COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 10 JUILLET 2025

N° RG 24/05303 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OBVE

[F] [U] [D]

c/

S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 21 novembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Bordeaux (RG : 24/00357) suivant déclaration d’appel du 05 décembre 2024

APPELANTE :

[F] [U] [D]

née le 20 Janvier 1981 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Marine GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

S.A. DOMOFRANCE

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par acte sous seing privé non daté à effet du 28 août 2013, la SA d’HLM Logevie a donné à bail à Mme [F] [D] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 637,41 euros, charges comprises.

2 – Des loyers étant demeurés impayés, la SA Domofrance, venant aux droits de la société Logevie, a fait signifier le 14 novembre 2023 à Mme [D] un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail et défaut de régularisation de la dette.

3 – Par acte du 31 janvier 2024, la société Domofrance à fait assigner Mme [D], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment de voir constater la résiliation de bail, d’obtenir son expulsion, le paiement de loyers et le paiement d’ indemnités d’occupation, outre le paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

4 – Par ordonnance contradictoire du 21 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté, au 15 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail non daté à effet du 28 août 2013 et liant la société d’HLM Logevie aux droits de laquelle vient la société Domofrance à Mme [D], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] ;

— rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [D] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— ordonné en conséquence à Mme [D] de libérer les lieux, avec restitution des clés dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Domofrance pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 813,37 euros ;

— condamné Mme [D] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel la somme de 13 632,99 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges locatives, indemnités SLS et indemnités d’occupation, arrêtée au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné Mme [D] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, payable à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

— rejeté le surplus des demandes formées par les parties ;

— condamné Mme [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

5 – Mme [D] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 5 décembre 2024, en ce qu’elle a :

— constaté, au 15 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail non daté à effet du 28 août 2013 et liant la société d’HLM Logevie aux droits de laquelle vient la société Domofrance à Mme [D], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] ;

— rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [D] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— ordonné en conséquence à Mme [D] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Domofrance pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 813,37 euros ;

— condamné Mme [D] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel la somme de 13 632,99 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges locatives, indemnités SLS et indemnités d’occupation arrêtée au 19 septembre 2024 échéance du mois d’août 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné Mme [D] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, payable à compter du 1° septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

— rejeté le surplus des demandes formées par les parties ;

— condamné Mme [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

6 – Par dernières conclusions déposées le 23 avril 2025, Mme [D] demande à la cour d’infirmer l’ordonnance de référé rendue le 21 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux (RG n°24/00357) en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

— déclarer Mme [D] bien fondée en ses demandes, fins et prétentions.

En conséquence :

— juger que la créance réelle de la société Domofrance s’élève à la somme de 3 680,49 euros au 3 janvier 2025 ;

— autoriser Mme [D] à échelonner les règlements de sa dette locative sur 36 mois ;

— condamner la société Domofrance à produire, sous astreinte à hauteur de 5 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, tous les justificatifs afférents à la

régularisation des charges intervenue pour 2022 et 2023 de Mme [D] (eau /Domzen/chauf/ch.gen/Domzen EPG) ;

— condamner la société Domofrance à produire, sous astreinte à hauteur de 5 euros par jour à compter de la décision à intervenir, la régularisation de l’intégralité des charges de Mme [D] (eau /Domzen/chauf/ch.gen/Domzen EPG) pour l’année 2024, et tout justificatif afférent ;

— laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

7 – Par dernières conclusions déposées le 28 mai 2025, la société Domofrance demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 21 novembre 2024 ;

— débouter Mme [D] de l’intégralité de ses demandes ;

— la condamner au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

8 – L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 12 juin 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

9 – L’ordonnance déférée n’est contestée que sur le montant de la dette locative notamment quant aux charges locatives non justifiées et le refus d’échelonnement de cette dette, l’appelante ayant quitté les lieux le 3 février 2025.

10 – En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 2, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

I – Sur le paiement des charges locatives

11 – L’appelante relève l’opacité des charges relatives à DOMZEN, relevant des prélèvement pvs DOMZEN, DOMZEN EPG et DOMZEN VMC collective, notant que le bailleur augmente en cours d’année sans information préalable le montant des provisions. Elle soutient que le simple décompte produit ne justifie pas la réalité des charges d’entretien du chauffage, de la VMC ni de l’entretien général. Elle sollicite la déduction des sommes non justifiées de 22,84 euros (Pvs DOMZEN) entre janvier 2023 et septembre 2024 et 477,92 euros (DOMZEN EPG) de janvier 2021 à décembre 2024.

Elle note que les provisions sur charges de chauffage ont subi une augmentation de 260% en 3 ans entre 2021 et 2023 et les provisions sur charges générales de 100% sur la même période.

Elle soutient que les locataires n’ont pas été avertis de l’augmentation annuelle, que le montant des provisions n’est pas justifié et qu’un collectif de locataire a demandé les raisons de cette augmentation, produisant un compte rendu de réunion du 27 novembre 2024.

S’agissant des provisions d’eau, elle soutient que les régularisations sont très importantes et que le bailleur s’était engagé à une nouvelle régularisation en mai 2022 ce qu’il n’a pas fait.

12 – L’intimée au soutien de la confirmation de l’ordonnance déférée justifie de la régularisation des charges pour les années 2020 à 2022 en transmettant le détail poste par poste des charges collectives dues pour chacune de ces années et rappelle que s’agissant de la contestation des charges pour les années 2023 et 2024, elle a la faculté d’en justifier à tout moment dans la limite de la prescription de 3 ans, non encore acquise.

Sur ce :

13 – Aux termes de l’article 6-2 de la loi du 6 juillet 1989 'lorsque l’immeuble est équipé d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire et muni des dispositifs d’individualisation des frais télérelevables prévus à l’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur transmet au locataire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son local privatif, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.'

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, 'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. (…)

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).'

14 – En cas de contestation, il appartiendra au juge de vérifier si les charges réclamées sont justifiées tant au regard des limites réglementaires ci-dessus évoquées qu’au regard des pièces qui seront produites à l’appui de la réclamation.

15 – Cependant, le locataire peut refuser de payer la quote-part des charges qui lui est réclamée s’il n’a pas été mis en mesure de prendre connaissance des pièces justificatives voire exiger le remboursement des provisions versées au bailleur, celles-ci étant dépourvues de cause ( 3ème Civ., 10 février 2015, n° 13-27.209).

Mais dès lors que les exigences légales sont remplies, à savoir justificatifs de la régularisation des charges ou communication au locataire du mode de répartition des charges et maintien à disposition des pièces justificatives, le locataire est tenu de s’acquitter des charges locatives.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties précise en son article 4 que 'les charges récupérables et les différentes taxes locatives sont payables par provision mensuelle avec régularisation annuelle lors de l’établissement définitif des comptes. Cette provision donnera lieu à révision notamment en fonction du budget prévisionnel notifié au preneur avec les résultats arrêtés lors de la précédente régularisation.'

Par courrier du 1er juillet 2019, la locataire a été avisée des prestations obligatoires prévues dans le contrat d’entretien général DOMZEN (entretien robinetterie et appareils fonctionnant au gaz et énergies renouvelables) et des prestations facultatives d’un montant mensuel de 7,92 euros (entretien général – menuiserie, serrurerie et plomberie).

La cour relève, comme le premier juge, que l’intimée justifie avoir procédé à la régularisation des charges pour l’année 2020 par courrier du 27 janvier 2022, l’année 2021 le 9 novembre 2023, l’année 2022 le 29 mai 2024 et pour l’année 2023 par courrier du 30 octobre 2024, en produisant un décompte individuel des charges en global sur l’année, comprenant les relevés de consommation d’eau froide et d’eau chaude pour chacune de ces années.

Au dos de chacun de ces courriers de régularisation figurent les informations générales sur le calcul des charges.

16 – L’appelante ne justifie pas avoir sollicité le bailleur par courrier pour avoir connaissance des comptes annuels de la copropriété.

17 – Ainsi, il a été appelé au titre des provisions sur charges la somme de 2.114,76 euros sur l’année 2020, celle de 2.271,26 euros pour l’année 2021 et de 2.467, 31 euros pour l’année 2022. La régularisation a fait l’objet d’un appel complémentaire de 680,69 euros sur l’année 2020, 1072, 29 euros sur l’année 2021 et 939,37 euros sur l’année 2022, que le bailleur a proposé d’échelonner en 12 mensualités. Le total des charges locatives s’est donc établi à la somme de 2.795,45 euros sur l’année 2020, en augmentation à celle de 3.343,38 euros sur l’année 2021 mais en légère diminution sur l’année 2022 à 3.406,68 euros. Sur l’année 2023 il a été appelé en provision la somme de 4.054,68 euros, régularisées par un remboursement de 611,96 euros, portant les charges de cette année à 3.442,72 euros. Si ces charges ont augmenté de façon importante entre 2020 et 2021, depuis lors, elles restent stables.

18 – Il apparaît par ailleurs que si certains calculs de charges sont contestés, ils font l’objet de discussion entre les locataires et le bailleur, notamment sur une demande de dégrèvement des factures Suez en raison d’une fuite des canalisations, d’informations individuelles sur une sur-consommation, la consommation individuelle de Mme [D] telle qu’elle relève des décomptes individuels de charges étant identique d’une année sur l’autre sans que soit notée une consommation excessive.

19 – S’agissant des charges 2024, il appartient au bailleur procéder à la régularisation dans le délai de l’annuité civile ce qu’il n’a pas fait. Il ne justifie pas ni devant le premier juge ni en appel de justificatifs de la régularisation des charges ou communication au locataire du mode de répartition des charges. Il ne peut s’abriter derrière le délai de prescription pour faire échec à cette transmission, l’article 23 de la loi ci-dessus mentionnée lui imposant cette régularisation annuelle dans la limite d’un délai de prescription de 3 ans.

20 – La locataire n’est pas tenue de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition.

21 – En l’absence de régularisation sur l’année 2024, il convient de constater l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à la condamnation provisionnelle des charges locatives sur les années 2020 à 2023 du compte locatif de l’appelante.

Ces provisions représentent la somme de 5.428,85 euros sur l’année 2024.

22 – L’ordonnance déférée sera infirmée de ce chef.

23 – S’agissant de la demande de l’appelante de production sous astreinte des justificatifs afférents à la régularisation des charges pour 2022, 2023 et 2024, la locataire ayant quitté les lieux, il n’y a lieu à ordonner leur communication sous astreinte, qu’il appartiendra à Domofrance de produire pour toute action en paiement sur le fond, la cour ayant en tout état de cause retenue fondée la créance du bailleur pour les charges qui étaient justifiées.

II – Sur le paiement des frais divers et pénalités

— Sur les pénalités prévues contractuellement en application de l’article L. 442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitat,

24 – Le bailleur verse un courrier adressé à Mme [D] daté du 20 septembre 2023 lui demandant de justifier de ses revenus par les réponses à apporter à un questionnaire sous peine de se voir appliquer une pénalité de 7,62 euros.

25 – Toutefois, le bailleur ne justifie pas avoir adressé à la locataire cette mise en demeure de justifier de son avis d’imposition, ne produisant que la copie du courrier sans preuve d’un envoi par lettre recommandé ou tout autre moyen démontrant la réception du courrier.

26 – Il convient en conséquence de rejeter la demande en paiement des pénalités afférentes à cette démarche à hauteur de 160,02 euros, non justifiée et non 129,56 euros, le bailleur ayant continué à prélever la somme mensuelle de 7,62 euros sur les 10 premiers mois de l’année 2024.

27 – L’ordonnance déférée sera infirmée de ce chef.

— Sur les frais de procédure

28 – Il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée qui a déduit la somme de 361,29 euros, correspondant à des frais de procédure dont le non paiement ne peut justifier l’acquisition de la clause résolutoire.

29 – En conséquence, au vu du dernier décompte produit en date du 14 mars 2025, Mme [D] sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 9.265,70 euros correspondant aux impayés de loyers, règlement du 30 avril 2025 inclus, déduction faite des provisions sur charges de 2024, des frais de pénalité et de procédure.

III – sur les délais de paiement

30 – L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

31 – L’appelante qui sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative alors que le bail a été résilié et qu’elle a quitté les lieux ne peut bénéficier du délai de 36 mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

32 – Elle expose les graves dysfonctionnements qui existent dans la résidence, le collectif s’étant engagé par courriel du 29 mai 2024 à solliciter le dégrèvement des factures à SUEZ compte tenu des fuites des canalisations, informer chaque locataire à titre personnel sur les remboursements prévus au titre des provisions sur facturées et procéder à la visite des logements affectés par l’humidité avec le service technique.

33 – Elle perçoit un revenu mensuel de 1.800 euros avec des allocations familiales de 212,99 euros, se deux enfants sont scolarisés. Elle indique qu’avec un plan d’apurement, la CAF devrait reprendre le versement es APL qui s’élèvent à la somme de 964,20 euros au titre des arriérés de septembre 2023 à avril 2024, qui n’est pas contesté par l’intimé.

34 – Elle fait également valoir sa bonne foi s’étant acquittée de la somme de 600 euros par mois entre septembre 2024 et le 3 février 2025, date à laquelle elle a quitté le logement.

35 – Depuis le 31 décembre 2024, elle n’a toutefois réglé aucune somme pour faire diminuer la dette locative sur la part non contestée.

36 – Sa demande de délais de paiement sera rejetée et l’ordonnance déférée confirmée de ce chef.

IV – sur les dépens et les frais irrépétibles

37 – Mme [D] qui succombe partiellement en appel sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

38 – Il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée sauf sur le montant de la dette locative,

Condamne Mme [D] à verser à la société Domofrance la somme provisionnelle de 9.265,70 euros au titre du solde des loyers et charges impayées au 14 mars 2025, règlement du 30 avril 2025 inclus, déduction faite des provisions sur charges de 2024, des frais de pénalité et de procédure.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [D] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,