COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 AVRIL 2025

N° RG 22/00082 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MP36

[X] [S] [G] [A]

c/

[D] [K] épouse [Y]

[E] [K]

[C] [J] veuve [B]

[L] [K]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/06329) suivant déclaration d’appel du 06 janvier 2022

APPELANT :

[X] [S] [G] [A]

né le 12 Mai 1989 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Gérant de société

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[D] [K] épouse [Y]

née le 14 Janvier 1973 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Chef d’entreprise

demeurant [Adresse 3]

[E] [K]

né le 21 Mars 1977 à [Localité 11]

de nationalité Française

Profession : Ingénieur

demeurant [Adresse 1]

[C] [J] veuve [B]

née le 13 Février 1927 à [Localité 5] (ALGÉRIE)

de nationalité Française

Profession : Retraité(e)

demeurant [Adresse 7]

[L] [K]

né le 15 Juin 1948 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Retraité

demeurant [Adresse 10]

Représentés par M^e Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé: Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Suivant compromis de vente sous-seing privé en date des 28 novembre et 11 décembre 2019, M.[L] [K], M.[E] [K], Mme [D] [K] et Mme [C] [J] veuve [B] se sont engagés à vendre à M. [X] [A] un immeuble indivis à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le prix de 450 000 euros. .

La réitération de la vente par acte authentique devait avoir lieu au plus tard dans un délai de trois mois à compter de la régularisation de l’acte.

Outre le versement par l’acquéreur, dans le délai de vingt-et-un jours à compter de la signature de l’acte, d’une somme de 22 500 euros à titre de dépôt de garantie, le compromis de vente prévoyait des pénalités en cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations contractuelles, à hauteur de 45 000 euros.

2- M. [A] refusant la réitération de la vente, par acte du 29 juillet 2020, les consorts [K]/ [J] l’ont assigné devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer le montant de la clause pénale, sur le fondement de l’article 1104 du code civil.

Par jugement du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné M. [A] à verser aux consorts [K] et à Mme [J] la somme de 45 000 euros au titre de la clause pénale,

— débouté M. [A] de sa demande tendant à disposer de délais de paiement sur deux ans,

— condamné M. [A] aux entiers dépens,

— condamné M. [A] à verser aux consorts [K] et à Mme [J] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [A] a relevé appel du jugement le 6 janvier 2022.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 mars 2022, M. [A] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1104, 1217, 1218, 1219, et 1231-5 du code civil de :

— réformer le jugement en date du 16 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il l’a condamné à payer aux consorts [K] et à Mme [J] la somme de 45 000 euros au titre de la clause pénale,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— dire et juger que l’absence de mise en demeure préalable d’avoir à verser le montant de la clause pénale empêche la mise en 'uvre de cette clause et la condamnation subséquente,

— dire et juger que les consorts [K] et [J] ne l’ont pas laissé visiter le bien avant la réitération de l’acte authentique, et ont failli à leurs obligations contractuelles,

— le dire bien-fondé à se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution,

— dire et juger que le défaut de versement du séquestre à la date convenue entraîne la caducité de l’acte qui peut être mise en 'uvre objectivement par l’une ou l’autre des parties,

en conséquence,

— prononcer la caducité de la promesse de vente des 28 novembre et 11 novembre 2019,

à titre subsidiaire :

— constater la survenance d’un événement présentant les caractères de la force majeure, empêchant l’exécution du contrat par le débiteur,

en conséquence,

— réformer le jugement de première instance en ce qu’il l’a condamné à verser une somme de 45 000 euros au titre de la clause pénale,

à titre infiniment subsidiaire :

— dire et juger le caractère manifestement excessif du montant de la clause pénale,

— réduire drastiquement son montant, à de plus justes proportions,

— lui accorder les plus larges délais de paiement, soit deux années pour s’en acquitter,

en tout état de cause :

— condamner les consorts [K] et [J] à lui verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

— les condamner aux entiers dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 14 juin 2022, les consorts [K] et [J] demandent à la cour d’appel, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, de :

— débouter M. [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 16 novembre 2021 en ce qu’il a :

— condamné M. [A] à leur verser la somme de 45 000 euros au titre de la clause pénale,

— débouté M. [A] de sa demande tenant à disposer de délais de paiement sur deux ans,

— condamné M. [A] aux entiers dépens,

— condamné M. [A] à leur verser la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant,

— condamner M. [A] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la pénalité contractuelle.

5- M.[A] conteste être débiteur du montant de la clause pénale.

Il soutient tout d’abord qu’il n’a pas été mis en demeure, au préalable, d’en régler le montant.

Il se prévaut ensuite de l’inexécution par les consorts [K]/[J] de leurs obligations contractuelles, en ce que ces derniers ne l’auraient pas laissé visiter le bien avant la vente, contrairement à ce qui était prévu au contrat.

Il fait également valoir que la vente est caduque, faute pour lui d’avoir versé le dépôt de garantie à la date convenue, que la clause relative au versement de celui-ci est opposable à chaque partie, qu’à défaut elle doit être considérée comme potestative et donc nulle.

Il prétend ensuite, que faute pour les parties d’avoir réitéré la vente le 11 juin 2020, terme prévu pour la prorogation de la date de réitération, celles-ci avaient recouvré leur liberté contractuelle.

Il allègue enfin à titre subsidiaire que les vendeurs ont empêché la réitération de la vente avant le début du confinement intervenu le 16 mars 2020, et que postérieurement, la crise sanitaire liée au Covid 19 a constitué un cas de force majeure, l’empêchant de réitérer le contrat.

6- Les intimés répliquent qu’aucune mise en demeure n’est exigée en cas d’inexécution définitive, ce qui est le cas en l’espèce, M.[A] ayant manifesté sa volonté de se désengager de la vente.

Ils objectent que si M.[A] n’a pas pu visiter l’immeuble avant la réitération, c’est de son fait, et qu’en tout état de cause, il n’établit pas que l’inexécution de son cocontractant justifierait l’exception d’inexécution dont il se prévaut.

Ils soulignent ensuite que la promesse n’est pas caduque faute de séquestre, dès lors que cette caducité n’était encourue que 'si bon semble au vendeur'.

Enfin, ils précisent que c’est uniquement du fait de l’appelant que la vente n’a pas pu être réitérée dans le délai fixé au compromis.

Sur ce

7- L’article 1104 du code civil dispose que 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire…

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

8- En l’espèce, le compromis de vente signé des parties les 28 novembre et 11 décembre 2019 contient une clause intitulée 'stipulation de pénalité', rédigée ainsi qu’il suit:

'Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, et ne satisfaisait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente'.

Aux termes de ses conclusions, M.[A] ne conteste pas avoir refusé de réitérer la vente par acte authentique, mais fait valoir plusieurs moyens à l’appui de sa contestation de l’application de la clause pénale prévue au contrat, qu’il convient d’examiner successivement.

* Sur l’absence de mise en demeure préalable.

9- Le compromis de vente énonce effectivement que la clause pénale n’est encourue que si le débiteur est mis en demeure, mais précise également qu’aucune mise en demeure n’est exigée en cas d’inexécution définitive.

10- Or, les intimés versent aux débats:

— la copie d’un courriel rédigé par le notaire de M.[A] le premier avril 2020 indiquant que 'son client souhaite se retirer de l’engagement d’acquérir du fait des circonstances actuelles’ (pièce 4 intimés),

— un courrier adressé par M.[A] le 21 juin 2020 à leur notaire, confirmant son refus de réitérer la vente, (pièce 7 intimés),

— un procès-verbal de difficultés établi le 24 juin 2020 par M.[R], notaire, signé des parties, qui désigne M.[A] comme 'la partie sommée’ et mentionne ' la partie sommée déclare ne pas conclure la vente dont s’agit pour les raisons suivantes: un compromis de vente a été signé fin 2019 avec une réitération à trois mois entre la signature du compromis et la date de réitération. Une crise sanitaire entraînant une crise économique est apparue. Cette crise a provoqué un changement de circonstances imprévisibles, rendant l’exécution du compromis excessivement onéreuse. En conclusion, M.[A] ne souhaite plus acquérir ledit bien ' (pièce 8 intimés).

11- Il résulte de ces éléments que M.[A] a indiqué qu’il ne voulait pas réitérer la vente par acte authentique, qu’il a même signé ses déclarations devant notaire, après avoir été sommé de comparaître pour réitérer la vente par acte authentique.

12- En conséquence, eu égard à l’inexécution définitive de ses obligations contractuelles par M.[A], et conformément aux stipulations contractuelles, une mise en demeure préalable à la demande d’application de la clause pénale n’était pas exigée.

Ce premier moyen sera donc écarté.

* Sur l’exception d’inexécution tirée de l’inexécution par les vendeurs de leur obligation de faire visiter le bien avant la réitération de la vente.

13- Aux termes de l’article 1219 du code civil, 'une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'.

14- En l’espèce, le compromis de vente contient effectivement une clause intitulée 'conventions particulières-information des parties’ qui précise 'le vendeur accepte que l’acquéreur effectue une visite du bien juste avant la réitération des présentes par acte authentique afin de lui permetttre de constater l’absence de modifications apportées à l’état du bien tel qu’il a été la base de leurs engagements respectifs.

L’acquéreur reconnaît avoir parfaite connaissance de l’importance pour lui de visiter préalablement à la vente les caves, garages, celliers ou tout autre lot annexe afin d’en avoir une parfaite connaissance et de vérifier le caractère libre de tout encombrant de ces lots’ (page 18 du compromis de vente).

Compte-tenu de la date du compromis de vente, à savoir les 28 novembre et 11 décembre 2019, la date de réitération de l’acte était prévue le 11 mars 2020.

15- Le moyen développé par M.[A], selon lequel les vendeurs auraient fait obstruction à la visite du bien avant la vente, ne résiste pas à la lecture des messages écrits échangés par téléphone entre M.[A] et l’agent immobilier, qui révèlent que si, dès le 8 janvier 2020, M.[A] avait effectivement sollicité une visite, il lui avait été répondu par l’agent immobilier qu’elle allait se renseigner, qu’ensuite l’agent immobilier a essayé vainement de joindre les 9, 10 et 14 janvier 2020, M.[A], puis lui a proposé une visite par message du 16 mars 2020, auquel M.[A] a réagi en écrivant 'laisse tomber, regarde les infos, Macron annonce le confinement ce soir, j’annule tous mes rendez-vous, on verra ce soir ce qui se passe’ (pièces 1 [A] et 9 intimés).

16- Il en ressort que M.[A] ne démontre absolument pas que les vendeurs l’aient empêché de visiter le bien mais qu’à l’inverse, même s’il avait certes sollicité une visite du bien en janvier 2020, il n’a ensuite plus répondu aux sollicitations de l’agent immobilier à ce sujet.

Dès lors, M. [A] n’établit pas que les intimés aient inexécuté l’une de leurs obligations, de sorte que l’exception d’inexécution alléguée ne peut prospérer.

* Sur la caducité de la promesse de vente liée à l’absence de séquestre.

17- Le compromis de vente imposait à l’acquéreur de séquestrer 'au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans le délai de 21 jours des présentes, et ce à titre de dépôt de garantie une somme de 22 500 euros… En cas de non-versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues si bon semble au vendeur'.

Il n’est pas contesté que M. [A] n’a pas versé la somme de 22 500 euros à titre de dépôt de garantie.

18- Le moyen de fait développé par ce dernier selon lequel il 'avait pu légitimement penser que les vendeurs avaient recouvré leur liberté contractuelle et qu’ils considéraient l’acte litigieux comme caduc', n’est étayé par aucun élément et à l’inverse est en contradiction avec sa demande du 8 janvier 2020 à l’agent immobilier, évoquée supra, de visiter le bien, ce qui démontre qu’il estimait le compromis de vente toujours valable.

19- M.[A] articule ensuite un second moyen tiré du caractère potestatif de la clause, qui serait selon lui nulle.

20- L’article 1304-2 du code civil dispose qu''est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur'.

21- Or, la clause litigieuse prévoit que la caducité est encourue 'si bon semble au vendeur', ce qui signifie qu’elle ne dépendait pas de la volonté du débiteur, en l’espèce M.[A] sur lequel pesait l’obligation de verser un dépôt de garantie, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme potestative et donc nulle.

Ce moyen sera en conséquence également rejeté.

* Sur le non-respect de la date de réitération de l’acte authentique.

22- Le compromis de vente contient en page 14 un paragraphe intitulé 'réitération authentique', qui prévoit que 'l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard dans un délai de trois mois à compter de la régularisation des présentes…

Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires..

En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le délai de trois mois après la date retenue pour la réitération des présentes par acte authentique,

La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation du refus…'.

23- Outre que la vente n’est pas intervenue dans le délai prévu du fait de M.[A], ce dernier ayant refusé de réitérer l’acte authentique, contrairement à ce qu’il soutient, le compromis précise clairement que la date d’expiration de ce délai, soit le 11 mars 2020, ou le 11 juin 2020 s’il est prorogé, n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Ce moyen sera, lui aussi, écarté.

* Sur la force majeure liée à la crise sanitaire alléguée à titre subsidiaire.

24- Il a été vu supra qu’il n’est absolument pas démontré par M.[A] que les vendeurs aient empêché la réitération de l’acte avant le 16 mars 2020, notamment en faisant obstruction à sa visite du bien litigieux.

25- Bien au contraire, les intimés versent aux débats un courriel émanant de leur notaire adressé à celui de M.[A] le 11 mars 2020, lui demandant de fixer le rendez-vous le plus vite possible (pièce 2 intimés).

26- En tout état de cause, M. [A] ne verse aux débats aucun élément justifiant de ce que la crise sanitaire l’a empêché de respecter le contrat après le déconfinement.

27- En conséquence, M.[A] ne rapporte pas la preuve de la survenance d’un cas de force majeure exonératoire de sa responsabilité contractuelle.

En considération de ces éléments, c’est à juste titre que le tribunal a estimé que la pénalité contractuelle prévue devait s’appliquer.

Sur la demande de réduction du montant de la clause pénale.

28- M.[A] sollicite la réduction du montant de la clause pénale, au motif que ce montant est manifestement excessif au regard de la durée d’immobilisation du bien de décembre 2019 au 1er avril 2020.

29- Les intimés s’opposent à cette demande en faisant valoir que l’immeuble a été revendu le 11 juin 2021 au prix de 375 000 euros, soit un montant inférieur de 75 000 euros à celui négocié avec M.[A], que la vente de celui-ci était destinée à financer les frais d’hébergement de Mme [B] dans une résidence avec services, et que M.[A] n’a pas sollicité la suspension de l’exécution provisoire et a déjà réglé l’intégralité des montants auxquels il a été condamné.

Sur ce,

30- A l’appui de sa demande de réduction de la clause pénale, M. [A] se contente de produire sa déclaration de revenus pour l’année 2020, qui fait état de revenus annuels d’un montant de 16 268 euros, qui ne reflètent cependant pas la réalité de sa situation actuelle, s’agissant d’une année particulière marquée par la crise sanitaire ayant entraîné une crise économique, ayant nécessairement eu un impact sur l’activité de M. [A] qui exerce la profession de promoteur immobilier.

La cour d’appel observe que M.[A] ne produit en outre aucun élément permettant d’apprécier la réalité actuelle de sa situation financière.

31- Dès lors, le montant de la pénalité contractuelle, qui représente 10% du montant du prix de vente, soit le montant habituellement convenu à titre de clause pénale, est justifié eu égard à la durée d’immobilisation du bien, qui a couru jusqu’au 11 juin 2021 date de la vente effective du bien.

32- Le jugement, qui a rejeté la demande de réduction de M.[A] du montant de la clause pénale, et qui l’a donc condamné à verser aux intimés la somme de 45 000 euros prévue contractuellement, sera confirmé.

Sur la demande de délais de paiement.

33- M. [A] sollicite à titre subsidiaire les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de cette somme.

34- Les intimés s’opposent à cette demande.

Sur ce,

35- M.[A] ne justifiant pas de sa situation financière actuelle, et ayant déjà réglé l’intégralité des sommes auxquelles il a été condamné, le jugement qui a rejeté sa demande de délais de paiement, sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

36- Le jugement est également confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

37- M.[A], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel, et sera condamné à payer à M.[L] [K], M.[E] [K], Mme [D] [K] et Mme [C] [J] veuve [B] la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [X] [A] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [X] [A] à payer à M.[L] [K], M.[E] [K], Mme [D] [K] et à Mme [C] [J] veuve [B] la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,