL Odalys City sollicite, à titre reconventionnel, le paiement d’une provision de 70 410,56 euros correspondant à sa consommation de gaz dans les locaux loués, ventilée comme suit :

—  2 985,08 euros correspondant au reliquat d’une facturation EDF relative à une consommation postérieure à son départ, le 31 mars 2023 ;

—  67 425,48 euros correspondant à une facturation relative à une consommation intervenue durant sa période d’exploitation.

Alors que l’intimée reste taisante sur ce point, aucune stipulation du bail commercial liant les parties ne mentionne que, durant la période d’exploitation de l’établissement loué par le preneur, le coût des fluides, parmi lesquel le gaz, resterait à la charge du bailleur. La créance alléguée (67 425,48 euros) portant sur la période antérieure au 31 mars 2023 est donc sérieusement contestable.

S’agissant de celle postérieure au 31 mars 2023, il s’induit d’une facture n° 10173112121 du 17 mai 2023 qu’EDF a bien facturé à la SARL Odalys City une consommation de gaz sur un point de livraison situé au [Adresse 1]. Néanmoins, le détail de cette facturation permet de se convaincre que la somme sollicitée inclut d’autres points de consommation, étrangers au présent litige, à savoir le [Adresse 4], la [Adresse 12], le [Adresse 6] [Localité 11] [Adresse 5].

Dès lors en recentrant la consommation sur les seuls lieux loués, pour la période postérieure au départ de la société Odalys, le détail de facturation permet de chiffre à 6 595,09 euros (776,99 + 1 507,61 + 1 328,99 + 4684,66 – 1 703,16) la consommation de gaz postérieure au 31 mars 2023.

Dès lors le principe de la créance de la SARL Odalys City doit être considéré comme non sérieusement contestable au titre, à tout le moins, de la répétition de l’indû, et ce, d’autant que l’intimée affirme, sans être démentie sur ce point, que l’appelante l’a reconnu en lui en remboursant une partie. Son montant l’est donc également à hauteur de 2 985,08 euros, reliquat non remboursé sur lequel les parties s’accordent.

La SARL CB Investissement sera donc condamnée à verser une somme provisionnelle d’un montant correspondant. Cette somme de 2 985,08 euros, produira à compter de la signification du présent arrêt, intérêts au taux légal puisque, comme mentionné par l’intimée, le taux 'Euribor + 3 points', contractuellement fixé, ne s’applique qu’aux dettes locatives.

Il convient de faire droit à la demande de compensation des créances provisionnelles réciproques des parties, à charge pour elles de le déterminer par le calcul des intérêts moratoires courus et à courir.

4. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile et laissé à chacune la charge de ses dépens.

Succombant partiellement, chacune des parties conservera en cause d’appel la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à chaque partie la charge des dépens.

L’infirme pour le suplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant :

Condamne la SARL Odalys City à verser à la SARL CB Investissement une provision de 52 670,62 euros avec intérêts au taux 'Euribor + 3 points’ à compter du 2 février 2024 ;

Condamne la SARL CB Investissement à verser à la SARL Odalys City une provision de 2 985,08 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

Ordonne la compensation entre ces deux créances et dettes provisionnelles ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

La greffière Le président