COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 DECEMBRE 2025

N° RG 22/03196 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MY7O

S.C.I. [B]

S.A.R.L. [B] AND CO

S.C.I. B2V

c/

S.A.R.L. FONCIERE CAPA

S.A.R.L. PIERRES LOTS

S.A.S. STE D’EXPLOITATION DES ETS BARAN

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 mai 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] (chambre : 7, RG : 21/00759) suivant déclaration d’appel du 04 juillet 2022

APPELANTES :

S.C.I. [B]

société civile immobilière au capital de 100 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 839 760 998 et dont le capital social est situé [Adresse 3], représentée par son gérant domicilié au dit siège

S.A.R.L. [B] AND CO

SARL au capital de 4.000 €, immatriculée au registre du Commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 799 133 491 et dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son gérant domicilié au dit siège

S.C.I. B2V

société civile immobilière au capital de 1.200 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 842 169 005 et dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par son gérant domicilié au dit siège

Représentées par M^e Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. FONCIERE CAPA

Société à responsabilité limitée dont le siège social est [Adresse 8] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e LAGRUE

INTERVENANTES :

S.A.R.L. PIERRES LOTS

société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 502299787, ayant son siège social sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Julien MARCO de la SELARL SAGARDOYTHO-MARCO, avocat au barreau de PAU

S.A.S. STE D’EXPLOITATION DES ETS BARAN

inscrite sous le n°352 513 113 au RCS de [Localité 6]

[Adresse 5]

non représentée, assignée en intervention forcée selon acte d’huissier en date du 16.03.23 délivré à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 04 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Madame [T] [M], attachée de justice et de Madame [P] [X], assistante de justice.

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

1. La SARL Foncière Capa était propriétaire d’un ensemble immobilier situé dans le [Adresse 7], dans la commune de [Localité 10] (Gironde). Elle a procédé à une division parcellaire de cet ensemble afin de vendre les terrains à construire par le biais de ventes en l’état futur d’achèvement.

Selon le contrat de réservation du 3 mai 2018, la SARL Foncière Capa a vendu à M. [G] [B] le lot n° 2 ainsi qu’une partie des espaces communs de cet ensemble immobilier, dans le but d’y édifier des locaux professionnels. Aux termes de ce contrat, les parties ont convenu de régulariser l’acte de vente une fois la construction hors d’eau et hors d’air et l’achèvement des parties communes. Par ailleurs, il était précisé dans l’acte que l’acquéreur aurait la charge du raccordement des compteurs à sa propre installation et de l’aménagement intérieur de son espace.

Le vendeur s’était engagé à achever cet immeuble au plus tard le 31 juillet 2018. Le prix était fixé à la somme de 178 800 euros TTC. Un permis de construire avait été obtenu le 17 mai 2016 par la commune de [Localité 10].

La vente a été réitérée le 20 août 2018, alors que les travaux concernant les parties communes et l’installation d’une évacuation supplémentaire des eaux usées n’étaient pas terminés.

Selon ses dires, M. [B] aurait été contraint d’accepter la signature de cet acte. En effet, il avait sollicité de la SARL Foncière Capa l’autorisation de stocker ses machines à l’intérieur du local et de repousser la signature de l’acte pour permettre la réalisation des derniers travaux. Or, celle-ci aurait refusé et lui aurait fait savoir, par courriel du 19 juillet 2018, que M. [B] était libre de repousser la signature de l’acte notarié à l’achèvement des travaux, mais qu’il ne pourrait pas accéder à l’entrepôt pour y déposer ses machines. M. [B], ayant quitté les locaux dont sa société était locataire, dut trouver une solution pour stocker son matériel.

Pour garantir la bonne réalisation des travaux restants, une somme de 35 760 euros a été séquestrée entre les mains du notaire.

Le 15 octobre 2018, la SARL Foncière Capa a vendu à la SCI B2V le lot n° 3 de ce même ensemble immobilier, ainsi que des parties communes, pour la somme de 393 600 euros TTC. Cette société s’est plainte de l’absence de raccordement du lot à l’électricité.

Les acquéreurs, estimant que certains travaux n’avaient pas été correctement ou entièrement réalisés, ont adressé à la SARL Foncière Capa un courrier de mise en demeure le 12 novembre 2019.

2. En l’absence de règlement amiable du litige, les SCI [B], la SARL [B] and Co et la SCI B2V ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux par assignation délivrée le 9 décembre 2020, aux fins de voir condamner la SARL Foncière Capa au versement de plusieurs sommes à titre de dommages et intérêts, de pénalités de retard et au titre de la finition des travaux.

Par jugement du 3 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré les SCI [B], SARL [B] and Co et SCI B2V recevables en leurs demandes ;

— débouté ces sociétés de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamné ces sociétés à verser à la SARL Foncière Capa la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— rappelé le caractère exécutoire de droit du jugement.

3. Par déclaration du 4 juillet 2022, les SCI [B], SARL [B] and Co et SCI B2V ont interjeté appel de cette décision.

4. Par actes des 16 mars 2023 et 21 mars 2023, la SARL Foncière Capa a assigné en intervention forcée la société d’exploitation des entreprises Baran et la SARL Pierres Lots.

5. Par ordonnance du 1er février 2024, le magistrat chargé de la mise en état a notamment constaté l’irrecevabilité de l’assignation en intervention forcée de la SARL Pierres Lots.

Dans leurs dernières conclusions du 13 juillet 2023, les SCI [B], SARL [B] and Co et SCI B2V demandent à la cour de :

— réformer intégralement le jugement entrepris ;

— juger que la SARL Foncière Capa a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle à l’encontre de la SARL [B] and Co pour le défaut de raccordement électrique du bâtiment, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil ;

— en conséquence, la condamner à lui verser la somme de 97 792 euros, correspondant à la perte de marge subie ;

— juger que la SARL Foncière Capa a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des SCI [B] et B2V pour la non-conformité d’une partie du bardage, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil ;

— en conséquence, la condamner à verser 3 150 euros HT à la première et 6 178 euros HT à la seconde ;

— juger que la SARL Foncière Capa a engagé sa responsabilité contractuelle pour les désordres et défauts affectant le bardage, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil ;

— en conséquence, la condamner à leur verser la somme de 17 640 euros HT correspondant aux travaux de reprise ;

— juger que la SARL Foncière Capa a engagé sa responsabilité contractuelle pour défaut de conformité des portes sectionnelles, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

— en conséquence, la condamner à verser la somme de 1 500 euros HT à la SCI [B] et 3 000 euros HT à la SCI B2V ;

— juger que la SARL Foncière Capa a engagé sa responsabilité contractuelle pour non-conformités et non-façons concernant la clôture, la voirie et les espaces verts, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

— en conséquence, la condamner à verser aux SCI [B] et B2V :

-6 075 euros HT pour la reprise de la clôture,

-2 500 euros HT pour le traçage des emplacements de stationnement,

-1 500 euros HT pour la plantation des cinq arbres manquants ;

— juger recevable et bien fondée l’action en réduction du prix de vente engagée par les SCI [B] et B2V, par application de l’article 54 de la loi du 24 mars 2014 et des articles 1616 et suivants du code civil ;

— déclarer irrecevable le moyen de la prescription soulevé par la SARL Foncière Capa ;

en conséquence, la condamner à verser :

-10 590,64 euros à la SCI [B],

-23 002,59 euros à la SCI B2V ;

— condamner la SARL Foncière Capa à rembourser à la SARL [B] and Co la somme de 780 euros correspondant aux honoraires de la société Exiatis 33 ;

— condamner la SARL Foncière Capa à leur régler une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions du 19 avril 2023, la SARL Foncière Capa demande à la cour de :la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— confirmer le jugement entrepris.

À titre principal :

— déclarer irrecevables les demandes d’indemnisation relatives aux autres demandes formulées par les sociétés SCI [B], SARL [B] and Co et B2V, car nouvelles ;

— déclarer irrecevable la demande d’indemnisation relative à la voirie, car nouvelle ;

— déclarer irrecevable la demande d’indemnisation relative à l’implantation des arbres, car nouvelle.

À titre subsidiaire :

— débouter les sociétés SCI [B], SARL [B] and Co et B2V de leurs demandes d’indemnisation relatives aux autres demandes formulées par ces sociétés ;

— débouter les sociétés SCI [B], SARL [B] and Co et B2V de leurs demandes d’indemnisation relatives à la voirie ;

— débouter les sociétés SCI [B], SARL [B] and Co et B2V de leurs demandes d’indemnisation relatives à l’implantation des arbres.

En tout état de cause :

— débouter les sociétés [B], SARL [B] and Co et B2V de leurs demandes d’indemnisation du préjudice d’exploitation ;

— débouter les sociétés [B], SARL [B] and Co et B2V de leurs demandes d’indemnisation relatives au bardage ;

— débouter les sociétés [B], SARL [B] and Co et B2V de leurs demandes d’indemnisation relatives à la clôture ;

— débouter les sociétés [B], SARL [B] and Co et B2V de leurs demandes de diminution du prix, car prescrites.

Le cas échéant :

— condamner les sociétés Pierres Lot et Baran à indemniser les sociétés [B] et B2V du préjudice lié aux pertes de surface ;

— condamner les sociétés [B], SARL [B] and Co et B2V au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société d’exploitation des entreprises Baran n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

6. Le tribunal a jugé que les sociétés demanderesses ne rapportaient pas la preuve des manquements reprochés à la SARL Foncière Capa. Notamment, le premier juge a considéré que le raccordement à l’électricité était intervenu le 12 avril 2019, soit dans le délai d’achèvement contractuel convenu, et que l’unique procès-verbal d’huissier dressé le 13 mars 2019, qui faisait état de différents désordres, ne pouvait être admis, faute d’être corroboré par une autre pièce probante.

Les trois sociétés appelantes soutiennent, concernant la date du raccordement électrique, que le tribunal a commis une confusion. Selon elles, la livraison des locaux commerciaux impliquait un raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité, sans quoi elles ne pouvaient développer leurs activités. Cela est d’autant plus vrai que le contrat de réservation du 3 mai 2018 prévoyait que l’acte de vente serait signé après ces raccordements, et que les travaux de raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité ne faisaient pas partie des travaux relatifs aux parties communes, pour lesquels une somme de 35 760 euros avait été séquestrée. Elles ajoutent que les échanges de courriels entre les parties confirment cet accord. Par ailleurs, sur les non-conformités et les malfaçons, elles font valoir que le constat d’huissier du 13 mars 2019 apporte la preuve de leurs dires, et que ce constat est désormais corroboré par l’expertise réalisée par la société Exiatis 33. Enfin, elles sollicitent la réduction du prix de vente au titre d’erreurs sur les surfaces vendues, ainsi que le révèle le rapport de la société Diag 33.

La SARL Foncière Capa considère, pour sa part, que le tribunal a entrepris une exacte appréciation des faits et de leurs conséquences juridiques. Notamment, elle estime que, selon les contrats de réservation, les bâtiments devaient être livrés avec les fluides en attente, l’acquéreur conservant la charge d’effectuer les branchements, notamment entre le compteur électrique et son local.

Sur les raccordements électriques

7. Les appelantes et l’intimée n’évoquent pas la même chose. En effet, si l’acquéreur conservait la charge d’effectuer les raccordements entre son local et le compteur, il fallait nécessairement que le courant électrique soit disponible au compteur.

8. Or, l’intimée ne contredit pas les appelantes lorsqu’elles affirment que le courant électrique n’arrivait pas encore aux compteurs le 20 août 2018. Cela est d’autant plus vrai que le maître d''uvre de la SARL Foncière Capa écrivait, le 5 décembre 2018, qu’il venait de prendre contact avec la société Enedis et qu’un chargé d’étude allait être nommé en urgence, alors que, le 24 octobre précédent, la SARL Foncière Capa écrivait dans son courriel que l’électricité arrivait au compteur et que c’était au client de tirer les câbles entre le portail et son local (pièce n° 19 des appelantes).

9. Il apparaît que, lorsqu’elle a eu conscience de la difficulté, elle a tenté de réaliser un branchement 'sauvage', ainsi que Me [H], huissier de justice, l’a constaté le 13 mars 2019.

10. L’intimée, consciente de la difficulté, reconnaît toutefois que, si l’électricité n’arrivait pas aux compteurs en limite des propriétés vendues aux appelantes, c’était de la seule faute d’Enedis.

Toutefois, elle ne démontre pas les demandes qu’elle aurait entreprises auprès d’Enedis pour que la distribution électrique puisse être réalisée au jour de la livraison des différents locaux.

11. En conséquence, la SARL Foncière Capa n’a pas rempli son obligation de raccordement, puisqu’il était nécessairement entendu que les locaux commerciaux ne pouvaient être parfaitement délivrés qu’à la condition qu’ils puissent normalement fonctionner par une alimentation en eau et surtout en électricité.

12. Dès lors, le vendeur a commis une faute en ne délivrant pas des locaux qui pouvaient être raccordés au réseau électrique par les acquéreurs.

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il avait jugé que le vendeur avait effectué les travaux de raccordement électrique dans le délai d’achèvement contractuel.

Sur le préjudice de la SARL [B] and Co

13. La SARL [B] and Co, qui fabrique des vitres pour les poêles à bois, fait valoir qu’elle n’a pas pu exercer son activité pendant le temps où son local n’a pas été alimenté en électricité, et qu’elle a perdu un bénéfice de 58 356 euros en 2018 et de 38 436 euros en 2019, sur la foi de ses bilans et de l’attestation de son expert-comptable. Elle fixe ainsi son préjudice à la somme de 97 792 euros.

La SARL Foncière Capa le conteste et soutient qu’elle a pu sous-traiter sa production et qu’elle ne démontre pas de lien de causalité entre cette perte et le manque d’électricité, alors que la baisse de son chiffre d’affaires peut provenir d’une multitude de causes.

Sur ce

14. Si la SARL [B] and Co a sous-traité sa production pendant le temps où elle n’avait pas accès au réseau électrique, son bilan a enregistré ces opérations, qui ne modifient ainsi pas le résultat final.

15. De même, si la SARL Foncière Capa a eu conscience de la nécessité pour les entreprises d’être alimentées en électricité et a alors installé des groupes électrogènes, cette solution de sauvetage ne modifie pas les résultats comptables de l’appelante.

16. En revanche, il est exact que les résultats de 2018 et 2019 ont été enregistrés après le déménagement de l’entreprise de l’appelante, si bien qu’une partie de la perte enregistrée peut provenir de la désorganisation et des frais supplémentaires engendrés par un tel déménagement.

17. En conséquence, la cour d’appel considère que seulement 60 % de la perte résulte de l’absence d’alimentation électrique.

Dès lors, le préjudice de la SARL [B] and Co en lien avec cette absence d’alimentation électrique s’élève à la somme de (97 792 euros × 60 %) 58 675,20 euros.

Sur les non-conformités et les malfaçons

Sur le bardage

18. Les appelantes font valoir que les plans du permis de construire prévoyaient, pour le bardage, des panneaux de marque Trespa imitation bois, alors qu’il a été posé des panneaux de tôle colorés, ce qui est confirmé par le constat d’huissier du 13 mars 2019, mais aussi par l’expertise de la société Exiatis 33 en réponse aux observations du premier juge. Elles ajoutent que, dans l’acte de vente, le vendeur certifiait respecter la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire. En conséquence, les travaux de remise en conformité du bardage s’élèvent à 3 150 euros HT pour la SCI [B] et à 6 678 euros HT pour la SCI B2V, sommes pour lesquelles elles sollicitent la condamnation de leur vendeur.

La SARL Foncière Capa soutient que le bardage posé est de meilleure qualité que celui qui était prévu et qu’il ne nécessite aucun entretien, même si le rendu est différent.

Sur ce

19. La cour d’appel constate que le vendeur ne conteste pas avoir posé un bardage différent de celui qui avait été contractuellement prévu.

20. Par ailleurs, la société Foncière Capa soutient, de manière péremptoire et sans aucun élément de preuve, que le bardage posé serait de meilleure qualité que celui qui avait été prévu.

21. En toute hypothèse, la SARL Foncière Capa n’a pas rempli son obligation de livraison conforme pour ce qui est du bardage.

22. Les coûts de reprise du bardage apparaissent fondés.

En conséquence, la cour d’appel y fera droit.

Sur les désordres relatifs au bardage

23. Les appelantes ajoutent que le bardage est affecté de nombreux désordres, dont les travaux de réfection s’élèvent à la somme de 17 640 euros, à laquelle elles sollicitent la condamnation de la SARL Foncière Capa.

La SARL Foncière Capa fait observer qu’aucun constat contradictoire des malfaçons affectant le bardage n’a été dressé et que les appelantes avaient la possibilité de se retourner vers l’assurance dommage-ouvrage.

Sur ce

24. Si la cour d’appel observe que la SARL Foncière Capa se plaint de mauvaise foi qu’aucun constat contradictoire n’aurait été dressé, alors qu’elle reconnaît avoir été convoquée à une expertise amiable et ne s’y être pas rendue, elle ne comprend pas les demandes des appelantes, qui font valoir des malfaçons affectant le bardage après avoir sollicité son remplacement.

25. Dans la mesure où la cour d’appel a fait droit à la demande des appelantes de voir remplacer le bardage, la demande concernant ses malfaçons est sans objet.

Sur les portes sectionnelles

26. Les appelantes soutiennent, à la lecture du rapport d’expertise amiable, que les portes sectionnelles ne sont pas conformes et en sollicitent des travaux de reprise. Elles ajoutent qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle, puisqu’elle est l’accessoire, la conséquence ou le complément de leurs demandes initiales.

La SARL Foncière Capa réplique qu’une telle demande est irrecevable comme étant nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur ce

27. L’article 564 du code de procédure civile dispose qu'« à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la réalisation d’un fait ».

L’article 565 du même code dispose que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».

28. En l’espèce, le nouveau désordre invoqué par les appelantes, relatif à la non-conformité des portes sectionnelles, n’a pas été évoqué devant le tribunal, et cette prétention des appelantes est autonome et ne tend ainsi pas aux mêmes fins que celles soumises au tribunal.

29. En conséquence, les demandes des appelantes à ce titre sont irrecevables.

Sur la clôture

30. Les sociétés appelantes exposent que la clôture n’a pas été posée conformément aux plans du permis de construire, puisqu’il était prévu un recul de 10 mètres de la clôture par rapport au bâtiment, alors que cette clôture a été implantée à 3,46 mètres de cet angle. Elles sollicitent le déplacement de cette clôture, ce qui représente un coût de 6 075 euros HT.

La SARL Foncière Capa reconnaît que le permis de construire prévoyait un recul de 10 mètres de la clôture par rapport au bâtiment, mais pas la notice descriptive des travaux, qui n’en faisait pas état.

Sur ce

31. Le permis de construire est opposable contractuellement aux parties, et non le descriptif des travaux.

En conséquence, la demande des appelantes à ce titre est fondée, et il y sera fait droit.

32. Dès lors, le jugement sera réformé sur ce point, et la SARL Foncière Capa sera condamnée, à ce titre, à payer aux appelantes, ensemble, la somme de 6 075 euros HT, ainsi que l’a chiffré l’expert amiable.

Sur la voirie

33. Les appelantes font valoir que le revêtement de la voirie se dégrade, ce qui est démontré par le constat d’huissier et l’expertise de la société Exiatis 33. En outre, ces mêmes documents démontrent que le marquage des différents emplacements de parking n’a pas été réalisé.

La SARL Foncière Capa fait valoir que la demande de marquage des places de parking est une demande nouvelle au sens de l’article 524 du code de procédure civile, dès lors que, devant le tribunal, les appelantes sollicitaient uniquement la réfection de l’enrobé.

Sur ce

34. L’expert amiable n’a pas considéré qu’il était nécessaire de reprendre l’enrobé, ce que les sociétés appelantes demandaient devant le tribunal, devant lequel elles ne sollicitaient pas, en outre, les travaux de conformité relatifs au marquage des places de parking.

Les appelantes ne peuvent considérer que leur demande devant la cour serait l’accessoire, la conséquence ou le complément de leur prétention soumise au premier juge, puisqu’elles l’ont abandonnée.

Sur l’implantation de cinq arbres

35. Les appelantes exposent que les cinq arbres prévus dans la notice paysagère n’ont pas été plantés et sollicitent la condamnation de leur vendeur à ce titre.

La SARL Foncière Capa soutient qu’il s’agit d’une demande nouvelle au sens de l’article 524 du code de procédure civile.

36. Sur ce point, la prétention des sociétés appelantes devant la cour d’appel est une demande nouvelle, alors que l’absence de plantation des arbres prévus par le contrat était visible dès la réception de l’ouvrage et n’a donc pas été révélée par l’expertise amiable.

37. Elles seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

Sur la réduction du prix

38. Les sociétés appelantes font valoir que les surfaces vendues sont différentes des surfaces livrées à leur détriment et qu’elles sont fondées à solliciter une réduction des prix de vente, ce qui représente, pour la SCI [B], la somme de 10 590,64 euros (perte de 8 m²) et, pour la SCI B2V, la somme de 23 002,59 euros (perte de 18 m²). Elles ajoutent que ces demandes ne peuvent se heurter à une quelconque prescription, qui n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état, puis devant le conseiller de la mise en état.

La SARL Foncière Capa considère que, s’agissant d’une fin de non-recevoir, elle est fondée à opposer la prescription de l’action en tout état de cause, et ainsi devant la cour d’appel.

Sur ce

39. Le conseiller de la mise en état est seul compétent pour statuer sur une prétendue irrecevabilité d’une demande en raison d’une fin de non-recevoir qui est soulevée au titre de la prescription d’une action.

40. Toutefois, si le conseiller de la mise en état dispose d’une compétence exclusive en matière de fin de non-recevoir, c’est uniquement lorsqu’elle est afférente à la procédure d’appel.

Dans le cas contraire, la cour d’appel est compétente dès lors que la fin de non-recevoir a déjà été débattue au fond devant le tribunal (Cass., 2e civ., 7 mars 2024, n° 22-10.337).

41. En conséquence, en l’espèce, la fin de non-recevoir relève de la seule compétence de la cour d’appel saisie au fond.

Dès lors, l’article 1622 du code civil dispose : « L’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance. »

42. Manifestement, et sans que cela soit contesté par les appelantes, leurs demandes n’ont pas été formées dans l’année de la vente de leurs biens.

Leurs demandes sont ainsi prescrites.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

43. La SARL Foncière Capa, qui succombe pour l’essentiel devant la cour d’appel, sera condamnée aux entiers dépens et à verser :

— à la SCI [B], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à la SCI B2V, la somme de 1 500 euros à ce même titre,

— à la SARL [B] and Co, la somme de 1 500 euros sur le même fondement, ainsi que la somme de 780 euros en remboursement des frais d’expertise amiable.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

Condamne la SARL Foncière Capa à verser :

à la SARL [B] and Co les sommes de :

-58 675,20 euros en réparation de son préjudice lié à l’absence d’alimentation électrique,

-780 euros en remboursement des frais d’expertise amiable,

-1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

à la SCI [B] les sommes de :

-3 150 euros HT au titre de la reprise du bardage,

-1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

à la SCI B2V les sommes de :

-6 678 euros HT au titre de la reprise du bardage,

-1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux SCI [B] et B2V, ensemble, la somme de :

-6 075 euros HT au titre de la reprise de la clôture ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne la SARL Foncière Capa aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,