Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 9 octobre 2025, n° 22/01746

TGI Angoulême 10 mars 2022

CA Bordeaux
Infirmation partielle 9 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des engagements contractuels par la S.A.R.L. [G] & Broad
La cour a constaté que la S.A.R.L. [G] & Broad n'a pas répondu aux courriers du notaire et à la mise en demeure, caractérisant ainsi une inexécution de ses engagements contractuels.
Accepté
Preuve du préjudice subi par la S.C.I. VINSOL
La cour a jugé que la S.C.I. VINSOL a bien rapporté la preuve de son préjudice, lié à l'immobilisation de son bien, et a infirmé le jugement de première instance à ce sujet.
Accepté
Dépens de la procédure d'appel
La cour a condamné la S.A.R.L. [G] & Broad à verser une somme à la S.C.I. VINSOL en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Bordeaux, la SCI Vinsol conteste le jugement du Tribunal de Grande Instance d'Angoulême qui a débouté sa demande d'indemnisation de 202 000 euros pour indemnité d'immobilisation et 100 000 euros pour dommages-intérêts, tout en confirmant l'accord des parties sur la vente sous conditions suspensives. La cour d'appel confirme la constatation de l'accord et la rupture aux torts de la SARL [G] & Broad, mais infirme le jugement sur les demandes indemnitaires. Elle reconnaît que la SCI Vinsol a subi un préjudice dû à l'immobilisation de son bien pendant 24 mois, et condamne la SARL à verser 60 000 euros en réparation. La cour confirme également les dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 9 oct. 2025, n° 22/01746
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	22/01746
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Angoulême, 10 mars 2022, N° 20/01175
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric PARILLAUDFabrice DELAVOYEChantal DAVID
Cabinet(s) :	DGD AVOCATS
Parties :	société civile immobilière immatriculée au RCS d ' [ Localité 6 ] sous le numéro, S.C.I. VINSOL c/ S.A.R.L. [ G ] & BROAD POITOU CHARENTES, Société à responsabilité limitée au capital de 100 000,00 € immatriculée au RCS de [ Localité 7 ] sous le, dont le siège social est [ Adresse 4 ] ( France )

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 09 OCTOBRE 2025

N° RG 22/01746 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MUTW

S.C.I. VINSOL

S.A.R.L. [G] & BROAD POITOU CHARENTES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 mars 2022 par le Tribunal de Grande Instance d’ANGOULEME (RG : 20/01175) suivant déclaration d’appel du 07 avril 2022

APPELANTE :

SCI VINSOL

société civile immobilière immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 792 982 092, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège

Représentée par M^e Chantal DAVID, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Cédric PARILLAUD, avocat au barreau de BRIVE

INTIMÉE :

SARL [G] & BROAD POITOU CHARENTES

Société à responsabilité limitée au capital de 100 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 821 206 794 dont le siège social est [Adresse 4] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 juillet 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Mme [C] [L], greffière stagiaire

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- La sci Vinsol, qui exerce une activité de marchand de biens, est propriétaire d’un ensemble immobilier d’une superficie totale de 98 ares 25 centiares situé à [Adresse 11], cadastré section A X [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

La sarl [G] & Broad Poitou Charentes lui a présenté une offre unilatérale d’achat le 22 juillet 2019 d’une durée de validité d’un mois, pour un prix de 1 010 000 euros, précisant que l’indemnité d’immobilisation entrerait en vigueur au quatrième mois après la signature de la promesse unilatérale de vente et serait d’un montant de 5% du prix du foncier.

La Sci Vinsol a accepté l’offre d’achat le 29 juillet 2019.

Le notaire, mandaté pour formaliser la promesse de vente, a transmis cet acte pour validation à la société [G] & Broad le 11 décembre 2019. Aucune réponse n’a été apportée à cette demande.

2- En l’absence de réponse de la société [G] & Broad, par acte du 13 juillet 2020, la Sci Vinsol l’a assignée devant le tribunal judiciaire d’Angoulême pour constater l’accord des parties à la date du 29 juillet 2019 sur la vente sous conditions suspensives de l’ensemble immobilier, constater la rupture du contrat aux torts exclusifs de la société [G] & Broad, et pour obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 101 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, et la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 10 mars 2022 , le tribunal judiciaire d’Angoulême a :

— constaté l’accord des parties à la date du 29 juillet 2019 sur la vente sous conditions suspensives de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9],

— dit que la rupture du contrat de vente sous conditions suspensives est aux torts exclusifs de la Sarl [G] & Broad Poitou Charentes,

— débouté la Sci Vinsol de sa demande tendant à voir condamner la Sarl [G] & Broad Poitou Charentes à lui payer la somme de 202 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— débouté la Sci Vinsol de sa demande tendant à voir condamner la Sarl [G] & Broad Poitou Charentes à lui verser la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné la Sarl [G] & Broad Poitou Charentes à payer à la Sci Vinsol la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Sarl [G] & Broad Poitou Charentes,

— condamné la Sarl [G] & Broad Poitou Charentes aux dépens.

La sci Vinsol a relevé appel du jugement le 7 avril 2022.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2023, la sci Vinsol demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1582 et suivants, 1613 et 1231 du code civil de :

— confirmer le jugement du 10 mars 2022 rendu par le tribunal d’Angoulême en ce qu’il a constaté l’accord des parties à la date du 29 juillet 2019 sur la vente sous conditions suspensives de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], dit que la rupture du contrat était aux torts exclusifs de la Société [G] & Broad et condamné cette dernière à lui payer une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement du 10 mars 2022 rendu par le tribunal d’Angoulême en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à voir condamner la Sarl [G] & Broad Poitou Charentes à lui payer la somme de 202 000 euros au titre de l’indemnité de l’immobilisation, et à celle de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts,

statuer à nouveau,

— condamner la Société [G] & Broad à lui payer la somme de 250 000 euros en réparation de ses préjudices.

— condamner la Société [G] & Broad à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2023, la sarl [G] & Broad Poitou Charentes demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 564 et 565 du code de procédure civile, 1103 et 1134 du code civil, 9 du code de procédure civile, et 700 du code de procédure civile de :

à titre principal,

— juger irrecevable comme nouvelle en cause d’appel, la demande formée par la sci Vinsol au titre de la réparation de son préjudice, toutes causes de préjudice confondues, à la condamner sur la base d’une indemnité forfaitaire à hauteur de 250 000 euros,

à titre subsidiaire,

— confirmer les chefs de jugement critiqués en ce que le tribunal judiciaire d’Angoulême a débouté la Sci Vinsol de ses demandes au titre de l’indemnité d’immobilisation et des dommages et intérêts,

— rejeter la demande formée par la Sci Vinsol tendant à voir la Sarl [G] & Broad Poitou Charentes condamnée à lui verser la somme forfaitaire de 250 000 euros en réparation de ses préjudices, celle-ci n’étant ni caractérisée dans son principe, ni dans son quantum,

à titre très subsidiaire,

— réduire le montant de l’indemnisation forfaitaire sollicitée à de plus justes proportions,

en tout état de cause,

— condamner la Sci Vinsol à verser la somme de 4 000 euros à la Sarl [G] & Broad Poitou Charentes en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— débouter la Sci Vinsol de sa demande formée en ce sens à l’encontre de la Sarl [G] & Broad Poitou Charentes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes formées par la sci Vinsol.

5- La sarl [G] & Broad soulève l’irrecevabilité, comme étant nouvelle en cause d’appel, de la demande formée par la sci Vinsol au titre de la réparation de son préjudice tendant au paiement d’une indemnité forfaitaire à hauteur de 250 000 euros, toutes causes de préjudices confondus.

Elle expose que les prétentions formées en appel par la sci Vinsol ne tendent pas à la réparation des mêmes préjudices qu’en première instance.

Elle précise qu’en première instance la sci Vinsol sollicitait la somme de 202 000 euros en application de l’indemnité d’immobilisation, et la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, et qu’en cause d’appel, elle réclame un montant de 250 000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondus, sans préciser le préjudice auquel elle fait référence.

6- La sci Vinsol conclut à la recevabilité de ses demandes.

Elle fait valoir qu’elles ne sont pas nouvelles, qu’elle a seulement actualisé à la baisse ses réclamations, pour tenir compte des observations des juges de première instance, et qu’il s’agit uniquement d’un changement d’argumentation.

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

8- L’article 565 du code de procédure civile précise quant à lui que 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement jurifique sont différents'.

9- En l’espèce, la sci Vinsol sollicitait en première instance la condamnation de la société [G] & Broad à lui payer la somme totale de 302 000 euros en réparation de ses préjudices, et réclame en cause d’appel la condamnation de l’intimée à lui verser une somme de 250 000 euros en réparation de ses préjudices, sur le fondement des articles 1582, 1613 et 1231 du code civil.

10- Il en résulte qu’il ne s’agit pas, contrairement à ce que soutient l’intimée, de prétentions nouvelles formées devant la cour d’appel, dès lors qu’elles tendent aux mêms fins, à savoir l’indemnisation de ses préjudices par la sci Vinsol.

11- Les demandes présentées par la sci Vinsol seront donc déclarées recevables.

Sur le fond.

12- La sci Vinsol sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a dit que la rupture du contrat en date du 29 juillet 2019 était aux torts exclusifs de la sarl [G] & Broad.

En revanche, elle sollicite l’infirmation du jugement qui l’a déboutée de ses demandes tendant à la réparation de ses préjudices.

Elle soutient en effet que l’intimée n’a pas respecté ses engagements contractuels, et qu’elle doit dès lors être condamnée à l’indemniser de son préjudice.

Elle fait valoir qu’étant engagée par l’offre d’achat, elle n’a pas recherché de nouvel acquéreur, que le bien a donc été immobilisé du mois de juillet 2019 au mois de juin 2021 par la faute de la société [G] & Broad, et qu’elle n’a trouvé un nouvel acquéreur qu’au mois de juin 2021.

Elle sollicite par conséquent l’indemnisation de son préjudice à hauteur de la somme de 250 000 euros, en réparation de l’immobilisation d’un bien immobilier de plus d’un million d’euros pendant 24 mois, et ne demande plus l’application des énonciations de l’acte notarié.

13- La sarl [G] & Broad conclut à la confirmation du jugement qui a débouté la Sci Vinsol de ses demandes indemnitaires.

Elle fait valoir que la promesse de vente notariée n’a jamais été signée et que dès lors l’indemnité d’immobilisation prévue par l’offre d’achat n’est pas due.

Elle souligne ensuite que la sci Vinsol ne justifie d’aucune proposition d’acquisition de l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve de ce que l’absence de réalisation de la vente de cet ensemble lui a causé un préjudice.

A titre très subsidiaire, elle estime que l’indemnisation de la sci Vinsol ne saurait dépasser la somme de 55 500 euros.

Sur ce,

14- Il n’est pas discuté de ce que les parties s’étaient accordées sur les conditions de la vente sous conditions suspensives d’un ensemble immobilier situé à [Localité 10] en application des dispositions de l’article 1113 du code civil, et elles sollicitent toutes deux la confirmation du jugement qui a constaté l’accord des parties à la date du 29 juillet 2019, et prononcé la rupture du contrat aux torts exclusifs de la sarl [G] & Broad, au motif que la promesse authentique de vente n’avait pu être signée en raison de la carence de cette dernière.

15- Le jugement sera confirmé de ce chef.

16- Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, 'Le débiteur est condamné, s’il ya lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'.

17- ll incombe à la sci Vinsol, qui recherche la responsabilité contractuelle de la sarl [G] & Broad de rapporter la preuve d’une faute de cette dernière, d’un préjudice et du lien de causalité entre cette faute et le préjudice.

18- En l’espèce, il n’est pas contesté par l’intimée qu’elle n’a pas répondu aux courriers qui lui avaient été adressés par le notaire aux mois de janvier et février 2020 (pièce 6 Vinsol), et de la mise en demeure qui lui avait été délivrée par la sci Vinsol le 28 avril 2020 (pièce 7 Vinsol) de réitérer la vente, ce qui caractérise une inexécution de ses engagements contractuels, la rupture du contat ayant d’ailleurs été prononcée à ses torts exclusifs.

19- La faute de la sarl [G] & Broad est par conséquent établie.

20- Pour débouter la sci Vinsol de ses demandes, le tribunal a tout d’abord estimé qu’aucune promesse notariée de vente n’ayant été signée des parties, l’indemnité d’immobilisation n’était pas due.

21- La cour d’appel observe qu’aux termes de ses conclusions, la sci Vinsol 'confirme qu’elle ne demande plus l’application de l’acte notarié’ (page 10 des conclusions récapitulatives de l’appelante), mais uniquement l’indemnisation de son préjudice à la suite de l’immobilistaion de son bien pendant 24 mois, résultant de la faute de l’intimée.

22- Sur ce point, le tribunal a ensuite rejeté la demande formée par la sci Vinsol tendant à la condamnation de la sarl [G] & Broad au paiement de dommages et intérêts, au motif qu’elle ne rapportait pas la preuve de ce que l’absence de réalisation de la vente de l’ensemble immobilier lui avait causé un préjudice.

23- En cause d’appel, à l’appui de sa demande, la sci Vinsol verse aux débats la copie d’un échange de courriels avec la société Pierre Val aux termes desquels celle-ci écrit le 16 juin 2021 'nous étudions l’hypothèse d’un achat de l’ensemble du site… mais pour ce faire nous souhaitons revisiter le site avec notre partenaire’ (pièce 10 Vinsol).

24- Elle rapporte donc la preuve qu’elle a bien recherché un nouvel acquéreur pour le bien litigieux.

25- Il ne peut cependant lui être reproché, comme le prétend l’intimée, et comme l’a retenu le tribunal, de ne pas avoir versé une proposition d’acquisition de l’ensemble immobilier litigieux faite par un autre acquéreur, avant la constatation de la rupture du contrat aux torts exclusifs de la sarl [G] & Broad, dans la mesure où elle pouvait légitimement, eu égard à l’accord des parties intervenu le 29 juillet 2019, et au silence de son cocontractant à la suite de la mise en demeure qui lui avait été adressée, s’estimer contractuellement engagée à son égard.

26- En considération de ces éléments, la sci Vinsol rapporte donc bien la preuve de la réalité de son préjudice, caractérisé par l’immobilisation de son bien pour une période courant du 29 juillet 2019 jusqu’au mois de juin 2021, date à laquelle elle a remis en vente le bien, directement lié au comportement fautif de la sarl [G] & Broad, et le jugement qui l’a déboutée de sa demande à ce titre sera infirmé.

27- Compte-tenu de la durée d’immobilisation du bien, à savoir deux années, et de la valeur de celui-ci qui peut être estimé à la somme de 1 010 000 euros, à savoir le prix auquel la sarl [G] & Broad s’était engagée à l’acheter, le préjudice matériel de la sci Vinsol, constitué par la perte de chance de ne pas avoir pu vendre son bien avant le mois de juin 2021, sera indemnisé à hauteur de 60 000 euros.

28- La sarl [G] & Broad sera par conséquent condamnée à verser à la sci Vinsol la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice matériel.

Sur les mesures accessoires.

29- Le jugement est confirmé sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

30- La sarl [G] & Broad, partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel, et sera condamnée à verser à la sci Vinsol la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Déclare recevables les demandes formées par la sci Vinsol en cause d’appel,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la sci Vinsol de ses demandes indemnitaires,

Statuant à nouveau,

Condamne la sarl [G] & Broad à verser à la sci Vinsol la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice lié à l’immobilisation du bien immobilier,

Y ajoutant,

Condamne la sarl [G] & Broad aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la sarl [G] & Broad à verser à la sci Vinsol la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,