COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/03912 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NM4L

[C] [U]

c/

[N] [D]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juillet 2023 par le tribunal de proximité de SARLAT – Juge des Contentieux de la Protection (RG : 23/00035) suivant déclaration d’appel du 17 août 2023

APPELANT :

[C] [U]

né le 05 Août 1996 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e Delphine BRON, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Justice FRESLON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[N] [D]

né le 02 Août 1948 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e François RUFFIE, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Le 1er mars 2019 M. [N] [D] a donné à bail à M. [C] [U] dans un des deux logements au sein d’une maison sis [Adresse 5] » sur la commune de [Localité 7], pour un loyer mensuel de 500 euros.

2 – Par acte du 16 août 2022, M. [D] a délivré commandement visant la clause résolutoire, au titre de loyers impayés.

3 – Par courrier du 12 septembre 2022 M. [U] a donné congé à son bailleur, dénonçant dans le même courrier la présence de désordres dans l’appartement donné à bail.

4 – Un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 2 février 2023 après remise des clés.

5 – Par ordonnance du 17 mars 2023, le tribunal de proximité de Sarlat a enjoint à M. [C] [U] de payer à M. [N] [D] les sommes suivantes :

—  15 500 euros en principal ;

— intérêts au taux légal à compter du 16 août 2022 ;

—  182,87 euros au titre des frais accessoires ;

—  51,07 euros au titre des frais de requête en injonction de payer.

6 – Par déclaration au greffe du 6 avril 2023, M. [U] a formé opposition contre ladite ordonnance d’injonction de payer.

7 – Par jugement contradictoire / réputé contradictoire du 6 juillet 2023, le tribunal de proximité de Sarlat a :

— déclaré recevable l’opposition formée par M. [U] contre l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 17 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sarlat ;

— constaté la mise à néant de ladite ordonnance d’injonction de payer ;

— condamné M. [U] à payer à M. [D] la somme de 15 500 euros au titre de l’arriéré définitif de loyers, outre intérêts au taux légal à compter du 16 août 2022 pour la somme de 13 000 euros et à compter du 30 mars 2023 pour le surplus ;

— débouté M. [U] de sa demande reconventionnelle ;

— condamné M. [U] à payer à M. [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [U] au paiement des entiers dépens ;

— dit que la décision est exécutoire même en cas d’appel.

8 – M. [U] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 17 août 2023, en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’opposition formée par M. [U] contre l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 17 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sarlat ;

— constaté la mise à néant de ladite ordonnance d’injonction de payer ;

— condamné M. [U] à payer à M. [D] la somme de 15 500 euros au titre de l’arriéré de loyers, outre intérêts au taux légal à compter du 16 août 2022 pour la somme de 13 000 euros et à compter du 30 mars 2023 pour le surplus ;

— débouté M. [U] de sa demande reconventionnelle ;

— condamné M. [U] à payer à M. [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [U] au paiement des entiers dépens ;

— dit que la décision est exécutoire même en cas d’appel.

9 – Par dernières conclusions déposées le 27 août 2025, M. [U] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé M. [U] en son appel.

Y faisant droit :

— réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

— constater que le logement loué à M. [U] était indécent et ce, avant même l’entrée dans les lieux de ce dernier ;

— constater que les désordres affectant le bien ne relèvent pas d’un défaut d’entretien ;

— constater que M. [D] a gravement manqué à ses obligations contractuelles de bailleur.

Partant :

à titre principal :

— prononcer la résolution du bail à compter du 1er mars 2019 ;

— condamner M. [D] à rembourser à M. [U] les loyers versés, soit la somme de 9 000 euros ;

— débouter M. [D] de sa demande de règlement des loyers.

À titre subsidiaire, si la Cour ne prononçait pas la résolution du bail :

— condamner M. [D] à réparer le préjudice subi par M. [U] ;

— condamner M. [D] à payer à M. [U] la somme de 21 250 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— ordonner que cette somme se compensera avec celle éventuellement sollicitée par M. [D], au titre des loyers impayés ;

— condamner M. [D] à payer à M. [U] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [D] aux entiers dépens.

10 – Par dernières conclusions déposées le 15 avril 2024, M. [D] demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise ;

— débouter M. [U] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— condamner M. [U] au paiement d’une somme de 15 000 euros, outre les intérêts.

Y ajoutant :

— condamner M. [U] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

11 – L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 22 septembre 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

12 – La recevabilité de l’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer n’est pas contestée. La cour n’est saisie que de la contestation de la demande en paiement du solde locatif, l’appelant sollicitant à titre principal la résolution du contrat de bail en raison de l’indécence du logement et la restitution des loyers payés depuis l’entrée dans les lieux du locataire et à titre subsidiaire, l’exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer au motif de l’indécence du logement.

13 – L’intimé, au soutien de la confirmation du jugement conteste avoir été informé des désordres invoqués, relève le caractère non probant du constat du commissaire de justice qui n’a pas été fait de manière contradictoire et en tout état de causes produit des factures de certaines réparations.

Sur ce

I – Sur l’état d’indécence du logement

14 – Le bailleur est tenu aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil de délivrer à son locataire un logement décent, d’entretenir la chose en état de servir à son usage, d’en faire jouir paisiblement le bailleur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait cette même obligation au bailleur de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire. Il est tenu de même pendant la durée du bail d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

En application de l’article 1353 du code civil, la preuve de la décence incombe au bailleur, dès lors qu’il est débiteur de l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement décent est celui qui notamment, selon les dispositions de l’article 3 du décret du 30 janvier 2022, comporte des éléments de conforts suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

15 – L’appelant fait valoir l’existence de nombreux désordres :

— un chauffage déficient et inadapté :

16 – L’appelant soutient que ce type de chauffage est inadapté au logement car la chaleur produite n’atteint que difficilement les autres pièces, l’obligeant à consommer une quantité excessive de bois. Il justifie avoir installé des radiateurs électriques d’appoint dans la chambre et la salle de bain, ce que confirment Mme [S] sa tante, Mme [G], M. [U] son grand père, Mme [S] épouse [U], sa mère et M. [U] son père.

Il fait également part de sa défectuosité avec des pannes fréquentes jamais été prises en charge par le bailleur. Les attestations produites ne relatent toutefois pas ces pannes, mais uniquement de la température basse chez l’appelant.

Il soutient enfin la dangerosité de ce système de chauffage, duquel émanaient des odeurs nocives, le constat du commissaire de justice faisant état des traces laissées en partie haute des mus et plafonds mais également du raccordement de la chaudière au système de diffusion du chauffage qui lorsqu’elle est en marche devient incandescent.

17 – Pour justifier de la connaissance par le bailleur de ce désordre, l’appelant produit l’attestation du locataire ayant occupé le logement avant lui, M. [Y], qui mentionne 'fuite à plusieurs reprises au zinc de la cheminée et chaudière pas adaptée à la maison se trouvant dans la cuisine ' ainsi que des échanges de SMS entre les parties entre le 25 janvier 2022 et le 23 juin 2022 ayant notamment fait part de leur absence de chauffage 'depuis un bon moment’ et de factures d’électricité onéreuses (sans qu’elles soient produites), Mme [R], amie de l’appelant attestant avoir assisté à des appels téléphoniques de Mme [J], compagne de M. [U] au bailleur mais également au chauffagiste.

18 – L’intimé au contraire verse l’attestation d’une locataire précédente à M. [Y] en la personne de Mme [A], entre avril 2013 et 2015, laquelle n’a fait état d’aucune difficulté, l’intérieur de la maison étant joli, spacieux et lumineux, produisant des photos de la pièce principale. Il verse également des factures d’entretien de 2017, 2019, 2020 et 2021. Il soutient que les murs noircis relevaient de l’entretien par le locataire.

19 – Le propriétaire doit fournir une chaudière parfaitement fonctionnelle et conforme aux normes de sécurité européennes en vigueur (ex: EN 303-5 pour les chaudières gaz). Cela inclut la prévention des risques d’incendie et des intoxications au monoxyde de carbone. Il doit également respecter la réglementation sur l’efficacité énergétique, notamment en présentant un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) valide avant la mise en location.

20 – Il ressort du constat du commissaire de justice, que le logement comporte une chaudière à bois située dans la cuisine et le ventilateur d’aspiration en est démonté et posé au sol.

21 – L’état des lieux indique uniquement un chauffage bois sans préciser s’il est ou non en bon état, l’état des murs et des plafonds de la cuisine étant mentionnés 'B’ mais avec la précision d’un plafond 'noirci un peu', ce qui confirme les attestations du locataire précédent en 2019, de sorte que l’état noirci existait au moment de l’entrée dans les lieux de l’appelant sans que l’intimé ne rapporter la preuve d’un nettoyage ou d’une réfection de la peinture avant l’entrée dans les lieux de M. [U].

22 – Le bailleur de son côté ne produit aucun élément sur la conformité de l’installation de chauffage ni DPE.

— L’isolation à l’air et l’état de la toiture sur l’étage non donné à bail

23 – Au soutien de l’absence d’isolation à l’air, l’appelant produit des attestations d’amis et de la famille aux termes desquelles ils ressentaient l’air frais passer devant les fenêtres par le dessous et autour des portes et fenêtres mais également du mauvais état de la toiture sans entretien ainsi que des photographies des combles faisant apparaître que si la laine de verre a été posée par les bailleurs, ce que confirme le procès verbal du commissaire de justice, aucun plancher n’a été posé dessus à l’étage et alors que la toiture sous les combles n’est pas isolée et les tuiles visibles.

24 – Pour établir la connaissance par le bailleur de la situation, l’appelant produit l’attestation de son grand-père, locataire des lieux entre novembre 2010 à avril 2012, qui avait déjà contacté le bailleur pour faire établir un devis pour la réfection de la toiture responsable d’infiltrations dans la maison, ainsi que l’attestation de M. [Y], précédent locataire. L’intimé justifie de réparations en avril 2017, par le père de l’appelant, consistant en de simples réparations sur les tuiles cassées par les intempéries, la facture portant précision de 'sinistre suite au vent'.

25 – L’intimé se contente de contester les faits sans produire de pièce.

26 – Il ressort de ces attestations que le défaut d’isolation de la toiture a eu des conséquences sur l’isolation de la maison à l’air.

— les infiltrations d’eau, l’humidité et l’effondrement du plafond

27 – L’appelant soutient que l’absence d’isolation dans la partie non louée du logement est directement la cause d’humidité et d’infiltrations entraînant des fissures dans les murs et plafonds, auréoles et affaissement du plancher constatées par le commissaire de justice. L’écoulement de l’eau sur les murs est attesté par Mme [S] épouse [U], mais également par le commissaire de justice qui constate l’installation par le locataire d’un tuyau de PVC pour permettre l’écoulement de l’eau de la toiture vers l’extérieur.

28 – Les trous dans la toiture sont attestés par l’ébéniste qui s’est déplacé en novembre 2021 suite à un dégât des eaux, mais aussi dans les échanges entre les parties au bail par SMS. Le commissaire de justice constate que dans la seconde chambre, une partie du plafond est effondrée et des gravats sont au sol, les appelants datant cet effondrement de mail 2022.

29 – Pour attester de la connaissance par le bailleur de ces faits, l’appelant rappelle que le locataire précédent avait remplacé une chape et du carrelage, le taux d’humidité ayant donc déjà causé des désordres et verse les messages échangés le 19 mai 2022, Mme [J] informe de l’effondrement de la chambre d’ami et le 21 juin 2022, la bailleresse se renseignant sur les éventuels dommages dus aux orages de la veille.

30 – L’ébéniste intervenu en 2021 confirme qu’il avait déjà indiqué au propriétaire qu’il ne procéderait au devis du plancher que lorsque la toiture serait réparée.

31 – L’intimé conteste les faits et en tout état de cause en attribue la responsabilité aux locataires, produisant l’attestation de M. [I], entrepreneur, s’étant rendu sur place le 26 juin 2022, un jour de pluie sans avoir constaté d’humidité dans le plancher du grenier.

32 – Il n’est toutefois pas démontré que le bailleur ait entrepris les travaux de réfection de la toiture ni de prise en charge de l’humidité, l’attestation de M. [I] étant contredite par le procès verbal de constat du commissaire de justice.

— l’assainissement

33 – Les appelants produisent le rapport du service de contrôle des installations d’assainissement non collectif dont la visite a eu lieu le 25 juin 2021 établissant le défaut de sécurité sanitaire avec des travaux à réaliser par la mise en place d’un dispositif de traitement pour l’ensemble des eaux usées des logements contigus dans un délai de 4 ans.

34 – L’arrêté du 27 avril 2012 article 1er précise que le défaut d’installation sanitaire entraîne des dangers pour la santé des personnes.

35 – Le rapport du service de contrôle des installations d’assainissement non collectif conclut ainsi : 'l’installation est incomplète et présente un défaut de sécurité sanitaire (contact possible avec les eaux usées au niveau du rejet situé sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 1]). Il est rappelé que la filière d’assainissement doit être constituée d’un dispositif assurant l’épuration et l’infiltration des eaux usées prétraitées. Ce dispositif est à créer et doit être adapté au sol en place et au nombre de pièces principales des habitations.'La loi laissait au propriétaire un délai de 4 ans pour faire les travaux pour ne pas être en infraction avec l’arrêté, bien que ce dernier ait déjà mis le bien en location avant 2019.

36 – M. [D] ne saurait soutenir que l’appelant ne démontre pas que ce défaut d’assainissement lui aurait causé préjudice dès lors qu’il lui appartient en sa qualité de bailleur de mettre à disposition des locataires un bien exempt de tout risque pour la santé et la sécurité.

— système électrique

37 – L’appelant indique que les installations électriques et d’eau des 2 logements contigus étaient communes et donc payer les factures pour la consommation des deux appartements, ce que confirme sa mère.

38 – Le bailleur ne répond pas sur l’individualisation des compteurs ni ne produit d’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz ni DPE. En proposant un bien en location, le propriétaire doit s’assurer de fournir un compteur électrique en bon état de marche. Pour satisfaire les besoins de l’habitation, les installations électriques doivent être conformes à la réglementation en vigueur.

39 – Il ressort du constat d’huissier, qui 'fait foi jusqu’à preuve contraire', par combinaison de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers de justice et la loi 2010-1609 du 22 décembre 2010, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, des attestations produites d’amis et famille, mais également des anciens locataires sur la période juste précédente celle de l’appelant que sur une période plus ancienne de 2010 à 2012 que le logement donné à bail ne comportait pas de système de chauffage aux normes assurant la sécurité et un chauffage efficace dans toutes les pièces du logement, présentait des défauts d’isolation de la toiture et du premier étage ayant entraîné des infiltrations et un effondrement du plafond, et ne comporte pas de système électrique individuel permettant au locataire de connaître sa consommation ni d’un système d’assainissement des eaux usées adapté.

40 – Pour se prévaloir d’un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement sauf lorsque l’indécence existe ab initio.

41 – Il est établi que ces désordres préexistaient à l’entrée dans les lieux du locataire, tant par les attestations des deux précédents locataires et que le bailleur était informé des nuisances ainsi causées au quotidien par les échanges de SMS entre les parties qui remontent à une date antérieure à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

42 – Le bailleur ne démontre pas être intervenu sur la période pendant laquelle le logement a été donné à bail, les désordres affectant le bâti du logement, le gros oeuvre dont il avait l’obligation d’assurer la conformité et le fonctionnement et surtout la sécurité.

43 – Le bailleur a donc manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent, le préfet n’étant pas intervenu pour constater l’insalubrité.

Sur la demande en résolution du contrat de bail

44 – Par courrier du 12 septembre 2022, le locataire a donné congé au bailleur à effet au 2 février 2023, le logement ayant été repris avec restitution des clefs.

45 – Toutefois, le bail ayant pris fin par l’effet du congé délivré par le locataire, il ne peut en être demandé postérieurement la résolution.

Sur l 'exception d’inexécution

46 – Aux termes de l’article 1228 du code civil, 'le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.'

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne également cette obligation pour le locataire de payer les loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Toutefois, l’article 1219 du code civil prévoit qu’ 'une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.'

47 – Il n’est pas contesté que l’appelant a cessé le paiement du loyer en octobre 2020 tout en restant dans les lieux jusqu’au 2 février 2023. La cour a par ailleurs retenu que le bailleur, de son côté a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent.

48 – Toutefois, l’appelant ne démontre pas le caractère totalement inhabitable du logement sur 26 mois entiers, de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande de suspension du paiement de la totalité des loyers couvrant la période d’octobre 2020 au 2 février 2023.

49 – En revanche, au vu des désordres décrits qui étaient antérieurs à l’entrée dans les lieux des locataires, de leur aggravation pour certains, et notamment la défectuosité du chauffage et le défaut d’isolation entraînant infiltrations d’eau à partir de mai 2022, de l’absence de mise aux normes du système d’assainissement et de l’individualisation du compteur électrique, il convient de réduire de 50% le montant du loyer mensuel du sur cette période.

50 – L’appelant sera donc condamné à verser à M. [D] la somme de 7.750 euros au titre des loyers impayés dus entre octobre 2020 et le 2 février 2023. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance

51 – L’appelant sollicite une indemnisation correspondant au montant du loyer payé pendant 4 ans, soit 21.500 euros, au regard des conditions indignes dans lesquelles il a été obligé de vivre, ayant été obligé de se faire héberger à plusieurs reprises, ce qui est attesté par certaines des attestations mais également par celle du gérant de l’auberge 'Au relais de la Franval’ qui a accueilli l’appelant pendant l’hiver à plusieurs reprises, et ayant été exposé à des dangers des émanations de la chaudière et du système d’assainissement.

Il fait également valoir le préjudice moral subi, versant l’attestation de son employeur, Mme [V] [O] ayant constaté que l’appelant et sa compagne étaient 'affectés physiquement et moralement par les manquements du propriétaire sur l’entretien minimum du logement'.

52 – La cour retenant les mêmes désordres moindres sur la période courant de l’entrée dans les lieux à fin septembre 2020 dès lors que les défauts de toiture qui étaient connus du bailleur n’avaient pas encore causé d’infiltrations ni d’effondrement du plafond avant mai 2022, et que le bailleur n’avait pas encore été mis en demeure de modifier son système d’assainissement, les appelants seront indemnisés de leur préjudice de jouissance à hauteur d’un dégrèvement de 35% du loyer, soit la somme de 175 euros à déduire chaque mois sur 18 mois (325*18 = 5.850 euros).

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur la compensation des créances

53 – L’appelant sollicite la compensation des sommes.

54 – En application de l’article 1347 du code civil, il y a lieu d’ordonner la compensation entre la créance de M. [U] et celle de M. [D], à due concurrence de 5.850 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

55 – M. [D], partie perdante sera condamné aux dépens, outre le versement à M [U] de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement déféré, y compris en ce qu’il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [U] à verser à M. [D] la somme de 7.750 euros au titre ses loyers impayés du 1er octobre 2020 au 2 février 2023,

Condamne M. [D] à verser à M. [U] la somme de 5.850 euros au titre du préjudice de jouissance subi du 1er mars 2019 au 30 septembre 2020,

Ordonne la compensation des créances à concurrence de 5.850 euros,

Condamne M. [D] à verser à M. [U] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne M. [D] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,