COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 12 MARS 2025

N° RG 24/03834 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N5E3

S.A.R.L. LES ENFANTS DU CIRQUE

c/

S.C.I. C2J IMMOBILIER

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 01 juillet 2024 (R.G. 24/00601) par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 14 août 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. LES ENFANTS DU CIRQUE, inscrite au RCS de Bordeaux sous le numéro 488 739 665, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Olivier DESCRIAUX de la SELARL DESCRIAUX AVOCATS LEGAL AECG I CETA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. C2J IMMOBILIER, inscrite au RCS de Bordeaux sous le numéro 750 156 473, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

La société C2J Immobilier venant aux droits de la société Institut Helio Marin, est propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] et notamment du lot n°10 loué à l’EURL Frédérique A selon un bail commercial régularisé le 27 février 2003, composé d’un magasin de vente et de deux ateliers.

Le 1er mars 2014, a été régularisé un avenant de renouvellement du bail commercial entre les parties, à effet rétroactif du 29 février 2012.

Le 1er juin 2018, la société C2J Immobilier a été informée de la transformation de la société Frédérique A en une société dénommée Jox&An par l’effet d’une transmission universelle de patrimoine.

Le 12 novembre 2021, la société Jox&An a cédé son fonds de commerce ainsi que son droit au bail commercial à la société les Enfants du Cirque, spécialisée dans le commerce de détail de chaussures, afin qu’elle y exploite un établissement secondaire.

Le 31 janvier 2024, la société C2J Immobilier a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8'927,30 euros correspondants au loyers et charges impayés outre le coût de l’acte pour un montant de 169,81 euros.

Par le même acte, le commissaire de justice a demandé au preneur de fournir dans le délai d’un mois une attestation d’assurance multirisques pour les locaux occupés.

Par acte du 11 mars 2024, la société C2J a assigné la société Les Enfants du Cirque devant le juge des référés du tribunal en constatation du jeu de la clause résolutoire, expulsion et condamnation de la locataire au paiement d’une provision de 13'218,62 euros TTC.

Par ordonnance réputée contradictoire du 01 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la S.C.I. C2J Immobilier et la SARL les Enfants du Cirque.

— Prononcé en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 8 décembre 2023.

— Dit qu’à compter du 8 décembre 2023, la SARL les Enfants du Cirque est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer en vigueur avant cette date.

— Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL les Enfants du Cirque et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier.

— Condamné la SARL les Enfants du Cirque à payer à la S.C.I. C2J Immobilier :

1°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 2'145,66 euros par mois à compter du 8 décembre 2023 ;

2°) au titre des loyers, indemnités d’occupation ou charges, la somme provisionnelle de 13'218,62 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 8 novembre 2023 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement.

— Condamné la SARL les Enfants du Cirque aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la S.C.I. C2J Immobilier la somme de 1'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 14 août 2024, la SARL Les Enfants du Cirque a relevé appel de l’ordonnance, énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SCI C2J Immobilier.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 08 janvier 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 18 décembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la SARL les Enfants du Cirque demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-41 du code de commerce

Vu l’article 1103, 1244-1 et 1343-5 du code civil

Vu le contrat de bail commercial

Vu les pièces versées aux débats

— Déclarer la SARL Les Enfants du Cirque recevable et fondée en son appel

— Infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux le 1er juillet 2024 en ce qu’elle :

«  Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI C2J Immobilier et la SARL les Enfants du Cirque. Prononce en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 8 décembre 2023. Dit qu’à compter du 8 décembre 2023, la SARL Les Enfants du Cirque est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer en vigueur avant cette date. Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Les Enfants du Cirque et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier. Condamne la SARL Les Enfants du Cirque à payer à la SCI C2J Immobilier : 1°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 2'145,66 euros par mois à compter du 8 décembre 2023 ; 2°) au titre des loyers, indemnités d’occupation ou charges, la somme provisionnelle de 13'218,62 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 8 novembre 2023 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement. Condamne la SARL Les Enfants du Cirque aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la SCI C2J Immobilier la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. "

Et statuer à nouveau :

A titre principal

— Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la SARL Les Enfants du Cirque

— Constater les paiements effectués par la SARL Les Enfants du Cirque

— Donner acte à la SARL Les Enfants du Cirque qu’elle offre de s’acquitter de sa dette locative par des délais de paiement suspensifs à raison d’échéances mensuelles de 800 euros chacune en sus du loyer courant, sur une durée maximale de 24 mois ;

— Accorder à la SARL Les Enfants du Cirque des délais de paiement,

— Autoriser la SARL Les Enfants du Cirque à se libérer de sa dette, d’un montant 19 000 euros, par vingt-trois mensualités de 800 euros, le solde de la dette – représentant le solde du principal et des intérêts – étant dû lors d’une vingt-quatrième échéance, la première mensualité payable le 10 du mois suivant l’arrêt à intervenir et chaque mensualité ultérieure le 10 de chaque mois

— Ordonner la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

— A titre subsidiaire allouer à la SARL Les Enfants du Cirque des délais à son expulsion d’une durée de deux ans sur le fondement des dispositions de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution

Dans tous les cas :

— Débouter la SCI C2J Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— Condamner la SCI C2J Immobilier à verser à la SARL les Enfants du Cirque, une somme de 3000 euros au titre des disposition de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Descriaux Avocats LEGAL AECG | CETA, Maître Olivier Descriaux, avocat, dans les conditions de l’article 699 de ce même code.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 08 novembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la C2J Immobilier demande à la cour de :

— Débouter la société les Enfants du Cirque de toutes ses demandes fins et prétentions,

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé entreprise

— Condamner la société les Enfants du Cirque à payer à la société C2J Immobilier la somme de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société les Enfants du Cirque aux dépens.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 décembre 2024.

Par note en délibéré du 3 février 2025, la société Les Enfants du Cirque a adressé à la cour des éléments relatifs à la saisie attribution pratiquée le 15 janvier 2025 au bénéfice de la société C2J Immobilier sur le compte Carpa du Conseil de l’appelante.

Par note en délibéré du 4 février 2025, la société C2J Immobilier s’est étonnée d’une telle transmission qui n’avait pas été autorisée par la cour et a adressé en complément à la note de l’appelante une copie du jugement prononcé le jour-même par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. L’article L.145-41 du code de commerce dispose :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.»

L’article 1343-5 du code civil énonce :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.»

2. Au visa de ces textes, la société Les Enfants du Cirque tend au bénéfice de la suspension du jeu de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

L’appelante explique qu’elle a rencontré des difficultés à compter de la fin de l’année de 2023, notamment en raison de dysfonctionnements internes ; qu’elle n’a pas été informée par son personnel de l’action engagée par son bailleur et n’a pu se rendre à l’audience de référé.

La société Les Enfants du Cirque indique qu’elle a versé diverses sommes à son bailleur, lequel ne les mentionne pas ; qu’elle a repris le paiement des loyers courants et qu’elle est en mesure de régler sa dette, ce qu’elle justifie par la consignation d’une somme de 19.000 euros sur le compte Carpa de son Conseil.

L’appelante explique enfin que, contrairement à ce qu’affirme l’intimée, elle résout actuellement à l’amiable le différend qui l’oppose au bailleur d’un autre local commercial exploité [Adresse 5] à [Localité 4].

3. La société C2J Immobilier répond qu’il appartenait à l’appelante de régler sa dette, qu’elle ne conteste pas, au lieu de consigner des sommes sur le compte Carpa de son Conseil ; qu’il ne peut être fait droit à la demande en délais de paiement puisque la locataire n’a pas mis à profit le délai qui lui a été consenti entre la réception du commandement de payer et le prononcé de l’ordonnance de référé pour se rapprocher de sa bailleresse et commencer à verser quelques sommes ; qu’elle ne justifie pas de sa situation actuelle et de sa capacité à exploiter le local donné à bail, qui n’est d’ailleurs qu’un local secondaire ; qu’elle fait l’objet d’une procédure d’expulsion pour un autre commerce exploité à [Localité 4] qui a donné lieu au prononcé, le 29 juillet 2024, d’une ordonnance de référé.

Sur ce,

4. En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

5. Il est établi que la société Les Enfants du Cirque n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois qui lui était imparti, ce qui a été dûment constaté par le juge des référés.

6. Au soutien de sa demande en délais de paiement, la société Les Enfants du Cirque affirme avoir repris le paiement de ses loyers courants et produit à ce titre une capture d’écran de téléphone mobile qui fait état de transferts de fonds, par un donneur d’ordre non déterminé, au bénéfice de la société Foncia courant novembre et décembre 2024.

Néanmoins, ces paiements sont corroborés par le relevé au 18 décembre 2024 des mouvements du compte de la locataire dans les livres de la société Foncia, mandataire de l’intimée.

7. Ce relevé met par ailleurs en évidence, contrairement à ce que soutient l’appelante, l’imputation du paiement de 5.000 euros par chèque encaissé le 4 juillet 2024 ; il met également en évidence les règlements erratiques de la société Les Enfants du Cirque qui, au cours de la période courant du 1er juin 2023 au 18 décembre 2024, n’a jamais payé le loyer selon les conditions contractuelles, c’est-à-dire mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois. Il n’est donc pas rapporté la preuve que les loyers courants sont dûment honorés par la locataire qui, au 18 décembre 2024, était débitrice de la somme de 19.000 euros.

8. Cet élément, ajouté au fait que l’appelante ne produit aucune pièce relative à sa situation économique, commande de confirmer l’ordonnance entreprise et de rejeter la demande en suspension des effets de la clause résolutoire et octroi de délais rétroactifs de paiement.

9. La société Les Enfants du Cirque, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à verser à la société C2J Immobilier une somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance prononcée le 1er juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Y ajoutant,

Déboute la société Les Enfants du Cirque de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire et octroi de délais de paiement.

Condamne la société Les Enfants du Cirque à payer à la société C2J Immobilier la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Les Enfants du Cirque à payer les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président