COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 31 MARS 2025

N° RG 22/04934 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M6MA

[Z] [C]

[R] [C]

c/

S.A.S. CABINET BEDIN

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 18/03842) suivant déclaration d’appel du 27 octobre 2022

APPELANTS :

[Z] [C]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Venant aux droits de madame [B] [K] décédée le 3 décembre 2020

[R] [C]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 6]

Venant aux droits de madame [B] [K] décédée le 3 décembre 2020

Représentés par M^e Sonia JOCK, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. CABINET BEDIN

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Emeline SPADONI, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3], Mme [B] [K] a souhaité le vendre pour se rapprocher de ses enfants sur la commune d'[Localité 4] et y acheter, consécutivement à la vente, une maison.

Le 4 octobre 2016, elle a donné à son fils, M. [R] [C] et à sa fille, Mme [Z] [C], divorcée [X], une parcelle de terrain détachée de celle supportant l’immeuble à céder.

Elle a proposé à la vente la parcelle restante, cadastrée [Cadastre 5], d’une surface de plus de 1 000 mètres carrés, en signant le 10 avril 2017, avec la SAS Cabinet Bedin un mandat de vente sans exclusivité pour ladite parcelle sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation élevée d’un rez-de-chaussée comprenant séjour, cuisine, quatre chambres, salle de bain, salle d’eau, WC, cellier, débarras, cave, garage, terrain avec atelier extérieur et rangement bois pour le prix total de 579 000 euros dont 29 000 euros de rémunération du mandataire.

Le 27 avril 2017, M. [E], gérant de la SAS Ici Conseils Immobiliers, acquéreur potentiel présenté par Ia société Cabinet Bedin, a signé une « Lettre d’intention d’achat exclusive» dudit bien, pour le prix total de 538 000 euros dont 28 000 euros de frais d’agence, sans recours à un emprunt, suivie de la signature,

Le 15 juin 2017, Mme [K] a signé en l’étude de Me [N], Notaire, une promesse unilatérale de vente à la société Ici Conseils Immobiliers.

Un bornage puis division avant proposition à la vente ont été effectués, pour un prix de 234 000 euros de la parcelle ainsi détachée et ce, préalablement à la régularisation de l’acte authentique d’acquisition à intervenir le 18 juillet 2017 et intervenue le 28 juillet 2017.

Mme [K] invoque un manquement de la société Cabinet Bedin à ses obligations contractuelles de conseil et d’information pour ne pas l’avoir informée, profane en la matière, de la qualité de professionnel de l’acquéreur, pour être marchand de biens, de ses intentions de morceler le terrain à acquérir pour en vendre une parcelle et de sa propre possibilité d’y procéder de son seul chef et de le vendre en deux lots.

2. Par acte du 18 avril 2018, Mme [K] a fait assigner la société Cabinet Bedin devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts.

3. Par jugement contradictoire du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté les consorts [C], venue aux droits de Mme [K], de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamné les consorts [C] à payer à la société Cabinet Bedin la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile ;

— condamné les consorts [C] aux entiers dépens de l’instance.

4. Les consorts [C] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 27 octobre 2022, en ce qu’il a :

— débouté les consorts [C], venue aux droits de Mme [K], de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamné les consorts [C] à payer à la société Cabinet Bedin la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile ;

— condamné les consorts [C] aux entiers dépens de l’instance.

5. Par dernières conclusions déposées le 22 décembre 2022, les consorts [C] demandent à la cour de :

— recevoir les consorts [C] en leur appel ;

— les y déclarés bien fondés ;

— infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

— condamner la société Cabinet Bedin prise en la personne de son représentant légal, à verser aux consorts [C] la somme de 150 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et moral ;

— la condamner également à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

6. Par dernières conclusions déposées le 21 mars 2023, la société Cabinet Bedin demande à la cour de :

— voir confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 13 septembre 2022.

En conséquence :

— débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner solidairement à payer à la société Cabinet Bedin la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

7. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 17 février 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur l’information donnée par la société Cabinet Bedin à Mme [B] [K].

8. Les consorts [C] rappellent que lors de la signature de la promesse unilatérale de vente du 15 juin 2017, Mme [K] n’était pas informée par la société Cabinet Bedin du projet de l’acquéreur de morceler la parcelle cédée par ses soins en deux lots.

Ils affirment que l’intéressée n’a découvert cette division que lors de la parution sur le site LE BON COIN le 3 juillet 2017 d’une annonce de vente de la parcelle détachée.

Ils contestent que le courriel en date du 31 mai 2017 permette d’établir la connaissance par Mme [K] de ce projet de division des parcelles concernées, alors que ce dernier est resté sans réponse de la part tant de la partie intimée que de la personne s’étant déplacée au domicile de Mme [K] pour l’agence immobilière adverse, Mme [M].

Ils avancent que la partie intimée est dans l’incapacité de rapporter la preuve de ce qu’elle a exécuté son obligation particulière d’information ou de conseil à ce titre en l’absence de tout élément en ce sens, ce dont ils déduisent une faute de sa part et la violation de cette obligation.

De même, ils relèvent que si M. [C] a assisté sa mère lors de l’opération de cession précitée, son rôle ne lui a conféré aucun mandat à cette occasion, contrairement à ce que soutient la société Cabinet Bedin, et qu’il n’avait aucune obligation de transmettre la moindre information de ce fait. Ils en tirent comme conséquence qu’il n’est pas démontré d’information à Mme [K] par le biais de celui-ci.

***

9. L’article 1231-1 du code civil dispose 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

L’article 1231-2 du même code ajoute que 'Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.'

10. La cour observe que, le 30 mai 2017, il a été envoyé un message par l’office notarial De Ricaud à M. [C] mentionnant non seulement un report de la date de signature de la vente objet du présent litige, mais soumettait également un point supplémentaire à son courrespondant, à savoir, 'Il m’a été précisé que la vente était conditionnée à l’obtention d’une déclaration préalable permettant de détacher un terrain à bâtir du bâti et du document d’arpentage’ (pièce 2 de l’intimée).

Ce à quoi M. [C], par mail du lendemain, répond que le futur acquéreur a été présenté par Mme [M] à lui-même et Mme [K] comme un professionnel et qu’il n’a pas été fait état que la vente définitive était conditionnée à l’obtention de la déclaration préalable précitée. Surtout, l’intéressé ajoute cette phrase avant de conclure son message 'Mme [K] n’entend donc pas introduire cette condition dans la promesse de vente, néanmoins, elle reste toujours d’accord pour une signature à compter du 13 juin’ (pièce 2 de l’intimée page 2).

11. Il se déduit de cet élément que si M. [C] n’apparaît pas comme le mandataire de Mme [K], il ne peut nier avoir discuté avec elle de l’opération.

De plus, il ne saurait remettre en cause qu’il a été avisé, du fait des écrits précités que l’acquéreur avait l’intention de diviser le terrain qui allait lui être vendu, Mme [K] ayant en outre elle-même procédé à une opération similaire quelques temps auparavant pour constituer la parcelle objet du présent litige.

Dès lors, le message en date du 31 mai 2017, en particulier du fait de sa dernière phrase susmentionnée, ne peut que constituer une preuve de ce qu’il a été fait part à la défunte de cet élément, donc qu’elle en avait été informée.

Ce témoignage, associé à juste titre par les premiers juges à l’absence de contestation postérieure lors de la conclusion de la vente, alors qu’il existait selon M. [C] une certaine urgence à la réaliser, démontre qu’aucune information ou conseil n’était à la charge de la partie intimée au vu de la situation.

C’est pourquoi, les demandes des appelants ne pourront qu’être rejetées, faute d’être fondées, et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

II Sur les demandes annexes.

12. En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité exige que Mme et M. [C] soient condamnés in solidum à verser à la société Cabinet Bedin une somme de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure.

19. Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, Mme et M. [C], qui succombent au principal, supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 13 septembre 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme et M. [C] à régler à la société Cabinet Bedin une somme de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel ;

Condamne in solidum Mme et M. [C] aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,