COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 JANVIER 2025

N° RG 21/04329 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MHWS

[U] [X]

c/

[P] [H]

[Y] [E]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANGOULEME (RG : 18/02023) suivant déclaration d’appel du 26 juillet 2021

APPELANT :

Maître [U] [X]

né le 28 Juin 1953 à [Localité 7]

de nationalité Française

Notaire associé de la Société Civile Professionnelle dénommée [U] [X], Emmanuelle AUDRY et Jean-Edouard DAMBIER COUPILLAUD, Notaires associés, titulaire d’un office notarial ayant son siège social [Adresse 2] – [Localité 6]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

Représenté par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e HARDY

INTIMÉS :

[P] [H]

née le 15 Mai 1960 à [Localité 10] (35)

de nationalité Française

Profession : Commerçante,

demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

Représentée par M^e Patrick HOEPFFNER de la SELARL HOEPFFNER, avocat au barreau de CHARENTE

[Y] [E]

né le 04 Juin 1978 à [Localité 8] (33)

de nationalité Française

Profession : Responsable,

demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

Représenté par M^e Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 19 novembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

En présence de M. [C] [T], juriste assistant

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 5 septembre 2017 dressé par Maître [X], Notaire à [Localité 6], assisté de Maître [M], notaire à [Localité 9] assistant le vendeur, précédé d’un avant-contrat en date du 18 mai 2017, Monsieur [Y] [E] a vendu à Mme [P] [H] un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] moyennant le prix de 150 000 euros.

Le 18 janvier 2018, Mme [P] [H] a adressé un courrier à son vendeur pour lui indiquer que la toiture contenait de l’amiante contrairement aux mentions du diagnostic amiante joint à l’acte qui attestait d’une absence d’amiante.

Par acte d’huissier en date du 19 octobre 2018, Madame [P] [H] a fait assigner Monsieur [Y] [E] devant le tribunal judiciaire d’Angoulême sur le fondement des articles 1603, 1643, 1644 et 1645 du code civil, L 1334-13, R 1324-1 et R 1334-26 du code de la santé publique, L 271-4 du code de la construction et de l’habitat et le décret n°2011-629 du 3 juin 2011, aux fins de voir condamner Monsieur [E] à lui verser la somme de 12 000 euros à titre de restitution d’une partie du prix de vente et la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une indemnité de procédure.

Par acte d’huissier en date du 27 mars 2019, Monsieur [Y] [E] a fait assigner Maître [U] [X] aux fins de voir ce dernier condamné à le garantir d’éventuelles condamnations mises à sa charge dans le cadre de l’instance introduite par Mme [P] [H].

Par jugement du 17 juin 2021, le tribunal judiciaire d’Angoulême a :

— Débouté M. [Y] [E] de sa demande visant à faire écarter des débats la pièce n°9 produite par Mme [P] [H] ;

— Condamné M. [Y] [E] à payer la somme de 11 647,57 euros à Mme [P] [H] ;

— Débouté Mme [P] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamné Maître [U] [X] à garantir M. [Y] [E] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté M. [Y] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamné M. [Y] [E] à payer la somme de 1 500 euros à Mme [P] [H] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [U] [X] à verser à M. [Y] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [U] [X] aux entiers dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration électronique du 26 juillet 2021, Maître [U] [X] a interjeté appel.

Dans ses dernières conclusions du 7 février 2022, Maître [U] [X] demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu le 17 juin 2021 en ce qu’il a :

— Condamné Monsieur [Y] [E] à payer la somme de 11 647,57 € à Madame [P] [H] ;

— l’a condamné à garantir Monsieur [Y] [E] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [Y] [E] à payer la somme de 1 500 € à Madame [P] [H] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— l’a condamné à verser à M. [Y] [E] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— l’a condamné aux entiers dépens ;

Et statuant à nouveau,

— Débouter Monsieur [Y] [E] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner Monsieur [Y] [E] à lui payer une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [Y] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

Dans ses dernières conclusions du 21 février 2022, Monsieur [Y] [E] demande à la cour de :

À titre principal,

— Réformer le jugement rendu le 17 juin 2021 en ce qu’il a :

— l’a condamné à payer à Madame [P] [H] la somme de 11 647,57 € ;

— l’a condamné à payer à Madame [P] [H], la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant de nouveau,

— Voir débouter Madame [P] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre ;

À titre subsidiaire,

— Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire d’Angoulême en date du 17 juin 2021 en ce qu’il a :

— Condamné Maître [U] [X] à le garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Maître [U] [X] à lui verser la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Maître [U] [X] aux entiers dépens ;

En toute hypothèse,

— Condamner Maître [U] [X] à lui payer la somme de 5000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Dominique Laplagne, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Débouter Madame [P] [H] et Maître [U] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre ;

Dans ses dernières conclusions du 19 septembre 2024, Madame [P] [H] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 17 juin 2021 par le tribunal judiciaire d’Angoulême en ce qu’il a :

— Débouté Monsieur [Y] [E] de sa demande visant à faire écarter des débats la pièce n°9 produite par Madame [P] [H] ;

— Condamné Monsieur [Y] [E] à lui payer la somme de 11 647,57 euros ; – Condamné Maître [U] [X] à garantir Monsieur [Y] [E] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouté Monsieur [Y] [E] de sa demande de dommages et intérêts;

— Condamné Monsieur [Y] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [U] [X] à verser à Monsieur [Y] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [U] [X] aux entiers dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamner Monsieur [E] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter Monsieur [E] de ses demandes formées contre elle ;

— Lui allouer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [E] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur

Le tribunal a fait droit à la demande de Mme [H] après avoir considéré que la présence d’une plaque en amiante ciment dans la toiture était un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil alors que le diagnostic amiante joint à l’acte de vente faisait état d’une absence d’amiante et qu’il résultait d’un rapport de la société Protec, commandé par l’acheteur que des fibres d’amiante étaient contenues dans les plaques fibres-ciment situées dans la toiture de l’immeuble. Aussi, il a condamné M. [E] à restituer à Mme [H] la somme de 11 647, 57 euros représentant le coût des travaux de désamiantage. Par ailleurs, le tribunal a écarté la clause exonératoire de la garantie des vices cachés au motif que le vendeur n’avait pas produit le diagnostic technique conforme aux normes en vigueur à la signature de l’acte de vente et que dés lors, en application des dispositions de l’article L 271-4 II du code de la construction et de l’habitation, le vendeur ne pouvait s’exonérer d’une telle garantie.

M. [E] qui a formé appel incident soutient qu’il avait bien produit un diagnostic amiante établi par la société AETB, annexé au précédent acte de vente en date du 23 février 2010. Si ce diagnostic pouvait être considéré comme insuffisant au sens des dispositions de la réglementation applicable, il avait cependant pris soin de faire réaliser un autre diagnostic technique en date du 28 janvier 2016, lequel mentionnait, comme celui de 2010, qu’il n’avait « pas été repéré de matériaux ou produits contenant de l’amiante ». Il a remis ce diagnostic à l’agent immobilier et si le notaire n’a pas annexé ce diagnostic à son acte de vente, cela est de sa seule responsabilité. En toute hypothèse, on ne peut exclure la clause d’exonération des vices cachés qu’en démontrant sa mauvaise foi, ce qui n’est pas entrepris par Mme [K]. En toute hypothèse, il a bien satisfait à ses obligations, et il n’avait pas connaissance de l’existence d’une toiture avec des plaques en tôle amiantée.

Mme [H] expose que le diagnostic établi par la société AETB, lequel a été annexé au compromis et à l’acte de vente est daté du 23 février 2010. Il est ainsi antérieur au décret du 3 juin 2011 qui imposait en l’espèce un repérage complémentaire. Aussi, le diagnostic annexé à l’acte de vente n’était pas conforme à la réglementation applicable. En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a écarté la clause d’exonération des vices cachés qui figurait dans l’acte en application des dispositions de l’article L 217-14 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic du 28 janvier 2016 lui étant inopposable pour ne pas avoir été porté à sa connaissance et ne figurant pas dans le compromis de vente, ni dans l’acte authentique de vente.

***

L’article 1643 du code civil dispose qu’un vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Par ailleurs, l’article L 1334-13 du code de la santé publique prévoit qu’en matière de vente immobilière un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271-4 à L 271-6 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L 1334-21 du même code ajoute qu’on entend par « repérage des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante » la mission qui consiste à :

1° Rechercher la présence des matériaux et produits de la liste B accessibles sans travaux destructifs ;

2° Identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l’amiante ;

3° Evaluer l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante et leur risque de dégradation lié à leur environnement.

II.-Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste B et si un doute persiste sur la présence d’amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l’objet d’analyses selon les modalités définies à l’article’R. 1334-24.

III.-A l’issue du repérage, la personne qui l’a réalisé établit un rapport de repérage qu’elle remet au propriétaire contre accusé de réception.

IV.-Si l’état de certains matériaux ou produits contenant de l’amiante est dégradé ou présente un risque de dégradation rapide, le rapport de repérage émet des recommandations de gestion adaptées aux besoins de protection des personnes.

V.-Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction, de la santé et du travail précise les critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits et du risque de dégradation lié à l’environnement ainsi que le contenu du rapport de repérage.'»

Cette liste B figure à l’annexe 13-9 de l’article 1334-26 du code de la santé publique et prévoit que l’on doit rechercher et sonder pour les toitures, concernant les plaques ondulées: les plaques en fibres-ciment, concernant les ardoises: les ardoises composites, les ardoises en fibres-ciment, concernant les éléments ponctuels et les revêtements bitumineux d’étanchéité: les conduits de cheminée, les conduits de ventilation, les bardeaux d’asphalte ou bitume ( shingle) , les pares-vapeur, les revêtements et colles et concernant les accessoires de toitures, les rivets, faîtages et closoirs.

Il n’est pas discuté que le diagnostic amiante joint à l’acte de vente litigieux a été dressé avant le nouvelle réglementation imposant une recherche approfondie de l’amiante et ne répond ainsi pas à la réglementation applicable.

Il n’est d’ailleurs pas contesté que celui-ci était légalement insuffisant puisqu’il n’avait pas été établi à la suite d’un repérage des matériaux visés à la liste B, ci-avant rappelée.

Par ailleurs, si un nouveau diagnostic a été réalisé en 2016 à la requête de M. [E] celui-ci ne peut répondre aux obligations du vendeur alors qu’il n’a pas été porté à la connaissance de Mme [H] et qu’il n’a pas été annexé aux contrats. Si M. [E] affirme l’avoir adressé à l’agent immobilier, le notaire affirme sans pouvoir être démenti qu’un tel document ne lui a pas été adressé. En toute hypothèse, l’éventuelle responsabilité de l’agent immobilier ne peut pas être utilement débattue alors que ce dernier n’a pas été attrait à la procédure.

L’article L 217-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au jour de la vente disposait que':'«'

I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux’articles L. 1334-5 et L. 1334-6'du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article’L. 1334-13'du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à’l'article L. 133-6'du présent code ;

4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à’l'article L. 134-6'du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de’l'article L. 125-5'du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à’l'article L. 134-1'du présent code ;

7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à’l'article L. 134-7';

8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à’l'article L. 1331-11-1'du code de la santé publique ;

9° Dans les zones prévues à’l'article L. 133-8,'l’information sur la présence d’un risque de mérule.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation.

Le document mentionné au 6° n’est pas requis en cas de vente d’un immeuble à construire visée à’l'article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l’objet de la vente sont soumis aux dispositions de la’loi n° 65-557 du 10 juillet 1965'fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.

II.-En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative.'»

Il résulte de ce texte que faute pour M. [E] d’avoir produit un diagnostic amiante conforme à la réglementation rappelée, il ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Il importe peu que M. [E] soit ou non de bonne foi, la loi n’opérant nullement une telle distinction pour retenir ou pas une telle responsabilité.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du vendeur de l’immeuble alors qu’il n’est pas discuté que l’immeuble vendu était affecté d’un vice caché qui a été découvert postérieurement par Mme [H] lorsqu’elle a voulu entreprendre des travaux en toiture et que le couvreur a alors découvert la présence de fibre d’amiante dans les plaques en fibres-ciment ce qui a été confirmé par le rapport de la société Protec, le 27 décembre 2017.

Sur l’appel en garantie du vendeur de l’immeuble envers le notaire

Le tribunal a considéré que le notaire, Me [X], avait manqué à son obligation de conseil envers le vendeur, M. [E], alors qu’il aurait dû attirer l’attention de ce dernier sur le fait que le diagnostic qui lui avait été communiqué pour être annexé aux actes de vente n’était plus valable, ce qui était d’autant plus important que l’acte de vente contenait une clause exonératoire de la garantie des vices cachés au profit du vendeur. Le premier juge a ainsi considéré que le notaire avait fait perdre une chance au vendeur de pouvoir s’exonérer de la garantie des vices cachés. Il a ajouté que cette perte de chance était certaine et importante si bien qu’il y avait lieu de le condamner à garantir M. [E] de toutes les condamnations mises à la charge de celui-ci.

Me [X] conteste toute responsabilité. Il expose que le diagnostic de 2010 joint à son acte et celui de 2016, dont il n’avait pas eu connaissance ne font pas état de la présence d’amiante alors qu’ils ne portaient que sur les parties accessibles et visibles sans travaux de destruction. Par ailleurs même si un diagnostic récent et ainsi conforme à la réglementation en vigueur avait été établi et joint à l’acte de vente, il n’aurait pas conclu à la présence d’amiante, la découverte de celui-ci par Mme [H] résulte d’une tentative de travaux qu’aucun diagnostic antérieur à la vente ne permettait de déceler. Le seul préjudice pour l’acheteur est de faire valoir une perte de chance d’agir contre le diagnostiqueur. Me [X] ajoute qu’il est étranger aux préjudices dont se prévaut Mme [H]. En effet, la présence d’amiante n’est aucunement liée à l’intervention du notaire concluant en sorte qu’il n’existe aucun lien de causalité entre sa prétendue faute et ces préjudices.

M. [E] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné le notaire à le garantir des condamnations prononcées à son encontre.

***

Le notaire est tenu à l’égard des parties d’assurer l’efficacité juridique de ses actes et d’un devoir d’information et de conseil lui imposant d’éclairer celles-ci et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu’il rédige et sur les risques que les parties encourent.

Le vendeur recherche la responsabilité du notaire , lui reprochant à la fois de ne pas avoir assuré l’efficacité de son acte et de pas avoir satisfait à son obligation de conseil à son égard.

Cette action qui obéit au droit commun de la responsabilité quasi délictuelle suppose que soit rapportée la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En premier lieu, il convient de relever que le vendeur a adressé au notaire un diagnostic relatif à l’amiante établi à l’occasion de la précédente vente de l’immeuble en 2010, mais qui ne répondait plus à la réglementation applicable au jour de la vente litigieuse.

En l’espèce, le notaire a annexé au compromis de vente un diagnostic amiante qui avait été établi antérieurement à la réglementation applicable et qui ne mettait notamment pas à la charge du diagnostiqueur une recherche approfondie de l’amiante.

Ainsi, Me [X] s’est borné à recevoir et à annexer à ses actes un diagnostic relatif à l’amiante qui ne répondait pas aux exigences requises par la loi, sans réaliser l’inefficacité d’un tel diagnostic et en toute hypothèse en n’attirant pas l’attention du vendeur sur le fait qu’il perdrait en cas de découverte d’amiante après la vente le bénéfice de la clause exonératoire des vices cachés qu’il avait pourtant insérée dans son acte .

S’il n’entre pas dans la mission du notaire instrumentaire d’analyser le dossier de diagnostic technique qu’il annexe à son acte, il doit au moins vérifier que ce diagnostic est efficace en ce qu’il répond aux exigences de la réglementation applicable, ce qui n’était pas le cas.

Or, en s’abstenant d’attirer l’attention du vendeur sur le fait que le diagnostic technique afférent à la présence d’amiante, était irrégulier pour ne pas répondre à la réglementation en vigueur et ne le prévenant pas des risques qu’il encourait, Me [X] a incontestablement commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

En outre, il importe peu que le diagnostic relatif à l’amiante réalisé par le vendeur en 2016 ait conclu à l’absence d’amiante dans l’immeuble, dès lors que ce document n’est pas entré dans le champ contractuel, et qu’en l’absence du diagnostiqueur de 2016 dans le débat, il n’y a pas lieu d’envisager sa possible responsabilité au regard de ses obligations.

Le manquement du notaire, qui n’est pas responsable de la présence d’amiante non décelée, n’est à l’origine que d’une perte de chance, celle pour le vendeur de pouvoir bénéficier de la clause d’exonération des vices cachés, qui par voie de conséquence s’est révélée inefficace.

Or, il est très vraisemblable que si Me [X] avait attiré l’attention de M. [E] sur le caractère irrégulier du diagnostic amiante, ce dernier aurait demandé à ce qu’il soit complété, ou aurait fait alors savoir au notaire qu’un diagnostic récent avait été réalisé et le lui aurait adressé afin qu’il l’annexe à ses actes, ce qui lui aurait permis de conserver le bénéfice de la clause exonératoire de responsabilité au titre des vices cachés.

Au regard de ces différents éléments, la perte de chance de M. [E] est très importante si bien que Me [X] sera condamné à garantir M. [E] à hauteur de 97 % des condamnations prononcées à son encontre en ce compris au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Sur les demandes de Mme [H]

Le tribunal a condamné M. [E] à payer à Mme [H] la somme correspondant au devis des travaux de désamiantage et ce au titre de la partie du prix de vente à restituer. Il a par ailleurs débouté Mme [H] de sa demande au titre du préjudice qu’elle aurait à subir du fait de la réalisation de ces travaux, au motif qu’il n’était pas démontré que le vendeur ait eu connaissance du vice caché si bien qu’il ne pouvait être tenu qu’à la restitution d’une partie du prix de vente.

Mme [H] forme appel incident et sollicite à nouveau des dommages et intérêts.

Me [X] soutient qu’il est totalement étranger aux préjudices dont se prévaut Mme [H] puisqu’il n’existe aucun lien de causalité entre sa prétendue faute et les préjudices allégués par cette dernière. En outre, si Mme [H] avait eu connaissance de l’amiante avant d’acheter , rien ne démontre qu’elle aurait effectivement renégocié le prix de vente, ni a fortiori dans la proportion du coût des travaux à entreprendre, et que cela aurait été accepté. En définitive, Mme [H] a tout au plus perdu une chance de renégocier le prix de vente à la baisse et rien ne permet d’affirmer que M. [E] l’aurait accepté et on peut penser que dans l’affirmative elle n’aurait pas obtenu une baisse du prix équivalente aux travaux à entreprendre. En toute hypothèse, seul le vendeur aurait alors supporter une telle baisse du prix.

M. [E] soutient quant à lui que pour obtenir la restitution d’une partie du prix, Mme [H] doit démontrer qu’elle aurait acquis le bien pour un prix inférieur si elle avait eu connaissance du prétendu vice et de la nécessité de procéder à un désamiantage qui n’est pas nécessaire.

***

Mme [H] sollicite devant la cour des dommages intérêts à hauteur de 5000 euros sans aucune motivation pour fonder une telle demande, sans justificatif du préjudice qu’elle allègue et sans répondre à la motivation du premier juge qui l’avait déboutée de sa demande.

Elle en sera donc déboutée.

Par ailleurs, Me [X] ne peut affirmer qu’il n’y aurait aucun lien de causalité entre sa faute et le préjudice matériel de Mme [H]. En effet, s’il avait annexé à ses actes un diagnostic postérieur à 2011, comme cela était obligatoire, il aurait rempli ses obligations même si le diagnostic s’était révélé négatif et que par la suite la présence d’amiante avait été découverte, Mme [H] faisant alors son affaire de l’éventuelle responsabilité du diagnostiqueur. Or, dans la mesure où il n’a pas vérifié que le diagnostic relatif à l’amiante n’était pas valable, il a permis à Mme [H] de rechercher la responsabilité de son vendeur qui par sa faute ne peut bénéficier de l’exclusion de responsabilité qui figure pourtant dans l’acte de vente. Ainsi, Mme [H] est en droit de solliciter une réduction du prix de vente au préjudice de ce dernier et celui-ci peut à son tour rechercher la responsabilité de l’officier ministériel pour la faute de celui qui n’a pas permis l’efficacité de son acte.

En outre, il n’est pas nécessaire à Mme [H] de démontrer qu’elle aurait acquis le bien pour un prix inférieur si elle avait eu connaissance de la présence d’amiante, alors que l’économie du contrat reposait sur un immeuble exempt d’amiante et que le prix avait été négocié dans cette seule hypothèse. En outre, Mme [H] est parfaitement en droit d’obtenir le désamiantage de la toiture de son immeuble afin qu’elle soit replacée dans la situation qui aurait dû être la sienne au regard du contrat qui a été passé entre les parties.

La cour observe à titre superfétatoire qu’une fois les travaux de désamiantage réalisé, Mme [H] se retrouvera dans cette situation, sans aucun enrichissement complémentaire.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [E] à payer à Mme [H] la somme de 11 647, 57 euros, alors que ni Me [X], ni M. [E] ne communiquent un autre devis que celui établi par la société Paurion qui permettrait de mettre en doute le quantum nécessaire pour la réalisation de ces travaux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La cour confirme le jugement en ce qui concerne les dépens de première instance et les frais irrépétibles exposés devant le tribunal.

Par ailleurs, Me [X] succombe pour l’essentiel devant la cour d’appel. En conséquence, il sera condamné aux dépens d’appel et à verser à chacun des intimés la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer devant la cour d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné Me [X] à garantir M. [E] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et statuant de ce seul chef de jugement réformé':

Condamne Me [U] [X] à garantir M. [Y] [E] à hauteur de 97 % de l’ensemble des condamnation prononcées à son encontre au profit de Mme [H], y compris au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, y ajoutant:

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne Me [U] [X] à payer à Mme [P] [H], d’une part et à M. [Y] [E], d’autre part la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Me [U] [X] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,